НАЦІОНАЛЬНА АКАДЕМІЯ НАУК УКРАЇНИ

ІНСТИТУТ ДЕРЖАВИ І ПРАВА імені В.М. КОРЕЦЬКОГО

Мусієнко Володимир Володимирович

УДК 347.453

ЦИВІЛЬНО-ПРАВОВІ АСПЕКТИ

ДОГОВОРУ ОРЕНДИ ДЕРЖАВНОГО ТА

КОМУНАЛЬНОГО МАЙНА

Спеціальність 12.00.03 – цивільне право і цивільний процес;

сімейне право; міжнародне приватне право

АВТОРЕФЕРАТ

дисертації на здобуття наукового ступеня

кандидата юридичних наук

Київ – 2003

Дисертацією є рукопис.

Робота виконана в Інституті держави і права імені В. М.Корецького Національної академії наук України.

Науковий керівник:

доктор юридичних наук, професор

Чепахін Микола Миколайович,

Міжгалузевий інститут управління

Міністерства освіти і науки України,

декан юридичного факультету

Офіційні опоненти:

доктор юридичних наук, професор,

академік Академії правових наук України

ЛУЦЬ Володимир Васильович,

Академія муніципального управління,

завідувач кафедри цивільно-правових дисциплін

кандидат юридичних наук, доцент

ГОПАНЧУК Василь Степанович,

Національна академія внутрішніх справ України,

начальник кафедри цивільного права

Провідна установа: Київський національний університет імені Тараса Шевченка, кафедра цивільного права.

Захист відбудеться 28 листопада 2003 р. о 15 годині на засіданні спеціалізованої вченої ради Д .236.02 по захисту дисертацій на здобуття наукового ступеня доктора юридичних наук при Інституті держави і права імені В.М. Корецького Національної академії наук України за адресою: 01001, м.Київ, вул. Трьохсвятительська, 4.

З дисертацією можна ознайомитись у бібліотеці Інституту держави і права імені В.М. Корецького НАН України за адресою: 01001, м.Київ, вул. Трьохсвятительська, 4.

Автореферат розісланий “27”_жовтня_ 2003 року

Вчений секретар

спеціалізованої вченої ради,

кандидат юридичних наук Кучеренко І.М.

ЗАГАЛЬНА ХАРАКТЕРИСТИКА РОБОТИ

Актуальність теми. Побудова незалежної демократичної держави неможлива без проведення політичної, економічної та соціальної реформ, а також створення нової правової системи, яка б забезпечила успішне втілення їх в життя. Проведення економічної реформи неможливе без створення сприятливих умов розвитку приватної форми власності, а також проведення приватизаційних процесів. Свою роль у вирішенні цих завдань зіграв Закон України “Про оренду державного та комунального майна” (надалі – Закон), однією з цілей якого було створення умов для подальшої приватизації державного та комунального майна недержавними юридичними особами і громадянами. Але перехід нашої держави до грошової та конкурсної приватизації змінив цілі передачі державного та комунального майна в оренду. Орендарі, в тому числі трудові колективи державних та комунальних підприємств, вже не мають переважних прав на приватизацію, за винятком випадків, встановлених законодавством. Отже, можна говорити про зміни цілей передачі в оренду державного та комунального майна.

Усе це дає підстави для перегляду правових підходів до регулювання оренди державного та комунального майна. Особливо актуальним це питання стає у зв’язку з прийняттям Цивільного та Господарського кодексів, оскільки виникає необхідність в проведенні глибокого аналізу правового регулювання оренди (найму) цими кодифікованими актами і Законом “Про оренду державного та комунального майна”. Зокрема постає питання про визначення співвідношення такої основної засади цивільного законодавства як свобода договору і встановлення жорстких правил регулювання орендних відносин в Законі. Віднесення ЦК України до об’єктів цивільних прав підприємства як єдиного майнового комплексу викликає необхідність у перегляді підходів в регулюванні оренди цілісних майнових комплексів державних та комунальних підприємств. Потребують вирішення багато інших питань.

Договір майнового найму (оренди) є одним із найстаріших видів договорів, які відомі людству. Він обумовлює найбільш типові відносини з переходу майна в тимчасове оплатне користування. Тому не дивно, що цей вид цивільного договору, а також такий його різновид, як договір оренди державного та комунального майна, був предметом досліджень багатьох відомих вчених цивілістів, зокрема Базової Т.П., Басіна Ю.Г., Бобрової Д.В., Бондара В.Я. Брагінського М.І., Братуся С.М., Вітрянського В.В., Грибанова В.П., Дзери О.В., Іоффе О.С., Козаренка Є.В., Коссака В.М., Красавчикова О.А., Крашеніннікова П.В., Кузнєцової Н.С., Кучеренко І.М., Луця В.В., Маслова В.Ф., Мороза М.В., Підопригори О.А., Проніна М.Г., Пушкіна О.А., Саніахметової Н.О., Сібільова М.М., Спасибо-Фатєєвої І.В., Суханова Є.А., Тешенко В.М., Толстого Ю.К., Харитонова Є.О., Шевченко Я.М., Шершенєвича Г.Ф., Щербини В.С. та інших. Проте після прийняття ЦК України та ГК України комплексні дослідження оренди державного та комунального майна не провадились. Тому на сьогодні звернення до цієї теми є актуальним та своєчасним.

