КИЇВСЬКИЙ НАЦІОНАЛЬНИЙ УНІВЕРСИТЕТ
КИЇВСЬКИЙ НАЦІОНАЛЬНИЙ УНІВЕРСИТЕТ
БУДІВНИЦТВА І АРХІТЕКТУРИ
МЕЛЬНИЧУК ОЛЕКСАНДР ЮРІЙОВИЧ
УДК 332.64:551.3
ВРАХУВАННЯ ІНЖЕНЕРНО-ГЕОЛОГІЧНИХ УМОВ ПРИ ГРОШОВІЙ ОЦІНЦІ ЗЕМЕЛЬ НАСЕЛЕНИХ ПУНКТІВ
05.24.04 – Кадастр та моніторинг земель
Автореферат
дисертації на здобуття наукового ступеня
кандидата технічних наук
Київ – 2003
Дисертацією є рукопис.
Робота виконана в Українському державному університеті водного господарства та природокористування, Міністерство освіти і науки України
Науковий керівник:
доктор технічних наук, професор Черняга Петро Гервазійович, Український державний університет водного господарства та природокористування, завідувач кафедри землеустрою, геодезії та геоінформатики, декан факультету землеустрою та геоінформатики.
Офіційні опоненти:
доктор технічних наук, Лихогруд Микола Григорович, Державний комітет України по земельних ресурсах, начальник управління державного земельного кадастру та моніторингу;
кандидат географічних наук, Палеха Юрій Миколайович, Український державний науково-дослідний інститут проектування міст “Діпромісто”, заступник директора з наукової роботи, керівник базового центру геоінформаційних систем.
Провідна установа:
Національний університет “Львівська політехніка”, інститут геодезії, кафедра кадастру територій, кафедра геодезії, Міністерство освіти і науки України, м. Львів.
Захист відбудеться “02” липня 2003 р. о 10 год. на засіданні спеціалізованої вченої ради Д 26.056.09 в Київському національному університеті будівництва і архітектури за адресою: 03037, м. Київ-37, Повітрофлотський проспект, 31, ауд. 466.
З дисертацією можна ознайомитись в науково-технічній бібліотеці Київського національного університету будівництва і архітектури за адресою: 03037, м. Київ-37, Повітрофлотський проспект, 31.
Автореферат розісланий “02” червня 2003 р.
Вчений секретар спеціалізованої вченої ради
кандидат технічних наук, доцент О.П. Ісаєв
ЗАГАЛЬНА ХАРАКТЕРИСТИКА РОБОТИ
Актуальність теми. Ринок земельної власності може бути сформований за умови визначення цінності землі як об’єкту ринкових операцій, що потребує здійснення земельно-оціночної діяльності. Земельно-ринкові відносини, як показує практика, найактивніше запроваджуються в населених пунктах.
У зв’язку з цим розроблена науково-методична та законодавчо-нормативна база грошової оцінки земель населених пунктів. Проте вдосконалення земельно-оціночного процесу та формування на цій основі багатовекторного ринку земель вимагає врахування дедалі більшої кількості факторів, які формують об’єктивну вартість земельних ділянок.
Серед природно-антропогенних факторів грошової оцінки визначальними є інженерно-геологічні фактори. Їх оцінка та врахування актуальні тому, що значна частина урбанізованих територій характеризується вираженими геодинамічними процесами (ГДП), нестабільним гідрогеологічними режимом та негативними геоморфологічними явищами, які ускладнюють або обмежують містобудівне освоєння земель і можуть привести до розвитку надзвичайних ситуацій.
Чинна методика передбачає врахування інженерно-геологічних факторів оцінки у вузьких межах, без конкретизації залежності між їх кількісними характеристиками та величиною вартісних показників і недостатньо відображає можливий спектр прояву та динаміку інженерно-геологічних процесів (ІГП). Землі населених пунктів як просторовий ресурс організації життєдіяльності людей можуть ефективно використовуватись за умови реальної оцінки комплексу природних і техногенних умов, фізичної можливості, економічної доцільності та правової визначеності.
Виходячи з вищенаведеного, врахування інженерно-геологічних факторів на основі єдиної класифікаційної характеристики, прогнозування їх змін та змін вартісних показників є актуальною проблемою забезпечення обґрунтованості, достовірності та прозорості грошової оцінки і вдосконалення на цій основі земельно-ринкових відносин.
Зв’язок роботи з науковими програмами, планами, темами. Робота виконана у відповідності до Законів України “Про основи містобудування” від 16.11.1992 р. №2780-ХІІ, “Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні” від 12.07.2001 р. №2658-ІІІ, Постанови Верховної Ради України “Про земельну реформу” від 18.12.1990 р. №563-ХІІ, Указів Президента України “Про продаж земельних ділянок несільськогосподарського призначення” від 19.01.1999 р. №32/99, “Про заходи щодо розвитку та регулювання ринку земель населених пунктів, інших земель несільськогосподарського призначення” від 04.02.2000 р. №168/2000, “Про основні напрями земельної реформи в Україні на 2001-2005 роки” від 30.05.2001 р. №372/2001, Постанов Кабінету Міністрів України “Про порядок ведення державного земельного кадастру” від 12.01.1993р. №15, “Про містобудівний кадастр населених пунктів” від 25.03.1993 р. №224, “Про Методику грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів” від 23.03.1995 р. №213, “Про експертну грошову оцінку земельних ділянок” від 11.10.2002 р. №1531 та Наказів Держкомзему України із земельно-оціночних питань.
