КИЇВСЬКИЙ НАЦІОНАЛЬНИЙ УНІВЕРСИТЕТ

ІМЕНІ ТАРАСА ШЕВЧЕНКА

ЧУБУК ЛЕСЯ ПЕТРІВНА

УДК 330.341.4: 332.72(477)

СТАНОВЛЕННЯ РИНКУ НЕРУХОМОСТІ В

ТРАНСФОРМАЦІЙНІЙ ЕКОНОМІЦІ

08.01.01 – економічна теорія

Автореферат

дисертації на здобуття наукового ступеня

кандидата економічних наук

Київ – 2004

Дисертацією є рукопис

Робота виконана на кафедрі економічної теорії економічного факультету Київського національного університету імені Тараса Шевченка.

Науковий керівник: доктор економічних наук, професор

Єщенко Петро Степанович, Київський національний університет імені Тараса Шевченка, професор кафедри економічної теорії.

Офіційні опоненти: доктор економічних наук, професор

Малий Іван Йосипович, Київський національний економічний університет, професор кафедри політичної економії облікових факультетів;

кандидат економічних наук, професор

Короткий Григорій Іванович, Державна академія житлово-комунального господарства Держжитлокомунгоспу України, завідувач кафедри економічної теорії.

Провідна установа: Харківський Національний університет

ім. Каразіна, кафедра економічної теорії та економічних методів управління.

Захист відбудеться “ 14 ” травня 2004 р. о “ 14 ” годині на засіданні спеціалізованої вченої ради Д 26.001.13 Київського національного університету імені Тараса Шевченка за адресою: 03022, м. Київ, вул. Васильківська, 90А, к.203.

З дисертацією можна ознайомитись у бібліотеці Київського національного університету імені Тараса Шевченка за адресою: 01033, м. Київ, вул. Володимирська, 58, к.12.

Автореферат розісланий “ 13 ” квітня 2004 р.

Вчений секретар

спеціалізованої вченої ради Мазур І.І.

ЗАГАЛЬНА ХАРАКТЕРИСТИКА РОБОТИ

Актуальність теми дослідження. Перехід до ринкової моделі господарювання в Україні, як і в інших постсоціалістичних країнах, спричинив формування і розвиток ринку нерухомості. Важливість останнього для національної економіки обумовлюється його місцем у ВВП (річний товарооборот сягає 12-13% ВВП), тісним зв’язком з іншими елементами ринкової системи, адже окремі його частини виступають одночасно як складові ринку споживчих товарів першої необхідності (житлова нерухомість) та ринку факторів виробництва або інвестиційних товарів (промислова, комерційна, земельна нерухомість). Стан і темпи розвитку ринку нерухомості є важливим чинником розвитку господарства країни в цілому. З огляду на це виникає необхідність глибокого теоретичного вивчення як самого ринку нерухомості – його об’єктів, суб’єктів, основних рис і наслідків їх прояву у господарській практиці, особливостей функціонування, так і низки пов’язаних з його розвитком проблем великої практичної значимості.

Поступове зростання обсягів і ускладнення ринкових операцій зумовлює потребу у фаховому обслуговуванні ринку нерухомості рієлторами, оцінювачами, девелоперами, фінансово-кредитними посередниками. Водночас процеси інституціоналізації ринку стикаються з рядом труднощів економічного та законодавчо-нормативного характеру, вимагають дослідження і розробки концептуальних підходів до їх вдосконалення. Здійснення всього спектру операцій на ринку нерухомості (купівля-продаж, міна, оренда, дарування, передача у заставу тощо) потребує закріплення інституту оцінки, розвитку її методології, вивчення специфіки принципів, методів і процедур оцінки в умовах трансформаційної економіки. Товарний характер житлової нерухомості викликає необхідність аналізу можливостей застосування іпотечного кредитування в умовах економіки України, окреслення першочергових заходів, спрямованих на розвиток механізмів та інструментів іпотеки. Вдосконалення фіскальної системи України диктує необхідність змін у системі оподаткування нерухомості, віднаходження способів більш ефективного виконання податками на нерухомість крім фіскальної, ще й регулюючих і соціальних функцій.

Стан розробки проблеми. У світовій економічній теорії багатоаспектні дослідження функціонування ринку нерухомості ведуться як на макроекономічному (розміщення нерухомості як фактору виробництва), так і на мікроекономічному рівнях (формування попиту, пропозиції, ціноутворення, оцінки, господарського обороту, управління, фінансування різних видів нерухомості). Такі дослідження представлені роботами Дж. Блевінса, Р. Вілліамса, В. Вентоло, Ч. Вулфела, Дж. Дассо, Д. Еккерта, Н. Ордуея, Р. Поздена, Г. Поляковського, С. Роуза, В. Фразера, Дж. Фрідмана та ін. Водночас, теоретичні висновки та рекомендації, що базуються на емпіричному матеріалі розвинених ринків нерухомості, не можуть бути повністю і беззастережно перенесені на ґрунт економік перехідного типу.

Питання розвитку ринку нерухомості у перехідний період почали досліджуватись у країнах ближнього зарубіжжя – Росії, Польщі такими авторами як І. Балабанов, Л. Бєлих, С. Белняк, Н. Волочков, В. Горемикін, М. Горенбургов, Ю. Горенбургов, В. Доміняк, А. Крутік, Є. Кучарська-Стасяк, В. Рєсін, Г. Стернік, Є. Тарасевич, Г. Циліна та ін.