Зв’язок роботи з науковими програмами, планами, темами. Тема дисертаційного дослідження виконана згідно з планом науково-дослідної роботи Інституту держави і права ім. В.М.Корецького Національної академії наук України “Роль і значення цивільного права в регулюванні майнових і особистих немайнових відносин у сучасній Україні”, а також відповідно до плану науково-дослідної роботи Київської державної академії водного транспорту Міністерства освіти і науки України “Розробка системи аналізу та аналіз виробничої діяльності державного підприємства і підвищення ефективності використання його майна”.

Мета і задачі дослідження. Метою роботи є проведення на основі нових кодифікованих актів, а саме Цивільного та Господарського кодексів, комплексного аналізу цивільно-правових аспектів регулювання договору оренди державного та комунального майна, а також вироблення рекомендацій щодо удосконалення нормативно-правового регулювання цього виду цивільних договорів.

Для досягнення зазначеної мети були поставлені такі основні задачі:–

розкрити правову природу, відмінні ознаки договору оренди державного та комунального майна, дати визначення його поняття;–

визначити основні етапи укладення договорів оренди різних видів державного та комунального майна;–

виявити основні тенденції розвитку законодавства стосовно оренди єдиного майнового комплексу (підприємства), який перебуває у державній та комунальній власності; –

визначити правовий статус сторін договору оренди державного та комунального майна;–

провести аналіз істотних умов, об’єкта договору оренди державного та комунального майна, а також прав та обов’язків сторін за договором;–

проаналізувати підстави припинення договору оренди державного та комунального майна, а також відповідальність сторін за цим договором;

– сформулювати наукові висновки та пропозиції щодо удосконалення правового регулювання договору оренди державного та комунального майна.

Об’єктом дослідження є цивільно-правові відносини, які виникають при укладенні, виконанні та припиненні договору оренди державного та комунального майна.

Предметом дослідження є вітчизняні та зарубіжні науково-теоретичні розробки у сфері договірного регулювання оренди державного та комунального майна, а також нормативні акти, які регулюють дані відносини.

Методи дослідження. Методологічну основу дослідження становили сучасні загальнонаукові та спеціальні методи наукового пізнання.

Історико-юридичний метод дав можливість дослідити процеси розвитку правових норм в сфері правового регулювання договору оренди державного та комунального майна, методи спостереження та порівняння дали змогу проаналізувати наукові позиції, погляди вітчизняних та зарубіжних вчених щодо правового регулювання досліджуваних договірних відносин, сприяли виявленню прогалин та протиріч у законодавстві, догматичний аналіз даних норм дав можливість сформулювати пропозиції по його удосконаленню. Системний і структурно-функціональний методи використовувалися для класифікації договорів оренди державного та комунального майна за певними критеріями. За допомогою семантичного методу досліджувалися значення та сутність таких понять як “оренда” та “найм”, “цілісний майновий комплекс” та єдиний майновий комплекс”.

Наукова новизна одержаних результатів полягає у здійсненому вперше в Україні комплексному дослідженні договору оренди державного та комунального майна на основі правових концепцій Цивільного та Господарського кодексів, формулюванні теоретичних висновків та пропозиції, пов’язаних з удосконаленням нормативного регулювання цих відносин, а також вирішення практичних питань, які виникають з правовідносин оренди державного та комунального майна.

Наукова новизна одержаних результатів конкретизується в таких основних положеннях та висновках, які вперше виносяться на захист:–

у зв’язку з віднесенням ЦК України до об’єктів права власності єдиного майнового комплексу (підприємства), в який крім майна включаються право вимоги, борги та інші права, обґрунтована позиція про те, що передача орендарю грошових коштів та цінних паперів на умовах кредиту, а оборотних матеріалів – на умовах договору купівлі-продажу, не відповідає загальній цивілістичній концепції єдиного майнового комплексу;–

оскільки ст. Закону України “Про оренду державного та комунального майна” передбачає, що при оренді цілісного майнового комплексу структурного підрозділу підприємства здійснюється реорганізація державного підприємства шляхом виділення його структурного підрозділу і приєднання до орендаря, зроблено висновок, що об’єктом договору оренди в такому випадку є не цілісний майновий комплекс структурного підрозділу підприємства, а єдиний майновий комплекс державного підприємства;–

для розширення прав фізичних осіб на укладання договорів оренди державного майна обґрунтовується необхідність надавати таке право будь-яким фізичним особам, незалежно від того, чи зареєстровані вони як суб’єкти підприємницької діяльності. У зв’язку з цим пропонується виключити з ч. ст. Закону України “Про оренду державного та комунального майна” положення про обов’язкову реєстрацію фізичної особи, яка бажає укласти договір оренди державного майна, як суб'єкта підприємницької діяльності;