Дисертаційна робота пов’язана з тематикою наукових досліджень галузевої науково-дослідної лабораторії геодинаміки та геоінформатики і планами роботи кафедри землеустрою, геодезії та геоінформатики Українського державного університету водного господарства та природокористування.
Мета і задачі дослідження. Метою роботи є вдосконалення методики грошової оцінки земель населених пунктів з врахуванням інженерно-геологічних умов.
Задачі дослідження:
- обґрунтування необхідності вдосконалення методики грошової оцінки земель населених пунктів з врахуванням інженерно-геологічних умов на основі аналізу сучасного стану, вітчизняного та зарубіжного досвіду;
- встановлення переліку інженерно-геологічних факторів, що впливають на грошову оцінку земель населених пунктів та єдиної для території України їх класифікаційної характеристики;
- визначення інформаційної бази грошової оцінки земель населених пунктів;
- вдосконалення технології картографування ІГП для потреб грошової оцінки земель населених пунктів;
- розробка механізму врахування кількісних характеристик ІГП при розрахунках грошової оцінки земель населених пунктів;
- встановлення особливостей грошової оцінки незабудованих, але призначених для забудови земельних ділянок у межах населених пунктів;
- розробка математичної моделі прогнозування ГДП;
- прогнозування зміни вартісних показників грошової оцінки земель населених пунктів при зміні параметрів ГДП;
- апробація запропонованих підходів до грошової оцінки земель населених пунктів на прикладі характерного об’єкту – м. Кузнецовська Рівненської області.
Об’єкт дослідження – територія як простір з кількісними просторово-часовими характеристиками ІГП.
Предмет дослідження – врахування впливу ІГП на грошову оцінку земель населених пунктів.
Методи дослідження. На основі закономірностей розвитку ІГП виконано їх моделювання з представленням його як кількісної характеристики при грошовій оцінці земель населених пунктів.
Наукова новизна одержаних результатів. Наукова новизна полягає в тому що:
- обґрунтована необхідність врахування більш широкого переліку інженерно-геологічних факторів та кількісних просторово-часових характеристик ІГП при грошовій оцінці земель населених пунктів;
- для ряду ІГП автором самостійно розроблені кількісні показники класифікаційних характеристик;
- розроблено структурно-логічну схему інженерно-геологічних факторів грошової оцінки земель населених пунктів;
- вказані джерела інформаційного забезпечення робіт з грошової оцінки земельних ділянок;
- аргументовано особливості оцінки незабудованих, але призначених для забудови земельних ділянок;
- рекомендовано до використання при грошовій оцінці земель населених пунктів співвідношення атрибутивних, умовних абсолютних та відносних показників;
- обґрунтована логіка динамізму локальних коефіцієнтів інженерно-геологічних факторів грошової оцінки земель населених пунктів;
- запропоновано алгоритм виведення залежності локальних коефіцієнтів від кількісних показників ІГП та встановлена модель їх врахування, яка реалізована для передбаченого переліку інженерно-геологічних факторів грошової оцінки земель населених пунктів;
- обґрунтована можливість короткотермінового прогнозування зміни вартісних показників грошової оцінки земель населених пунктів від зміни параметрів ГДП.
Практичне значення одержаних результатів. Запровадження результатів досліджень у земельно-оціночну практику сприятиме досягненню більшої обґрунтованості та об’єктивності матеріалів грошової оцінки земель населених пунктів.
Запропонований методичний підхід дозволяє точніше і повніше враховувати вплив інженерно-геологічних умов земельних ділянок на їх грошову оцінку, починаючи з мікролокального рівня – одного квадратного метра площі.
Введення широкого масиву локальних коефіцієнтів інженерно-геологічних факторів, встановлених на єдиній математичній основі, сприятиме прозорості грошової оцінки, що усуне можливі спекуляції на ринку землі.
Врахування ІГП і прогнозування їх розвитку дозволить передбачати необхідні витрати на поліпшення якості земельних ділянок та встановлювати способи найефективнішого їх використання.
Виготовлену за запропонованою нами технологією карту ІГП, як кадастрово-моніторинговий графічний або електронний документ, що містить сукупність достовірної інформації про інженерно-геологічні умови території та можливі їх зміни, доцільно використовувати при управлінні земельними ресурсами населеного пункту.
На основі цієї карти слід у відповідності до Основних напрямів земельної реформи в Україні на 2001 – 2005 роки, схвалених Указом Президента України від 30 травня 2001 року № 372/2001, обґрунтовувати плату за землю, встановлювати пільги інвесторам у разі освоєння ними земельних ділянок зі складними інженерними умовами та типи дозволеного їх використання.
Результати теоретичних досліджень та практичних розробок впроваджені у виробничий процес Рівненського філіалу інституту землеустрою УААН, Рівненського державного підприємства “Регіональний центр державного земельного кадастру”, Рівненських обласних управлінь земельних ресурсів та архітектури і містобудування.