В Україні також досить активно вивчаються різноманітні проблеми, пов’язані зі становленням та функціонуванням ринку нерухомості (ціноутворення, оцінки, іпотечного кредитування, розвитку інфраструктури тощо). Серед вітчизняних дослідників тих чи інших аспектів економіки нерухомості слід назвати прізвища І. Геллера, А. Гречаної, О. Гриценко, Ю. Дехтяренка, А. Драпіковського, А. Дроня, О. Євтуха, П. Єщенка, І. Зотова, І. Іванової, О. Кашенка, Г. Короткого, В. Кравченка, С. Кручка, В. Ларцева, М. Лебедя, С. Ледомської, І. Малого, Я. Маркуса, А. Моченкова, В. Назирової, Л. Новаківського, К. Паливоди, П. Саблука, А. Третяка, П. Юхименка та ін.

Разом з тим, у країнах з перехідною економікою питання системного теоретичного дослідження ринку нерухомості – його особливостей, характеру конкуренції, аналізу динаміки розвитку в розрізі окремих секторів – залишаються недостатньо вивченими і потребують практичних розробок. Усе наведене свідчить про актуальність і важливість дослідження проблеми становлення ринку нерухомості у процесі трансформації економічної системи, що й зумовило вибір теми дисертації та її структуру.

Зв’язок роботи з науковими програмами, планами і темами. Наукова робота виконувалась у рамках комплексної теми наукових досліджень кафедри економічної теорії Київського національного університету імені Тараса Шевченка “Теорія і практика соціально-економічного розвитку України в умовах ринкових перетворень” (державний реєстраційний номер 0101U006977). Внесок автора полягає у науково-теоретичному дослідженні тенденцій розвитку та формування структури ринку нерухомості.

Мета і задачі дослідження. Мета роботи полягає у пізнанні особливостей виникнення і функціонування ринку нерухомості у перехідній економіці та розробці теоретичних засад і концептуальних підходів для вдосконалення державної політики на ринку нерухомості в Україні.

У відповідності з поставленою метою визначені наступні задачі дослідження:

розкрити суть та специфічні риси нерухомості як економічного блага та з’ясувати роль ринку нерухомості у національній економіці;

виявити послідовність та тенденції становлення різних секторів, а також передумови ефективного функціонування ринку нерухомості в трансформаційній економіці, які стали б концептуальною основою його подальшого розвитку в нашій країні;

проаналізувати особливості теорії та практики оціночної діяльності та розробити рекомендації по удосконаленню методології оцінки нерухомості;

дослідити стан та перспективи процесів інституціоналізації ринку нерухомості;

розробити теоретичне підґрунтя для реформування системи оподаткування нерухомості;

визначити основні шляхи розвитку фінансування ринку нерухомості і, зокрема, механізмів та інструментів іпотечного кредитування.

Об’єктом дослідження є сукупність економічних відносин, що виникають в процесі формування ринку нерухомості в перехідний період.

Предметом дослідження є тенденції та особливості становлення і функціонування ринку нерухомості в умовах трансформаційної економіки.

Теоретичною та методологічною базою дослідження виступають праці провідних вітчизняних і зарубіжних вчених з питань земельної, житлової економіки та економіки нерухомості, а також відомих представників неокласичного, інституційного та інших напрямів економічної теорії.

Методи дослідження. У роботі застосовувалась сукупність загальнонаукових і спеціальних методів та підходів. Структурно-функціональний підхід застосовувався при дослідженні структури ринку нерухомості. Метод якісного аналізу використовувався при визначенні сучасних тенденцій розвитку окремих секторів ринку нерухомості, закономірностей його інституціоналізації. Економіко-правовий синтез став основою для формулювання умов ефективного функціонування ринку нерухомості. За допомогою статистичного і кількісного аналізу досліджувались масштаби розвитку окремих секторів ринку нерухомості, з’ясовувалась фіскальна роль податку на землю тощо.

Інформаційну базу дослідження складають статистична інформація Державного комітету статистики України, Міністерства економіки та з питань європейської інтеграції України, Українсько-європейського консультативного центру (UEPLAC), матеріали Державного комітету по земельних ресурсах України, первинні дані окремих господарських організацій, матеріали міжнародної статистики, опубліковані Європейською статистичною комісією, Європейською іпотечною федерацією, Світовим банком.

Наукова новизна дослідження. Дисертаційна робота являє собою дослідження теоретичних основ і категорій економіки нерухомості в умовах трансформації економічної системи та концептуальних засад становлення ринку нерухомості в Україні.

Основні положення і результати дослідження, що виносяться на захист, характеризують наукову новизну і особистий внесок автора, полягають у наступному:–

обґрунтовано визначення ринку нерухомості як сфери укладання угод щодо нерухомості, згідно з якими передаються різноманітні права на неї і здійснюються альтернативні варіанти землекористування. Виділено визначальні характеристики нерухомості – стаціонарність, іммобільність та узагальнено специфічні риси ринку: неоднорідність, персоніфікованість, недосконалість та низьку ефективність конкуренції, особливості взаємодії попиту і пропозиції, локалізованість, потребу в фаховому обслуговуванні; –

виявлено інверсійність і нерівномірність процесу становлення ринку нерухомості в перехідній економіці України – випереджуючий розвиток ринків вторинної житлової, комерційної, офісної нерухомості та уповільнене формування ринків первинної житлової, промислової нерухомості і землі;–

визначено основні напрямки вдосконалення методології оцінки нерухомості в сучасних умовах: перехід до концепції спільної оцінки вартості землі та нерухомих об’єктів; вдосконалення методик оцінки (фізичного, морального зносу, оцінки при вимушеному продажу); розвиток кадастрової та незалежної оцінки земель; розробка принципів, методів, норм оцінки для цілей оподаткування;

