СХІДНОУКРАЇНСЬКИЙ НАЦІОНАЛЬНИЙ УНІВЕРСИТЕТ

імені ВОЛОДИМИРА ДАЛЯ

БОЙКО АНДРІЙ ОЛЕКСІЙОВИЧ

УДК 338.242.2

Організація управління діяльністю
суб’єктів ринку нерухомості

Спеціальність 08.06.02 – Підприємництво, менеджмент та маркетинг

А В Т О Р Е Ф Е Р А Т

дисертації на здобуття наукового ступеня
кандидата економічних наук

Луганськ – 2002

Дисертацією є рукопис.

Робота виконана в Харківському національному університеті радіоелектроніки Міністерства освіти і науки України (м. Харків).

Науковий керівник – | кандидат економічних наук, професор
Соколова Людмила Василівна,
Харківський національний університет радіоелектроніки Міністерства освіти і науки України,
професор кафедри економіки та менеджменту.

Офіційні опоненти:

доктор економічних наук, професор Решетілова Тетяна Борисівна, Національний гірничий університет Міністерства освіти і науки України, завідуюча кафедрою маркетингу (м. Дніпропетровськ);

кандидат економічних наук, доцент Гриценко Олена Аврамівна, Національна юридична академія України Міністерства освіти і науки України, доцент кафедри економічної теорії (м. Харків).

Провідна установа – Харківський державний економічний університет Міністерства освіти і науки України, кафедра бізнесу та підприємництва
(м. Харків).

Захист відбудеться 24 травня 2002 р. о 13 годині на засіданні спеціалізованої вченої ради К 29.051.01 у Східноукраїнському національному університеті
імені Володимира Даля Міністерства освіти і науки України за адресою: 91034,
м. Луганськ-34, кв. Молодіжний, 20а.

З дисертацією можна ознайомитись у бібліотеці Східноукраїнського національного університету імені Володимира Даля Міністерства освіти і науки України за адресою: 91034, м. Луганськ-34, кв. Молодіжний, 20а.

Автореферат розісланий 22 квітня 2002 року.

Вчений секретар
спеціалізованої вченої ради Козаченко Г.В.

Загальна характеристика роботи

Актуальність теми. Розвиток економіки країни зумовлює наявність ринку нерухомості, оскільки всі господарюючі суб’єкти повинні бути учасниками цього ринку для придбання або оренди об’єктів нерухомості, необхідних для їх діяльності. Проте в Україні діяльність підприємств в даному секторі економіки характеризується низьким рівнем організації, незважаючи на обсяги кон’юнктури ринку нерухомості та інформації, що обертається. Серед причин цього слід виділити: недостатнє вирішення питань структурно-системного вивчення самого ринку нерухомості, прийняття рішень під час проведення операцій на ньому, управління ріелтерською діяльністю. Підприємства, предметом діяльності яких є операції з нерухомістю (ріелтерські фірми), не мають дійових методів та інструментів дослідження ринку і роботи зі споживачами. Тому потрібний пошук способів організації управління діяльністю суб’єктів ринку нерухомості.

Одним із таких способів, що дозволяє суб’єктам ринку нерухомості організувати ефективну діяльність, є використання маркетингу та створення інформаційної системи, що становила б його основу. Вирішення цього завдання вимагає подальшого вивчення питань класифікації об’єктів і суб’єктів ринку нерухомості, його сегментації. Теоретичні і практичні аспекти організації управління діяльністю ріелтерських фірм, орієнтованої на використання результатів маркетингу, механізми прийняття рішень на ринку нерухомості, засновані на використанні сучасних інформаційних технологій, поки що не досліджені у вітчизняній економічній науці. У зв’язку з цим необхідною є наукова розробка теоретичних положень і практичних рекомендацій з організації управління діяльністю суб’єктів ринку нерухомості. Необхідність теоретичного обґрунтування і практичних рекомендацій щодо вирішення цього комплексного завдання і обумовили вибір теми дисертаційного дослідження та її актуальність.

Зв’язок роботи з науковими програмами, планами, темами. Дисертаційну роботу виконано в Харківському національному університеті радіоелектроніки відповідно до планів науково-дослідних робіт кафедри економіки та менеджменту. Результати дослідження використано при виконанні у 1998-2000 рр. теми “Теорія і практика прийняття рішень в управлінні процесами вивчення ринку нерухомості”. Внесок автора полягає у розробці пропозицій щодо дослідження ринку нерухомості та прийняття рішень при проведенні операцій з об’єктами нерухомості. За темою “Розробка теоретичних положень та практичних підходів до вдосконалення управління інвестиційною і маркетинговою діяльністю підприємств”, що досліджується з 1997 року, автором запропоновані напрямки та методичні рекомендації з організації маркетингових досліджень на ринку нерухомості. При проведенні кафедрою економіки та менеджменту у 1999-2001 рр. досліджень з проблеми “Оптимізація організаційних структур фірми”, автором розроблені рекомендації з побудови організаційних структур ріелтерських фірм, орієнтованих на використання маркетингу.

Мета і задачі дослідження. Метою дисертаційної роботи є формування принципових положень щодо організації управління діяльністю суб’єктів ринку нерухомості на підставі використання маркетингу та нових інформаційних технологій, а також розробка рекомендацій з їх реалізації.