Особистий внесок здобувача. Виконані дослідження є результатом самостійної роботи автора над дисертацією. Особистий внесок автора полягає в опублікуванні основних положень дисертації в наукових роботах, а саме:
- встановлення причин необхідності вдосконалення чинної методики грошової оцінки земель населених пунктів;
- визначення переліку ІГП, що впливають на грошову оцінку земель населених пунктів;
- вдосконалення методичних основ врахування інженерно-геологічних факторів грошової оцінки земель населених пунктів;
- прогнозування зміни грошової оцінки земельних ділянок від зміни параметрів ГДП.
В роботах, опублікованих у співавторстві, автору належать: постановка задачі [1], участь в розрахунках та аналізі результатів, висновки [8 – 13].
Всі наукові положення, які виносяться на захист, розроблені та обґрунтовані автором самостійно.
Апробація результатів дисертації. Основні положення та результати наукових досліджень доповідалися на науково-технічних конференціях Української державної академії водного господарства (нині Український державний університет водного господарства та природокористування) в 1995 – 2003 рр., науково-практичній конференції “Сучасні досягнення геодезичної науки і виробництва в Україні” (м. Львів, 1996, 1997); міжнародній науково-практичній конференції “Геодезичний моніторинг, геодинаміка і рефрактометрія на межі ХХІ століття” (м. Львів, 1998); науково-технічній конференції “Сучасні досягнення геодезії, геодинаміки та геодезичного виробництва” (м. Львів, 1999). Регіональні особливості землевпорядкування під впливом природних і антропогенних факторів доповідалися на Перших Всеукраїнських наукових читаннях, присвячених пам’яті П.А. Тутковського (м. Луцьк, 1998).
Публікації. За темою дисертації опубліковано 13 наукових робіт, з них дві статті у наукових журналах, сім – у збірниках наукових праць, чотири – у матеріалах і тезах конференцій, із них шість самостійно та шість у фахових виданнях.
Структура та обсяг дисертації. Дисертаційна робота складається з вступу, чотирьох розділів, висновків, списку використаних джерел із 194 найменувань та 4-х додатків. Загальний обсяг дисертації становить 196 сторінок, з них 35 складають додатки. Текстова частина ілюструється 11 рисунками і 30 таблицями. В додатках також поміщені акти впровадження результатів досліджень.
ЗМІСТ РОБОТИ
У вступі обґрунтовано актуальність теми дисертаційної роботи, сформульована мета і задачі досліджень, визначена наукова новизна і практичне значення одержаних результатів. Приводяться основні положення, які виносяться на захист, дані про публікації, апробацію та впровадження розробок і результатів досліджень.
У першому розділі “Сучасний стан і аналіз питань оцінки земель як природного ресурсу” висвітлено стан науково-методичних розробок оцінки земельних ресурсів, які є складовою частиною природних. Вагомий внесок у розв’язання теоретичних та практичних питань формування території як простору і його оцінки зробили М.Б. Вітт, С.Й. Кабакова, І.В. Канцебовська, В.І. Нудельман, Є.С. Куць, М.Г. Лихогруд, Н.П. Лебідь, А.А. Лященко, А.П. Осітнянко, Ю.М. Палеха, І.В. Панченко, О.І. Розенфельд, І.А. Розумний, В.К. Смоляга, А.Л. Церклевич, П.Г. Черняга та інші дослідники.
Проведено аналіз вітчизняних та зарубіжних методик грошової оцінки земель та показано палітру вживаних оціночних показників, що застосовуються в земельно-оціночній практиці. На основі виконаного аналізу встановлено що:
? теоретико-методологічні основи природокористування є інструментарієм для використання земель населених пунктів як просторового ресурсу організації життєдіяльності людей;
? землі населених пунктів можуть ефективно використовуватись при врахуванні всього комплексу природних і техногенних умов, фізичної можливості, економічної доцільності та правової визначеності;
? для врахування умов природно-антропогенної системи необхідно дати кількісну та якісну оцінку її складовим частинам (однією з них є інженерно-геологічні умови);
? об’єктивною основою оцінки є реально існуючі відмінності у структурі та властивостях частин географічної оболонки;
? інформаційною базою грошової оцінки земель є дані державного земельного кадастру;
? основними концепціями економічної оцінки природних ресурсів (в т. ч. земельних) є затратна та рентна, показники яких виражаються у грошовому еквіваленті;
? для врахування впливу факторів, які важко представити у грошовому виразі, необхідно застосовувати інші показники: атрибутивні, шкали бальності, підвищуючі та понижуючі коефіцієнти;
? урбанізовані території зазнають різновекторних техногенних навантажень, які проявляються у динамічній зміні їх властивостей та містобудівної цінності;
? землі населених пунктів є об’єктом найбільш концентрованої життєдіяльності людей та активно перебігаючих соціально-економічних процесів;
? за останнє десятиріччя в цілому розроблена науково-методична та законодавчо-нормативна база оцінки земель населених пунктів;
? велику актуальність в умовах переходу до ринкової економіки становить оцінка земель населених пунктів у грошовому виразі;
? врахування широкого спектру факторів, які формують містобудівну цінність земель, вимагає вдосконалення чинних нормативно-методичних засад грошової оцінки земель населених пунктів;
? найбільш визначальними при формуванні вартості земельних ділянок є інженерно-геологічні умови. Від них залежать вартість інженерної підготовки території, будівельні та експлуатаційні витрати, обмеження на містобудівне освоєння земель та надійність зведених об’єктів, що впливає на ефективність використання кожної земельної ділянки.