– обґрунтовано заходи по розширенню можливостей і підвищенню надійності інвестування небанківських фінансово-кредитних організацій: збільшення граничної межі інвестування у нерухомість; диференціація частки вкладень у різні види нерухомості; дозвіл на інвестування у визначених межах у іпотечні цінні папери певних емітентів; встановлення обмежень на інвестування у один об’єкт нерухомості; –

розкрито зміст поняття іпотеки відповідно до вимог сучасної економічної практики, не просто як кредитування під заставу, а як процесу надання кредитів та їх подальшого рефінансування. Аргументовано необхідність розвитку іпотечного кредитування в Україні у вигляді моделі з трьома рівнями інститутів: 1) державною Агенцією іпотечного кредитування; 2)універсальними (з відповідними спеціалізованими відділами) та спеціальними іпотечними банками; 3) програмами житлового кредитування із застосуванням ощадно-інвестиційних схем; –

доведено перспективність розвитку в національній економіці систем будівельно-ощадних кас та дольової участі населення у будівництві житла з використанням іпотечного кредитування. Розроблено модель будівельно-ощадних кас, засновану на принципах закритої системи фінансування з обмеженням ризиків ліквідності та ризиків відсоткових ставок, державного преміювання учасників, захисту інтересів вкладників.

Практичне значення отриманих результатів полягає у тому, що вони можуть бути використані при розробці соціально-економічної політики, нормативно-правових документів у сферах регулювання операцій та угод з нерухомістю, реєстрації нерухомості й прав на неї, методології та стандартів оцінки, іпотечного кредитування, оподаткування, державного стимулювання фінансування нерухомості.

Одержані наукові ідеї та результати дисертаційного дослідження були використані ЗАТ “Міжнародний виставковий центр” при розробці теоретико-методичних рекомендацій по оцінці комерційної нерухомості для інвестування, продажу та визначення величини орендної плати (довідка від 12.11.2003р., №03-599). Матеріали дослідження застосовувались НДЕІ Міністерства економіки та з питань європейської інтеграції України для формування “Методичних рекомендацій щодо створення єдиної державної схеми обліку, зберігання і реалізації майна, що переходить у власність держави” при виконанні плану науково-дослідних робіт (довідка від 4.12.2003р. №А/478). Висновки і результати роботи знайшли впровадження при виконанні НДФІ при Міністерстві Фінансів України теми “Розвиток іпотечного ринку в Україні та активізація іпотечної діяльності” згідно з тематичним планом науково-дослідних робіт (довідка від 23.03.2004 р. №23/184).

Основні положення і результати дослідження застосовувались також у навчальному процесі – при підготовці та викладанні загального курсу “Основи економічних теорій” та спецкурсів “Проблеми економіки” і “Перехідна економіка” у Київському національному університеті імені Тараса Шевченка (довідка від 31.10.2003, №511/282).

Особистий внесок здобувача. Наукові результати дослідження одержані автором самостійно, а його внесок у друкованій праці, написаній у співавторстві, відображено у переліку опублікованих робіт.

Апробація результатів дослідження. Висновки та положення дисертаційної роботи були апробовані на міжнародній науково-практичній конференції “Підприємство, що змінюється, у Європі, яка політично змінюється” (м. Краків, 11-12 вересня 2001 р.), міжнародній науково-методичній конференції “Концептуальні основи формування нових навчальних планів для економічних спеціальностей вищих аграрних закладів освіти ІІІ-ІV рівнів акредитації України” (м. Біла Церква, 29-30 березня 2001 р.), науковій конференції студентів, аспірантів та молодих вчених “Шевченківська весна. Сучасний стан науки: досягнення, проблеми і перспективи” (м. Київ, 14-15 травня 2003 р.), науково-практичній конференції “Еволюція освітнього простору України” (м. Біла Церква, 16-17 травня 2003 р.), міжнародній науково-практичній конференції “Ринкова трансформація економіки України: теорія, практика, перспективи” (Львів, 24-25 жовтня 2003 р.).

Публікації. Основні положення дисертаційної роботи висвітлено у 12 публікаціях загальним обсягом 6 друк. арк. (особисто автору належить 5,7 друк. арк.). З них 5 – у наукових фахових виданнях (2,4 друк. арк.), 3 – у наукових журналах і збірниках праць, 4 – у матеріалах і тезах конференцій.

Структура та обсяг роботи. Дисертація складається із вступу, трьох розділів, висновків, списку використаної літератури і додатків. Повний обсяг дисертації складає 234 сторінки, основний зміст роботи викладено на 193 сторінках, список використаних джерел включає 249 найменувань на 21 сторінках. Дисертація містить в основному тексті 14 таблиць, які займають 8 сторінок. Робота має 16 додатків на 20 сторінках.

ОСНОВНИЙ ЗМІСТ

У вступі обґрунтовано актуальність обраної теми, сформульовано мету та завдання дисертаційної роботи, показано наукову новизну та практичне значення отриманих результатів.

У першому розділі “Теоретичні основи дослідження ринку нерухомості” розглянуто сутність та функції ринку нерухомості у загальному ринковому середовищі, його структуру та зв’язок з іншими складовими національного ринку.