враховуючи сталу концепцію Цивільних кодексів (ЦК УРСР і ЦК України) про віднесення до обов’язків сторін договору оренди (найму) проведення капітального та поточного ремонту, пропонується виключити із істотних умов договору оренди державного та комунального майна таку вимогу, як відновлення орендованого майна, закріпивши в Законі України “Про оренду державного та комунального майна” обов’язок орендаря провадити поточний ремонт орендованого майна, а орендодавця – капітальний, якщо інше не встановлено договором;–

встановлення ст. Закону України “Про оренду державного та комунального майна” обов’язку орендаря страхувати об’єкт оренди на свою користь у випадку, коли відповідно до умов договору на нього покладається ризик випадкової загибелі об’єкта оренди, визнається недоцільним, оскільки у будь-якому випадку орендар зобов’язаний відшкодувати орендодавцю шкоду, пов’язану з загибеллю об’єкта оренди;–

виходячи із рівності усіх форм власності, пропонується виключити зі ст. Закону “Про оренду державного та комунального майна” положення про можливість стягнення заборгованості по орендній платі у безспірному порядку на підставі виконавчого напису нотаріуса;–

виходячи із загальноцивілістичної концепції поєднання в одній особі орендаря, як того, хто уклав договір, та особи, якій передається у користування майно на підставі договору оренди, пропонується виключити зі ст. ГК України положення про можливість створення трудовим колективом організації, яка укладає договір оренди майна цілісного майнового комплексу державного чи комунального підприємства (структурного підрозділу), тобто є орендарем і орендного підприємства;–

у зв’язку з наданням Законом права державним підприємствам передавати в оренду нерухоме майно площею до 200 кв. м. пропонується виключити з п. Методики оцінки об’єктів оренди, затвердженої постановою Кабінету Міністрів від 10 серпня 1995 р. № 629, положення про необхідність затвердження звіту про незалежну оцінку майна органом, уповноваженим управляти майном цього підприємства.

Практичне значення одержаних результатів полягає в тому, що сформульовані в дисертації пропозиції і висновки можуть бути використані при вдосконаленні правового регулювання договору оренди державного та комунального майна, а теоретичні висновки – у подальших наукових дослідженнях інституту договору й договору оренди (найму).

Положення дисертації можуть бути використані також з навчально-методичною метою при підготовці фахівців-правознавців під час викладення курсів лекцій “Цивільне право”. Отримані рекомендації можуть бути використані у правозастосовчій практиці, зокрема при розгляді окремих цивільних справ.

Апробація результатів дисертації. Дисертація виконана і обговорена на засіданні відділу проблем цивільного, трудового та підприємницького права Інституту держави і права ім. В.М.Корецького НАН України. Результати дисертаційного дослідження були оприлюднені на: міжнародній науковій конференції “Україна: шляхами віків” (м.Київ, 17 травня 2002 р.) та науково-практичній конференції “Проблеми кодифікації законодавства України” (м.Київ, 14 травня 2003 р.).

Публікації. За темою дисертації відповідно до її змісту опубліковано три статті у збірниках, що входять до переліку наукових фахових видань ВАК України, а також тези двох доповідей на конференціях.

Структура дисертації. Дослідження складається зі вступу, трьох розділів, висновків та списку використаних джерел (191 найменування). Загальний обсяг дисертації становить 197 сторінок друкованого тексту, обсяг використаних джерел – 17 сторінок.

ОСНОВНИЙ ЗМІСТ

У вступі обґрунтовується актуальність теми дослідження дисертації, розкривається стан наукової розробки проблем, пов’язаних з цивільно-правовими аспектами договору оренди державного та комунального майна, дається характеристика об’єкта, предмета та методологічної основи дослідження, визначаються мета і задачі дослідження, формулюється наукова новизна та викладаються основні положення, які виносяться на захист, висвітлюється практичне значення й апробація результатів дослідження, визначаються можливості впровадження результатів дослідження, вказуються публікації за темою дисертації.

Розділ перший “Поняття договору оренди державного та комунального майна, порядок його укладення” складається з трьох підрозділів.

Поняттю договору оренди державного та комунального майна присвячено однойменний підрозділ 1.1, в якому підкреслюється, що в науковій літературі приділялася значна увага аналізу договору найму (оренди). Традиційним цей договір був в Російській імперії, Радянському Союзі і мав назву найму. Але, ще під час існування Радянського Союзу, в правову лексику була введена нова назва цього договору, а саме: договір оренди. Це поняття загалом застосовувалося щодо оренди державного майна. Довгий час в науці тривають дискусії стосовно співвідношення понять “оренда” і “найм”, враховуючи, що законодавства деяких країн розрізняють їх як окремі види договорів, посилаючись на те, що договором оренди є той договір, з об’єкта якого орендар отримує плоди (Федеративна Республіка Німеччина, Швейцарія, Грузія, Латвійська Республіка). Проте ЦК України не розрізняє цих понять, визначаючи договір оренди як договір, за яким майно надається за плату в тимчасове володіння та користування або тимчасове володіння (ст. ЦК України). Майже аналогічне визначення договору оренди дає й ст. Закону, яка визначає, що орендою є платне строкове користування майном. Вказана концепція встановлена й ЦК РФ. Слід зазначити, що поняття “оренда” та “найм” мають однаковий правовий зміст, оскільки іноді дуже важко визначитися, чи можна з якогось майна отримувати, або не отримувати “плоди” та “доходи”, тому що вони можуть використовуватися по-різному.