Другий розділ “Методичні засади врахування інженерно-геологічних умов при грошовій оцінці земель населених пунктів” присвячений необхідності та важливості врахування інженерно-геологічних факторів грошової оцінки земель населених пунктів. Встановлено єдину для території України класифікаційну характеристику ІГП, обґрунтовано технологію їх картографування, запропоновано свою методику врахування інженерно-геологічних факторів при земельно-оціночній діяльності та показано особливості грошової оцінки незабудованих земельних ділянок.
Серед сукупності факторів, що формують вартість землі в населених пунктах, особливо в містах, найбільш визначальними є інженерно-геологічні: абразія, ерозія, заболочення, затоплення, карст, пливуни, просадковість, селі, суфозія, зсуви, зрушення, сейсмічність, рухи земної кори, ґрунтові води, рельєф, ґрунтові умови. Проте, в чинних методиках грошової оцінки вони, на нашу думку, враховуються недостатньо.
В населених пунктах верхні шари літосфери, взаємодіючи з техногенними об’єктами, здатні змінювати свої природні параметри і втрачати якісні властивості. Окремі гірські породи під впливом додаткових навантажень та порушення режиму ґрунтових вод можуть втрачати несучу здатність і загрожувати стійкості будівель та споруд. Для оцінки та врахування кількісних параметрів ІГП проведена їх класифікація. В табл. 1 наведена класифікація ґрунтів за просадковістю.
Таблиця 1
Класифікація ґрунтів за просадковістю
Ступінь просадковості ґрунтів | Коефіцієнт просадковості
Непросадкові | < 0,01
Слабопросадкові | 0,01 – 0,03
Середньопросадкові | 0,03 – 0,07
Сильнопросадкові | 0,07 – 0,15
Дуже сильнопросадкові | > 0,15
Експлуатація земельних ділянок зі складними інженерно-геологічними умовами пов’язана з додатковими витратами та планувально-будівельними обмеженнями і тому відмінності в якісному стані земель у межах України, міста, і навіть окремої земельної ділянки, повинні відображатися широким спектром фізичних та вартісних показників.
У загальному випадку залежність показників грошової оцінки земель населених пунктів від впливу інженерно-геологічних умов представлена нами такою залежністю:
, (1)
де КІГП – значення локального коефіцієнта оцінки інженерно-геологічних факторів; а і п – параметри апроксимуючої функції; і – кількісний показник ІГП чи явища.
Розрахунок значень коефіцієнтів оцінки проводиться на основі побудови кривої за значеннями числового ряду на проміжку між мінімальними та максимальними величинами класифікаційної характеристики ІГП. Параметри апроксимуючої функції встановлюються, виходячи з умови мінімальності середньої квадратичної похибки апроксимації. Отримані нами формули для розрахунку локальних коефіцієнтів інженерно-геологічних факторів грошової оцінки земель населених пунктів наведені в табл. 2.
На відміну від чинної методики, де значення локальних коефіцієнтів інженерно-геологічних факторів є фіксованими, нами запропоновано враховувати динаміку ІГП на площі їх поширення. Остання розглядається як скінченна множина точок з певними координатами. В фізичному розумінні це означає, що в межах земельної ділянки кількісні показники ІГП можуть змінюватися як в просторі, так і часі.
В загальному вигляді інженерно-геологічні процеси для кожної точки земельної ділянки можна представити у вигляді функції (2):
Таблиця 2
Формули для розрахунку локальних коефіцієнтів інженерно-геологічних умов
Абразія (бічна ерозія), а (g)
Лінійна ерозія, g'
Заболочення, f
Затоплення: тривалість, t
висота, w
Карст (суфозія), k (s)
Пливуни, n
Просадковість, p
Селі, b
Зсуви, v
Зрушення, l
Сейсмічність, i
Рухи земної кори, j
Ґрунтові води: рівень, u
амплітуда коливань, uґ
Агресивність ґрунтових вод, q
Рельєф, r
Ґрунтові умови (фізико-механічні та інші властивості ґрунтів), m
F = f (x, y, z, і, t), (2)
де x, y, z – координати точки; і – кількісні показники інженерно-геологічних процесів; t – час.
Загальний коефіцієнт кожного з локальних інженерно-геологічних факторів для земельної ділянки розраховується як середньоваговий, виходячи з кількісних характеристик, площі поширення та значимості фактору.
При відсутності на час оцінки (ti) на деякій множині точок місцевості будь-якого негативного ІГП локальний коефіцієнт буде дорівнювати одиниці.
Розрахунок локальних коефіцієнтів інженерно-геологічних факторів грошової оцінки земель населених пунктів за запропонованою нами методикою вимагає обробки великих масивів інформації, оперативності та точності. Тому при виконанні земельно-оціночних робіт в населених пунктах слід використовувати GPS- методи знімань та інструментарій ГІС.