Для досягнення поставленої мети дослідження вирішені теоретичні та практичні задачі:

узагальнено існуючі теоретичні положення організації управління діяльністю суб’єктів ринку нерухомості;

виконано аналіз сучасного стану вітчизняного ринку нерухомості;

проведено класифікацію об’єктів і суб’єктів ринку нерухомості, його сегментацію та визначення властивостей нерухомості як товару;

досліджено особливості діяльності суб’єктів ринку нерухомості та визначено напрямки підвищення ефективності їхньої роботи в умовах нових інформаційних технологій;

обґрунтовано необхідність вдосконалення організаційної структури ріелтерської фірми, що базується на використанні інформаційних технологій і маркетингу;

розроблено методики оцінки і прогнозування вартості об’єктів нерухомості, заснованих на математичній моделі регресійного аналізу;

визначено процедури проведення маркетингових досліджень на ринку нерухомості та розроблено рекомендації щодо управління рекламною політикою;

запропоновано алгоритм прийняття рішень під час здійснення операцій з нерухомістю.

Об’єктом дослідження є організація діяльності суб’єктів ринку нерухомості.

Предметом дослідження є теоретичні положення, основні принципи, методи та практичні аспекти організації управління діяльністю суб’єктів ринку нерухомості, яка базується на використанні маркетингу та нових інформаційних технологій.

Методи дослідження. Теоретичною та методологічною основою дисертаційної роботи є фундаментальні положення теорії управління, дослідження вітчизняних та зарубіжних вчених, методологія та загальнонаукові принципи проведення комплексних досліджень. Нормативні і законодавчі документи, що стосуються діяльності суб’єктів ринку нерухомості, забезпечують правове поле дисертаційного дослідження. Використано процесний аналіз і ситуаційний підхід (при дослідженні стану ринку нерухомості та розробці алгоритму прийняття рішень під час здійснення операцій з нерухомістю), системний підхід (при класифікації суб’єктів і об’єктів ринку нерухомості), порівняльний аналіз (для характеристики методів оцінки об’єктів нерухомості).
У роботі використовуються статистичні методи (для аналізу результатів анкетування клієнтів ріелтерської фірми), трендовий метод прогнозування
(в прогнозуванні вартості нерухомості й оцінці ефективності web-серверу), системно-структурний аналіз (при формуванні інформаційної системи й організаційної структури ріелтерських фірм), регресійний аналіз (для побудови математичної моделі оцінки нерухомості), метод капіталізації (в оцінці ефективності інвестування в нерухомість).

Наукова новизна одержаних результатів. Основний науковий результат дисертаційної роботи полягає в розробці організації управління діяльністю суб’єктів ринку нерухомості на підставі використання результатів маркетингу та нових інформаційних технологій.

Наукова новизна здобутих наукових результатів така:

запропоновано класифікації об’єктів та суб’єктів ринку нерухомості, що покладено в основу вибору критеріїв та проведення сегментації первинного і вторинного ринків нерухомості і споживачів цих ринків;

встановлено напрямки та послідовність організації системи інформаційного забезпечення діяльності ріелтерської фірми, результатом чого є формування інформаційної системи для суб’єктів ринку нерухомості, що являє собою комплекс інформаційних потоків і набір механізмів отримання інформації, її обробки, розподілу між підрозділами, а також аналізу;

визначено напрямки та порядок організації маркетингових досліджень на ринку нерухомості і використання результатів маркетингової діяльності суб’єктами ринку нерухомості;

запропоновано метод оцінки і прогнозування вартості однотипних об’єктів нерухомості із застосуванням математичного апарату регресійного аналізу, який відрізняється від існуючих методів наявністю механізмів визначення значущості параметрів оцінки та достовірності побудованих з використанням цього методу моделей, які враховують особливості об’єктів оцінки;

розроблено механізм прийняття управлінських рішень під час здійснення операцій з нерухомістю, який містить сукупність упорядкованих процедур оперативного управління ріелтерською фірмою.

Практичне значення одержаних результатів. Отримані в дисертації результати і розроблені рекомендації та їх використання сприяють підвищенню рівня організації управління діяльністю суб’єктів ринку нерухомості шляхом використання результатів маркетингу та нових інформаційних технологій.

До результатів, що мають найбільше практичне значення, відносяться пропозиції щодо:

проведення аналізу стану ринку нерухомості, чинників ціноутворення, обсягу і структури операцій, що дає можливості дослідження ринку;

побудови інформаційної системи ріелтерської фірми та використання її спільно з процедурою прийняття рішень під час проведення операцій з нерухомістю, що дозволяють організувати ефективне управління діяльністю суб’єкта ринку нерухомості;

організації маркетингових досліджень щодо вивчення клієнтів ріелтерської фірми, рекламної активності та ефективності реклами на ринку нерухомості, результатів використання web-серверу ріелтерської фірми;

оцінки та прогнозування вартості однотипних об’єктів нерухомості за допомогою математичної моделі, заснованої на математичному апараті регресійного аналізу, а також визначення ймовірності побудованої моделі та значущості її параметрів.

