важливі ланки орендних відносин регулювалися державою, що було свідченням недостатнього рівня розвитку відносин власності взагалі та відсутності чіткого визначення поняття права власності на землю зокрема. Не існувало належної персональної відповідальності за її стан і результати використання. З прийняттям низки нормативно-правових актів щодо подальшого вдосконалення земельних відносин створено необхідне середовище для впровад-ження орендних земельних відносин ринкового типу. Юридично такі відносини були закріплені Законом України «Про оренду землі», прийнятому в жовтні 1998 р. Вони розглядаються як один з важливих важелів поліпшення використання землі завдяки її концентрації в руках тих сільськогосподарських товаровиробників, які спромож-ні раціонально використовувати цей основний засіб виробництва [35].
Оренда землі — це передача її власником у тимчасове (строкове) володіння та користування іншим фізичним або юридичним особам за відповідну плату, яку називають орендною. Об’єк-том оренди є земельні ділянки, що знаходяться у власності громадян та юридичних осіб України, територіальних громад (комунальна власність), а також держави. Зазначені власники земельних ділянок водночас є і орендодавцями. Скажімо, орендодав-цями земель, що знаходяться у власності територіальних громад, є органи місцевого самоврядування: сільські, селищні, міські ради народних депутатів, а земель у державній власності — районні й обласні державні адміністрації, Рада міністрів АРК, Кабінет Міністрів України в межах їх повноважень. Орендодавці мають право здавати землю в оренду на строк до 50 років. Термін оренди є важливим положенням договору. Закон України «Про оренду землі» передбачає, що це питаня сторони узгоджують між собою. Варто мати на увазі, що коли строк оренди надто малий, то орендар не завжди може бути зацікавленим у дбайливому використанні орендованої землі. Натомість тривалий строк оренди може не відповідати інтересам власника землі. В сучасних умовах доцільніше і ефективніше передавати в оренду землю на строк від 3 до 5 років. Як показує практика цей строк задовільняє і орендарів і власників [35]. Право на оренду землі мають громадяни та юридичні особи України, її релігійні і громадські організації, іноземні держави, іноземні юридичні і фізичні особи, особи без громадянства.[36].
На практиці виникає проблема ромежування і визначення понять «оренда земельного паю» і «оренда земельної ділянки». Іноді громадяни віддаючи свою землю в оренду не усвідомлюють навіть власниками чого вони є - земельної ділянки чи паю. А відтак не знають своїх прав та обов’язків перед орендарем. З ними укладають «стандартні орендні договори» і лише коли приходить час отримувати оплату за віддану в оренду землю виникає ряд проблем. Отож слід з’ясувати спільні та відмінні риси оренди земельної частки (паю) та оренди земельної ділянки. Земельна частка (пай), а точніше право на земельну частку (пай), - це лише право на одержання земельної ділянки, визначеної в сертифікаті вартості, за рахунок земель, що надавалися колективному сільськогосподарському підприємству в колективну власність. Одержання державного акту є моментом реалізації цього права. До державної реєстрації права власності на земельну ділянку власнику сертифіката невідомо, де саме знаходиться земельний пай і які він має фізичні розміри. З одержанням державного акта право на земельну частку є реалізованим, тобто це право перестає існувати [37]. Земельна ділянка - це частина земної поверхні, межі та місце розташування якої чітко визначені на місцевості. Право власності на яку підтверджується державним актом.
Різниця між правом власності на земельну ділянку та правом власності на земельний пай полягає в тому, що право на земельну частку (пай) - це є майнове право лише на одержання земельної ділянки у приватну власність для подальшого користування та розпоряджання, а правом власності на земельну ділянку - є право користуватися та розпоряджатися нею, як об’єктом нерухомого майна, що вже є у вашій власності [38].
Різниця між двома цими поняттями очевидна, коли заходить мова про правове регулювання відносин оренди паю та ділянки, адже воно відбувається на підставі різних нормативно-правових актів. Так, відносини оренди земельної частки (паю) врегульовано положеннями [39]:
1. Указу Президента України «Про невідкладні заходи щодо прискорення реформування аграрного сектора економіки» № 1529/99 від 3 грудня 1999 р.
2. Загальними нормами ЦК України про зобов’язання, а також декількома нормами про договір найму цього Кодексу.
3. Наказом Держкомзему № 5 від 17 січня 2000 р., зареєстрованим Міністерством юстиції України 23 лютого 2000 р. за № 101/4322, встановлено форму Типового договору оренди земельної частки (паю).
4. Постановою Кабінету Міністрів України від 24січня 2000 р. №119 «Про затвердження Порядку реєстрації договорів оренди земельної частки (паю)».
Про це свідчить і практика Верховного Суду України, який, розглядаючи касаційні скарги на рішення нищестоячих судів, стикається з неодноразовим порушенням судами норм матеріального права при вирішенні спорів з приводу визнання договорів оренди паю недійсними [40]. Так, згідно з п. 2.3 Типового договору оренди земельної частки (паю) (затверджено наказом Державного комітету України по земельних ресурсах від 17 січня 2000 р. № 5; зареєстровано в Міністерстві юстиції України 23 лютого 2000 р. за № 101/4322) орендні відносини можуть бути припинені після одержання державного акта на право приватної власності на землю і виділення земельної ділянки в натурі (на місцевості), оскільки особа набуває статусу власника земельної ділянки, тобто змінюється предмет оренди та статус сторін договору оренди, а тому договір оренди земельної частки (паю) слід вважати припиненим [41, с. 124].
Законодавство України про оренду, передбачає, що за договором оренди в користування має передаватись конкретна індивідуально визначена річ. Якщо йдеться про землю, то