Нерухомість займає особливе місце серед складових ринкової економіки, оскільки виступає як споживний, інвестиційний товар та фактор виробництва. Обґрунтовано, що нерухомість у широкому розумінні являє собою землю з поліпшеннями, до яких можуть бути віднесені: по-перше, фізичні об’єкти, розташовані на землі (та під нею) і пов’язані з землею природним та штучним чином, тобто приналежності до землі; по-друге, будь-які види вкладень праці і капіталу, що підвищують ефективність землекористування (інфраструктура, будівлі, споруди), тобто власне поліпшення. Основні риси нерухомості систематизовано та об’єднано у групи фізичних (складність; стаціонарність; довговічність; різнорідність; неподільність), економічних (рідкісність (дефіцитність); локальність; взаємозалежність; значна капіталомісткість; низька ліквідність) та інституційно-правових (необхідність в управлінні, а отже утворенні інституціонально-професійної структури ринку; необхідність специфікації та захисту прав власності).

Господарсько-правовий оборот нерухомості здійснюється у межах сектору нерухомості – частини національної ринкової економіки, що являє собою сукупність об’єктів нерухомості, економічних суб’єктів, які оперують на ринку, процесів функціонування нерухомості (створення, обмін, споживання (використання) об’єктів), а також механізмів, що забезпечують функціонування ринку та управління ним (інфраструктури). Обґрунтовується, що ринок нерухомості – це сфера укладання угод з нерухомістю, згідно з якими передаються різноманітні (повні та часткові) права володіння нею та здійснюються альтернативні варіанти землекористування.

Автором узагальнено найважливіші характеристики ринку нерухомості: неоднорідність (сегментованість); персоніфікованість (можливість значного впливу окремого покупця чи продавця на ціну); недосконалий характер конкуренції, низька ефективність (неповнота інформації про угоди, наявний зовнішній вплив на трансакції, втягнення у оборот суспільних товарів); низька еластичність попиту та пропозиції за ціною; локальний характер (зв’язок конкуренції з місцеположенням об’єкту); потреба у фаховому обслуговуванні. Аналіз взаємозв’язків ринків нерухомості та капіталу дозволив зробити висновок, що інвестиції у нерухомість виступають конкурентним фінансовим інструментом, а зміни доходності нерухомості та її цін зумовлюють зміни стану фінансового ринку та коливання господарської активності. У свою чергу, найбільш чутливим до грошово-кредитних умов виступає житловий сектор нерухомості.

У дисертації здійснено класифікацію ринків нерухомості за рядом критеріїв, що відображено на рис.1. Головними ознаками класифікації виступають: особливості обороту нерухомості (первинний і вторинний ринок); фізичний статус нерухомості (ринки земельних ділянок; будівель, споруд; приміщень); функції, що виконуються нерухомістю (ринки земельної; житлової; комерційної; промислової; соціально-культурної нерухомості); повнота прав власності на нерухомі об’єкти (ринок повних володіння та часткових прав (прав користування)); форми власності (ринки об’єктів приватної; державної; муніципальної; суспільної; колективної; змішаної нерухомості) тощо.

У другому розділі “Особливості формування та функціонування ринку нерухомості України” досліджуються етапи, тенденції та особливості формування ринку нерухомості у трансформаційній економіці України.

Для формування ринку нерухомості в перехідній економіці України характерні деякі особливості, які розкривають інверсійний характер цього процесу: 1) виникнення ринку в результаті масової емісії нерухомості з державної власності у приватну; 2) поява особливих трансформаційних форм (колективно-дольової власності на землі, інституту земельних “паїв”); 3) переважання на початкових етапах становлення ринку (в процесі роздержавлення і приватизації) нормативно-державного механізму ціноутворення та визначення ренти (остання носить похідний характер від нормативної ціни землі); 4) нерівномірність у формуванні різних видів ринків (житлової, нежитлової, земельної нерухомості) та розвитку їх первинного і вторинного сегментів.

Розвиток ринку нерухомості у національній економіці проходить декілька етапів, які виділені автором за сукупністю критеріїв (характером та інтенсивністю приватизаційних процесів (безгрошова і грошова приватизація, переважання конкурентних чи неконкурентних методів тощо), ступенем розвитку ринкового ціноутворення, рентоутворення та фінансово-кредитного механізму). На першому етапі (кінець 80-х-початок 90-х рр.) відбувається поява окремих елементів ринкових відносин з нерухомістю у надрах соціалістичної системи (орендні відносини, комерційне використання нерухомості). На другому етапі (1992-1994 рр.) відбувається масова емісія об’єктів житлової і нежитлової нерухомості та з’являються основні елементи ринку (попит, пропозиція, ціна) у зв’язку з розгортанням процесів роздержавлення і приватизації. Найшвидше зароджується вільне ціноутворення на житлову нерухомість, а ціноутворення на нежитлову та земельну нерухомість носить переважно нормативний характер (оскільки відсутній розвинений вторинний ринок останніх). На третьому етапі (з 1995 р. до нинішнього часу) відбувається розвиток ринку, що виражається у активізації державної політики регулювання ринку, прискоренні розвитку ринків землі та нежитлової нерухомості, вдосконаленні ринкового ціноутворення у зв’язку з поширенням операцій на вторинному ринку нежитлової нерухомості, появі елементів фінансування у вигляді іпотеки.

На підставі аналізу статистичних даних та законодавчо-нормативних матеріалів у роботі розкрито особливості становлення окремих секторів ринку нерухомості. Розвиток вторинного ринку житлової нерухомості тривалий час (до середини 90-х рр.) носить випереджаючий характер порівняно з ринками нежитлової і земельної нерухомості. Найбільш проблематичними нині залишаються питання післяприватизаційної експлуатації житлового фонду, його реконструкції та ремонту, кількісного розширення (забезпечення населення житлом).