Сучасними вченими договір оренди (найму) дуже часто визначається як договір, за яким орендодавець користується об’єктом оренди у визначений термін і сплачує певну грошову суму. Але відповідно до статей 762 та 763 ЦК України допускається можливість передачі майна в оренду (найм) на невизначений строк, а також невстановлення в договорі оренди розміру орендної плати, а можливість визначення її, виходячи із споживчої якості речі та інших обставин, які мають істотне значення. Враховуючи викладене, можна дати визначення поняття договору оренди (найму) як договору, відповідно до якого одна сторона передає іншій майно у строкове користування за плату.

Договір оренди державного та комунального майна має особливості. Відповідно до ст. Закону строк оренди та орендна плата віднесені до істотних умов договору, тому при оренді державного та комунального майна орендна плата та строк оренди повинні бути обов’язково визначені в договорі. Крім того, відповідно до ст. цього ж Закону, орендна плата за користування державним або комунальним майном визначається не за погодженням сторін, а відповідно до Методики розрахунку і порядку використання плати за оренду державного майна, затвердженою Кабінетом Міністрів України – для об'єктів, що перебувають у державній власності; органами, уповноваженими Верховною Радою Автономної Республіки Крим, – для об'єктів, що належать Автономній Республіці Крим; органами місцевого самоврядування – для об'єктів, що перебувають у комунальній власності. Враховуючи вищенаведене, автор вважає, що договір оренди (майнового найму) можна визначити як правочин, відповідно до якого одна сторона – орендодавець, зобов’язується передати іншій стороні – орендарю на визначений строк певне майно у користування, а орендар зобов’язується прийняти це майно та сплачувати за нього орендну плату, передбачену нормативними актами.

Досліджуючи правові відносини, що виникають при укладенні договорів оренди державного та комунального майна, деякі автори приходять до висновків, що оскільки вимоги щодо змісту умов договору оренди державного та комунального майна закріплено в Типових договорах та інших нормативних актах, договір оренди державного та комунального майна є угодою приєднання. Відповідно до ч. ст. ЦК України договором приєднання є договір, умови якого встановлені однією із сторін у формулярах або інших стандартних формах, який може бути укладений лише шляхом приєднання другої сторони до запропонованого договору в цілому. Друга сторона не може запропонувати свої умови договору. Закон не передбачає можливості затвердження Фондом державного майна типового договору оренди. Навпаки, п. ст. Закону встановлює, що фізичні та юридичні особи, які бажають укласти договір оренди, направляють заяву, проект договору оренди, а також інші документи згідно з переліком, що визначається Фондом державного майна України. Крім того, слід зазначити, що вимоги щодо змісту умов договору оренди державного та комунального майна закріплено в Законі. Насамперед це стосується відомостей про об’єкт оренди (склад та вартість з урахуванням індексації), розміру орендної плати з урахуванням індексації та ін. Однак, не зважаючи на це, багато умов договору сторони повинні визначити самостійно. Це стосується строку оренди, можливості встановлення в договорі інших, ніж передбачені законом, правил про ризик випадкової загибелі орендованого майна тощо. Крім того, відповідно до п. 2 ст. 10 Закону, сторонами в договорі можуть бути передбачені й інші умови, окрім закріплених Законом. Таким чином не можна вважати договір оренди державного та комунального майна договором приєднання.

В підрозділі 1.2. “Правове регулювання порядку укладення договору оренди державного та комунального майна” вказується, що суттєвою відмінністю укладення договору оренди державного та комунального майна від договору найму (оренди) іншого майна є встановлений Законом спеціальний порядок укладення такого договору. Це, як правильно зазначають деякі вчені, залежить від об’єкта оренди та суб’єктів, які бажають укласти договір. Автор вважає, що відмінності укладення договору оренди державного та комунального майна полягають також у тому, хто виступає орендодавцем.

У зв’язку з цим, можна виділити наступні об’єкти оренди державного та комунального майна, для яких встановлено спеціальний порядок укладення договору оренди: цілісний майновий комплекс державних підприємств; цілісний майновий комплекс структурних підрозділів державних підприємств; цілісний майновий комплекс комунальних підприємств; цілісний майновий комплекс структурних підрозділів комунальних підприємств; нерухоме майно; нерухоме майно площею менш як 200 кв. м.; цілісні майнові комплекси державних та комунальних підприємств, а також нерухоме майно, якщо така оренда призводить до концентрації суб’єктів господарювання; об’єкти культурної спадщини; майно, що не увійшло до статутних фондів господарських товариств, створених у процесі приватизації (корпоратизації); індивідуально визначене майно; цілісні майнові комплекси та нерухоме майно, передане державою у безстрокове користування Національній академії наук України; майно, у тому числі нерухоме, що обліковується на балансах організацій, віднесених до відання Національної академії наук України; рухоме та нерухоме військове майно.