В земельно-оціночній практиці крім коефіцієнтів часто використовуються атрибутивні та бальні показники. Нами встановлено співвідношення атрибутивної, абсолютної у натуральних та умовних показниках (бали) і відносної (коефіцієнти) оцінки таким чином, щоб при потребі було зручно переходити від одних величин до інших. Причому, вони відображають амплітуду коливань числових значень ІГП в межах, визначених класифікаційними характеристиками. Такі універсальні якості притаманні шкалі у сто оціночних одиниць. Вона дає можливість, в разі потреби, перейти від бальної оцінки до коефіцієнтів, процентів, грошового еквіваленту тощо (табл. 3).
Таблиця 3
Співвідношення атрибутивної та бальної оцінок і коефіцієнтів
Оцінка стану інженерно-геологічних умов земельно-оціночної одиниці
Атрибутивна | Абсолютна бальна | Відносна
Оптимальний | 100 | 1,00
Сприятливий | 99 – 81 | 0,99 – 0,81
Задовільний | 80 – 61 | 0,80 – 0,61
Передкризовий | 60 – 41 | 0,60 – 0,41
Кризовий | 40 – 21 | 0,40 – 0,21
Катастрофічний | 20 – 1 | 0,20 – 0,01
Таким чином, запропоновані нами показники оцінки відзначаються універсальністю, гнучкістю, простотою, зручністю у співставленні різних величин та доступністю у застосуванні. Атрибутивна класифікація відповідає загальноприйнятим науково-практичним нормам. Умовні бальні та відносні показники коливаються у широких межах і здатні відображати весь спектр прояву ІГП.
Відмінності незабудованих земельних ділянок від забудованих проявляються в чотирьох аспектах: геологічному, технічному, економічному та естетичному.
В геологічному відношенні незабудовані ділянки ще не зазнали, або в незначній мірі зазнали антропогенного впливу, геологічні процеси та явища тут відбуваються в умовах, близьких до природних.
Зважаючи на інженерно-геологічні умови земельної ділянки, потенційний покупець чи інвестор матиме можливість замовити в проектній організації технічно найбільш доцільне та сучасно можливе рішення інженерного облаштування земельної ділянки з використанням сучасних матеріалів та технологій.
З економічної точки зору оцінна вартість незабудованої земельної ділянки не містить вартості будівель, споруд, комунікацій тощо, які не завжди зручні і потрібні майбутньому власнику, а також не затрачаються додаткові кошти на знесення старих будівель і т. і.
В естетичному аспекті кожен забудовник прагне створити сучасні, художньо довершені архітектурні композиції, які б гармонійно вписувались у ландшафт, і разом з тим, були б неповторними.
Виходячи із вищенаведеного, потенційний покупець або інвестор, в межах існуючих правових норм стосовно незабудованої ділянки, матиме більше свободи на власний розсуд та ризик вкладати капітал у придбану земельну ділянку.
Оскільки незабудовані земельні ділянки не містять минулої уречевленої праці (будівельної вартості), за винятком можливих транзитних інженерних комунікацій, то об’єктивно визначити їх вартість неможливо.
Для встановлення вартості незабудованої земельної ділянки нами пропонується спочатку здійснювати умовну бальну оцінку споживчих інженерно-геологічних властивостей земельно-оціночної одиниці (1 кв. м). В подальшому через вищенаведені співвідношення можна перейти до вартісних показників.
На основі врахування інженерно-геологічних умов земельних ділянок необхідно здійснювати обґрунтування величини земельного податку та орендної плати, а також пільгових умов для інвесторів, що сприятиме становленню відкритого та прозорого ринку земельної власності.
У третьому розділі “Прогнозування грошової оцінки земель населених пунктів із урахуванням динаміки інженерно-геологічних процесів” розглянуті ГДП, що викликають зміни земної поверхні, які проявляються у вигляді зміщень та деформацій. Їх розвитку сприяють як природні, так і антропогенні фактори. Для раціонального використання земельних ресурсів, особливо у складних інженерно-геологічних умовах, виникає необхідність прогнозування розвитку цих процесів з тим, щоб попередити їх можливий негативний вплив на інженерні споруди та людей. Щоб отримати прогноз з надійною достовірністю, необхідно створити математичну модель, яка б найповніше враховувала зміни процесів в просторі та часі.
Для прогнозування ГДП найдоцільніше використовувати математичні моделі, що створені на основі регулярних геодезичних вимірювань, які враховують вплив всіх наявних факторів на конкретній земельній ділянці. Просторові зміщення, які визначаються через геодезичні вимірювання, є результуючими.
В рамках цієї роботи запропоновано прогнозування зсувних процесів земної поверхні за допомогою математичної моделі та проведена її реалізація для грошової оцінки земель. Суть методики короткострокового прогнозу зсувних процесів земної поверхні на основі геодезичних вимірювань полягає в наступному.
Результати геодезичних вимірювань на довільному етапі досліджень включають вплив різноманітних факторів і фіксують цей вплив кількісною величиною. Якщо вірно побудувати систему спостережень, а також своєчасно виявляти впливи різних факторів на результати вимірювань, то одержимо інформацію, яка описуватиме дане явище.
Результати вимірювань можна представити суперпозицією поліноміальної та тригонометричної залежностей виду:
, (3)
де n, m – величини, які залежать від необхідної точності інтерполяційної формули та значень зсувів S; 2m<l; n<l; l – кількість циклів спостережень; t0 – початковий час спостережень; t – час, на який розраховується деформація земної поверхні.
