При цьому, на нашу думку, не має принципового значення те, чим визначена наперед обов'язковість істотних умов — згодою сторін на це, чи їх вимушеністю підкорятися імперативним вимогам законові або існуючому в державі правопорядку, оскільки незгода сторін з ними з будь-яких мотивів тягне однаковий наслідок — договір не визнається укладеним. У цьому й полягає така інтегруюча ознака всіх істотних умов договору, як їх обов'язковість.

Змістом договору підряду на капітальне будівництво є права та обов'язки його сторін, а також інші умови, що регулюють питання, які пов'я-зані з виконанням договірних зобов'язань [36, с.8].

Обов'язкові умови договору підряду на будівництво визначаються ч. 5 ст. 318 ГК України [11], до них відноситься:

- визначення предмета договору (види та обсяги будівельних та пов'язаних з ними робіт) та об'єкта, на якому або щодо якого здійснюватимуться ці роботи;

- строки початку та завершення будівництва (виконання робіт);

- вартість і порядок фінансування будівництва об'єкта (робіт);

- права та обов'язки сторін;

- порядок матеріального, технічного та іншого забезпечення будівництва;

- режим контролю якості робіт і матеріалів замовника;

- порядок прийняття об'єкта (робіт);

- порядок розрахунків за виконані роботи;

- умови про дефекти і гарантійні строки;

- страхування ризиків;

- фінансові гарантії;

- відповідальність сторін;

- порядок врегулювання спорів, пов'язаних з виконанням до-говору;

- підстави та умови зміни та розірвання договору.

Рекомендовано включати до підрядних будівельних контрактів такі розділи:

1. Визначення та терміни: розкривається значення термінів та понять, які застосовуються в контракті, з метою виключення роз-біжностей їх трактування сторонами та попередження пов'язаних з цим спорів.

2. Предмет договору: передбачаються роботи та послуги, замов-лення на виконання яких приймає підрядник (будівельні, монтажні, пусконалагоджувальні роботи, передбачені проектною документацією, випробування змонтованого устаткування тощо на певному об'єкті, а також передача замовникові підготовленого для експлуа-тації об'єкта).

3. Сума (ціна) предмета контракту:

Встановлюється розмір договірної ціни, можливість та умови її коригування в ході виконання робіт.

Договірна ціна визначається сторонами шляхом прямої домовленості або при проведенні тендерних торгів і залежить від складу затрат. Наприклад, при будівництві об'єктів "під ключ" у складі ціни можуть враховуватись затрати на: виконання будівельно-монтажних робіт, придбання меблів, устаткування, інвентарю, включаючи заготівельно-складські, транспортні, накладні та інші витрати; виконання проектно-вишукувальних робіт; виконання пусконалагоджувальних робіт; інші витрати, що передбачаються кошторисом на будівництво, утримання дирекцій підприємств, що будуються, і авторського нагляду; резерв коштів на непередбачені роботи і витрати; тимчасові будівлі і споруди; природоохоронні заходи; компенсацію додаткових до кошторису витрат.

Договірна ціна визначається сторонами з урахуванням регламентуючих рішень з цього питання. Калькуляцію витрат можуть складати обидві сторони. Для цього використовуються діючі нормативні документи, інформація про вартість раніше збудованих об'єктів, розрахунки кошторисної вартості щодо проекту, ТЕО, прейскуранти на готову будівельну продукцію, інша нормативна база.

В умовах високих темпів інфляції сторони можуть прийняти рішення про встановлення ціни у твердій валюті. У цьому випадку ціна робіт визначається в національній валюті, а потім перераховується за встановленим курсом у твердій валюті і надалі може залишатись незмінною. При розрахунках ціна робіт у національній валюті перераховується у тверду валюту за курсом, що діє на момент розрахунків.

Якщо здача об'єкта в експлуатацію здійснюється поетапно, ціна робіт може встановлюватись тільки на перший етап із визначенням у контракті порядку розрахунку ціни на наступні етапи.

У багатосторонніх контрактах визначається загальна ціна робіт за контрактом, а також ціна робіт, що виконуються окремими учасниками.

Встановлена при укладанні контракту договірна ціна робіт може змінюватись у разі:

- зміни обсягів і складу робіт;

- зупинення робіт за рішенням замовника та через обставини непереборної сили;

- зміни за рішенням або з вини замовника строків будівництва;

- зміни у встановленому порядку узгодженої номенклатури матеріалів і устаткування поставки замовника;

- врахування інфляційних факторів;

- прийняття нових законодавчих і нормативних актів, що впливають на вартість робіт;

- суттєвих розходжень фактичних і проектних умов будівництва, передбачити які при узгодженні ціни підрядник не міг.

Зміна договірної ціни оформляється сторонами шляхом укладання додаткових угод.

4. Строки виконання договору та окремих етапів робіт (згідно з календарним планом будівництва) визначаються на підставі вихід-них умов, встановлених інвестором і передбачених інвестиційним проектом; зазначаються також умови та підстави зміни строків бу-дівництва (виконання робіт).

5. Розрахунки і платежі:

Обов'язком замовника є безперервне і своєчасне фінансування будівництва об'єкта, розрахунки з підрядником за виконані роботи.

Обсяги підрядних робіт та необхідні фінансові кошти розподіляються за роками відповідно до календарного плану будівництва і строками здачі об'єкта в експлуатацію.

Щорічно сторони з урахуванням графіків виконання робіт узгоджують план платежів за місяцями року. Зменшення річного обсягу фінансування порівняно з передбаченим контрактом дає підряднику право ставити питання про перегляд строків будівництва об'єкта і компенсацію йому додаткових витрат.

Сторони самостійно визначають у контракті порядок, строки, умови платежів і розрахунків за виконані роботи і послуги. Оплата робіт може здійснюватись за готовий об'єкт або шляхом проміжних платежів (за етапи, комплекси робіт, конструктивні елементи, окремі види робіт та послуг). За домовленістю замовник перераховує підряднику аванси, здійснює оплату за будівельні матеріали, устаткування, конструкції, що поставляє підрядник.

Проміжні платежі повинні здійснюватись