Виходячи з предмету оцінки можна виділити наступні методи оцінки фірм:

Оцінка за доходом грунтується на тому принципі, що тільки фірми які приносять дохід мають вартість.

Використовуючи оцінку за доходом використовують наступні види доходу:

Чистий операційний дохід – дохід, одержаний від нерухомості, що здається в оренду.

Грошовий потік – нерівномірні надходження грошових платежів від реалізації продукції, послуг.

Чистий прибуток – дохід, що залишається у розпорядженні фірми після відшкодування витрат, сплати податків, штрафних санкцій, платежів за позичкові кошти.

Існує два метода перетворення доходів від експлуатації фірми у оцінку вартості:

Метод прямої капіталізації використовує коефіцієнт капіталізації, що відображає звязок між доходом за один рік, або середньорічною величиною доходів за декілька років, і вартістю фірми:

Вф = Д : Кк

де Вф – вартість фірми;

Д – дохід;

Кк – коефіцієнт капіталізації.

Метод дисконтування доходів грунтується на приведенні майбутніх доходів від експлуатації фірми у теперішню його вартість:

Вартість фірми = Сума майбутніх доходів.

Для використання оцінки за доходом необхідно:

Як правило, для приведення майбутньої вартості до теперішньої використовують ставку дисконту. Тоді формула для визначення теперішньої вартості буде мати вигляд:

n

РV = FV/(1+r)n

i=1

де PV – теперішня вартість;

FV майбутня вартість;

і – число періодів (1…n)

Для визначення ставки дисконту найчастіше використовують два методи: метод оцінки капітальних активів, метод кумулятивної побудови.

Для розрахунку коефіцієнту капіталізації використовують наступні методи:

Коефіцієнт капіталізації дорівнює ставці дисконту у випадку: коли дохід від експлуатації обєкту не обмежений у часі, коли вартість обєкту протягом часу не змінюється і, таким чином, відшкодування капіталу не обовязкове.

2-й метод використовується на основі даних угоди купівлі продажу обєктів аналогічних тому, що оцінюється. За цим методом коефіцієнт капіталізації складається з двох частин: ставки дисконту та норми відшкодування капіталу.

Норма відшкодування застосовується до активу, який втрачає свою вартість.

Норма відшкодування капіталу базується на інтервалі часу протягом якого, на думку покупця, здійснюється повернення його капіталу, вкладеного у оцінюваний обєкт.

Норма відшкодування капіталу розраховується за допомогою:

Метод прямолінійного прямолінійного повернення капіталу використовується коли доходи від експлуатації оцінюваного обєкту зменшуються.

Прямолінійним методом норма відшкодування капіталу розраховується за формулою:

Нв = 1/nв,

де Нв – норма віднкодування;

nв - число років, за які планується відшкодувати вартість обєкту.

Повернення капіталу за фактором відшкодування передбачає, що величина поверненого капіталу може бути реінвестована за тією ж ставкою доходу, що і вкладення в оцінюваний обєкт. Використовується при рівних періодичних доходах від експлуатації обєктів, а також в умовах, коли угоди по нерухомості фінансуються за рахунок іпотечного кредиту.

У цьому випадку норма відшкодування прирівнюється до фактора фонду відшкодування: Нв = SFF

SFF = 1/Sn

Sn = ((1+r)n –1)/r,

де Sn – накопичення грошової одиниці за період;

SFF – фактор фонду відшкодування.

Повернення капіталу за фактором фонду відшкодування і безризикової ставки дисконту використовується у випадку, коли ставка доходу, що приносить оцінюваний оюєкт висока і її важко досягти при реінвестуванні.

Згідно цього методу до вартості поверненого капіталу використовується безризикова ставка. Норма відшкодування прирівнюється до фактора фонду відшкодування при безризиковій ставці дисконту і часу, за який планується відшкодувати вартість обєкту.

Нв = SFFб

Метод вирахування при розрахунку коефіцієнта капіталізації використовується у випадку, якщо у майбутньому прогнозується ріст вартості обєкту що оцінюється.

Коефіцієнт капіталізації визначається шляхом вирахування із ставки дисконту надбавки на майбутній приріст капіталу. Надбавка на майбутній приріст капіталу розраховується шляхом множення прогнозного росту вартості обєкту на фактор фонду відшкодування.

Метод звязаних інвестицій застосовується для визначення коефіцієнтів капіталізації як зважена сума коефіцієнтів капіталізації для власного і позичкового капіталу – метод звязаних інвестицій для власного і позичкового капіталу; і, як зважена сума коефіцієнтів капіталізації для землі і будівель – метод звязаних інвестицій для складових частин нерухомості.

Метод звязаних інвестицій для власного і позичкового капіталу використовується у тому випадку, якщо обєкт нерухомості придбаний за допомогою залученого капіталу.

У цьому випадку коефіцієнт капіталізації розраховується за формулою:

Kk = M*Rm + (1+M)*Ккв

де Kk – коефіцієнт капіталізації;

M – відношення величини кредиту до вартості нерухомості;

Rm – іпотечна постійна, що являє собою суму ставки дисконту і фактора фонду відшкодування;

Ккв – коефіцієнт капіталізації на власний капітал.

Метод звязаних інвестицій для складових частин нерухомості використовується у випадку, якщо можуть бути одержані точні коефіцієнти капіталізації окремо для землі і будівель, а також врахована їх питома вага у загальній вартості нерухомості. Коефіцієнт капіталізації визначається наступним чином:

Кк = З*Ккз + Н*Ккб ,

де З – вартість землі у відсотках до загальної вартості нерухомості;

Ккз – коефіцієнт еапіталізації для землі;

Н – вартість будівлі у відсотках до загальної вартості майна;

Ккб – коефійієнт капіталізації для будівлі.

Використання метода звязаних інвестицій в умовах України обмежено у звязку:

Метод Єллвуда при розрахунку коефіцієнта капіталізації враховує крім факторів, що вираховуються методом звязаних інвестицій для власного і позичкового капіталу, враховує такаж зміни вартості майна на прогнозований період.

Кк = У – М*С + dep – app(SFF),

Де У – ставка доходу на власний капітал;

С – іпотечний капітал;

dep – зменшення вартості