Отримані результати дисертаційної роботи, які підготовлені до практичного використання в формі методичних рекомендацій, впроваджені в агентствах нерухомості “ЕЛОК” (довідка №7/1210 від 12.10.01), “Лідер” (довідка №9-05 від 03.10.00) і “Світ нерухомості” (довідка №14/3 від 23.10.2001), про що свідчать відповідні документи. Матеріали дисертації були використані в навчальних курсах “Маркетинг”, “Управління інвестиціями”, “Інвестиції”, “Основи маркетингу та економічне обґрунтування проектів” в системі підготовки бакалаврів та спеціалістів за напрямками “Інформаційні системи менеджменту” та “Економічна кібернетика” в Харківському національному університеті радіоелектроніки Міністерства освіти і науки України.

Особистий внесок здобувача. Положення, результати, висновки та рекомендації дослідження є особистим здобутком автора. Конкретний особистий внесок автора в сумісні наукові праці подано у переліку основних опублікованих праць за темою дисертації.

Апробація результатів дисертації. Основні положення та висновки дисертації доповідалися й одержали схвалення на ІІ та ІІІ Міжнародних конференціях "Теорія і техніка передачі, прийому і обробки інформації"
(м. Харків, 1996,1997рр.); на науково-практичній конференції "Механізми вдосконалення процесу управління економічним і соціальним розвитком регіону" (м. Харків, 1997р.); на першій міській науково-практичній конференції "Актуальні проблеми сучасної науки в дослідженнях молодих вчених Харкова" (м. Харків, 1997р.); на науково-практичній конференції "Застосування комп’ютерних інформаційних технологій в учбовому процесі" (м. Харків,
1997 р.).

Публікації. Основні результати досліджень опубліковані в 12 наукових працях, серед яких 7 – статті в наукових журналах, 1– стаття в збірнику наукових праць і 4 публікації в матеріалах конференцій. Загальний обсяг публікацій –
1,6 д.а., з яких особисто автору належать 1,5 д.а.

Структура і обсяг роботи. Дисертація складається зі вступу, трьох розділів, висновків, списку використаних джерел, додатків. Загальний обсяг дисертаційної роботи – 175 сторінок машинописного тексту. Матеріали дисертації містять 10 таблиць і 25 рисунків, які наведено на 14 сторінках. Список використаних джерел із 128 найменувань наведений на 11 сторінках, 9 додатків – на 9 сторінках.

основний зміст дисертаційної роботи

У дисертаційній роботі на основі проведених автором досліджень захищаються такі основні положення.

Розділ 1. Ринок нерухомості України: стан, структура і особливості. Ринок нерухомості України є важливим сектором національної економіки. Нерухомість є не тільки об’єктом особистого споживання громадян, а й засобом виробництва та предметом комерційної діяльності. Проте, як показали проведені дослідження, вітчизняний ринок нерухомості вивчений недостатньо і зараз знаходиться в кризовому стані, що характеризується зменшенням обігу, низьким попитом, падінням цін на нерухомість, нерозвиненістю інфраструктури та законодавчою неврегульованістю. Створення умов подальшого розвитку ринку вимагає розв’язання таких завдань: вивчення ринку нерухомості, організація діяльності суб’єктів ринку нерухомості, використання маркетингу та нових інформаційних технологій у діяльності цих суб’єктів.

Для ефективного та своєчасного розв’язання зазначеного кола питань у роботі проведено дослідження ринку нерухомості відносно його структури, суб’єктів, об’єктів і їх взаємозв’язків на даному ринку. У результаті проведеного дослідження стану вітчизняного ринку нерухомості, його обсягів та структури операцій визначено чинники ціноутворення та побудовано динаміку зміни цін, виявлені причини падіння цін, визначені напрямки розвитку вітчизняного ринку нерухомості.

За результами аналізу структури ринку нерухомості проведено класифікацію об’єктів та суб’єктів ринку (рис. 1 та 2). Одним з основних суб’єктів ринку нерухомості, які діють у вказаних секторах, є покупець. Для суб’єктів, предметом основної діяльності яких є операції з нерухомістю, з метою організації ефективної діяльності необхідно виділити споживчі сегменти, тобто групи покупців, які виділяються певними істотними відмінностями від усіх інших. Внаслідок вивчення споживчих сегментів на ринку нерухомості розроблено схему сегментації споживачів.

Рис. 1. Класифікація об’єктів нерухомості

Для обґрунтованого прийняття управлінських рішень та дослідження ринку нерухомості розглянуто властивості нерухомості як особливого виду товару. В результаті аналізу виявлені такі властивості нерухомості:

нерухомість, як товар, є елементом ринкової економіки. Вона входить до складу засобів виробництва, а також використовується для особистого споживання;

різнорідність, унікальність і неповторність, які для кожного покупця (або інвестора) визначають привабливість об’єкта нерухомості;

на окремих сегментах ринку нерухомість виявляє себе як товар, схильний до сезонних коливань; в той же час на інших (ринок нежилих приміщень) коливання пов’язані з загальною економічною ситуацією;

нерухомість є одним з товарів, вартість яких може зростати з часом;

нерухомість являє собою особливий тип власності з особливими правами володіння, користування та розпорядження нею, що зумовлює низький рівень ліквідності нерухомості як товару.