Також окремо можна виділити суб’єктів, які бажають укласти договір оренди державного та комунального майна, з якими закон пов’язує особливості укладання такого договору, а саме: фізичні особи, фізичні особи - суб’єкти підприємницької діяльності; юридичні особи; господарське товариство, створене членами трудового колективу цілісного майнового комплексу державного чи комунального підприємства (структурного підрозділу; бюджетні установи. Крім цього законодавством встановлено обов’язок проведення конкурсу у разі, коли ініціатива щодо укладення договору оренди виходить від двох та більше осіб.

Законодавством також встановлюється особлива процедура укладання договору оренди у разі, коли орендодавцями майна є: Фонд державного майна України; регіональні відділення Фонду; органи, уповноважені Верховною Радою Автономної Республіки Крим; органи місцевого самоврядування; державні юридичні особи; комунальні юридичні особи; Національна академія наук України; організації, підпорядковані Національній академії наук України; військові частини.

Слід зазначити, що Закон виділяє таке поняття, як ініціатива (ст. ) та заява про укладання договору оренди (ст. ). Така заява направляється орендодавцю разом з проектом договору, а також з іншими документами згідно з переліком Фонду державного майна України. Хоча відповідно до ст. Закону орган, уповноважений управляти майном, повинен давати висновок, а документи для надання такого висновку цьому органу направляє орендодавець. У затверджений наказом Фонду державного майна від 17 червня 2001 року № Перелік документів, які подаються орендодавцеві, включено такий документ, як дозвіл на передачу в оренду, від органу, уповноваженого управляти майном підприємства. Отже, на момент подачі заяви такого дозволу, як це передбачено Переліком документів, які подаються орендодавцеві, бути не може. Тому вважаємо, що в Перелік потрібно внести відповідні зміни, виключивши з нього зазначений вище документ.

В юридичній літературі, як вказується в підрозділі 1.3. “Суб’єкти договору оренди державного та комунального майна”, приділялася увага дослідженню питання суб’єктів оренди державного та комунального майна і правильно відзначалося, що орендодавцями такого майна є не його власники, а органи, уповноважені управляти таким майном. Науковцями також відмічалося, що орендарями державного майна відповідно до Закону можуть бути лише фізичні особи, зареєстровані як підприємці, а також давався критичний аналіз можливості виступати орендарями організаціям орендарів. Погоджуючись з цією думкою, автор відзначає, що надання права на оренду державного майна тільки фізичним особам для здійснення підприємницької діяльності обмежує використання такого майна для іншого виду діяльності, наприклад, для творчої (художники, скульптори тощо), тому висловлюється пропозиція про внесення відповідних змін до Закону – закріпити право всіх громадян на оренду державного майна, незалежно від того, зареєстровані чи незареєстровані вони як суб’єкти підприємницької діяльності.

Особливу увагу регулюванню відносин оренди державного та комунального майна приділено ГК України, що потребує відповідного аналізу. Перш за все, необхідно відмити необґрунтоване повернення ГК України до такого суб’єкта оренди цілісного майнового комплексу державного підприємства як “організація членів трудового колективу”, створена членами трудового колективу чи його структурного підрозділу, а також можливості створення цією організацією орендного підприємства. Створення такої юридичної особи було передбачено Законом України “Про оренду майна державного підприємства та організацій” (в редакції 1992 року), але з прийняттям у 1995 нової редакції Закону України “Про оренду державного майна”, суб’єктом оренди було визнано господарське товариство, створене членами трудового колективу цілісного майнового комплексу державного чи комунального підприємства (структурного підрозділу). Така зміна суб’єктів оренди цілісних майнових комплексів, як правильно зазначається багатьма вченими-цивілістами, була пов’язана з неможливістю вирішення багатьох питань, що виникали при поверненні та приватизації орендованого майна, оскільки існування двох юридичних осіб (організації орендарів та орендного підприємства), в яких один виступав стороною договору оренди та купівлі-продажу при приватизації (організація орендарів), а інший користувався майном і сплачував орендну плату (орендне підприємство) викликало багато проблем на практиці. Тому повернення ГК України до хибної конструкції визначення суб’єктів оренди, від якої законодавець відмовився вже давно, є неправильним.

Переважне право на оренду цілісного майнового комплексу державного та комунального підприємства (структурного підрозділу) мають члени їх трудових колективів. Відповідно до ст. Закону до реєстрації у встановленому порядку статуту господарського товариства кожен член трудового колективу підприємства або його структурного підрозділу, цілісний майновий комплекс якого передається в оренду, має право вступити у зазначене господарське товариство на підставі особистої заяви. Вказана норма справедливо піддавалася критиці науковцями. У зв’язку з цим висувалися пропозиції про необхідність укладання додаткової угоди до установчого договору про створення господарського товариства. Але надання такого права утруднює створення товариства, оскільки зробить цей процес нескінченним, а також витратним, тому що необхідно буде постійно сплачувати державне мито за посвідчення таких угод. Враховуючи викладене, більш правильним буде виключити цю норму із Закону. Водночас, якщо засновники господарського товариства вважатимуть за потрібне розширити коло засновників товариства, то вони, виходячи із закріпленого ЦК України принципу свободи договору, самостійно виразять свою волю шляхом укладенням додаткової угоди до установчого договору.

