Земельні відносини

У даний час для дуже багатьох підприємств і підприємців актуальними є питання, пов'язані із земельними відносинами в різних їх проявах. Тут і оформлення тих або інших прав на землю під вже існуючими об'єктами, це і отримання землі під нове будівництво, це, нарешті, сплата земельного податку і орендної платні за займані земельні ділянки.

Треба сказати, що наше земельне законодавство знаходиться у процесі становлення, і внаслідок цього на практиці виникає ще безліч питань, пов'язаних із землею. В цій публікації ми поговоримо про земельне законодавство, а також розкажемо про те, хто і які права може мати на землю.

Основоположним нормативним актом, регулюючим земельні відносини, є Земельний Кодекс України, який набув чинності з 1 січня 2002 р. В частині, не врегульованій Земельним кодексом, земельні відносини регулюються і Цивільним кодексом України, який набув чинності з 1 січня 2004 р. Кажучи про акти земельного законодавства, не можна не сказати ще про Закон України від 06.10.1998 р. № 161-IV «Про оренду землі», в редакції від 02.10.2003 р. № 1211-IV (далі - Закон про оренду землі) яким регулюються правила гри відносно оренди землі. Це основні нормативні акти свого роду кістяк регулювання земельних відносин.

Існує ще і досить важкуватий пласт підзаконних нормативних актів, про які ми говоритимемо при детальному розгляді тих або інших аспектів земельних відносин.

Відповідно до норм Земельного кодексу громадянам і юридичним особам земля може належати або на праві власності, або ж на праві користування, яке, у свою чергу, включає право постійного користування і оренду.

Право власності

Земельним кодексом передбачено три форми власності на землю: приватна, державна і комунальна. Всі землі, окрім земель, віднесених до земель оборони, можуть мати ці три форми власності (землі оборони можуть знаходитися в державній або комунальній власності).

Суб'єктами права власності на землю є:

1. Громадяни України, які можуть мати землю на праві приватної власності.

2. Іноземні громадяни і особи без громадянства, які можуть мати в приватній власності земельні ділянки несільськогосподарського призначення в межах населених пунктів, а також за межами населених пунктів, у випадку якщо на даній земельній ділянці розташовано нерухоме майно, що є власністю такого громадянина.

3. Юридичні особи, засновані громадянами і іншими юридичними особами України, які можуть придбавати в приватну власність земельні ділянки для здійснення підприємницької діяльності. При цьому несільськогосподарські підприємства можуть придбавати земельні ділянки сільськогосподарського призначення тільки для ведення підсобного господарства.

Зверніть увагу, що з даного положення Земельного кодексу можна зробити висновок про те, що неприбуткові організації землю придбати не можуть, оскільки вони не здійснюють підприємницької діяльності, яка автоматично має на увазі під собою отримання прибутку. В той же час має місце і така практика, коли право власності на землю признається за неприбутковими організаціями, але тільки на підставі рішення суду.

Крім того, неясним залишається статус і тих юридичних осіб, які хоча і зареєстровані на території України, але мають 100% іноземний капітал. Їм також часто відмовляють в оформленні права власності на землю, що є підставою для додаткових судових розглядів.

4. Іноземні юридичні особи і спільні підприємства (перед підприємства, які разом з резидентами мають у складі засновників іноземні підприємства і громадян), які мають право придбавати в приватну власність земельні ділянки несільськогосподарського призначення:

- у межах населених пунктів у разі придбання об'єктів нерухомого майна і для споруди об'єктів, пов'язаних із здійсненням підприємницької діяльності в Україні;

- за межами населених пунктів у випадку, якщо на даній ділянці розташовані об'єкти нерухомого майна, що належать підприємству на праві власності. Проте тут є одне «але». У відповідності статі. 129 Земельного кодексу придбання земельних ділянок у власність вказаною категорією можливе тільки з відома Кабінету Міністрів України (якщо земельна ділянка знаходиться в межах населеного пункту) або ж за узгодженням з Верховною Радою України (якщо земля, відповідно, розташована за межами населеного пункту). Виключення складають земельні ділянки, на яких розташовані об'єкти, що підлягають приватизації. Їх продаж здійснюється органами приватизації за дорученням Кабінету Міністрів України за узгодженням з Верховною Радою України.

Крім того, ст. 129 Земельного Кодексу передбачено, що продаж землі, що знаходиться в державній або комунальній власності іноземним юридичним особам здійснюється за умови реєстрації на території України постійного представництва нерезидента з правом здійснення господарської діяльності.

Ще однією категорією суб'єктів, яку в звичному значенні не можна віднести до власників, є органи виконавської влади в особі Кабінету Міністрів України, Ради Міністрів Автономної Республіки Крим і місцевих державних адміністрацій, органи приватизації, а також територіальні громади або органи місцевого самоврядування, які розпоряджаються землями, що знаходяться в державній і комунальній власності.

Під розпорядженням землею, перш за все, розуміється її продаж, а також передача в постійне користування і в оренду. І в зв'язку з цим необхідно враховувати наступне.

Відповідно до п.12 розділу X «Перехідні положення» Земельного кодексу до розмежування земель державної і комунальної власності повноваження щодо розпорядження землями в межах населених пунктів здійснюють відповідні сільські, селищні, міські поради, а за межами населених пунктів - відповідні органи виконавської влади.

Виключення складають землі, що знаходяться в приватній власності, а також землі, на яких розташовані державні, у тому числі казенні, підприємства, а також господарські суспільства, що мають в статутних фундаціях частку держави. І якщо відносно земель, що знаходяться в приватній власності, все більш або менш зрозуміло - ними