Розвиток первинного ринку житлової нерухомості прискорюється у другій половині 90-х рр. у зв’язку з запровадженням програм цільового будівництва житла за кошти населення. Первинний ринок житла регіонально диференційований. Ціни первинного ринку житла тісно корелюють з цінами вторинного ринку. Вторинні ринки нежитлової (комерційної, промислової нерухомості) починають активно розвиватись лише у другій половині 90-х рр., що можна пов’язувати з початком етапу грошової приватизації та фінансово-кредитною стабілізацією у країні у 1996-1997 рр. та пізніше, у 1999-2003 рр. Ринок земель розвивається із значним запізненням порівняно з іншими ринками нерухомості. Активізація розвитку первинного ринку земель відбувається з другої половини 90-х рр. у зв’язку з проведенням більш активної державної політики роздержавлення та регулювання відносин власності у цій сфері. Повільно розвивається вторинний ринок різних категорій земель (в першу чергу, земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів), що пояснюється неврегульованістю питань приватної власності на землю та прямими обмеженнями її ринкового обігу (щодо земель сільськогосподарського призначення). У розвитку оренди головними проблемами залишаються короткостроковість орендних відносин, обмеженість суборенди, низький рівень та натуральний характер орендної плати.

Функціонування ринку пов’язане з оцінкою нерухомості, яка являє собою процес визначення певного виду вартості нерухомого об’єкту. Основними видами вартості, що розраховуються при оцінці є: ринкова, заміщення, відновлювана, інвестиційна, заставна, вартість для цілей оподаткування. Методи оцінки об’єднуються у три основні групи: витратний, порівняння продаж, капіталізації доходу. Окрему групу складають нормативні методи (для цілей оподаткування, ведення кадастру і т.п.). Автором обґрунтовується, що застосування тих чи інших методів оцінки тісно пов’язане з її цілями та обраними видами вартості, а також перебуває у тісній залежності від стану розвитку ринкового середовища, наявністю достатньої кількості аналогів для порівняння, стабільності та прогнозованості потоку доходів, що генеруються нерухомістю.

У сучасних умовах застосування методів порівняння продаж та капіталізації доходу при оцінці таких видів нерухомості, як промислова та комерційна, часто ускладнене внаслідок недостатньої розвиненості відповідних ринків. Відповідно до нагальних проблем оціночної діяльності в Україні у дисертації запропоновані першочергові напрямки вдосконалення оцінки нерухомості.

Важливим напрямом розвитку ринку нерухомості є його інституціоналізація. На ринку нерухомості України представлені як інституціональні структури, що є господарюючими суб’єктами (посередники, страховики, нотаріуси тощо), так і інститути, що здійснюють управлінські функції на ринку, сприяють його функціонуванню та захищають його учасників (суспільні об’єднання, суди, органи державної адміністрації і управління, державні фінансові органи). Виявлено, що основними видами трансакційних послуг на вітчизняному ринку є: рієлтерські, оціночні, страхові, девелоперські (будівельно-інвестиційні послуги з розвитку нерухомості), фінансово-кредитні.

Проведений в дисертації аналіз свідчить, що найменш розвиненими на українському ринку нерухомості є фінансово-кредитні послуги та інститути. Незначною у процесах фінансування нерухомості є роль небанківського сектору, тоді як у розвинених країнах світу страхові компанії, пенсійні фонди, інвестиційні компанії (фонди інвестування у нерухомість), кредитні спілки та ін. – виступають головними (після банківських структур) інституціональними інвесторами на ринку нерухомості. Можливості участі банківських та небанківських інститутів у фінансуванні нерухомості ускладнені насамперед внаслідок недостатності їх сукупних активів та законодавчо-нормативної неврегульованості питань інвестування у нерухомість. Так, станом на кінець 2002 р. частка балансового капіталу українських банків у ВВП складала 4,7%, тоді як у країнах Центральної та Східної Європи – понад 40%, активи вітчизняних небанківських установ – менш як 2% ВВП, а обсяги їх інвестицій у реальний сектор економіки були в 2 рази менші, ніж у Росії, у 8 разів – ніж у Польщі, у 10 разів – ніж у Чехії та Угорщині.

У третьому розділі “Чинники впливу на розвиток ринку нерухомості в умовах трансформаційної економіки” обґрунтовується необхідність впливу держави на процес формування і функціонування ринку нерухомості через сукупність інституціональних чинників: вдосконалення правового забезпечення, державної системи реєстрації, оподаткування та фінансування нерухомості.

Дослідження показало, що ринок нерухомості потребує значного державного регулювання, особливо в перехідній економіці. Ефективне функціонування ринку нерухомості може бути забезпечене за умов створення відповідних правових, економіко-фінансових та інституційних рамок. Правове регулювання ринку нерухомості здійснюється у таких основних напрямах: легітимізація ринку; сприяння інформаційному забезпеченню; стандартизація вимог до угод щодо нерухомості та посвідчення їх дійсності; підвищення ефективності та безпеки угод; зменшення ризиків при здійсненні операцій з нерухомістю; сприяння раціональному використанню нерухомості при господарюванні.