Рис. 2. Класифікація суб’єктів ринку нерухомості

Перераховані особливості виявляються в різній мірі на всіх сегментах ринку нерухомості та детальний облік їх впливу на операцію сприятиме прийняттю більш вивірених та обґрунтованих рішень по здійсненню операцій з нерухомістю. У нинішній період, який характеризується зростанням показників розвитку економіки України та обсягу інвестицій в об’єкти нерухомості, для ефективної роботи на ринку нерухомості потрібні прогресивні методи організації діяльності його суб’єктів. В них повинні бути враховані дієві методи та інструменти дослідження ринку та доведення товару й послуг до споживача. Проведений аналіз діяльності ріелтерських фірм дозволив виявити такі недоліки в організації їх управління:

діяльність ріелтерів, в основному, орієнтована тільки на збільшення кількості операцій. Повністю ігнорується концепція маркетингу, направлена, насамперед, на виявлення та задоволення потреб споживачів;

використовуються, в основному, тільки експертні методи оцінки нерухомості. Не застосовуються економіко-математичні методи та моделі, що дозволяють з необхідною часткою ймовірності оцінювати вартість нерухомості, важливість її характеристик, прогнозувати попит;

низький рівень використання нових інформаційних технологій. Обчислювальна техніка застосовується тільки для введення та зберігання інформації. Невисока активність ріелтерів в Internet;

в інформаційній системі ріелтерських фірм, якщо така є, відсутня маркетингова складова. Немає механізму збору й аналізу внутрішньої та зовнішньої маркетингової інформації, системи прийняття рішень, планування та контролю маркетингу;

відсутність засобів забезпечення ефективної рекламної політики, котрі забезпечують її адресність та якість;

В роботі показано, що керівники українських ріелтерських фірм недооцінюють важливість проведення маркетингових досліджень. Доказом цього є той факт, що в найбільших харківських ріелтерських фірмах відсутній не тільки відділ маркетингу, але й фахівець, що виконує відповідні функції. Аналіз літературних джерел, вітчизняного та зарубіжного досвіду дозволив дійти висновку, що в організації та функціонуванні зарубіжних та українських ріелтерських фірм є ряд особливостей і принципових відмітностей, які, зокрема, зумовлені умовами розрахунків, організацією взаємодії ріелтерів, необхідністю укладення ексклюзивних договорів, відсутністю ліцензування. Виявлені відмітності окреслюють напрямки досліджень з удосконалення управління діяльністю суб’єктів вітчизняного ринку нерухомості.

Розділ 2. Дослідження організації роботи ріелтерів на ринку нерухомості. Інформаційна система є неодмінною складовою діяльності суб’єктів ринку нерухомості. Її наявність зумовлюють великий обсяг та мінливість ринкової інформації, а також високий рівень конкуренції. У роботі досліджено спосіб організації інформаційної системи ріелтерської фірми (рис. 3), що являє собою комплекс інформаційних потоків і набір механізмів отримання інформації, її обробки, розподілу між підрозділами, а також аналізу з метою проведення необхідних досліджень. В плані наповнення система містить в собі базу даних пропозицій об’єктів нерухомості, базу даних попиту на об’єкти нерухомості, базу даних законодавчих і нормативних актів, модель оцінки об’єктів нерухомості, базу даних кон’юнктури ринку нерухомості, базу маркетингової інформації, web-сервер ріелтерської фірми в Internet.

Дослідженнями встановлено способи збору та систематизації даних для інформаційної системи ріелтерської фірми. Визначені для цих цілей джерела інформації про об’єкти нерухомості мають різну ефективність, що необхідно враховувати при наповненні інформаційної системи. Для забезпечення оперативності та зменшення трудовитрат в процесі збору інформації розроблено процедури обробки електронних версій газет. У роботі надано характеристику мережі Internet з точки зору її використання суб’єктами ринку нерухомості. При освоєнні цього каналу інформації з’являються якісно нові можливості в організації та управлінні процесами збору інформації та реклами послуг фірми. Тому складено перелік задач, що покладаються на web-сервер фірми та розроблено рекомендації щодо організації діяльності ріелтерської фірми в Internet.

З метою підвищення ефективності рекламної діяльності ріелтерських фірм у дисертації розроблено процедури дослідження рекламної активності та ефективності реклами на ринку нерухомості. Показник рекламної активності ріелтерської фірми розраховується за формулою:

, (1)

де RФ – показник рекламної активності фірми, RТ – показник рекламного навантаження на 1 телефон ріелтера, k – кількість телефонів агентів фірми та офісних телефонів. Для визначення показника рекламного навантаження на
1 телефон ріелтера введено наступну формулу:

, (2)

де Rт – рекламне навантаження на телефон ріелтера в кількості оголошень, k – кількість газет оголошень, що розглядаються, N – кількість оголошень, що містять досліджувані телефони в i-й газеті, Tі – тиражний коефіцієнт i-ї газети, розрахований за формулою:

, (3)

де ti, tj - тираж i-ої та j-ої газети відповідно. Розрахунки даних показників дають можливості дослідження рекламної політики конкурентів та управління рекламним навантаженням і плануванням графіка агентів власної фірми.

Оцінка нерухомого майна є невід’ємною складовою будь-яких операцій на ринку нерухомості. Аналіз методів вартісної оцінки об’єктів нерухомості, які використовуються в практиці вітчизняних ріелтерських фірм, показав, що при побудові математичних моделей оцінки однотипних об’єктів неможливо визначити достовірність моделі. Значна доля операцій, що проводяться саме з цією категорією нерухомості, зумовлює необхідність розробки математичного апарату, який має можливості визначення достовірності математичної моделі оцінки та значущість її параметрів.