Модель вказаної структури є динамічною, тому що в ній завжди можна дослідити вплив на явище тих факторів, які є важливими і домінуючими, в залежності від планування експерименту та конкретних умов.
Оцінку точності апроксимації та прогнозу необхідно виконувати за незалежними результатами вимірювань і при цьому критерії оцінки завжди опишуть достовірність моделі.
В такій суперпозиції виразів формула (3) описує досліджуване явище. Вираз встановлює трендову (стержневу) криву, а уточнює модель і в залежності від кількості гармонік наближає апроксимуючу криву до реальних результатів вимірювань.
В загальному виді коефіцієнти а (і=); A, B (j=) визначають, розв’язуючи системи (4) та (5):
і (4)
, (5)
де S, (k=) – значення зміщень зсувів в момент часу t, отримані експериментальним шляхом, S, (k=) – значення зміщень з k-го циклу, отриманого за трендом.
Для конкретного прикладу нами вибрана математична модель прогнозу зсуву земної поверхні виду:
. (6)
На рис.1 проілюстрована модель зсуву однієї з характерних точок земної поверхні за період з 10.1990 року до 07.1993 р.
Рис. 1. Графік зміщень характерної точки вздовж однієї з горизонтальних компонент
Оскільки зсув є локальним інженерно-геологічним фактором, нами досліджено його вплив на грошову оцінку земельної ділянки. Алгоритм виведення залежності локального коефіцієнта Кv від швидкості зсуву v такий:
1. При відсутності зсувних процесів, значення коефіцієнта Кv дорівнюватиме одиниці;
2. Кількісним характеристикам, які визначають інтенсивність процесу, починаючи від нуля, присвоюються відповідні значення: 1; 1-; 1-; … ; , де k – кількість заданих проміжків в інтервалі;
3. За отриманою табличною залежністю будують графік (рис. 2) та відшукують аналітичний апроксимуючий вираз. В загальному випадку він описується за формулою (1).
4. Виконують оцінку точності апроксимуючої кривої.
Рис. 2. Залежність коефіцієнта Кv від швидкості зсуву v
З формули (1) видно, що при збільшенні швидкості зсуву коефіцієнт Кv асимптотично наближається до нуля. Слід зазначити, що аналогічно до зсувів, вищенаведений алгоритм можна застосувати для будь-якого геодинамічного процесу.
В четвертому розділі “Врахування інженерно-геологічних факторів при грошовій оцінці земель населених пунктів” на прикладі міста Кузнецовська розглядаються питання врахування інженерно-геологічних умов при грошовій оцінці земель населених пунктів на конкретному об’єкті – м. Кузнецовськ Рівненської області, територія якого характеризується складними інженерно-геологічними умовами, що склалися внаслідок техногенного навантаження.
Площа м. Кузнецовська становить 379,0 га і в ньому мешкає 38,8 тис. чоловік. Функціональний тип міста визначає електроенергетика, яка представлена Рівненською атомною електричною станцією (РАЕС). В місті добре розвинена інженерна інфраструктура, є достатня кількість закладів соцкультпобуту, розвиваються структури ринкового типу.
В геоструктурному відношенні територія міста знаходиться на західному схилі Українського кристалічного щита на межі Рафалівського і Маневицького блоків, розбитих тектонічними порушеннями різних порядків.
Геологічною особливістю території м. Кузнецовська є розвиток екзогенних геологічних процесів (ЕГП). Літологічний склад, структурні і літолого-генетичні особливості гірських порід та гідрогеологічні параметри створили умови для розвитку сучасних ЕГП, таких як карст, суфозія, водна ерозія (бічна), затоплення та підтоплення.
Виходячи з наявних умов в м. Кузнецовську виділено 23 земельно-оціночних райони та 9 економіко-планувальних зон, визначена базова вартість 1 кв. м земель, яка становить 87,22 гривень. Розрахунок комплексного індексу цінності території оціночних районів здійснювався шляхом зважування окремих індексів, визначених за анкетними даними. При встановленні вагових коефіцієнтів використовувався експертний метод. Визначено вартість 1 кв. м земель в межах економіко-планувальних зон (табл. 4).
Таблиця 4
Вартість одного квадратного метра земель в межах економіко-планувальних зон
Економ.- планув. зони |
1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
6 |
7 |
8 |
9
Км2 | 1,02 | 1,11 | 1,16 | 1,07 | 0,84 | 1,15 | 1,05 | 1,05 | 0,62
Вартість,
грн./кв.м | 88,96 | 96,81 | 101,18 | 93,32 | 73,26 | 100,30 | 91,58 | 91,58 | 54,08
Площа, га | 39,48 | 22,46 | 56,61 | 21,17 | 39,10 | 48,03 | 22,88 | 55,18 | 50,30
Загальна
вартість,
тис. грн. |
35121 |
21743 |
57278 |
19755 |
28644 |
48174 |
20953 |
50533 |
27202
Локальні коефіцієнти грошової оцінки обчислювались за запропонованою нами методикою з урахуванням наявних інженерно-геологічних факторів.
