Якщо наймачами житла є декілька осіб, їх обов'язки за договором найму житла солідарні (ч. 3 ст. 816 ЦК). У цьому разі усі вони є співнаймачамві житла, що тягне за собою виникнення зобов'язання з де-кількома особами на боці наймача.

Предметом договору можуть бути помешкання, зокрема, житло-вий будинок чи його частина, квартира або її частина (ч. 1 ст. 812 ЦК), ЦК називає і дає визначення поняттям „житловий будинок” та „квартира” як об'єкти права власності у главі 28 „Право власності на житло” (статті 380-382). Оскільки сторони самі вирішують: чи відпо-відає помешкання їх потребам та можливостям - закон не встановлює особливих вимог щодо якості предмета цього договору. Відповідно до ч. 2 ст. 812 ЦК помешкання має бути лише придатним для по-стійного проживання у ньому. Це стосується санітарного і технічного стану житла. На сьогодні порядок обстеження стану житлових будин-ків з метою встановлення їх відповідності санітарним і технічним ви-могам та визнання житлових будинків і житлових приміщень непри-датними для проживання визначені постановою Ради Міністрів УРСР від 26 квітня 1984 р. № 189. Проте цей нормативно-правовий акт регулює порядок визнання житла непридатним для проживання у публічних (державному та комунальному) житлових фондах, що по-требує вирішення даного питання й стосовно приватного житлового фонду.

До складу помешкання, що є предметом договору найму, обов'язково входить житлове приміщення (одна чи декілька кімнат, частина
кімнати). Не можуть бути самостійним предметом найму житла підсобні приміщення (наприклад, кухня, коридор, комора та інші). Якщо
предметом договору найму є частина житлового будинку або квартири, то підсобні приміщення знаходяться у загальному користуванні
усіх осіб, що постійно проживають разом у житловому будинку або
квартирі. Наймач житла у багатоквартирному житловому будинку
має право користуватися також майном, що обслуговує будинок (ч. 3
ст. 812 ЦК).

Відповідно до ч. 1 ст. 821 ЦК договір найму житла укладається на строк, встановлений договором. Допускається укладення договору найму житла і без зазначення у ньому строку. В такому випадку він вважається укладеним на п'ять років.

Договір найму житла, укладений на строк до одного року, іме-нується законодавцем як короткостроковий найм. Законом встанов-лено певні особливості щодо регулювання відносин за договором ко-роткострокового найму житла (ч. 2 ст. 821 ЦК). Так, зокрема, до таких договорів не застосовуються: вимоги про обов'язковість зазна-чення у договорі осіб, які постійно проживатимуть разом з наймачем (ч. 1 ст. 816 ЦК); про дозвіл проживання тимчасових мешканців (ст. 818 ЦК); щодо права наймача передавати помешкання у користу-вання піднаймачеві (ст. 823 ЦК); про заміну наймача у договорі най-му житла (ст. 824 ЦК); про переважні права наймача на укладення договору найму на новий строк та придбання житла, яке було предме-том договору найму (ст. 822 ЦК). Слід зазначити, що укладення після короткострокового договору найму житла договору на новий строк до одного року з тим же наймачем не є підставою для втрати догово-ром статусу короткострокового.

Права та обов'язки сторін за договором найму житла. Як вже вказувалося, договір найму житла є двостороннім догово-ром і кожна із сторін - наймодавець та наймач - має як права, так й обов'язки.

Коло обов'язків наймодавця за договором найму житла залежить від того: є цей договір найму консенсуальним чи реальним. У консенсуальному договорі найму основний обов'язок наймодавця полягає у наданні житла наймачу. Хоча закон не передбачає правових наслідків невиконання наймодавцем зазначеного обов'язку, за загальним пра-вилом, що діє у цивільному законодавстві, невиконання боржником (наймодавцем) обов'язку передати у користування річ, визначену ін-дивідуальними ознаками (житло), кредитор (наймач) має право вит-ребувати її у боржника та вимагати відшкодування збитків, завданих порушенням зобов'язання (ч. 1 ст. 620, ч. 1 ст. 623 ЦК). У реальному договорі найму передання житла є умовою укладення договору, а не обов'язком у відносинах з найму житла.

Проте незалежно від того, який це договір - реальний або консен-суальний, до обов'язків наймодавця слід віднести: обов'язок переда-ти у найм помешкання, яке придатне для постійного проживання у ньому (ч. 2 ст. 812 ЦК); здійснювання капітального ремонту житла, переданого у найм, якщо за умовами договору вказане не покладено на наймача (ч. 2 ст. 819 ЦК); дотримання переважного права наймача житла на укладення нового договору найму (ст. 822 ЦК).

До речі, можливо тільки за згодою наймача робити переобладнан-ня житлового будинку, в якому знаходиться житло, передане у найм, якщо таке переобладнення істотно змінить умови користування ним (ч. 3 ст. 819 ЦК).

У разі зміни власника житла, переданого у найм, до нового влас-ника переходять права та обов'язки наймодавця (ст. 814 ЦК).

Наймач за договором найму житла має право користуватися жит-лом, а при дотриманні певних умов також розпоряджатися ним (на-приклад, за згодою наймодавця передавати житло у користування піднаймачеві тощо).

Згідно з ч. 1 ст. 817