попередити про права третіх осіб на річ, передану в найм.

Згідно зі ст.769 ЦК передання речі у найм не припиняє та не змінює прав на неї третіх осіб, зокрема права застави. Тому при укладенні договору найму наймодавець зобов'язаний повідомити наймача про всі права третіх осіб на річ, що передається у найм. Якщо наймодавець не повідомив наймача про всі права третіх осіб на річ, що передається у найм. наймач має право вимагати зменшення розміру плати за користування річчю або розірвання договору та відшкодування збитків;—

провадити за свій рахунок капітальний ремонт речі, переданої у найм, якщо інше не встановлено договором або законом ст. 776 ЦК.

Капітальний — це ремонт, під час якого замінюються або відновлюються істотні деталі, конструкції та інші частини об'єкта. Капітальний ремонт провадиться у строк, встановлений договором.

Якшо строк не встановлений договором або ремонт викликаний невідкладною потребою, капітальний ремонт має бути проведений у розумний строк.

Таким чином, за загальним правилом здійснення капітального ремонту речі, переданої у найм, є обов'язком наймодавця. Це правило має диспозитивний характер, тому що такий обов'язок договором або законом може бути покладений на наймача. У разі виникнення необхідності капітального ремонту з вини наймача ремонт здійснюється за його рахунок.

Якщо наймодавець не провів капітального ремонту майна (житла), що перешкоджає її використанню відповідно до призначення та умов договору, наймач має право:

1) відремонтувати майно, зарахувавши вартість ремонту в рахунок плати за користування майном, або вимагати відшкодування вартості ремонту;

2) вимагати розірвання договору та відшкодування збитків ч. 3 ст. 776 ЦК.

Обов'язки наймача:—

своєчасно вносити плату за користування майном (житлом). Якщо наймач не вносить плату за користування річчю протягом трьох місяців підряд, наймодавець має право відмовитися від договору найму і вимагати повернення речі ч. 1 ст. 782 ЦК;—

користуватися річчю відповідно до її призначення та умов договору (ч.1 ст.773 ЦК) — тобто використання її в тих цілях, для яких вона призначена. Наприклад, при оренді нежилого приміщення наймач не вправі переобладнати його в жиле, оскільки при цьому змінюється призначення майна;—

підтримувати майно, що є предметом договору найму, у справному стані. Це — експлуатація і зберігання в умовах, що забезпечують належний технічний стан та збереження відповідності майна його призначенню з урахуванням нормального зносу в процесі використання. Зокрема цей обов'язок включає зберігання майна від передчасного зносу, усунення дрібних пошкоджень і несправностей, виконання інших дій з утримання орендованого майна;—

виконувати за свій рахунок поточний ремонт речі, переданої у найм, якщо інше не встановлено договором або законом ч. 1 ст. 776 ЦК. Це, наприклад, білення, фарбування, ремонт електропроводки тощо. На наймача може бути покладений обов'язок капітального ремонту речі, якщо це встановлено договором або законом;—

у разі припинення договору найму негайно повернути наймодавцеві річ у стані, в якому вона була одержана, з урахуванням нормального зносу, або у стані, який було обумовлено в договорі ч. 1 ст. 785 ЦК.

Стан майна визначається сторонами за існуючими правилами або технічними нормами, а за їх відсутності або у разі спору сторін — шляхом проведення експертизи. Договором може бути передбачений і підвищений порівняно зі звичайним знос майна.

Строк повернення майна може бути передбачений у договорі. Якщо наймач не виконує обов'язку щодо повернення речі, наймодавець має право вимагати від наймача сплати неустойки у розмірі подвійної плати за користування річчю за час прострочення ч. 2 ст. 785 ЦК.

Якщо майно не може бути повернуте у зв'язку з його загибеллю він зобов'язаний відшкодувати наймодавцеві його вартість.

Наймач відповідає за загибель майна й у тому разі, якщо він повинен був застрахувати майно в силу закону або договору, але не зробив цього.

Оскільки предметом договору є індивідуально визначене майно, то за припинення договору наймач зобов'язаний повернути наймодавцеві саме те майно, що він отримав. У разі загибелі або втрати майна в період дії договору не з вини наймача воно не підлягає поверненню наймодавцеві, оскільки останній несе ризик випадкової загибелі або втрати цього майна як його власник.

У разі допущення наймачем погіршення майна, які сталися з його вини, він зобов'язаний усунути погіршення. У разі неможливості відновлення речі наймодавець має право вимагати відшкодування завданих йому збитків. Наймач не відповідає за погіршення речі, якщо це сталося внаслідок нормального її зносу або упущень наймодавця ст. 779 ЦК.

Тобто за випадкове погіршення майна або погіршення його з вини інших осіб, за винятком піднаймача та осіб, допущених до користування ним, наймач не несе відповідальності. На нього у цьому випадку покладається обов'язок довести відсутність вини.

Під збитками розуміються витрати наймодавця щодо відновлення майна і прибутки, що він міг би одержати від використання майна за час його відновлення. Неможливість відновлення майна або усунення погіршень у ньому надає право наймодавцеві відмовитися від прийняття майна і вимагати відшкодування збитків.

4. Підстави припинення договору

Розірвання договору найму жилого приміщення. Виселення. Розірвання договору найму житла можливе, згідно з ЦК, в односторонньому порядку на вимогу як наймача житла, так і наймодавця.

Принципова відмінність такого розірвання з ініціативи наймача від розірвання наймодавцем полягає