В результаті практичних досліджень доведено, що маркетингові дослідження, які проводяться ріелтерської фірмою, за правильної їх організації та

визначенні мети дозволяють отримати важливу інформацію для організації управління діяльністю фірми, підвищення її конкурентноздатності та іміджу. У роботі визначено напрямки маркетингових досліджень на ринку нерухомості: дослідження факторів макросередовища (динаміки цін на нерухомість та пов’язаних з нею послуг, демографічних характеристик клієнтів, стану та перспектив правового поля), мікросередовища (змін кількості продавців, покупців та посередників, сегментів та їх динаміки, рекламних засобів), факторів комплексу маркетингу (нерухомості, послуг, цін на них, організації діяльності суб’єктів ринку нерухомості, реклами), дослідження реакції ринку на маркетингову діяльність ріелтерської фірми (обсягу послуг, долі ринку, іміджу).

З метою вивчення структури попиту на ринку нерухомості, відношення споживачів до ріелтерських послуг та комунікаційних каналів проведено вивчення клієнтів ріелтерської фірми. Процес дослідження складався з таких етапів: формулювання питань дослідження, визначення задачі, попереднє глибинне інтерв’ювання, висування гіпотез, складання плану опису вибірки для кількісного дослідження, розробка анкети, опит клієнтів методом анкетування, обробка та аналіз результатів опитування, підготовка висновків та рекомендацій. Обсяг вибірки склав 178 респондентів, доля клієнтів, які згодились заповнити анкету, складає 60%, що дозволяє зробити висновок відносно репрезентативності отриманих результатів. Внаслідок дослідження клієнти фірми класифіковані відповідно до особливостей якісної структури їх попиту та розроблено рекомендації по збільшенню кількості клієнтів.

Доцільною та недорогою є також обробка вторинної інформації про ринок нерухомості, внутрішньофірмових даних та результатів спеціальних опитувань агентів. Дослідження статистики web-серверу ріелтерської фірми підтвердили, що використання цього засобу комунікацій надає широкі можливості для проведення різного роду досліджень, починаючи з опитування відвідувачів і закінчуючи вивченням аудиторії або оцінкою ефективності рекламної кампанії.

Розділ 3. Організація управління діяльністю ріелтерських фірм. Дослідження діяльності ріелтерських фірм показали низький рівень їхньої організації та виключно прибуткову направленість. За умов мінливості кон’юнктури ринку та значного обсягу інформації, якими характеризується ринок нерухомості, управління такими підприємствами, а тим більше їх ефективна діяльність стають неможливими. Тому необхідна розробка практичних рекомендацій з маркетингової орієнтації організації управління діяльністю суб’єктів ринку нерухомості. Вирішення цього завдання призводить до побудови та опису функцій відповідних організаційних структур, які відрізняються в залежності від їх масштабу та спеціалізації. Для цього розроблені дві гнучкі схеми ріелтерської фірми, що включають всі необхідні підрозділи та відображають їх функціональність. Структури орієнтовані на використання результатів маркетингової діяльності і можуть використовуватися керівниками ріелтерських фірм на етапі вдосконалення організації свого підприємства. Даний спосіб створення ефективної організаційної структури базується на двонапрямній взаємодії усіх підрозділів фірми з відділом маркетингу або відповідними керівниками. Для забезпечення зростання ефективності роботи ріелтерської фірми потрібно приділити особливу увагу таким чинникам: розвитку інформаційної системи, моніторингу ринку нерухомості, проведенню маркетингових досліджень, розробці та оцінці ефективності реклами.

З метою вдосконалення організації управління ріелтерською діяльністю, розширенням номенклатури послуг, підвищення ефективності інвестиційних рішень фірми необхідно здійснювати оцінку та короткострокові прогнози змін вартості об’єктів нерухомості. Для аналогового методу оцінки та прогнозування вартості об’єктів використовується математична модель, що базується на математичному апараті регресійного аналізу. Розроблена методика визначення оціночної вартості об’єкта нерухомості використовує множинну регресію та її математичну базу для аналізу, відбору характеристик об’єкта і подальшого моделювання. Обов’язковим є розрахунок важливості застосування різних характеристик об’єктів під час побудови моделі. За допомогою F-статистики визначається адекватність оціночної моделі. Програмним інструментарієм для розрахунків прийнято Microsoft Excel, що дозволяє знизити витрати на програмне забезпечення та навчання персоналу.

Для прогнозування вартості однотипних об’єктів нерухомості запропоновано методики на основі парного регресійного аналізу. В залежності від вихідних даних розглядаються три способи прогнозування вартості об’єкту нерухомості. На прикладі аналізу зміни вартості об’єкту нерухомості за 6 місяців (табл. 1) зроблено прогноз ціни на наступні два місяці (два останні стовпці). Для розрахунків використовується функція Excel ТЕНДЕНЦИЯ.