Розділ 2. “Зміст договору оренди державного та комунального майна” складається з трьох підрозділів і присвячений дослідженню істотних умов, поняттю предмета та об’єкта договору оренди державного та комунального майна, правам та обов’язкам сторін за договором.

Підрозділ 2.1. Істотні умови договору оренди державного та комунального майна. Характерною особливістю Закону є те, що цей Закон прямо встановлює перелік істотних умов цього договору, відносячи до них наступні: об'єкт оренди (склад і вартість майна з урахуванням її індексації); термін, на який укладається договір оренди; орендна плата з урахуванням її індексації; порядок використання амортизаційних відрахувань; відновлення орендованого майна та умови його повернення; виконання зобов'язань; відповідальність сторін; страхування орендарем взятого ним в оренду майна; обов'язки сторін по забезпеченню пожежної безпеки орендованого майна.

На відміну від цього ЦК України відносить до суттєвих умов договору лише предмет оренди та форму оплати, а ст. 284 ГК України відносить до істотних умов договору оренди: об'єкт оренди (склад і вартість майна з урахуванням її індексації); строк, на який укладається договір оренди; орендну плату з урахуванням її індексації; порядок використання амортизаційних відрахувань; відновлення орендованого майна та умови його повернення або викупу.

У зв’язку з цим, виникає питання стосовно співвідношення вимог норм ЦК України, ГК України та Закону. Підтримуючи позицію тих вчених-цивілістів, які є прибічниками регулювання цивільних договорів в ЦК України, а не ГК України, можна зробити висновок про неможливість застосування до договорів оренди (найму) вимог ГК України. Відповідно до ст. ЦК України законом або договором можуть бути передбачені особливості укладання та виконання договору найму (оренди), а ст. ЦК України передбачає, що особливості найму окремих видів майна також можуть встановлюватися іншими законами. Тому встановлення Законом відмінного від ЦК України переліку істотних умов, не суперечить загальним засадам Цивільного кодексу України. Але не можна не відмітити той факт, що деякі істотні умови, які визначає Закон, потребують уточнення.

До істотних умов договору оренди Закон відносить відновлення орендованого майна, але Закон не визначає зміст цього поняття. Відповідно до ст. ЦК України поточний ремонт речі, переданої у найм, провадиться наймачем за його рахунок, а капітальний ремонт речі провадиться наймодавцем за його рахунок, якщо інше не встановлено договором або законом. Зазначені обов’язки покладаються на орендаря Типовим договором оренди цілісного майнового комплексу державних підприємств, затвердженим, затвердженим наказом ФДМ України № від 23 серпня 2000 р. Тому автор обстоює думку, що неправильним є віднесення Законом до істотних умов “відновлення орендованого майна”.

Не досить вдало сформульовано в Законі таку істотну умову як “виконання зобов’язань”. Цивільне право та законодавство визначають загальні умови, способи та суб’єктів виконання зобов’язань. Отже, у договорі оренди державного та комунального майна навряд чи можна врегулювати усі відносини щодо виконання договору, скоріше договір повинен визначати обов’язки сторін. Такий підхід не був сприйнятий практикою і навіть в Типових договорах оренди державного майна не розкривається зміст поняття “виконання зобов’язань”, а лише перераховуються права та обов’язки сторін договору. В підрозділі 2.2. Об’єкт договору оренди державного та комунального майна автором досліджується коло об’єктів оренди державного та комунального майна, особливості оренди окремих видів об’єктів.

Досліджуючи існуючі в юридичній літературі підходи до визначення предмету та об’єкта договору підтримується концепція, що предметом договору є дії, а об’єктом є майно (речі). Виходячи з цього, під об’єктом договору оренди в дисертації розуміється орендоване майно, а під предметом договору – дії орендодавця та орендаря. В зв’язку з цим, з метою узгодження термінології, яка використовується в Цивільному кодексі України, автором обґрунтовується необхідність внесення змін до тексту ст. ЦК України, якими в ст. ЦК України термін „предмет” замінити терміном „об’єкт”.

ЦК України відніс до об’єктів цивільних прав підприємство як єдиний майновий комплекс (ст. ЦК України). З метою узгодження норм нового ЦК України та норм Закону „Про оренду державного та комунального майна” зроблено пропозицію визначити в Законі, що об’єктом оренди є не цілісний майновий комплекс підприємства, а єдиний майновий комплекс (підприємство).

