РОЗДІЛ 2. НАЙПОШИРЕНІШІ ВИДИ ДОГОВОРУ

КУПІВЛІ-ПРОДАЖУ У НОВИХ ЕКОНОМІЧНИХ УМОВАХ

2.1 Купівля - продаж жилих будинків

Правове регулювання відносин купівлі-продажу здійснюється ЦК законами України "Про захист прав споживачів", "Про цінні папери і біржу", "Про товарну біржу", "Про приватизацію майна державних підприємств", "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)", іншими законами та численними нормативно-правовими актами.

Залежно від особливостей організаційно-правових форм торгівлі, що застосовуються на території перебування сторін договору купівлі-продажу властивостей відчужуваних об'єктів, особливостей способу укладення та виконання договору розрізняють кілька видів договору купівлі-продажу, зокрема:

а) договори купівлі-продажу в оптовій та роздрібній торгівлі; договори, що їх укладають на біржах та аукціонах;

б) договори купівлі-продажу, які укладаються у внутрішньому та зовнішньоекономічному обігу;

в) договори купівлі-продажу земельних ділянок, валютних цінностей будинків, квартир, автомашин;

г) договори купівлі-продажу на умовах комісії, консигнації та пост;

д) договори купівлі-продажу об'єктів приватизації;

е) форвардні та ф'ючерсні угоди купівлі-продажу.

Кожен з них має певні особливості щодо умов укладення та виконання значення прав та обов'язків сторін і правових наслідків невиконання( неналежного виконання) договору.

Значну роль у становленні та функціонуванні ринкової економіки є купівля-продаж жилих будинків, купівля-продаж в зовнішньоторговельному обігу, купівля-продаж на біржах, аукціонах та ін [56,С.8].

Чинне законодавство дозволяє провести класифікацію договорів купівлі-продажу житла. Цю класифікацію можна провести по різних підставах, що дозволить визначити особливості окремих видів договорів купівлі-продажу житлових приміщень:

1. по предмету:

а) по виду предмета:

1. Договір купівлі-продажу житлового будинку

2. Договір купівлі-продажу квартири

3. Договір купівлі-продажу частини житлового будинку

4. Договір купівлі-продажу частини квартири

5. Договір купівлі-продажу частки

У судовій практиці, зв'язаної з відчуженням житлових приміщень, найбільша кількість спорів виникає при продажі частки житлового приміщення (квартири, житлового будинку).

Громадянин, що продає свою частку в загальній власності на житлове приміщення, у першу чергу повинен запропонувати викупити її своїм співвласникам, і тільки у випадку їх відмови придбати зазначену частку за ціну і на умовах, названих власником, можливий продаж цієї частки іншим особам. Факт відмовлення співвласників житлового приміщення від придбання відчужуваної частки в загальній власності на житлове приміщення, або підтвердження того, що власник, що відчужує свою частку в загальній власності, сповістив про продаж і ціну договору інших учасників загальної часткової власності повинний бути відбитий у тексті договору.

На відчуження кімнати в комунальній квартирі згоди сусідів на продаж кімнати не потрібно, оскільки така квартира вже розділена між мешканцями в натурі, і правила про загальну часткову власність на такі квартири не поширюються.

б) по цілісності предмета:

1.Договір закупівлі-продажу житлового приміщення, незавершеного будівництва.

2.Договір закупівлі-продажу житлового приміщення, (закінченого об'єкта).

2. по підставах перебування житлового приміщення з власності

1. Договір закупівлі-продажу житлового приміщення в житлово-будівельних і житлових кооперативах.

2. Договір закупівлі-продажу житлового приміщення, що належить на праві власності за іншими підставами (наприклад, у результаті приватизації).

3. по суб'єктах:

1. Договір закупівлі-продажу житлового приміщення між громадянами.

2.Договір закупівлі-продажу житлового приміщення за участю юридичних осіб (юридичної особи).

3.Договір закупівлі-продажу житлового приміщення за участю державних чи органів муніципальних утворень.

Значно відрізняється від загальних положень про договори і така умова договору продажу житлового приміщення, як ціна .

По-перше, положення про те, що виконання договору, у якому не визначена ціна, повинне бути оплачене за ціною, звичайно стягнутої при порівнянних обставинах за аналогічні товари , не підлягає застосуванню до договорів продажу житлових приміщень, як і взагалі до договорів продажу нерухомості. Тут буде діяти інше правило: при відсутності в договорі погодженого сторонами в писемній формі умови про ціну нерухомості договір про її продаж визнається неукладеним.

По-друге, ціна на житловий будинок, що знаходиться на земельній ділянці, повинна включати і ціну переданої з цим об'єктом частини земельної чи ділянки права на неї, якщо інше не передбачено чи законом договором. У випадках, якщо відбувається одночасне відчуження житлового будинку і земельної ділянки, сторони в договорі можуть указати ціну кожного об'єкта окремо.

У випадках, коли ціна житлового приміщення в договорі продажу встановлена за одиницю її площі чи іншого показника її розміру, загальна ціна такого житлового приміщення, що підлягає сплаті, визначається виходячи з фактичного розміру переданого покупцю нерухомого майна.

Як істотні умови договорів, предметом яких є нерухомість, ЦК України встановлює два — предмети і ціну. Істотною умовою договору продажу житлового будинку (його частини) чи квартири, у яких проживають громадяни, що зберігають право користування відповідним житловим приміщенням після його придбання покупцем, додатково визнається перелік таких осіб із указівкою їхніх прав користування продаваним житловим приміщенням. При недотриманні цієї вимоги договір вважається

неукладеним [16].

Перехід права власності (у тому числі за договором купівлі-продажу) на житло сам по собі не є підставою для припинення права користування цим приміщенням з боку членів родини попереднього власника, що раніше проживали в цьому приміщенні.

Інакше кажучи, це право як би "обтяжує" таку нерухомість, що зближає його з речовими правами. Практично це означає, що при чи відчуженні іншім розпорядженні власником-громадянином приналежним йому житлом без згоди спільно проживаючих з ним членів його родини, вони продовжують користатися колишнім приміщенням на законній підставі, і новому набувачу (чи іншому власнику) не вдасться припинити їхнє право. Таким чином, у даному "праві користування" речові елементи переважають над зобов'язальними, що і дає підстави закону оголосити його речовим правом [2].

Перелік таких осіб виявляється на підставі довідки житлово-експлуатаційної організації або паспортного столу за