Таблиця 1

Прогнозування вартості нерухомості

Період | 07.99 | 08.99 | 09.99 | 10.99 | 11.99 | 12.99 | 01.00 | 02.00 | Вартість квартири,

тис. у.о.22,5 | 21,0 | 20,2 | 19,5 | 17,0 | 16,8 | 15,4 | 14,2 |

Розроблені методи прогнозування та вартісної оцінки нерухомості відпрацьовані на даних ріелтерських фірм “ЕЛОК” та “Світ нерухомості” та при ретельному підборі чинників дають позитивні результати. Дані методики можливо рекомендувати до практичного використання як у діяльності ріелтерських фірм, так і інших суб’єктів ринку нерухомості, як то банки, будівельні та інвестиційні компанії.

В умовах нових інформаційних технологій з метою підвищення ефективності проведення операцій з нерухомістю менеджери ріелтерської фірми повинні мати ефективну систему обробки інформації та прийняття рішень, яка дозволить забезпечити оперативну обробку інформації, швидкий пошук інформації, використання методів оцінки, використання інформації з максимальною вигодою, злагодженість взаємодії підрозділів фірми. Для підвищення ефективності організації роботи ріелтерських фірм в дисертації розроблено алгоритм прийняття управлінських рішень під час здійснення операцій з нерухомістю (рис.4), який включає в себе всі процедури, починаючи від отримання інформації і закінчуючи проведенням операції і отриманням
комісійних. Запропонований алгоритм містить 10 етапів. Відповідно до них з метою прийняття рішення із інвестування проведено розрахунок вартості комерційної нерухомості із застосуванням методу капіталізації.

Одним з етапів прийняття рішень в ріелтерських фірмах є вартісна оцінка об’єктів нерухомості, що зажадало розробки методики, яка передбачає побудову математичної моделі на базі множинного регресійного аналізу. На прикладі певної квартири і вибірки із 34 об’єктів-аналогів проведено побудову математичної моделі оцінки об’єкту. Для розрахунку параметрів множинної регресії (табл.2) використовується функція Excel ЛИНЕЙН.

Таблиця 2

Результати розрахунку параметрів регресії

N | 7 | 6 | 5 | 4 | 3 | 2 | 1

mn | 1637,949567 | 2304,667938 | 819,301 | 367,42239 | 117,69189 | -178,5647 | 61,5987

sen | 561,4331286 | 1024,910833 | 675,9226 | 586,3853 | 10,540661 | 580,2221 | 77,15769

r2,sy0,524298884 | 1291,609382 | #Н/Д* | #Н/Д | #Н/Д | #Н/Д | #Н/Д

F, df4,251189718 | 27 | #Н/Д | #Н/Д | #Н/Д | #Н/Д | #Н/Д

ssr49644473,45 | 45042879,49 | #Н/Д | #Н/Д | #Н/Д | #Н/Д | #Н/Д

* комірки не заповнюються даними

Підставивши коефіцієнти, що містяться в першому рядку, в рівняння регресії одержуємо модель визначення вартості означених типових об’єктів:

уp= 1637,95x7+2304,67x6 + 819,3x5 +367,42x4 +117,69x3 -178,56x2 -61,6x1, (4)

де уp – прогнозне значення вартості об’єкту; x1, x2, x3, x4, x5, x6, x7 – відповідно поверх, належність до першого або останнього поверхів, загальна площа, наявність метро та телефону, цегляні стіни, ремонт. Критерій Фішера для побудованої моделі (перший стовпець четвертого рядка) F=4,251. Оскільки
Fкрит.=2,388311<F, то з ймовірністю p=0,95 вважається, що коефіцієнт детермінації є статистично важливим та закладені в регресію фактори достатньо відображають стохастичну залежність показника. Ймовірність хибності моделі =0,002798. Підставивши значення параметрів об’єкту (4-й поверх панельного будинку, загальна площа 65 м.кв., біля метро, з телефоном, без ремонту) та відповідних параметрів регресії (перший рядок таблиці 2) в рівняння регресії, одержуємо оціночну вартість квартири Yр=9083,09 грошових одиниць.

Запропонований спосіб оцінки об’єктів нерухомості зменшує час, що витрачається на оцінку, чим знижує трудові затрати ріелтерів, та сприяє підвищенню точності розрахунків. Усе це в цілому покращує якість та оперативність прийняття управлінських рішень в діяльності ріелтерських фірм.

Висновки

Одержані в ході дослідження результати у сукупності вирішують важливе науково-практичне завдання – організацію управління діяльністю суб’єктів ринку

нерухомості. Рішення цього завдання полягає в розробці організації управління діяльністю суб’єктів ринку нерухомості на підставі використання результатів маркетингової діяльності та нових інформаційних технологій.

Основні висновки теоретичного та науково-практичного характеру і результати, які одержано в ході проведених досліджень такі.

1. Питання організації управління діяльністю суб’єктів ринку нерухомості є важливим для економіки України. Це завдання у зв’язку зі своєю новизною та національними особливостями економіки залишається малодослідженою і недостатньо висвітленою. Аналіз літератури показав, що розкрито основні питання, в яких розглянуто характеристики та особливості нерухомості як товару і місце ринку нерухомості в загальнонаціональному ринку. Однак недостатньо освітлені питання структурного вивчення ринку нерухомості. У зв’язку з цим автором поведена класифікація об’єктів та суб’єктів ринку нерухомості. Також проведено сегментацію первинного та вторинного ринків нерухомості, споживачів ринку. Визначені властивості нерухомості як товару.