Найважливішим напрямом розвитку специфікації прав власності на нерухомість в Україні є вдосконалення процедур і механізмів державної реєстрації нерухомості. На думку автора, недоліками існуючої системи реєстрації, які потребують усунення, є розділ правових режимів реєстрації земельних ділянок та інших об’єктів нерухомості (будівель, споруд, квартир); співіснування ряду органів, що її здійснюють; розпорошення інформації про нерухомість (відокремлене врахування існуючих обтяжень і обмежень прав); орієнтація на зберігання переважно технічної інформації. Єдина економіко-юридична система реєстрації нерухомості для забезпечення високої надійності має ґрунтуватись на наступних принципах: надання правочинності будь-яким угодам з нерухомістю лише з моменту внесення відомостей до державного реєстру; сприяння повноті та правильності змісту реєстру (обов’язковість нотаріального посвідчення угод та пред’явлення документів про титул власності); наочність головних відомостей про кожен окремий об’єкт нерухомості (зберігання відомостей у короткій формі в головній книзі, з деталізацією їх у додатках); точне відображення у записах правового стану нерухомості (чіткий опис обсягів іпотек, заборон та обтяжень даного об’єкту); застосування механізму попереднього правового захисту (можливість внесення у державний реєстр попередньої примітки у процесі оформлення прав на нерухомість або фіксації дати нотаріальної заяви про необхідність включення до реєстру відомостей щодо укладеної угоди).

Автором систематизовано діючі у світовій практиці податки на нерухомість та виділено наступні їх групи: ресурсні; на нерухому власність; на операції з нерухомістю. З’ясовано, що податок на нерухомість (який не запроваджений у нашій країні) має низку переваг фіскального і регулюючого характеру. Вивчення досвіду оподаткування нерухомої власності у розвинених і перехідних економіках, проведене у дисертації, дозволило зробити ряд узагальнень: 1) об’єктом податку може бути кожен вид нерухомості окремо або земля невіддільно від її поліпшень; 2) способи визначення податкової бази засновуються або на визначенні капітальної вартості одиниці майна, або на періодичній оцінці величини рентного доходу від нерухомості; 3) сплата податку найчастіше здійснюється від вартості нерухомості (адвалорно), проте може стягуватись і за фіксовану одиницю нерухомого об’єкту (кв. метр); 4) вартість для цілей оподаткування складає 30-70% від ринкової вартості нерухомості; 5) нерухомість, як правило, поділяється на групи із відповідною градацією відсоткових ставок (виробнича, інвестиційна, споживацька, спекулятивна нерухомість, землі сільськогосподарського призначення, лісового господарства, під житловими будинками); 6) переважає сплата податку до місцевих бюджетів, місцеві органи влади часто мають повноваження вводити спеціальні податки на нерухомість; 7) пільги за податком на нерухомість розглядаються як дієвий інструмент податкового регулювання (зокрема, стимулювання до інвестицій).

У дисертації зроблено акцент на необхідності розвитку іпотечного кредитування як запоруці становлення і зростання вітчизняного ринку нерухомості та узагальнено його головні характеристики: довгостроковий характер (від 5 до 30 і більше років); значний розмір (50-80% вартості нерухомості); більш високий рівень надійності; присутність специфічних ризиків (кредитний, ліквідності, відсоткової ставки); можливість рефінансування через випуск у обіг іпотечних цінних паперів; наявність у боржника певних прав на об’єкт застави (право користування, першочергової оренди, пільгової оренди); надання та обслуговування спеціальними інституціями (спеціалізованими іпотечними банками, ощадно-будівельними касами, закладами фінансування ліквідності).

З’ясовано, що іпотечне кредитування в Україні знаходиться у зародковому стані. Кредити, які надаються, представлені трьома групами: на придбання житлової нерухомості на вторинному ринку; на придбання чи будівництво нерухомості на первинному ринку; програми з фінансуванням за рахунок коштів державного бюджету (молодіжне житлове кредитування, кредитування індивідуальних забудовників на селі). Лише остання група кредитів відповідає умовам іпотечного кредитування (за критеріями довгостроковості, низьких відсоткових ставок, використання механізмів рефінансування). Недержавне кредитування здійснюється в основному найкрупнішими банками (на 7 установ припадає 61% від загальної кількості кредитів). У останні роки спостерігається загострення конкуренції на ринку та покращення параметрів іпотечного кредиту. У дисертації виділені головні недоліки діючої системи правового регулювання відносин у сфері іпотеки, а саме: 1) відсутність єдиної державної системи реєстрації прав на нерухомість та іпотечних обтяжень; 2) недостатній захист прав кредиторів (низька ефективність звернення стягнення на передане у заставу майно); 3) недостатній захист прав позичальників; 4) відсутність умов для рефінансування іпотечних кредитів та операцій з ними. Отже, в Україні необхідне запровадження практично всього комплексу іпотечного законодавства на підкріплення базових законів “Про заставу” та “Про іпотеку”.

Дисертанткою обґрунтовується, що іпотеку в Україні доцільно розвивати із застосуванням двох основних схем кредитування з використанням заощаджень населення: по-перше, дольової участі у будівництві житла; по-друге, кредитування через ощадно-будівельні каси. Для розвитку першої схеми необхідне поширення умов експерименту у житловому будівництві, що проводиться на базі холдингу “Київміськбуд” та банку “Аркада”, на інші фінансово-кредитні та будівельні організації. Для розвитку другої схеми необхідне запровадження моделі будівельно-ощадних кас, яка має базуватись на наступних принципах: цільового характеру надання і використання кредитів; жорсткого контролю за діяльністю та захисту інтересів вкладників з боку держави; закритого типу фінансування (обмеження ризику ліквідності та ризику відсоткової ставки); пільгового довгострокового кредитування учасників (під реальні відсоткові ставки 4-6% річних та на термін 5-30 років); їх щорічного преміювання за рахунок коштів державного бюджету (у розмірі 5-10% від визначеної суми вкладу).

У роботі зроблено узагальнюючий висновок, що в економіці України необхідна як активізація прямої (виділення коштів на будівництво соціального житла, на програми іпотечного кредитування для пільгових категорій населення), так і значне зростання непрямої участі держави у процесах фінансування нерухомості (податкове стимулювання та державне преміювання житлових заощаджень громадян). Окреслені першочергові заходи податкового стимулювання іпотеки.

