Здача жилого приміщення в піднайм з порушенням встановлених у законодавстві вимог має наслідком недійсність договору піднайму. У цьому разі громадяни, які незаконно поселилися в жилому приміщенні, зобов'язані негайно звільнити його, а в разі відмови — підлягають виселенню в судовому порядку без надання іншого жилого приміщення.

Якщо договір піднайму укладено на визначений строк, то після його закінчення піднаймач не вправі вимагати відновлення договору і на вимогу наймача зобов'язаний звільнити займане приміщення. У разі вчинення піднаймачем винних порушень житлового законодавства, зазначених у ст.97 ЖК, договір піднайму може бути розірвано достроково. При укладенні договору піднайму без зазначення строку наймач зобов'язаний письмово попередити піднаймача про припинення договору за три місяці.

Одним із нерідко використовуваних наймачем житлових прав є право на вселення тимчасових мешканців. Згідно зі ст.818 ЦК і ст.98 ЖК наймач та особи, які постійно проживають разом з ним, за їх взаємною згодою та з попереднім повідомленням наймодавця можуть дозволити тимчасове проживання у помешканні іншої особи (осіб) без стягнення плати за користування житлом (тимчасових мешканців). Тимчасові мешканці не мають самостійного права користуватися житлом. Вони повинні звільнити житло після спливу погодженого з ними строку проживання або не пізніше семи днів від дня пред'явлення до них наймачем або наймодавцем вимоги про звільнення помешкання.

Як тимчасові мешканці, так і піднаймачі самостійного права на займане жиле приміщення не набувають незалежно від тривалості проживання в ньому. Тому у разі припинення дії договору піднайму або пред'явлення наймачем вимоги про виселення тимчасових мешканців, а також припинення договору найму, піднаймач та члени його сім'ї, а також тимчасові мешканці зобов'язані негайно звільнити займане житло. У разі відмови вони підлягають виселенню в судовому порядку без надання іншого житла.

Зміни договору найму жилого приміщення можуть вимагати обидві сторони — наймодавець та наймач. За загальним правилом, зміна договору допускається лише за згодою наймача, членів його сім'ї та наймодавця, але у ЖК встановлені деякі винятки.

Зокрема, при проведенні капітального ремонту жилого будинку, коли ремонт не може бути проведено без виселення наймача, незалежно від його згоди наймодавець вправі вимагати зміни договору і зобов'язаний надати наймачеві та членам його сім'ї на час проведення ремонту інше жиле приміщення, не розриваючи при цьому договору найму на ремонтоване приміщення.

У тих випадках, коли жиле приміщення, яке займають наймач та члени його сім'ї, в результаті капітального ремонту не може бути збережене або істотно збільшиться і у наймача утвориться надлишок жилої площі, наймачеві та членам його сім'ї має бути надано інше благоустроєне приміщення до початку капітального ремонту. Якщо жиле приміщення істотно зменшиться, то інше благоустроєне приміщення повинно бути надано на вимогу наймача ст. 102 ЖК.

Одним з випадків зміни договору найму жилого приміщення є так званий поділ житла: член сім'ї наймача вправі вимагати, за згодою інших членів сім'ї, які проживають разом з ним, укладення з ним окремого договору найму, якщо жилу площу, що припадає на нього, може бути виділено у вигляді ізольованого жилого примішення, яке за розміром відповідає жилій площі, що доводиться на частку особи, яка вимагає поділу ст. 104 ЖК.

Стаття 824 ЦК регламентує заміну наймача у договорі найму житла. На вимогу наймача та інших осіб, які постійно проживають разом з ним, та за згодою наймодавця наймач у договорі найму житла може бути замінений однією з повнолітніх осіб, яка постійно проживає разом з наймачем. У разі смерті наймача або вибуття його з житла наймачами можуть стати усі інші повнолітні особи, які постійно проживали з колишнім наймачем, або, за погодженням з наймодавцем, одна або кілька із цих осіб. У цьому разі договір найму житла залишається чинним на попередніх умовах.

Зміна договору найму жилого приміщення, іменована в літературі переоформленням договору, — це визнання наймачем за раніше укладеним договором найму повнолітнього члена сім'ї замість колишнього наймача на його вимогу за згодою наймача та інших членів сім'ї, що проживають із ним.

3. Обов’язки сторін за договором

Новий ЦК не містить спеціальної статті з переліком обов'язків наймача і наймодавця житлових приміщень, однак їх можна визначити зі змісту гл.58 ЦК, що регламентує найм.

Обов'язки наймодавця:—

передати наймачеві майно у користування негайно або у строк, встановлений договором найму ст. 765 ЦК.

Якщо наймодавець не передає наймачеві майно, наймач має право на свій вибір; 1) вимагати від наймодавця переданий майна і відшкодування збитків, завданих затримкою; 2) відмовитися від договору найму і вимагати відшкодування завданих йому збитків;—

передати наймачеві річ у стані, що відповідає умовам договору найму та її призначенню.

Умова договору найму, яка закріплює обов'язок наймодавця передати наймачеві річ у стані, що відповідає договору і призначенню майна, є істотною умовою. Без неї договір не може вважатися укладеним. Наданням речі вважається не тільки її передання в користування наймачеві, а й допуск його до користування нею.

Майно (житло) має бути надане наймачеві у такому стані, щоб це не перешкоджало його використанню для тих цілей, що були обумовлені договором, а якщо такі цілі не були зазначені, то для звичайного використання відповідно до призначення майна. Інакше наймач вправі вимагати інше майно, що відповідає умовам договору, чи зниження плати за користування майном, або розірвання договору і стягнення збитків, завданих неналежним виконанням наймодавцем зобов'язання.

За наявності недоліків у майні, не