Орендодавець зобов'язаний:

- передати об'єкт оренди орендареві у строки і на умовах, визначених у до-говорі оренди. У разі порушення цього зобов'язання орендар має право вимагати від орендодавця передачі об'єкта та відшкодування збитків, завданих затриман-ням передачі, або відмовитись від договору і вимагати відшкодування збитків, за-вданих йому невиконанням договору оренди;

- проводити за свій рахунок капітальний ремонт зданого в оренду майна,
якщо інше не передбачено законом або договором.

За договором оренди орендаря може бути зобов'язано використовувати об'-єкт оренди за цільовим призначенням відповідно до профілю виробничої діяль-ності підприємства, майно якого передано в оренду, та виробляти продукцію в обсягах, необхідних для задоволення потреб регіону. Орендар також зобов'яза-ний:

- використовувати та зберігати орендоване майно відповідно до умов дого-вору, запобігати його пошкодженню, псуванню;

- вносити орендну плату своєчасно і в повному обсязі.
Договором оренди можуть бути встановлені й інші обов'язки сторін:
відповідальність сторін за невиконання обов'язків за договором оренди, у тому числі за зміну або розірвання договору в односторонньому порядку, вста-новлена законодавчими актами України, а також конкретними укладеними дого-ворами оренди;

- страхування орендарем взятого ним в оренду майна, яке здійснюється від-повідно до законодавства України про страхування.

За згодою сторін у договорі оренди можуть бути передбачені й інші умови.

Умови договору оренди є чинними на весь строк дії договору і у випадках, коли після його укладення законодавством встановлено правила, які погіршують становище орендаря.

Припинення договору оренди. Стаття 26 Закону України „Про оренду державного та комунального майна” містить норму, згідно з якою одностороння відмова від договору оренди не допус-кається. Разом з тим Законом встановлено вичерпний перелік підстав припинен-ня договору оренди. Такими підставами Закон визнає:

-закінчення строку, на який було укладено договір оренди;

- приватизацію об'єкта оренди орендарем (за участю орендаря). У разі пере-ходу права власності на орендоване майно до інших осіб договір оренди зберігає чинність для нового власника;

- банкрутство орендаря;

- загибель об'єкта оренди.

Договір оренди може бути розірвано за погодженням сторін. На вимогу од-нієї зі сторін договір оренди може бути достроково розірвано за рішенням суду в разі невиконання сторонами своїх зобов'язань та з інших підстав, передбаче-них законодавчими актами України. Так, відповідно до ст. 783 ЦК України дострокове розірвання договору на вимогу наймодавця шляхом пред'явлення позову до суду, господарського суду мож-ливе у випадках, якщо наймач:

- користується майном не відповідно до договору або призначення майна;

- навмисно або з необережності погіршує стан майна;

- не робить капітального ремонту у випадках, коли за законом або за дого-вором капітальний ремонт є його обов'язком.

Дострокове розірвання договору на вимогу наймача ст. 784 ЦК України можливе шляхом пред'явлення позову до суду, господарського суду:

- якщо наймодавець не робить капітального ремонту, що є його обов'язком;

- якщо наймодавець передав у користування річ, якість якої не відповідає умовам договору та призначенню речі.

Згідно з Декретом Кабінету Міністрів України „Про впорядкування викори-стання адміністративних будинків і нежитлових приміщень, що перебувають у державній власності” від 11 січня 1993 р. № 5-93 договори найму (оренди) з ко-ристувачами будинків і приміщень, що є в державній власності та належать під-приємствам, установам і організаціям на праві повного господарського відання або оперативного управління, вважаються розірваними з моменту прийняття Ка-бінетом Міністрів України рішення про розміщення в них центральних держав-них органів, дипломатичних представництв і консульств іноземних держав.

2.2. Поняття договору найму (оренди) житла

За договором найму (оренди) житла одна сторона - власник житла (наймодавець) передає або зобов'язується передати другій стороні (наймачеві) житло для проживання у ньому на певний строк за плату (ч. 1 ст. 810 ЦК).

Виходячи із загального визначення договору, він може бути як ре-альним, так і консенсуальним. Це залежить від того, як сторони ви-значили порядок його укладення. Якщо вони встановили, що договір вважатиметься укладеним з моменту досягнення сторонами згоди за всіма його істотними умовами, договір є консенсуальним. Якщо ж момент укладання договору визначено передачею житла у користу-вання, це - реальний договір.

Названий договір є двостороннім та оплатним.

Згідно зі ст. 811 ЦК договір найму житла укладається у письмовій формі. Проте недодержання сторонами письмової форми не тягне за собою визнання його недійсним. Такі правові наслідки мають місце лише у випадках, встановлених законом (ч. 1 ст. 218 ЦК).

Сторонами у договорі найму житла є наймодавець і наймач. За загальним правилом наймодавцем виступає власник житла - фізична або юридична особа (ч. 1 ст. 810 ЦК). У окремих випадках наймодав-цем може бути й уповноважена власником особа (наприклад, управи-тель за договором управління майном - ст. 1029 ЦК). Наймачем жит-ла може бути як фізична, так й юридична особа. Однак, якщо наймачем є юридична особа, вона може використовувати житло лише для проживання у ньому фізичних осіб (ч. 2 ст. 813 ЦК), бо сучасне законодавство України закріплює принцип цільового використання житла. Згідно з даним принципом житло призначається виключно для проживання людини. Якщо вказаний принцип діє щодо власника житла, який має право використовувати помешкання тільки для влас-ного проживання, проживання членів своєї сім'ї, інших осіб і не має право використовувати його для промислового виробництва (ч. 1 ст. 383 ЦК), то він тим більше повинен діяти стосовно наймодавця та наймача. Внаслідок цього юридична особа, що отримала житло на умовах найму, в подальшому може лише передавати його у користу-вання фізичній особі (наприклад, своєму працівнику) на підставі оплатного договору піднайму (ст. 823 ЦК) або безоплатного догово-ру позички (ст. 827 ЦК).

Наймачем у