ВИСНОВКИ

У дисертації запропоноване нове вирішення наукової проблеми, що полягає у комплексному дослідженні тенденцій становлення і основних чинників розвитку ринку нерухомості в трансформаційний період.

Проведений аналіз сучасного ринку нерухомості в трансформаційній економіці, здійснений на базі неокласичного, інституційного та інших напрямів економічної теорії, переконує в тому, що при визначенні нерухомості як економічної категорії у широкому розумінні, її слід розглядати в єдності з землею. Тобто, нерухомість слід трактувати як землю з невід’ємними від неї поліпшеннями (фізичними об’єктами та здійсненими капітальними вкладеннями).

Важлива роль сектору нерухомості як частини ринкової економіки обумовлюється тим, що завдяки його функціонуванню відбувається: а) створення національного багатства країни та її ВВП (ВНП); в) розміщення ресурсів; г) втягнення працюючих у господарські процеси; д) забезпечення доходів бюджету (від продажу та податків на нерухомість); е) розвиток кредитних відносин на якісно новому рівні (ефект значного зростання позичкового капіталу понад вартість нерухомості при іпотечному кредитуванні).

Основними напрямами державного втручання у функціонування ринку нерухомості є регламентація та захист прав власності, обмеження монополізму та спекулятивної поведінки господарюючих суб’єктів у цій сфері, розвиток інфраструктури ринку для зменшення трансакційних витрат, перерозподіл багатства через стягнення податків, забезпечення створення житлової нерухомості як квазісуспільного блага, здійснення антикризового регулювання ринку нерухомості.

Відповідно до тенденцій розвитку світової економічної практики найбільш актуальним є трактування іпотеки не просто як надання позики під заставу, а як складної самовідтворюваної системи кредитування, що опосередковує взаємовідносини між позичальниками, кредиторами та кінцевими інвесторами і базується на техніці сек’юритизації.

Необхідність запровадження іпотеки у житловій сфері обумовлюється її здатністю: по-перше, сприяти вирішенню житлової проблеми ринковими методами, по-друге, здійснювати мультиплікативний вплив як на фінансово-кредитну сферу, так і на реальний сектор економіки.

Отримані у ході дослідження теоретичні результати є підставою для формулювання практичних рекомендацій по вдосконаленню практики функціонування та регулювання ринку нерухомості в трансформаційній економіці України.

Враховуючи специфіку розвитку України, світовий досвід оцінки нерухомості в країнах з ринковою економікою, вважаємо доцільним запропонувати такі напрями вдосконалення методології оцінки нерухомості в трансформаційній економіці:

перехід до концепції єдиної оцінки землі та нерухомості;

розвиток методик масової оцінки для цілей оподаткування нерухомості з їх орієнтацією на нормативну вартість;

вдосконалення методів оцінки фізичного зносу: а) додаткове врахування при оцінці житлових будівель ряду важливих факторів зносу; б) нормативне закріплення спрощених методів оцінки величини фізичного зносу, заснованих на укрупнених формулах зношення будівель у часі, для цілей проведення масової оцінки будівель та споруд (більш як 50 об’єктів);

розробка і нормативне закріплення методів оцінювання функціонального (морального) зносу, заснованих на концепції визначення функціонального зносу на базі порівняння витрат на ремонт нерухомості з величиною додатково отриманої вартості;

розвиток експертних методів оцінки за умов вимушеного продажу об’єктів, зокрема введення коригуючої поправки в діапазоні від 0 до 50% від початкової вартості об’єкту залежно від ступеня його ліквідності;

розвиток державної кадастрової оцінки землі: а) поступове поповнення бази даних про ціни реальних угод із земельними ділянками з подальшим розрахунком ринково орієнтованої кадастрової вартості; б) застосування до ділянок виробничого призначення у межах заселених територій методу оцінки землі за залишковим принципом.

Для більш широкого залучення до фінансування нерухомості небанківського сектору (страхових компаній, пенсійних та інвестиційних фондів), а також підвищення надійності їх інвестицій необхідно:

законодавчо збільшити можливу частку інвестування у нерухомість (до 20-30%) (для пенсійних та страхових компаній);

передбачити та деталізувати можливості інвестування у різні види нерухомості (зокрема, у комерційну, промислову, житлову нерухомість) та іпотечні цінні папери певних емітентів (з державними гарантіями);

вказати обмеження щодо інвестування у один об’єкт нерухомості або іпотечні цінні папери одного емітента.

Основними напрямками вдосконалення діючої системи оподаткування нерухомості мають бути: по-перше, введення податку на нерухомість та податку на приріст вартості, пов’язананий з перепродажем нерухомості; по-друге, збільшення рентних доходів держави; по-третє, підвищення та посилення диференціації ставок земельного податку. Розробка вітчизняної моделі податку на нерухомості, на погляд автора, може базуватись на наступних вихідних принципах: адвалорного характеру нарахування; поєднання у податковій базі сукупної вартості землі і будівель; поділу нерухомості на групи з диференціацією ставок податків та способів визначення податкової бази; стягнення переважно на користь місцевих бюджетів.

Автором пропонується запроваджувати в умовах України трирівневу модель іпотечного кредитування, яка об’єднуватиме діяльність:

державної Іпотечної агенції (надаватиме іпотечні кредити, державні гарантії за кредитами визначених фінансово-кредитних установ, здійснюватиме рефінансування банків шляхом придбання стандартних іпотечних кредитів, випуску під їх забезпечення іпотечних облігацій та розміщення цих облігацій на вторинному ринку);

універсальних банків (з іпотечними відділами) та спеціалізованих іпотечних банків (надаватимуть іпотечні кредити у широких масштабах);

державних та недержавних інститутів, пов’язаних з реалізацією програм іпотечного кредитування створення і придбання житла (акумулюватимуть кошти населення на цілі житлового будівництва, надаватимуть пільгові житлові кредити).

