питання щодо необхідності нотаріального посвідчення договорів оренди землі слід керуватись ст. 14 Закону України "Про оренду землі" [52]. Крім того, відповідно до ч. 1 ст. 4 та ч. 1 ст. 290 Господарського кодексу України земельні відносини не є предметом регулювання цього Кодексу». Дійсно, ст. 4 ГКУ виключає земельні відносини з його сфери регулювання. І, на перший погляд, може викликати здивування лише включення законодавцем у Кодекс норми, яка не може застосовуватися принципово. Ч. 2 ст. 290 ГКУ вимагає нотаріального посвідчення договору. Процедура нотаріального посвідчення не належить до земельних правовідносин, а є сферою публічно-правових, адміністративних правовідносин. Отже, земельне законодавство тут ні до чого, і ст. 290 ГКУ має застосовуватися до всіх господарських договорів оренди землі. Таку ж саму помилку після Держкомзему повторив і Мін’юст Україні, який теж посилається на ст. 4 ГКУ і згадує: «Частиною 6 ст. 93 Земельного кодексу України визначено, що відносини, пов’язані з орендою землі, регулюються законом» [53]. Очевидно, що таким законом є Закон про оренду, але не тільки, адже «Орендарі набувають права оренди земельної ділянки на підставах і в порядку, передбачених Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, Господарським Кодексом України, цим та іншими законами України і договором оренди землі».
За умови тлумачення Держкомзему та Мiн’юсту не важко здогадатися, що орендарі (на яких зазвичай покладається тягар державного мита чи оплати послуг приватного нотаріуса) не будуть посвідчувати договори. Адже вони дозволяють не посвідчувати такі договори. Але існує певна небезпека для сторін, які уклали договір оренди земельної ділянки без нотаріального посвідчення, у зв’язку з тим, що теоретично через суд такі договори можуть бути визнані недійсними. Підстава записана в ч. 1 ст. 120 ЦКУ: «У разі недодержання сторонами вимоги закону про нотаріальне посвідчення договору такий договір є нікчемним». Але юристи добре розуміють, що від такого варіанта існує досить надійний захист. По-перше, ч. 2 названої статті передбачає можливість визнання договору дійсним судом, «якщо сторони домовилися щодо усіх істотних умов договору, що підтверджується письмовими доказами, і відбулося повне або часткове виконання договору, але одна із сторін ухилилася від його нотаріального посвідчення». Знайти «винну» сторону буде неважко. По-друге, згадані листи Держкомзему і Мін’юсту будуть на користь сторонам договору, оскільки можуть свідчити про відсутність у їх діях (точніше бездіяльності) щодо укладення договору оренди наміру свідомо порушити вимоги закону.
Головний нормативний акт, який регулює нотаріальне посвідчення договору оренди земельної ділянки - Закон "Про оренду землі" - визначає, що зміст, час і місце здійснення, наміри суб’єктів договору, його відповідність закону та інші обставини офіційно засвідченні нотаріусом і мають статус встановлених й достовірних. Оскільки перевірка змісту договору нотаріусом сама по собі служить гарантією того, що цей зміст відповідає вимогам закону, то використання можливості нотаріального посвідчення є цілком виправданим.
Якщо орендодавцем у договорі виступає фізична особа, яка не є суб’єктом підприємницької діяльності, нотаріус надсилає інформацію про посвідчення такого договору податковому органу за основним місцем проживання платника податку - орендодавця [50].
Договір оренди земельної ділянки вступає в силу лише після його державної реєстрації. Реєстрація здійснюється в 20-дений строк у відповідності до спеціального законодавства [43], [42]. Для реєстрації договору оренди зацікавлена особа подає наступні документи:
1. Заяву про державну реєстрацію договору оренди.
2. Договір оренди.
3. План (схему) земельної ділянки, що надається в оренду.
4. Рішення органу виконавчої влади або місцевого самоврядування про надання в оренду земельної ділянки, що знаходиться у державній чи комунальній власності.
5. Проект відведення земельної ділянки – у разі надання його в оренду зі зміною цільового призначення.
З огляду на істотні умови договору оренди стає очевидним, що орендні земельні відносини мають різнобічний і складний характер, оскільки враховують багато виробничих, соціальних і навіть особистісних факторів. Якщо в нашій країні термін оренди земельних ділянок (паїв) переважно становить до 5 років з обов’язковою вимогою укладання його у письмовій формі, то, наприклад у США, договір оренди може бути укладений навіть усно, без юридичного оформлення, причому в більшості випадків строком на один рік, що дає змогу орендодавцям і орендарям значно розширити можливості вибору партнерів, знайти для себе вигідніші варіанти. Орендар повинен чітко усвідомлювати власну відповідальність. Ефективною оренда землі може бути тільки тоді, коли орендар має достатню кількість матеріальних ресурсів і робочої сили, щоб забезпечити конкурентоспроможність своєї продукції. Іншими словами, оренда повинна бути прибутковою й економічно вигідною як для орендодавця, так і для орендаря.
2.2. Договір оренди водного об’єкта.
Особливе місце серед природних ресурсів займають водні, тому що жодна сфера життєдіяльності людини неможлива без використання води. Як зазначено в преамбулі Водного кодексу України, усі води (водні об’єкти) є національним надбанням народу України. Водні ресурси забезпечують існування людей, тваринного і рослинного світу і є обмеженими і уразливими природними об’єктами [54].
Правовий режим користування водними об’єктами слід розглядати в комплексі з правовим режимом земель водного фонду, які разом можна назвати водно-земельними відносинами, що виступають єдиним комплексним об’єктом правового регулювання. Ці відносини регулюються Водним кодексом України, Земельним кодексом України, Законом України “Про охорону навколишнього природного середовища”, нормативно-правовими актами Кабінету Міністрів України та актами інших органів виконавчої влади, рішеннями місцевих органів державної влади та місцевого самоврядування, цивільно-правовими договорами, оскільки земля і води одночасно є об’єктами природокористування і виступають предметом екологічних відносин.
Формулюючи визначення договору оренди водного об’єкта за