Міністерство освіти і науки україни

Національний університет „Львівська політехніка”

ГУБАР ЮРІЙ ПЕТРОВИЧ

УДК 332.33 : 528.4 : 349.414

КАДАСТРОВА БАГАТОФАКТОРНА ОЦІНКА МІСЬКИХ ЗЕМЕЛЬ

05.24.04 – кадастр та моніторинг земель

Автореферат

дисертації на здобуття наукового ступеня

кандидата технічних наук

Львів-2005

Дисертацією є рукопис

Робота виконана у Національному університеті „Львівська політехніка” Міністерства освіти і науки України

Науковий керівник : | доктор технічних наук, професор

Перович Лев Миколайович,

Національний університет „Львівська політехніка”, завідувач кафедри кадастру територій, м. Львів

Офіційні опоненти : | доктор технічних наук, професор

Лихогруд Микола Григорович,

Державний комітет України по земельних ресурсах, начальник управління, м. Київ;

кандидат технічних наук

Мельничук Олександр Юрійович,

Національний університет водного господарства та

природокористування, доцент кафедри землеустрою, геодезії та геоінформатики, м. Рівне.

Провідна установа : | Івано-Франківський національний технічний університет нафти і газу, Міністерства освіти і науки України,

м. Івано-Франківськ

Захист відбудеться „15 квітня 2005 р.” о 1000 годині на засіданні спеціалізованої вченої ради Д 35.052.13 у Національному університеті „Львівська політехніка” за адресою 79013, Львів-13, вул.С.Бандери,12, ауд.518 ІІ навч. корп.

З дисертацією можна ознайомитися у науковій бібліотеці Національного університету „Львівська політехніка” за адресою 79013, м. Львів, вул. Професорська,1.

Автореферат розісланий „9 березня 2005р.”

Вчений секретар спеціалізованої вченої ради,

кандидат технічних наук, доцент С.Г. Савчук

загальна характеристика роботи

Проведення земельної реформи в Україні тісно пов’язано з рішення наукових та практичних задач в сфері регулювання земельних відносин, оцінки міських земель, багатофакторної оцінки земельних ділянок, ведення кадастру та моніторингу земель. Успішне вирішення цих задач повністю залежить від створення нових підходів в області інформаційного та організаційно-технічного забезпечення управління земельними ресурсами, в першу чергу, на територіях великих міст. Дуже важливий аспект дослідження зв’язаний з активним розвитком систем ведення державного земельного кадастру як інформаційної інфраструктури, що забезпечує всіх суб’єктів інформацією про землі та нерухомість, а також захищає права власників та підтримує функціонування ринку нерухомості.

Актуальність теми. Важливе місце в економіці України займає формування ринку нерухомості, що поєднується із вирішенням великої кількості задач правового, соціального, економічного, екологічного, організаційно-технічного характеру.

Урбаністична концентрація населення та вироб-ництва робить міські землі унікальним ресурсом. Становлячи лише два відсотки від загальної площі території України, вони концентрують понад дві третини населення, понад 75% основних промислово-виробничих фондів, близько 95% фінансово-кредитних і науково-дослідних установ; зосереджують основні соціальні, виробничі, інформаційні та управлінські зв'язки. Це створює для користувачів міських земель ви-нятково сприятливі можливості для господарювання та підприємництва. Саме в цьому полягає причина привабливості міст, насамперед великих, що мають могутній багатофункціональний виробничий, науковий та культурний потенціали.

Важливо відмітити ряд специфічних особливостей міських земель та їх особливе значення для економічних відношень. По-перше, міські землі являються важливою складовою міського просторового середовища. По-друге, ці землі суттєво капіталізовані і при цьому вартість капіталу, який створений на земельних ділянках, в багато разів перевищує вартість самої землі. По-третє, ділянки урбанізованих територій мають багатофункціональне призначення, оскільки сучасне місто, особливо його історичне ядро, це скупчення різноманітних видів і форм життєдіяльності людини. По-четверте, міські землі це складна, яка вимагає значних капіталовкладень інженерна інфраструктура багатьох відомств, дорожньо-транспортна мережа різних рівнів, різноманітні комунікації та елементи облаштування територій.