2. Проведений аналіз стану ринку нерухомості, ціноутворення, обягів і структури операцій показав, що в даний час вітчизняний ринок нерухомості не урегульований і характеризується такими особливостями, як падіння обсягу операцій, падіння цін на нерухомість, законодавчою неурегульованістю ринку, зменшенням кількості ріелтерських фірм і робочих місць, зростанням попиту на комерційну нерухомість, високим рівнем конкуренції на ринку. Потребують свого вирішення питання організації управління ріелтерськими фірмами, оперативного прийняття рішень під час проведення операцій, використання маркетингу та інформаційних технологій у діяльності суб’єктів ринку нерухомості.

3. У нинішніх умовах, що характеризуються високим рівнем конкуренції, для успішної діяльності ріелтерській фірмі необхідно створити ефективну інформаційну систему. В результаті досліджень встановлено, що в діяльності ріелтерських фірм не використовуються сучасні інформаційні технології та Іnternet. Розроблена автором інформаційна система являє собою комплекс інформаційних потоків і набір механізмів отримання інформації, її обробки, розподілу між підрозділами, а також аналізу з метою проведення необхідних досліджень. Розроблена методика обробки електронних версій газет; вироблено завдання, що покладаються на web-сервер фірми. Доведено необхідність використання web-серверу в діяльності ріелтерських фірм, що сприятиме збільшенню клієнтів та можливостей їх вивчення, росту іміджу та освоєнню перспективних напрямків діяльності.

4. Вивчення досвіду роботи керівників ріелтерських фірм показав їх незадоволення рекламною політикою. У зв’язку з цим вироблені та запропоновані до використання рекомендації по дослідженню ефективності реклами на ринку нерухомості. Крім того, розроблені процедури дослідження рекламної діяльності, зокрема, навантаження на телефон ріелтера, рекламної активності ріелтерської фірми, управління рекламним навантаженням і плануванням графіка агентів.

5. Аналіз існуючих методів та відповідних методик вартісної оцінки об’єктів нерухомості показав, що вони не мають механізмів визначення її достовірності. Також відсутні механізми визначення важливості параметрів побудованих за цими методиками моделей оцінки. У зв’язку з цим розроблені та випробувані математична модель і методики оцінки та прогнозування вартості об’єктів нерухомості із застосуванням математичного апарату регресійного аналізу, який усуває зазначені вище недоліки. Визначено напрямки відносно застосування даних методик в інших сегментах ринку, зокрема на ринку будинків, що є предметом подальших досліджень.

6. Маркетингові дослідження, що проводяться ріелтерською фірмою, при правильній їхні й організації та постановці цілей, дозволяють отримати важливу інформацію для надання рекомендацій щодо планування діяльності фірми, підвищення її конкурентоздатності і іміджу. У роботі визначено напрямки маркетингових досліджень на ринку нерухомості. На конкретному прикладі автором проведена робота по вивченню клієнтів ріелтерської фірми та розроблені рекомендації з організації діяльності на виявлених сегментах. Крім описаного дослідження, вказані способи обробки вторинної інформації та методи досліджень, заснованих на web-сервері ріелтерської фірми.

7. На основі аналізу існуючих організаційних структур ріелтерських фірм встановлено, що вони не використовують концепцію ринкового управління, тобто маретинг, і потребують вдосконалення із урахуванням умов нових інформаційних технологій. Великий обсяг інформації про суб’єкти та об’єкти ринку нерухомості та високий рівень конкуренції серед операторів ринку доводять, що для ринку нерухомості потрібна маркетингова орієнтація організації управління фірмою. Внаслідок цього у роботі розроблені та описані дві гнучких схеми ріелтерської фірми, що включають усі необхідні з точки зору організації ефективної діяльності функціональні підрозділи. Ці структури орієнтовані на виконання функцій маркетингу та можуть використовуватися керівниками ріелтерських фірм з метою вдосконалення організаційної структури фірм. Встановлено, що керівництву ріелтерської фірмі потрібно приділити особливу увагу розвитку інформаційної системи та моніторингу ринку нерухомості, що сприятиме підвищенню рівня обґрунтування прийняття управлінських рішень, обізнаності ріелтерів та підвищенню ефективності їх праці.

8. Для підвищення ефективності роботи ріелтерських фірм розроблено алгоритм прийняття рішень під час здійснення операцій з нерухомістю, який включає комплекс взаємопов’язаних процедур, починаючи від отримання інформації та закінчуючи проведенням операції та отриманням комісійних. Відповідно до нього, проведено розрахунок вартості комерційної нерухомості із застосуванням методу капіталізації з метою прийняття рішення із інвестування.

Аналіз результатів, отриманих внаслідок випробування розробленої методики для оцінки нерухомості за допомогою математичної моделі регресійного аналізу в практичних умовах ріелтерських фірм “ЕЛОК”, “Лідер”, “Світ нерухомості” дозволяє зробити висновок про доцільність застосування даної методики в роботі вітчизняних ріелтерських фірм. Науково-методичні розробки та рекомендації, подані в дисертації, сприятимуть подальшому вдосконаленню організації управління діяльністю суб’єктів ринку нерухомості на базі нових інформаційних технологій у сучасних умовах підвищення конкуренції.

