майна за прогнозований період;
app – підвищення вартості майна за прогнозований період;
SFF – фактор фонду відшкодування при ставці У для прогнозованого періоду володіння.
Іпотечний коефіцієнт розраховується за формулою:
С = У + Р(SFF) - F,
Де Р – частина іпотечного кредиту, яка буде погашена протягом прогнозного періоду;
f – іпотечна постійна.
Іпотечний коефіцієнт знаходиться за допомогою спеціальних таблиць розроблених Єллвудом.
Метод Еллвуда не знаходить застосування у практиці оцінки нерухомості в Україні, оскільки практично відсутнє іпотечне кредитування.
Аналіз і оцінка майбутніх доходів фірми включає наступні етапи:
Аналіз балансу підприємства
Аналіз інших документів звітності
Прогнозування обсягу продажу, витрат на здійснення продажу,
прибутку від продажу
Складення прогнозного балансу
Прогнозування очікуваних грошових потоків
Аналіз балансу фірми за чотирма групами показників
ліверіджа;
ліквідності;
структури активів;
прибутковості.
Аналіз інших документів звітності передбачає аналіз:
звітів про фінансові результати;
звіти про витрати на виробництво продукції, послуги;
звіти по праці;
звітів первинних документів.
Глибина аналізу вибирається експертом самостійна, але вона повинна бути достатньою для подальшого реального прогнозування обсягу продажу, витрат на здійснення продажу та прибутку від продажу. Аналіз обовязково повинен включати:
аналіз ринку фірми;
аналіз ресурсів, що використовуються фірмою;
аналіз результатів діяльності фірми;
аналіз трансформації ресурсів у результати (технології і організації).
Прогнозування обсягу продажу, витрат і прибутків здійснюється за напрямами: попит, конкуренція, збут, виробнича потужність, оборотні засоби, персонал, організація.
При складанні прогнозного балансу всі активи розділяють на:
спонтанні, тобто ті які залежать від обсягу продажу (виробничі запаси, грошові засоби і т.д.)
неспонтанні, ті які не залежать від обсягу продажу (основні засоби, нематеріальні активи і т.д.).
Відповідна частина активу повязується і коректується в залежності від обсягу продажу.
Прогнозування очікуваних грошових потоків здійснюється поетапно:
розрахунок поступлення коштів;
визначення прогнозованої величини грошових потоків;
розрахунок поточної вартості грошових потоків з урахуванням ймовірності їх надходження.
Метод аналогів продажу – грунтується на даних про поточні (недавні) угоди купівлі-продажу обєктів, аналогічних оцінюваним.
Даний метод складається з наступних етапів:
Вивчення ринку, підбір інформації про складені угоди і пропозиції продажу.
Аналізується велика кількість продажу і відбирається тільки найбільше схожі обєкти. Критерії відбору: подібність характеристик обєктів, ціна пропозиції, ціна продажу, місцезнаходження і т.д. Необхідно також виділити мотивацію угоди, знижки однієї із сторін, тимчасові фінансові та інші обмеження, що впливають на вартість угоди.
Накопичення інформації про обєкт який оцінюється і аналог. Тут використовуються такі етапи порівняння, як площа приміщення, місцезнаходження, технічний стан приміщення, дата проведення оцінки і т.д.
Визначення величини поправок до вартості обєкту оцінки на основі відмінностей.
Узгодження поправок та визначення вартості обєкту.
Різновиди метода аналогів продажу є метод оцінки обєктів:
на основі врахування одиниці порівняння аналога;
1. оцінка з урахуванням поправки;
з використанням регресивного аналізу;
на основі співвідношення доходу і ціни продажу.
Оцінка на основі одиниці порівняння використовується у випадку, коли більшість елементів порівняння оцінюваного обєкту співпадає з характеристиками обєкту - аналога. Порівняння відбувається по одному елементу і розраховується за формулою:
В = b*x
В – вартість обєкту,
b – коефіцієнт, одерданий для одиниці порівняння обєкту з аналогом,
x – елемент порівняння обєкту, що оцінюється.
Оцінка з урахуванням поправки
- виходячи з одиниці порівняння, що приносить дохід, з урахуванням поправок до цін співставимої продажу;
- з урахуванням експертної оцінки величини поправок.
Підібрати абсолютно ідеальний обєкт аналог часто буває нелегко. Тому необхідно вносити поправки до ціни обєкту, що оцінюється в залежності від характеристикпорівняння з аналогами. Для визначення величини поправки на ринку вибирається два обєкта, один з яких вимагає необхідної поправки, а другий ні. Розрахунок поправки розраховується за формулою:
= Вп – Вн;
де - величина поправки;
Вп – вартість обєкта аналога, що вимагає поправки;
Вн – вартість обкта, що невимагає поправки.
Тоді, вартість обєкту оцінки буде визначена за формулою:
В = Вн + .
Якщо одиниць порівняння є декілка формула для визначення вартості обєкту буде мати вигляд:
В = (Вн + ) *Е,
де Е – кількість одиниць порівняння в оцінюваному обєкті.
Як правило між двома обєктами продажу є більше, ніж одна різниця.У такому випадку поправки вносяться по кожній різниці, а також з урахуванням кількості одиниць порівняння у обєкті що оцінюється і аналогічному обєкті.
У ряді випадків оцінщик не має можливості розрахувати величину поправок за допомогою співставимості продажу. Тоді, вводяться поправочні коефіцієнти, що визначаються експертним шляхом та враховують відмінності оцінюваного обєкту від обєкту- аналога.
Якщо величина поправки виражена у грошовому вигляді, то вартість обєкту визначається за формулою:
n
В = Вн + ai
і=1
де ai - позитивні чи негативні грошові оцінки;
і – кількість грошових поправок ( і=1….n).
Величина поправки може бути виражена також у процентах. Тоді вартість обєкту буде визачена так:
сумуються окремо понижуючі та підвищуючі поправки;
, al, ak – понижуючі та підвищуючі коефіцієнти.
,
ціна аналогу множиться на добуток підвищуючих і понижуючих коефіцієнтів.
В = Вн*Пон.*Під.
Оцінка за допомогою регресійного аналізу застосовується, коли оцінюваний обєкт порівнюється з великою кількістю аналогів, у випадку наявності чіткої тенденції в кореляції показників. Вартість обєкту у цьому випадку розраховується за допомогою наступних формул:
В = а + к*х
а = Цаі-к*хі
,
де В –вартість обєкту, що оцінюється;
а – величина поправочного коефіцієнту;
К – величина коефіцієнту одержаного для одиниці порівняння;
Х – елемент порівняння обєкту, що оцінюється;
Ца – ціна продажу обєкта-аналога;
і – кількість продажу обєктів-аналогів (і=1…n).
Оцінка на основі співставлення доходу і ціни продажу застосовується, коли є можливість оцінити як продажні ціни на обєкти-аналоги, так і доходи від їх експлуатації.
За одиницю порівняння приймається валовий рентний мультиплікатор, що визначається як відношення ціни продажу аналога до доходу від його експлуатації:
М = Ц : Д.
Для використання цього методу необхідно:
оцінити доходи від експлуатації обєкту, що оцінюється;
визначити валові внутрішні мультиплікатори обєктів аналогів;
розрахувати валовий рентний мультиплікатор для обєкта, що оцінюється (як середнє