14 містить досить просте положення, що «договір оренди землі укладається у письмовій формі і за бажанням однієї із сторін може бути посвідчений нотаріально» [35]. Отже, здавалося б питання вичерпано. Але якщо звернутися до передісторії цього питання, то Цивільний кодекс Української РСР (був чинним до 1 січня 2004 р.) виділяв письмову нотаріальну форму договору. Обов’язковою вона була лише у випадках, зазначених у законі. Для майнового найму сам ЦК УРСР такої вимоги не передбачав (ст. 257). Що ж стосується земельного законодавства, то орендні відносини в користуванні землею з’явилися тільки зі здобуттям Україною незалежності. Ст. 169 Земельного кодексу Української РСР від 8 липня 1970 р. визначала, що «купівля-продаж, застава, заповіт, дарування, оренда, самовільний обмін земельними ділянками та інші угоди, які в прямій або прихованій формі порушують право державної власності на землю, – недійсні» [45, с. 25-27].
Земельний кодекс України від 18 грудня 1990 р. питання форми договору оренди землі увагою обійшов. Проте сказав (ст. 8), що «відносини щодо оренди землі регулюються цим Кодексом та іншими актами законодавства Української РСР». Нова ж редакція цього Кодексу, затверджена 13 березня 1992 р., у ст. 24 передбачала, що «форма договору і порядок його реєстрації встановлюються Кабінетом Міністрів України». Проте в частині форми договору уряд держави цього так і не зробив. Зробив це парламент, який 6 жовтня 1998 р. ухвалив Закон України «Про оренду землі». В ч. 1 ст. 13 початкової редакції цього Закону йшлося, що «договір оренди земельної ділянки укладається у письмовій формі», а в третій частині, що «договір оренди земельної ділянки посвідчується нотаріально».
Отже, з 22 жовтня 1998 р. нотаріальне посвідчення договору оренди землі стало обов’язковим. Але так тривало недовго. Законом України «Про внесення змін до статті 13 Закону України «Про оренду землі» від 7 березня 2002 р. (набув чинності 30 березня 2002 р.) ч. 3 цієї статті була викладена в новій редакції: «Договір оренди земельної ділянки посвідчується нотаріально за її місцезнаходженням: на строк до 5 років – за бажанням однієї із сторін договору; на строк більше 5 років – в обов'язковому порядку». Проте 2 жовтня 2003 р. парламент виклав Закон про оренду в новій редакції (набув чинності 5 листопада 2003 р.).
Питання про оренду землі регулюються не лише вищепереліченими нормативно-правовими актами, але і іншими. До прикладу, 1 січня 2004 р. набув чинності Господарський кодекс України, який встановлює особливості правового регулювання в окремих галузях господарювання, і у ч. 1 ст. 290 ГКУ вказує: «Відносини, пов'язані з орендою землі як засобу виробництва, регулюються Земельним кодексом України та іншими законами». До останніх, безперечно, належить Закон про оренду, а ось сам ГКУ – ні. Це випливає зі ст. 4, в якій йдеться, що земельні відносини не є предметом регулювання цього Кодексу [2].
Натомість ч. 2 ст. 290 ГКУ наголошує, «оренда земельної ділянки без договору, укладеного в письмовій формі, посвідченого нотаріально та зареєстрованого в установленому законом порядку, не допускається». Підкреслимо, що тут йдеться лише про господарські договори. Якщо розглядати дві правові норми як колізію, то слід звернути увагу на досить часту помилку юристів, котрі стверджують, що Закон про оренду в цій ситуації є спеціальним і тому має перевагу [50]. Ця помилка досить поширена і у випадку розв’язання інших правових колізій. Але виправити її легко. Треба згадати, що за критерієм загальний/спеціальний потрібно порівнювати не нормативні акти, а самі норми. І тоді стає очевидним, що ст. 14 Закону про оренду поширюється на всі договори оренди землі, а ст. 290 ГКУ – лише на господарські договори оренди землі. Отже, саме остання є спеціальною і має застосовуватися [51].
Згадаємо й про інший закон, що вимагає нотаріального посвідчення договорів оренди землі. Як не дивно, це Закон України «Про податок з доходів фізичних осіб». Абзац «б» його пп. 9.1.4 категоричний: «Договір оренди нерухомого майна підлягає нотаріальному посвідченню». Сумніви щодо застосування цієї норми розвіює визначення п. 1.10 Закону про доходи: «Нерухоме майно (нерухомість) – об'єкти майна, які розташовуються на землі і не можуть бути переміщені в інше місце без втрати їх якісних або функціональних характеристик (властивостей), а також земля».
Законодавець вирішив врегулювати порядок укладення договорів податковим законом очевидно з фіскальною метою. Адже кожний нотаріус – податковий агент, відтак, «зобов'язаний надіслати інформацію про такий договір податковому органу за основним місцем проживання платника податку – орендодавця» (абз. «б» пп. 9.1.4 Закону). Втім зазначене положення застосовується не завжди – пп. 9.1.4 поширюється на випадки, коли його сторони – фізичні особи, які не є суб'єктами підприємницької діяльності. Для орендаря це прямо передбачено пп. 9.1.4, а для орендодавця – випливає зі сфери регулювання Закону про доходи.
Отже, висновок очевидний-договір оренди землі підлягає обов’язковому нотаріальному посвідченню, якщо він належить до категорії господарських договорів або укладається між фізичними особами – не підприємцями. А якщо згадати, що договір між суб’єктом господарювання та негосподарюючим суб’єктом теж визнається господарським (ст. 179 ГКУ), то виходить, що договори оренди землі підлягають нотаріальному посвідченню завжди [50].
Звичайно, у такому важливому питанні, як використання землі Державний комітет України по земельних ресурсах не залишився байдужим. У листі Держкомзему висловлена така позиція: «Зважаючи на те що спеціальним Законом, який регулює орендні відносини, є Закон України "Про оренду землі", під час вирішення