перелік основних опублікованих автором праць
за темою дисертації

1.

2.

3.

4.

5.

6.

7.

8.

Особистий внесок здобувача: показано проблеми сучасного ринку нерухомості та надано розробки щодо організації єдиної інформаційної мережі нерухомості.

9.

Особистий внесок здобувача: показано необхідність використання суб’єктами ринку нерухомості статистичних моделей для оцінки однотипних об’єктів.

10.

Особистий внесок здобувача: наведено засоби зменшення міри ризику виробників інформаційних послуг та напрямки їх страхування.

11.

Особистий внесок здобувача: доведено доцільність використання регресійного аналізу для побудови математичної моделі оцінки та прогнозування вартості об’єктів нерухомості.

12.

Особистий внесок здобувача: визначено напрямки правового захисту інформації на підприємствах.

Анотація

Бойко А.О. Організація управління діяльністю суб’єктів ринку нерухомості. – Рукопис.

Дисертація на здобуття наукового ступеня кандидата економічних наук за спеціальністю 08.06.02 – Підприємництво, менеджмент та маркетинг. – Східноукраїнський національний університет імені Володимира Даля Міністерства освіти і науки України, Луганськ, 2002.

Уточнено поняття об’єктів та суб’єктів ринку нерухомості, та проведено їх класифікацію. Обґрунтовано вибір критеріїв сегментації ринку нерухомості та проведено сегментацію первинного та вторинного ринків нерухомості, споживачів ринку. Надано основні напрямки та послідовність організації системи інформаційного забезпечення діяльності ріелтерської фірми. Розроблено інформаційну систему для суб’єктів ринку нерухомості, що являє собою комплекс інформаційних потоків і набір механізмів отримання інформації, її обробки та розподілу між підрозділами. Запропоновано методичну основу до побудови математичної моделі оцінювання та прогнозування вартості об’єктів нерухомості із застосуванням математичного апарату регресійного аналізу. Наведено методи підвищення та визначення достовірності моделей оцінювання. Розглянуто процедури вивчення клієнтів ріелтерських фірм та способи обробки вторинної інформації. Сформовано механізми дослідження рекламної діяльності ріелтерських фірм. Доведено необхідність створення та дослідження ефективності web-серверу ріелтерської фірми. Отримали подальший розвиток принципи побудови структури ріелтерських фірм. Розроблено алгоритм прийняття рішень під час здійснення операцій з нерухомістю.

Ключові слова: ринок нерухомості, організація управління, ріелтерська діяльність, суб’єкт ринку, маркетингові дослідження, оцінка нерухомості, прийняття рішень.

Аннотация

Бойко А.А. Организация управления деятельностью субъектов рынка недвижимости. – Рукопись.

Диссертация на соискание научной степени кандидата экономических наук по специальности 08.06.02 – Предпринимательство менеджмент и маркетинг. – Восточноукраинский национальный университет имени Владимира Даля Министерства образования и науки Украины, Луганск, 2002.

В диссертационной работе осуществлено теоретическое обоснование и разработаны практические рекомендации по организации деятельности субъектов рынка недвижимо-сти посредством использования результатов маркетинга и новых информационных технологий. Осуществлен анализ состояния рынка недвижимости, ценообразования, объема и структуры операций. Определены факторы ценообразования, изучена динамика изменения цен и определены причины их падения. Проведены классификация объектов и субъектов рынка недвижимости, сегментация первичного и вторичного рынков недвижимости, потребителей рынка. Выявлены свойства недвижимости как товара. Изучены отличия в функционировании отечественного и зарубежных рынков недвижимости и определены направления развития рынка недвижимости Украины.

Для организации эффективной деятельности в условиях жесткой конкуренции, больших объемов и динамичности информации на рынке недвижимости разработана информационная система риэлтерской фирмы, представляющая собой комплекс информационных потоков и набор механизмов получения информации, ее обработки, распределения и анализа. Установлены способы сбора данных для информационной системы, в частности, методика обработки электронных версий газет. Определены задачи, возлагаемые на web-сервер риэлтерской фирмы, и направления исследований, основанные на его использовании. Выработаны рекомендации по исследованию эффективности рекламы на рынке недвижимости. Разработаны процедуры исследования рекламной политики, в частности, нагрузки на телефон риэлтера, рекламной активности риэлтерской фирмы, управления рекламной нагрузкой и планирования графика агентов. Определены направления маркетинговых исследований на рынке недвижимости. Проведена работа по изучению клиентов риэлтерской фирмы, выработаны рекомендации относительно работы с рассмотренными категориями клиентов. Указаны способы обработки вторичной информации на рынке недвижимости.

В результате исследования деятельности риэлтерских фирм выявлен низкий уровень их организации и направленность исключительно на прибыль. В ключе решения данного вопроса получили дальнейшее развитие принципы построения структуры риэлтерских фирм, в результате чего разработаны и описаны две усовершенствованные схемы риэлтерской фирмы, ориентированные на использование маркетинга и информационных технологий. Предложены математическая модель и методики оценки и прогнозирования стоимости однотипных объектов недвижимости с применением математического аппарата регрессионного анализа. Разработанный метод, в отличие от существующих, имеет механизмы определения достоверности модели и важности ее параметров. На практических примерах