На початку XX сторіччя багато залізничних лізингових компаній усвідомили, що зростаюче число вантажовідправників не бажає здійснювати довгострокове керування або монопольне використання вагонів, що передбачало надання устаткування в трастове (довірче) користування. Замість цього вони потребували лише короткострокового його використання. Трасти почали пропонувати контракти з більш коротким терміном дії. По закінченні контракту вагони повинні були повертатися арендодавцю, що зберігав за собою право власності. Такі орендні договори заклали початок операційного лізингу.

Розвиток економічних відносин обумовило зацікавленість виробників техніки й устаткування в одержанні необхідного фінансування виготовлення своєї продукції. Ця обставина, у свою чергу, викликала в США на початку XX сторіччя хвилю нового виду кредитування - кредиту, виплачуваного вроздріб. Виробники і продавці вважали, що вони зможуть продати більше, якщо поряд із необхідним устаткуванням запропонують більш привабливий для клієнта план - графік виплат. Звідси бере початок практика лізингового фінансування, забезпечуваного продавцями - даний вид лізингових відношень залишається дотепер найважливішим інструментом постачань по лізингу.

Перший відомий ужиток терміна “лізинг” (про це пише австрійський дослідник В. Хойер у своїй книзі “Як робити бізнес у Європі”) ставиться до 1877 року, коли телефонна компанія “Bell” прийняла рішення не продавати свої телефонні апарати, а здавати їх в оренду, тобто встановлювати устаткування в будинку або офісі клієнта тільки на основі орендної плати. Ця операція зробила сильний вплив не тільки на розвиток зв'язку. Цікавлячись прибутком від надання специфічних по тому часу фінансових послуг, виробники нової техніки були також зацікавлені в захисті технології, що складає предмет їхньої власності, втіленої в нових машинах. Тому багато хто високо оцінив оренду устаткування, що дозволяє їм на відміну від простого продажу захистити своє монопольне право на використання “ноу-хау”. Аналогічно “Bell” компанія “Hughes”, що виготовляє інструменти, зберігала контроль над цінами, надаючи свій спеціалізований 11-ти гранный бур тільки на умовах оренди. Компанія “U. S. Shoe Machenery”, що робила устаткування для виготовлення взуття, використовувала угоди, що зв'язували клієнтів винятково з її власною продукцією. Тільки прийняття федерального антимонопольного законодавства США поклало кінець цій практиці і зажадало від виробників виставити устаткування на вільний продаж.

Під час другої світової війни уряд США активно використовував так звані контракти з фіксованою рентабельністю (cost - plus contracts). Це забезпечувало ще один важливий стимул для розвитку орендного бізнесу, тому що в більшості контрактів урядовим підрядчикам дозволялося встановлювати визначений рівень прибутковості стосовно витрат. Ці підрядчики розуміли, що велика частина їхніх товарів або послуг необхідна уряду, лише поки йде війна, і що, цілком ймовірно, контракти не будуть відновлені після її закінчення.

Таким чином, промисловці зіткнулися з ризиком неповернення витрат на устаткування, придбаного для виконання конкретного урядового проекту. Крім того, спеціалізовані верстати і машини взагалі могли мати дуже обмежену ринкову вартість у мирний час. Урядові підрядчики усвідомили, що оренда промислового устаткування на термін, обмежений договором оренди (на противагу покупці), мінімізує ризик. У тих випадках, коли були потрібні великі спеціалізовані машини й інструменти, сам уряд повинен виступати перед підрядчиками в ролі арендодавця.

У це ж час став швидко нарощувати масштаби лізинговий бізнес, пов'язаний із транспортними засобами. У 30-е роки Генри Форд ефективно використовував оренду для розширення збуту своїх автомобілів. Проте «законним батьком» автомобільного лізингового бізнесу рахується Золли Фрэнк - торговий агент із Чикаго, що на початку 40-х років першим запропонував довгострокову оренду автомобілів.

У Росії з поняттям “лізинг” познайомилися під час другої світової війни, коли в 1941 - 1945 роках по lend - lease здійснювалися постачання американської техніки.

Проте дійсна революція в орендних відносинах відбулась в Америці на початку 50-х років нашого сторіччя. У оренду стали масово здаватися засоби виробництва: технологічне устаткування, машини і механізми, суду, літаки і т.д. Уряд США, оцінивши це явище, оперативно розробило і реалізувало державну програму його стимулювання.

«Першим акціонерним товариством, для якого лізингові операції стали основним видом діяльності, є створена в 1952 році в Сан-Франциско відома американська компанія “United States Leasing Corporation”. Заснував компанію Генри Шонфельд. Спочатку він створив компанію для однієї конкретної лізингової угоди, але потім зрозумів, що лізингової бізнес може стати дуже перспективним, і в результаті на світло з'явилася “United States Leasing Corporation”. Лізингові операції досить швидко переткнули межі США і, отже, з'явилося таке важливе для розвитку лізингового бізнесу поняття, як “міжнародний лізинг”. Через декілька років компанія початку відчиняти свої філії в інших країнах (насамперед у Канаді в 1959 році). Надалі вона стала іменуватися “United States Leasing International”» (14, стор. 101).

Комерційні банки США почали брати участь у лізингових операціях на початку 60-х років. Розширенню лізингового бізнесу сприяло прийняте в 1971 році рішення Ради керуючої Федеральної резервної системи, що дозволило банкам створювати дочірні фірми для сдачі в оренду устаткування, а потім і нерухомості.

У країнах континентальної Європи лізингові компанії стали створюватися в першій половині 60-х гг XX в. На відміну від США і Великобританії тут правове середовище для розвитку лізингу виявилось менш сприятливе в силу особливостей західноєвропейської системи права.