Частиною ст. Закону встановлено, що грошові кошти та цінні папери з урахуванням дебіторської та кредиторської заборгованості орендодавець надає орендареві на умовах кредиту за ставкою рефінансування Національного банку України, а інші оборотні матеріальні засоби викуповуються орендарем. З огляду на визначення кредитних договорів викликає сумнів, по-перше, правомірність орендодавців надавати кредити, по-друге можливість передавати в кредит цінні папери. Оскільки відповідно до ст. 191 ЦК України встановлено, що до складу підприємства як єдиного майнового комплексу окрім іншого майна входять сировина, продукція, права вимоги, борги, зроблено висновок про необхідність з набранням чинності ЦК України виключити з тексту Закону положення про встановлення вимог про надання грошових коштів на умовах кредиту та викупу інших оборотних засобів.

В роботі звертається увага на те, що ст. Закону „Припинення діяльності підприємства, майно якого передане в оренду” не визначає, при передачі якого саме майна в оренду, припиняє діяльність підприємство, майно якого передається в оренду. Однак враховуючи той факт, що недоцільно припиняти діяльність підприємства, яке має певне майно та може здійснювати самостійну діяльність, автор зазначає, що в цьому разі законодавець має на увазі припинення діяльності підприємства, цілісний майновий комплекс якого передано в оренду. Враховуючи це, пропонується внести відповідні зміни до ст. Закону, замінивши в назві ст. Закону – „Припинення діяльності підприємства, майно якого передане в оренду”, – слово „майно” на словосполучення „єдиний майновий комплекс”.

Автор вказує на невідповідність положень ст. Методики оцінки об’єктів оренди, затвердженої Постановою Кабінету Міністрів України від 10.08.1995 р. № про необхідність погодження з органом, уповноваженим управляти майном підприємства, звіту про незалежну оцінку нерухомого майна площею до 200 кв. м., положенням статті 5 Закону, яка надає право підприємствам самостійно передавати в оренду нерухоме майно площею до 200 кв. м. Дисертант вважає, що встановлення такого порядку оцінки фактично означає необхідність отримання дозволу на передачу майна саме за такою оцінкою. В зв’язку з цим, пропонується з Методики оцінки об’єктів оренди, виключити положення про необхідність погодження з органом, уповноваженим управляти майном підприємства звіту про незалежну оцінку нерухомого майна площею до 200 кв. м.

У підрозділі 2.3. “Права та обов’язки сторін за договором оренди державного та комунального майна” вказується, що права та обов’язки за договором оренди державного та комунального майна можна розділити на чотири групи: встановлені законодавством (наприклад обов’язок орендодавця передати об’єкт оренди та обов’язок орендаря сплачувати орендну плату та ін.); встановлені законодавством, але які можуть бути змінені за погодженням сторін в договорі (право передати в суборенду нерухоме майно та інше індивідуально визначене майно); які можуть бути встановлені договором (наприклад обов’язок орендаря використовувати об'єкт оренди за цільовим призначенням відповідно до профілю виробничої діяльності підприємства, майно якого передано в оренду, та виробляти продукцію в обсягах, необхідних для задоволення потреб регіону та ін.); які виникають у однієї сторони лише при умові погодження з іншою (право проведення реконструкції, технічного переоснащення, поліпшення орендованого майна за погодженням з орендодавцем).

На підставі аналізу обов’язків орендодавця, встановлених Законом та ЦК України, зроблено висновок про необхідність закріплення в Законі таких обов’язків орендодавця, як: попередження орендаря про особливі властивості та недоліки речі, які йому відомі і які можуть бути небезпечними для життя, здоров'я, майна наймача або інших осіб або призвести до пошкодження самої речі під час користування нею, а також при укладенні договору найму повідомлення орендаря про всі права третіх осіб на річ; проведення капітального ремонту речі, переданої у найм, за свій рахунок, якщо інше не встановлено договором або законом.

Стаття 19 Закону передбачає стягнення заборгованості на підставі виконавчих написів нотаріусів. Встановлення такого порядку суперечить принципу рівності всіх форм власності. В зв’язку з цим, пропонується виключити із Закону положення, якими встановлений порядок стягнення заборгованості по орендній платі на підставі виконавчих написів нотаріусів.

Частиною 2 ст. 770 ЦК України передбачено, що сторони можуть встановити у договорі найму, що у разі відчуження наймодавцем речі договір найму припиняється. Такі положення необхідно закріпити й в Законі, надавши сторонам право встановлювати, що у випадку приватизації об’єкта оренди договір оренди державного та комунального майна припиняється, оскільки передача в оренду не сприяє приватизації таких об’єктів.

Частиною 1 ст. 18 Закону передбачено, що договорі оренди можна зобов’язати орендаря використовувати об'єкт оренди за цільовим призначенням відповідно до профілю виробничої діяльності підприємства, майно якого передано в оренду, та виробляти продукцію в обсягах, необхідних для задоволення потреб регіону. Стаття 773 ЦК України, встановлює, що наймач зобов'язаний користуватися річчю відповідно до її призначення та умов договору. Враховуючи, що поняття „призначення речі” є дещо ширшим за поняття „профіль виробничої діяльності” ми вважаємо, що у випадку якщо договором оренди підприємства як єдиного майнового комплексу не встановлено обов’язки орендаря не змінювати профіль виробничої діяльності підприємства, орендар вправі змінити профіль виробничої діяльності підприємства, якщо це не призведе до використання матеріальних речей, які входить до складу цього підприємства як єдиного майнового комплексу, не за призначенням.