ВИСНОВКИ
1. Встановлена і обґрунтована необхідність врахування більш широкого переліку інженерно-геологічних факторів, їх кількісних просторово – часових характеристик при грошовій оцінці земель населених пунктів на основі аналізу існуючого стану земельно-оціночної теорії і практики, вивчення вітчизняного та зарубіжного досвіду з цих питань.
2. Подано перелік інженерно-геологічних факторів, що впливають на грошову оцінку земель населених пунктів та встановлено єдину для території України їх класифікаційну характеристику.
3. Розроблено структурно-логічну схему послідовності виконання робіт з нормативної грошової оцінки земель населених пунктів та вказані джерела щодо їх забезпечення відомостями інженерно-геологічних характеристик територій.
4. Рекомендовано співвідношення атрибутивних, умовних абсолютних та відносних показників до використання при земельно-оціночній діяльності. Такий підхід дозволяє давати оцінку забудованим та незабудованим земельним ділянкам, враховуючи їх особливості, легко переходити від згаданих показників до вартісних.
5. Обґрунтовано динамізм локальних коефіцієнтів інженерно-геологічних факторів грошової оцінки, виходячи з просторово-часових змін кількісних показників інженерно-геологічних умов населених пунктів.
6. Запропоновано алгоритм встановлення залежності локальних коефіцієнтів інженерно-геологічних факторів від кількісних характеристик ІГП. Для розрахунку таких коефіцієнтів запропонована апроксимуюча формула загального виду, яка реалізована для кожного з факторів.
7. Обґрунтована можливість короткотермінового прогнозування динаміки вартісних показників грошової оцінки земель населених пунктів від зміни параметрів ГДП. Це дасть змогу передбачати та планувати фінансові ресурси на поліпшення містобудівних властивостей земель, запобігати некерованому розвитку негативних процесів, які можуть привести до кризових та катастрофічних ситуацій.
8. Застосування підходів врахування інженерно-геологічних умов у земельно-оціночній діяльності сприятиме активізації та прозорості земельного ринку, обґрунтованості умов плати за землю, дозволить раціонально використовувати кожний кв. м земель та здійснювати ефективне управління земельними ресурсами населених пунктів.
СПИСОК ОПУБЛІКОВАНИХ ПРАЦЬ ЗА ТЕМОЮ ДИСЕРТАЦІЇ
1. Грезенталь Б.Є., Мельничук О.Ю. Деякі питання моніторингу земель // Екологічні проблеми Українського Полісся. Рівне: УДАВГ, 1995. – С.24-24.
2. Мельничук О.Ю. Еколого-економічне картографування земель населених пунктів// Вісник геодезії та картографії. – 1998. – №4. – С. 58-60.
3. Мельничук О.Ю. Еколого-економічні проблеми грошової оцінки земель населених пунктів // Сучасні досягнення геодезії, геодинаміки та геодезичного виробництва. – Львів, 1999. – С. 157-158.
4. Мельничук О.Ю. Еколого-економічні проблеми оцінки земель несільськогосподарського призначення // Сучасні досягнення геодезичної науки і виробництва в Україні. – Львів, 1997. – С. 188-190.
5. Мельничук О.Ю. Нормативна грошова оцінка земель несільськогосподарського призначення в межах населених пунктів зі складними інженерно-геологічними умовами // Вісник Рівненського державного технічного університету. – Рівне, 2002. – Вип. №3. – С. 246-251.
6. Мельничук О.Ю. Створення карт інженерно-геологічних процесів і явищ для потреб грошової оцінки земель населених пунктів // Вісник Українського державного університету водного господарства та природокористування. – Рівне, 2003. – Вип. № 6. – С. 287-291.
7. Мельничук О.Ю. Особливості еколого-економічної оцінки земель несільськогосподарського призначення//Геодезичний моніторинг, геодинаміка і рефрактометрія на межі ХХІ століття. – Львів, 1998. – С. 113-115.
8. Мельничук О.Ю., Остапюк Л.А. Особливості грошової оцінки земель населених пунктів // Матеріали н.-т. конференції проф.-викл. складу, аспірантів та студентів академії. – Рівне, 1996. – Ч. 1. – С. 38.
9. Мельничук О.Ю., Черняга П.Г. Економічна оцінка земель міст на основі картографічного матеріалу // Матеріали н.-т. конференції проф.-викл. складу та студентів, присвяченої 50-річчю перемоги у Великій Вітчизняній війні. – Рівне, 1996. – С. 21-23.
10. Мельничук О.Ю., Черняга П.Г., Янчук Р.М. Проблеми економічної оцінки земель населених пунктів // Тези доповідей н.-т. конференції проф.-викл. складу та студентів інституту, присвяченої 50-річчю перемоги у Великій Вітчизняній війні. – Рівне, 1995. – Ч. 1. – С. 42.
11. Черняга П.Г., Мельничук О.Ю., Німкович Р.С. Врахування геодинамічних процесів при грошовій оцінці земель населених пунктів // Землевпорядний вісник. – 2002. – №4. – С. 78-81.
12. Черняга П.Г., Мельничук О.Ю. Нові аспекти грошової оцінки земель населених пунктів // Тези доп. наук. – практ. конф. “Сучасні досягнення геодезичної науки і виробництва в Україні” (5 квітня 1996 року). – Львів, 1996. – С. 36-38.