Серед заходів податкового стимулювання іпотечного кредитування та житлових заощаджень громадян першочерговими мають бути:

податкові вирахування із доходу, що надаватимуться учасникам житлових ощадних рахунків або іншим особам, що здійснюють внески на їх користь (у розмірі їх річних внесків, отриманих за внесками відсотків та премій, виплат за кредитами);

звільнення від оподаткування податком на додану вартість будівельних робіт, що пов’язані із будівництвом житла за іпотечними угодами.

Додатковими заходами податкового стимулювання можуть бути:

звільнення від сплати податку на нерухомість житла, що виступає іпотечним забезпеченням до закінчення терміну погашення іпотечного кредиту;

звільнення від оподаткування доходів, отриманих від іпотечних цінних паперів;

певні вирахування із податкової бази (за податком на прибуток) будівельних підприємств, зайнятих у будівництві соціального житла та житла для окремих категорій населення з використанням схем іпотечного кредитування.

СПИСОК ОПУБЛІКОВАНИХ ПРАЦЬ ЗА ТЕМОЮ ДИСЕРТАЦІЇ

Статті у наукових фахових виданнях:

Чубук Л.П. Деякі фінансові аспекти становлення ринку нерухомості в Україні // Науковий вісник Волинського державного університету імені Лесі Українки. Економічні науки. – 2001. – №4. – С.272-274.

Чубук Л.П. Основні чинники формування ринку нерухомості в Україні // Вісник Київського національного університету імені Тараса Шевченка. Економіка. – 2002. – №63. – С. 49-50.

Чубук Л.П. Іпотека в системі фінансування ринку нерухомості України // Формування ринкових відносин в Україні: Збірник наукових праць НДЕІ України. – К. – 2004. – Випуск 2(33). – С.15-19.

Чубук Л.П. Про деякі підходи до організації та стимулювання систем ощадно-будівельних вкладень населення в Україні // Актуальні проблеми економіки. – 2004. – №2(32). – С.120-129.

Чубук Л.П. Зміни у системі оподаткування нерухомості як перспективний напрям податкової політики // Фінанси України. – 2004. – №3(100). – С.99-106.

Статті у наукових журналах і збірниках наукових праць:

Чубук Л.П. Проблеми становлення ринку нерухомості в Україні // Науковий вісник Інституту менеджменту та економіки. Серія економічних наук. – 2001. – № 2. – С.71-74.

Czubuk L.P. Tworzenie siк rynku nieruchomoњci na Ukrainie // Zmieniaj№ce siк przedsiкbiorstwo w zmieniaj№cej siк politycznie Europie: Praca zbiorowa / Pod red. naukow№ T. Wawaka. – Krakуw. – 2001. – T.4. – S.553-559.

Чубук Л.П. Особливості оцінки вартості об’єктів промислової нерухомості // Актуальні проблеми розвитку підприємницької діяльності в Україні: Збірник наукових праць студентів, аспірантів та молодих вчених. – К. – 2003. – Випуск 3. – С. 156-164.

Статті, доповіді у матеріалах конференцій:

Леоненко П.М., Чубук Л.П. Іпотека як фактор розвитку ринку нерухомості України в контексті зарубіжного досвіду // Іпотечний ринок в Україні: проблеми та перспективи. Міжнар. наук.-практ. конф. “Іпотечний ринок в Україні: проблеми та перспективи”, Київ, 17 груд. 2002 р. / За заг. ред. В.І. Кравченка, К.В. Паливоди. – К. – 2003. – С. 123-133. (особистий внесок: сформульовані основні характеристики іпотечних кредитів; розкриті недоліки існуючих кредитних програм у сфері житлової іпотеки; запропоновані заходи щодо розвитку соціального житла).

Чубук Л.П. Проблема формування ринку нерухомості в Україні і її вивчення в навчальному курсі // Концептуальні основи формування нових навчальних планів для економічних спеціальностей вищих аграрних закладів освіти ІІІ-ІV рівнів акредитації України: Матеріали Третьої міжнародної науково-методичної конференції / За ред. П. Юхименка. – Біла Церква. – 2001. – С.86-90.

Чубук Л.П. Оподаткування нерухомості як засіб регулювання діяльності на ринку // Еволюція освітнього простору України (матеріали науково-практичної конференції, м. Біла Церква, 16-17 травня 2003 р.). – Біла Церква. – 2003. – С. 122-131.

Тези доповідей:

Чубук Л.П. Розвиток фінансово-кредитних інститутів у світлі інституціоналізації ринку нерухомості в Україні // Ринкова трансформація економіки України: теорія, практика, перспективи: Матеріали міжнародної науково-практичної конференції, Львів, 24-25 жовтня 2003 р. – Львів. – 2003. – С.309-311.

АНОТАЦІЯ

Чубук Л.П. Становлення ринку нерухомості в трансформаційній економіці. – Рукопис.

Дисертація на здобуття наукового ступеня кандидата економічних наук за спеціальністю 08.01.01 – економічна теорія. – Київський національний університет імені Тараса Шевченка, Київ, 2004.

Дисертація присвячена проблемам формування ринку нерухомості в процесі трансформації економічної системи. З’ясовані специфічні характеристики нерухомості як товару, економічну роль та особливості