Розділ 3. Відповідальність сторін та припинення договору оренди державного та комунального майна складається з двох підрозділів.

Підрозділ 3.1. “Відповідальність сторін за договором оренди державного та комунального майна”. Досліджуючи особливості відповідальності за договором оренди державного та комунального майна, автор звертає увагу на те, що відповідно до чинного на сьогодні ЦК УРСР відповідальність орендаря за невиконання або неналежне виконання зобов’язань по сплаті орендної плати може бути встановлена виключно у формі неустойки. Однак, з прийняттям нового ЦК України, який надає сторонам договору право відступати від положень актів цивільного законодавства і врегульовувати свої відносини на власний розсуд, відповідальність орендаря за невиконання або неналежне виконання обов’язків по сплаті орендної плати за договором оренди державного та комунального майна може встановлюватись в договорі як у формі неустойки, так і у формі відшкодування збитків.

Аналізуючи норми, встановлені Законом стосовно наслідків порушення орендодавцем обов’язку з передачі об’єкта оренди орендарю та загальні норми ЦК України з питань порушення зобов’язання, автор приходить до висновку про можливість встановлення в договорі оренди державного та комунального майна відповідальності орендодавця за порушення обов’язку з передачі об’єкта оренди не лише у формі відшкодування збитків, а й у формі неустойки.

Звертаючи увагу на те, що об’єктом договору оренди завжди є індивідуально визначене майно, на відносини оренди, в тому числі оренди державного та комунального майна, поширюються спеціальні правила, встановлені ст. 620 ЦК України щодо витребування у боржника речі, визначеної індивідуальними ознаками. Тому зроблено висновок, що орендар втрачає право на витребування у орендодавця об’єкта оренди у разі, якщо ця річ вже передана третій особі у власність або в користування. У тому ж випадку, якщо об’єкт оренди ще не передано, а права на отримання його у власність або користування мають декілька осіб, переважне право на його одержання має той з кредиторів, зобов'язання на користь якого виникло раніше, а коли це неможливо визначити, – кредитор, який першим пред'явив позов.

В підрозділі 3.2. “Підстави та порядок припинення договору оренди державного та комунального майна” автор звертає увагу на існування суттєвої різниці між правами орендодавця державного та комунального майна та правами наймодавця, встановленими ст. 782 ЦК України стосовно права наймодавця відмовитись від виконання договору найму у випадку, коли наймач не вносить плату за користування майном протягом трьох місяців.

Аналізуючи відносини оренди державного та комунального майна, дисертант приходить до висновку про необхідність для захисту інтересів орендодавця державного та комунального майна урівняти його в правах з іншими наймодавцями, надавши право відмовитись від виконання договору оренди у тому разі, коли орендар не сплачує орендну плату протягом трьох місяців підряд. Для цього слід змінити редакцію ч. ст. Закону встановивши, що одностороння відмова від виконання договору оренди не допускається за винятком випадків, встановлених Цивільним кодексом України та іншими законами України.

Досліджуючи механізм припинення договору оренди державного та комунального майна на підставі приватизації об’єкта оренди орендарем, автор приходить до висновку, що оскільки за загальним правилом, встановленим ст. ЦК України, та абзацом другим ч. 1 ст. 23 Закону встановлено, що в разі переходу права власності до інших осіб договір оренди зберігає чинність для нового власника, тобто фактично орендар у випадку приватизації майна, переданого йому в оренду, набуває прав орендодавця за договором оренди, тобто відбувається поєднання боржника і кредитора в одній особі, і тому можна говорити про те, що така підстава припинення договору оренди державного та комунального майна за своєю правовою природою відповідає такій загальній підставі припинення зобов’язань, як поєднання боржника і кредитора в одній особі.

Автор звертає увагу на невизначеність терміну „банкрутство орендаря”, як підстави припинення договору оренди державного та комунального майна. Враховуючи це, пропонується встановити в Законі України „Про оренду державного та комунального майна” замість такої підстави як „банкрутство орендаря” підставу „винесення ухвали господарського суду про ліквідацію орендаря”.

У висновках підведено підсумки проведеного дослідження та викладені його найбільш суттєві результати. Автором сформульовано поняття оренди державного та комунального майна, як право чину, за яким одна сторона – орендодавець зобов’язана передати інший стороні – орендарю певне майно у користування на визначений строк, а орендар зобов’язується прийняти це майно та сплачувати орендну плату, визначену нормативними актами, а також зроблений висновок, що цей договір не можна вважати договором приєднання, оскільки Типові договори, затверджені Фондом державного майна мають рекомендаційний, а не обов’язковий характер, виділені критерії, які мають значення для процедури укладення