Кожен з них має певні особливості щодо умов укладення та виконання значення прав та обов'язків сторін і правових наслідків невиконання( неналежного виконання) договору.

Значну роль у становленні та функціонуванні ринкової економіки є купівля-продаж жилих будинків, купівля-продаж в зовнішньоторговельному обігу, купівля-продаж на біржах, аукціонах та ін.

РОЗДІЛ 3. ПОРЯДОК УКЛАДЕННЯ ДОГОВОРУ

КУПІВЛІ-ПРОДАЖУ

3.1 Порядок укладення договору купівлі-продажу в Україні

Будь-який договір укладається внаслідок взаємної згоди сторін, тобто лише після досягнення угоди, збігу волевиявлення сторін виникають права й обов’язки. Принцип досягнення угоди загалом розуміється однаково в усіх правових системах, незалежно від того, чи існує в законі прямий припис щодо цього.

Угоди можна досягти різними шляхами і цей процес реалізується в різних формах: у результаті безпосередніх переговорів, обміну листами або телеграмами тощо.

Вирішальне правове значення в процесі укладення договору мають дві стадії – оферта , тобто пропозиція вступити у договір, і акцепт - згода на укладення договору.

Першочергове значення має питання про те, чи є та або інша пропозиція офертою , оскільки визнання пропозиції офертою означає, що у разі згоди іншої сторони оферент стає стороною договору і зобов’язаний виконувати те, що він запропонував і пообіцяв в оферті. Крім того, в ряді країн кваліфікація пропозиції оферти означає, що оферент протягом певного строку не має права відмовитись від зробленої пропозиції.

Дуже часто різного роду пропозиції ( наприклад, товари, виставлені у вітрині для загального огляду тощо ) звернені не до якоїсь конкретної особи, а до широкого загалу. Через це постає питання про правові наслідки так званої публічної оферти. Вирішення цього питання в різних країнах має свої особливості.

Зміст оферти повинен бути досить зрозумілим і повним, аби у разі згоди акцептанта міг виникнути юридично дійсний договір. Тому до оферти мають бути включені всі суттєві умови майбутнього договору. Якщо вони не визначені, то звернення такого роду можна вважати пропозицією розпочати переговори.

Порядок укладення договору як передбачену правовими нормами послідовність стадій встановлення цивільних прав і обов’язків, що виражена діями осіб різноманітних способах узгоджувати зміст договору. Способом називають дії певного виду через які досягається поставлена мета [29,С.23].

Тому способами укладення договору купівлі-продажу є нормативно визначені дії, через які досягається вільне і взаємне узгодження волі сторін договору. В літературі висловлено думку, що широке трактування порядку укладення договору засноване на його правовому визначенні, підтверджує недосконалість останнього.

Договір є правовою категорією, а тому, на нашу думку, встановлення порядку та наслідків його укладення може здійснюватися тільки шляхом нормативно – правового регулювання. Таким чином, широке юридичне трактування порядку укладення договору свідчить лише про значний обсяг відносин, що регулюється цим інститутом.

Потреба правового регулювання укладення, зміни і розірвання договору існувала вже давно, оскільки встановлення логічних і дієвих правил вступу в договірний зв'язок сприяє стабільності і прозорості цього процесу. Прийняттям ЦК в переддоговірному процесі було визначено алгоритм відносин його учасників за формулою обміну оферти на акцепт, що тягне укладення договору [2,С.80].

Одним з найбільш розповсюджених договорів, що укладається як громадянами, так і юридичними особами, є договір щодо відчу-ження майна — договір купівлі-продажу.

Договір купівлі-продажу, як і будь-яка інша цивільно-правова угода, укладається відповідно до загальних вимог ЦК України, тобто в усній чи письмовій формі.

Стаття 657 ЦК України встановлює обов'язкову нотаріальну форму договору купівлі-продажу земельної ділянки, єдиного май-нового комплексу, житлового будинку (квартири) або іншого неру-хомого майна. Крім того, такі угоди підлягають обов'язковій дер-жавній реєстрації.

З прийняттям Верховною Радою України «Концепції розвитку житлово-комунального господарства в Україні» та Кабінетом Міністрів України постанови «Про Концепцію розвитку житлово-комунального господарства в Україні» від 27 лютого 1995 р. № 150 була впроваджена державна система реєстрації, обліку та оцінки вартості житлових будинків, квартир, споруд тощо [32,С.205].

На сьогодні діє Тимчасове положення про порядок реєстрації прав власності на нерухоме майно, затверджене наказом Міністерс-тва юстиції України від 7 лютого 2002 р. № 7/5.

Державну реєстрацію таких об'єктів здійснюють державні кому-нальні підприємства — бюро технічної інвентаризації (БТІ) місце-вих органів державної виконавчої влади на підставі відповідних правовстановлюючих документів за рахунок коштів власників не-рухомого майна. Положенням затверджений перелік правовстанов-люючих документів, на підставі яких проводиться державна реєст-рація будинків (квартир), що перебувають у власності юридичних та фізичних осіб. Зазначене Положення діє на території України і є обов'язковим для виконання всіма міністерствами, відомствами, місцевими органами державної виконавчої влади та місцевого само-врядування, підприємствами, установами й організаціями [16].

Нотаріальне посвідчення договорів про відчуження будівель (квартир) провадиться за місцезнаходженням вказаного майна. Крім правовстановлюючого документа, для посвідчення договорів про відчуження будинків (квартир) нотаріусу необхідно подати довідку-характеристику БТІ. Ця довідка видається лише на ті будин-ки (квартири), що перебувають у власності юридичних та фізичних осіб і щодо яких проведено технічну інвентаризацію і державну ре-єстрацію у БТІ.

Отже, договір купівлі-продажу як і будь-який інший договір укладається внаслідок взаємної згоди сторін, тобто лише після досягнення угоди, збігу волевиявлення сторін виникають їх взаємні права та обов’язки. Принцип досягнення угоди загалом розуміються однаково в усіх правових системах, незалежно від того, чи існує в законі прямий припис щодо цього.

Угоди можна досягти різними шляхами і цей процес реалізується в різних формах: у результаті безпосередніх переговорів, обміну листами або телеграмами тощо.

Вирішальне правове значення в процесі укладення договору купівлі-продажу на укладення договору.

Першочергове значення має питання про те, чи є та або інша пропозиція офертою, оскільки визнання пропозиції офертою означає, що у разі