Обов'язково до контракту необхідно включати санкції за несвоєчасну здачу об'єкта в експлуатацію, їх величина повинна бути достатньо вагомою. Наприклад, якщо порушення строків зумовлено обставинами, що залежать від підрядника, останній повинен заплатити замовнику пеню за кожен день затримки величиною 0,05 відсотка від договірної ціни робіт за контрактом (на момент подачі претензії) у перші два місяці і величиною 0,1 відсотка за кожний наступний день до фактичного виконання зобов'язань. Загальну суму пені доцільно обмежити, наприклад, 10 відсотків від ціни робіт.

Затримка в строках будівництва, яка виникла з вини замовника і обмежила можливості підрядника виконати свої зобов'язання в передбачені контрактом строки, не може бути підставою для пред'явлення санкцій підряднику і компенсації втрат замовнику.

Контрактом можуть передбачатись також інші санкції за порушення договірних зобов'язань підрядником, у тому числі за недоробки, виявлені при здачі об'єкта в експлуатацію, використання неякісних матеріалів, несвоєчасну передачу виробничих площ під монтаж устаткування, що виконується іншими виконавцями, залученими замовником, за інші порушення умов контракту.

Замовнику доцільно пред'являти штрафні санкції за несвоєчасну передачу проектної документації, будівельного майданчика, устаткування та інших матеріальних цінностей, за інші порушення договірних зобов'язань.

Потерпіла сторона, крім пред'явлення санкцій, має право на відшкодування фактичних збитків від порушення договірних зобов'язань, що перевищує суму одержаних санкцій. Розрахунок збитків необхідно здійснювати з урахуванням фактичних витрат потерпілої сторони.

Виплата санкцій і компенсація збитків не звільнює винну сторону від виконання договірних зобов'язань, якщо інше не передбачено контрактом.

У контракті слід визначати граничний термін пред'явлення потерпілою стороною претензій за порушення договірних зобов'язань (наприклад, один місяць після виконання зобов'язання). Якщо строки порушення зобов'язань значні (наприклад, більше двох місяців), претензія протягом граничного терміну може пред'являтись неодноразово.

19. Розв'язання суперечностей і арбітраж.

Для розв'язання суперечностей, які сторони не можуть вирішити самостійно, вони звертаються до послуг незаінтересованих консалтингових організацій (при взаємній домовленості) або з позовом до арбітражного суду.

Судовий розгляд суперечностей сторін - юридичних осіб України здійснюється відповідно до діючого в Україні законодавства. Розгляду підлягають тільки суперечності щодо зобов'язань, передбачених контрактом.

У випадку, якщо одна зі сторін є іноземною особою, у контракті необхідно передбачити таку інформацію, необхідну для звернення до арбітражу:

- назва і місцезнаходження судової організації;

- порядок призначення суду;

- вибір законодавства, відповідно до якого буде здійснюватись судовий розгляд;

- мова, якою здійснюється судовий розгляд;

- порядок розподілу судових витрат.

20. Призупинення робіт і розірвання контракту.

Сторони зобов'язані приймати заходи щодо виконання окремих зобов'язань і контракту в цілому, подолання спільними зусиллями шляхом переговорів конфліктних ситуацій незалежно від того, з чиєї вини вони виникли, пошуку взаємоприйнятного вирішення проблем.

Призупинення робіт і розірвання контракту є крайньою мірою розв'язання конфліктів і проблем, що виникли між сторонами. Сторона, яка приймає рішення про призупинення робіт і розірвання контракту, зобов'язана письмово повідомити про це іншу сторону і обгрунтувати причини. Якщо таке рішення приймається у зв'язку з незадовільним виконанням зобов'язань іншою стороною, останній слід попередньо надати строк для усунення допущених порушень.

При укладанні контракту сторони визначають строк вступу в дію рішення про призупинення робіт і розірвання контракту. Таким строком може бути безпосередньо день передачі іншій стороні повідомлення про таке рішення або день передачі з урахуванням встановленого проміжку часу (наприклад, через 10 днів). Одночасно слід регламентувати і граничні строки призупинення робіт (наприклад, на 30 днів), після закінчення яких, якщо конфліктна ситуація залишається, сторона, з ініціативи якої призупинено виконання робіт, може прийняти рішення про розірвання контракту.

Замовник може розірвати контракт при таких обставинах:

- відсутність у замовника коштів для фінансування будівництва об'єкта або у разі банкрутства;

- виявлення недоцільності або неможливості інвестування коштів у об'єкт, у тому числі через обставини непереборної сили, за рішеннями відповідних контролюючих органів;

- суттєве порушення договірних зобов'язань підрядником, що створює передумови для невиконання замовлення у встановлені строки (наприклад, при відставанні строків виконання робіт від запланованих графіками на 3 місяці, грубих порушеннях вимог будівельних норм і правил тощо);

- банкрутство підрядника;

- інші передбачені контрактом поважні обставини.

Розірвання контракту з ініціативи підрядника може мати місце:

- якщо замовник протягом обумовленого строку (наприклад, трьох місяців) не виконує своїх зобов'язань (передача будівельного майданчика, документації, устаткування тощо) і цим зумовлює неможливість нормальної діяльності підрядника;

- якщо замовник не оплачує протягом встановленого строку (наприклад, трьох місяців) виконані підрядником роботи;

- з інших поважних причин, що передбачені контрактом.

Підставою для розірвання контракту може бути сукупність обставин, кожна з яких, взята окремо, не є достатньою для прийняття такого рішення. Перелік таких зобов'язань повинен передбачатись сторонами при укладанні контракту.

Сторона, з вини якої призупиняються роботи або розривається контракт, повинна відшкодовувати іншій стороні всі її витрати і збитки, що зумовлені цим рішенням. Відповідні документи і розрахунки для цього повинні передаватись заінтересованою стороною протягом встановленого контрактом строку (наприклад, протягом одного місяця від дня прийняття рішення). Одночасно доцільно визначити строк, протягом якого після пред'явлення необхідних документів повинні здійснюватись розрахунки або надаватись обгрунтована відмова від них.

При розірванні контракту через умови фінансової або професійної неспроможності підрядника замовник має право вступати у володіння будівельним майданчиком і всіма матеріальними цінностями підрядника на ньому, необхідними для виконання замовлення (матеріалами, спорудами, механізмами, опалубкою тощо), і продовжити роботи самостійно або доручити їх іншому виконавцю. У цьому випадку підряднику або його правонаступнику повинна компенсуватись вартість неоплачених робіт, устаткування, матеріалів, інших матеріальних цінностей, що завезені для виконання робіт, а