13. Черняга П.Г., Мельничук О.Ю., Остапчук С.М., Ліщинський А.Г. Проблеми землевпорядкування в Західному Поліссі України // Українське Полісся: вчора, сьогодні, завтра. – Луцьк: Надстир’я, 1988. – Кн. 2. – С. 34-35.
АНОТАЦІЯ
Мельничук О.Ю. Врахування інженерно-геологічних умов при грошовій оцінці земель населених пунктів. – Рукопис.
Дисертація на здобуття наукового ступеня кандидата технічних наук за спеціальністю 05.24.04 – Кадастр та моніторинг земель. – Київський національний університет будівництва і архітектури, Київ, 2003.
Виконано теоретичні дослідження впливу інженерно-геологічних умов на грошову оцінку земель населених пунктів. На основі аналізу вітчизняного та зарубіжного досвіду земельно-оціночних робіт показано нерозривність кадастру і грошової оцінки як інформаційної бази та складової частини державного земельного кадастру.
Розроблено структурну модель інженерно-геологічних факторів грошової оцінки та класифікаційні характеристики інженерно-геологічних процесів і явищ. Обґрунтовано показники для їх врахування.
Запропоновано математичну модель для прогнозування геодинамічних процесів. Встановлені математичні залежності між параметрами цих процесів у часі і просторі та динамікою грошової оцінки земель населених пунктів.
Теоретичні положення дисертації апробовано виконанням нормативної грошової оцінки земель м. Кузнецовська Рівненської області, результати якої підтвердили важливість врахування інженерно-геологічних умов.
Ключові слова: земельний кадастр, грошова оцінка, інженерно-геологічні умови, класифікаційна характеристика, локальні фактори оцінки, геодинамічні процеси, математична модель.
АННОТАЦИЯ
Мельничук А.Ю. Учёт инженерно-геологических условий при денежной оценке земель населённых пунктов. – Рукопись.
Диссертация на соискание учёной степени кандидата технических наук по специальности 05.24.04 – Кадастр и мониторинг земель. – Киевский национальный университет строительства и архитектуры, Киев, 2003.
Выполнены теоретические исследования влияния инженерно-геологических условий на денежную оценку земель населённых пунктов. От них зависят стоимость инженерной подготовки территории, строительные и эксплуатационные затраты, ограничения на градостроительное освоение земель и надёжность построенных объектов.
На основании анализа отечественного и зарубежного опыта земельно-оценочных работ показано единство кадастра как информационной базы для денежной оценки, которая есть составной частью государственного земельного кадастра.
Разработана структурная модель инженерно-геологических факторов денежной оценки и классификационные характеристики инженерно-геологических процессов и явлений. Обоснованы показатели для их учёта.
В населённых пунктах горные породы, взаимодействуя с техногенными объектами, способны изменять свои природные параметры и терять качественные свойства. Отдельные горные породы под влиянием дополнительных нагрузок могут терять несущую способность, поддаваться просадкам, оползням, сдвижениям, карстово-суффозионным и другим отрицательным инженерно-геологическим процессам и явлениям.
Предложено математическую модель для прогнозирования геодинамических процессов. Определены математические зависимости между параметрами этих процессов во времени и пространстве и динамикой денежной оценки земель населённых пунктов.
Теоретические положения диссертации апробированы выполнением нормативной денежной оценки земель г. Кузнецовска Ривненской области, результаты которой подтвердили важность учёта инженерно-геологических условий. На основании полученных нами показателей в качестве примера рассчитана денежная оценка земельного участка коммерческого использования.
Внедрение результатов исследований в земельно-оценочную деятельность будет способствовать обоснованности и объективности материалов денежной оценки земель населённых пунктов, а также налогообложения, ипотечного кредитования и пр.
Ключевые слова: земельный кадастр, денежная оценка, инженерно-геологические условия, классификационная характеристика, локальные факторы оценки, геодинамические процессы, математическая модель.
SUMMARI
A. Melnychuk Consideration of engineering geological conditions during the monetary evaluation of lands of populated localities. – Manuscript.
Research work applying for a degree of the candidate of technical sciences specialiti 05.24.04 – Cadastre and land monitoring. – Kyiv National University of engineering and architecture, Kyiv, 2003.
Profound theoretical research has been carried out of engineering geological conditions and of their impact on the monetary assessment of lands of populated localities. On the grounds of the analysis of native and foreign experience in land evaluation work the inseparability has been shown of the cadastre as an information basis for the monetary evaluation – constituent part of the state land cadastre.
The structural model has been developed of engineering geological factors of monetary assessment and classification characteriss have been proposed for engineering geological processes and phenomena. Indices have been substantiated for their consideration.
The mathematical model has been worked out for forecasting geodynamic process. Mathematical dependencies have been determined between parameters of these processes both in time and space and the dynamics of the monetary evaluation of lands of populated localities.
Theoretical thesis statements have been tested by carrying out the normative monetary evaluation of lands of the town of Kuznetsovsk of Rivne region the results of which have confirmed the importance of taking into consideration of engineering geological conditions.
Key words: land cadastre, monetary evaluation, engineering geological conditions, classification characteristics, local factors of evaluation, geodynamic processes, mathematical model.
