У разі якщо наймодавець бажає продати річ, що є об'єктом найму, наймач, який належно виконує свої обов'язки, має переважне право перед іншими осо-бами на її придбання. Тобто лише в разі повної відмови наймача купити річ або відмови придбати її на умовах, запропонованих наймодавцем, останній може за-пропонувати річ іншим особам. Але якщо немає бажаючих купити річ на умовах, запропонованих наймодавцем, і він погодиться продати її на умовах, які задо-вольняють наймача, останній знову має переважне право на її купівлю.

Припинення договору найму. Договір найму (оренди) припиняється як на загальних підставах припинення зобов'язань, передбачених ЦК України, так і у разі виникнення спеціальних підстав, зазначених у главі 58 цього кодексу.

Спеціальні підстави припинення договору найму можна поділити на дві групи:

а) об'єктивні, які не залежать від волі сторін;

б) суб'єктивні - розірвання або відмова від договору однією із сторін або за згодою сторін.

Спеціальними об'єктивними підставами припинення договору найму за ст. 781 ЦК України є: смерть фізичної особи-наймача та ліквідація юридичної особи, яка була наймачем або наймодавцем. При цьому ліквідація юридичної осо-би завжди тягнутиме за собою припинення договору найму, незалежно від волі сторін. Що стосується смерті фізичної особи-наймача, то зазначена підстава є диспозитивною: закон або сторони в договорі можуть передбачити продовження дії договору найму і після смерті наймача.

Суб'єктивні підстави припинення відносин найму можна розділити на три ос-новні форми:

- розірвання договору за згодою сторін - це загальна підстава припинення зобов'язання, яка стосується і договору найму;

- відмова від договору;

- розірвання договору на вимогу якоїсь із сторін.

Одностороння відмова від договору допускається, якщо це передбачено зако-ном або угодою сторін. Так, у договорі найму допускається одностороння відмова як наймодавця, так і наймача від договору, що укладений на невизначений строк. Крім того, наймодавцеві дозволяється відмовитися від договору найму та вимагати повернення речі, якщо наймач не вносить плату за користу-вання річчю протягом трьох місяців поспіль (ч. 1 ст. 782). При припиненні дого-вору найму внаслідок односторонньої відмови звернення з позовом до суду не ви-магається. Договір вважається припиненим з моменту повідомлення наймача про відмову від договору (ч. 2 ст. 782) або по збігу певного терміну після пові-домлення сторони про відмову від договору (ч. 2 ст. 763).

При розірванні договору найму на вимогу однієї із сторін обов'язковим є пред'явлення позову до суду. ЦК України (ст. 783) надає наймодавцеві право ви-магати розірвання договору найму у таких випадках:

- якщо наймач користується річчю всупереч договору або призначенню
майна;

- якщо наймач без дозволу наймодавця передав річ у користування іншій
особі;

- якщо наймач своєю недбалою поведінкою створює загрозу пошкодження речі;

- якщо наймач не приступив до проведення капітального ремонту речі, як-що обов'язок проведення капітального ремонту був покладений на наймача.

В свою чергу наймач має право розірвати договір найму у разі, якщо наймо-давець передав у користування річ, якість якої не відповідає умовам договору та призначенню речі, а також якщо наймодавець не виконує свого обов'язку щодо проведення капітального ремонту речі (ст. 784 ЦК України).

Ризик випадкового знищення або випадкового пошкодження предмету найму розподіляється між наймодавцем та наймачем відповідно до загального правила ст. 323 ЦК. Але в період затримки наймачем повернення речі наймодавцеві у зв’язку з закінченням строку найму або достроковим припиненням зобов’язання найму цей ризик покладається ст. 772 ЦК на наймача. Відповідно до загального правила ч. 3 ст. 6 ЦК сторони вправі відступати і від цього правила та розподілити ризик випадкового знищення або випадкового пошкодження майна на свій розсуд.

2. Договір оренди

2.1. Договір оренди державного та комунального майна

Одним з напрямів підвищення ефективності використання майна державних підприємств та організацій у сучасних умовах є передача його в оренду фізичним і юридичним особам. За допомогою оренди реалізуються як інтереси власника щодо отримання доходу з наявних у нього виробничих фондів, так і інтереси орендаря, який, не обтяжуючи себе щоразу придбанням необхідного обладнання, устаткування тощо у власність, має змогу ефективно використовувати найняте ним майно для здійснення своєї статутної діяльності.

Загальне поняття оренди сформульовано в ст. 2 Закону України „Про оренду державного та комунального майна” від 14 березня 1995 р. Відповідно до цієї статті орендою визнається основане на договорі строкове платне користування майном, що необхідне орендареві для здійснення підприємницької та іншої діяль-ності.

З наведеного визначення випливає, що:

по-перше, орендні відносини мають виключно договірний характер і не мо-жуть виникати на підставі планових завдань або інших адміністративно-управ-лінських актів;

по-друге, оренда передбачає передачу майна у користування (без надання права орендареві розпоряджатися орендованим майном);

по-третє, таке користування є платним, що забезпечується внесенням орен-дарем орендодавцеві орендної плати у визначених розмірах;

по-четверте, оренда передбачає передачу майна у строкове (тимчасове) ко-ристування. У разі закінчення строку, на який було укладено договір оренди, цей договір припиняється.

Майно, що передається в оренду, може використовуватися орендарем для здійснення як підприємницької (виробництво продукції, виконання робіт, надан-ня послуг, заняття торгівлею), так і іншої (задоволення лікувально-оздоровчих, просвітницьких, культурно-спортивних потреб тощо) діяльності.

Законодавство про оренду є одним з правових інститутів господарського за-конодавства України. Відносини щодо оренди майна регулює насамперед Закон України „Про оренду державного та комунального майна”. Його особливість по-лягає