Також необхідно підкреслити, що земельнооцінкова діяльність має важливе значення не тільки для оподаткування міських земель, але й для здійснення майнових угод з землею та правом її оренди на вторинному ринку. Крім того, оцінка є обов'язковою складовою усіх інвестиційних процесів. Тому від стану земельнооцінкової діяльності, рівня розвитку її теоретичної та методичної бази залежать темпи здійснення не тільки земельної, але й соціально-економічної реформи в цілому.

У якості конкретної території, на якій пропонується запровадити й апробувати дослідження, вибрано найбільший мегаполіс західної України місто Львів.

Зв'язок роботи з науковими програмами, планами, темами. Обраний напрям дослідження та вирішення даної проблеми безпосередньо пов’язаний з реалізацією Земельного кодексу України, 2001; Закону України „Про оцінку земель” від 11.12.2003 року № 1378-IV; Закону України із змінами і доповненнями „Про основи містобудування” від 8.02.2001 року №257-ІІІ; Закону України “Про плату за землю” від 19.09.1996 року №378/96-ВР; Методики грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів, затвердженої Постановою Кабінетів Міністрів України 23 березня 1995 року №213, а також з тематикою науково-дослідних робіт інституту геодезії Національного університету „Львівська політехніка.

Мета і задачі дослідження. Метою дисертаційної роботи є створення методики комплексної кадастрової багатофакторної оцінки міських земель, на прикладі міста Львова, з урахуванням ведення земельного та містобудівного кадастрів.

В зв’язку з цим в роботі розглянутий такий комплекс задач:

1. Виконано аналіз особливостей цінностей міських земель.

2. Обґрунтовано принципи оцінки міських земель в умовах великого міста.

3. Розроблено модель комплексної багатофакторної оцінки міських земель.

4. Розроблено методику комплексної багатофакторної оцінки міських земель з врахуванням їх вагомості (значущості).

5. Проведено узгодження результатів досліджень з даними ринку земель.

6. Обґрунтовано базові показники для нарахування орендних платежів, а також диференційовано ставки податків власників земельних ділянок.

7. Реалізовано розроблені методики, пропозиції та рекомендації при оцінці земель м. Львова.

Об’єкт дослідження – формування ринкових цін земельних ділянок на основі кадастрової багатофакторної оцінки міських земель.

Предмет дослідження – методика створення кадастрової багатофакторної оцінки міських земель на прикладі великого міста.

Методи дослідження. При проведенні досліджень використано методи системного аналізу стану оцінки вартості міських земель, математичної логіки та комп’ютерної графіки, а також кореляційного аналізу результатів експериментальних досліджень і в узагальненому аналізі законодавчих та нормативних актів України.

Наукова новизна одержаних результатів полягає в проведенні досліджень кадастрової багатофакторної оцінки міських земель в сучасних економічних умовах на основі врахування стану інфраструктури міста та експертних показників при цьому: обґрунтовано комплексний науковий підхід до багатофакторної оцінки міських земель з урахуванням містобудівної цінності територій; розроблено математичний алгоритм методики розрахунків кадастрової багатофакторної оцінки міських земель; використано методику експертної оцінки і проведено аналіз даних про значущість факторів комплексної оцінки вартості землі методом парних порівнянь; виконано аналіз кадастрової оцінки міських земель з використанням системи економічних, екологічних та містобудівних інтегральних показників; проведено практичну реалізацію розробленої методики при визначенні перспектив розвитку міста та впливу містоформуючих чинників на вартість міських земель.

Практичне значення одержаних результатів. Отримані в дисертації результати дають змогу: удосконалювати існуючі методики оцінки міських земель; визначати фактори впливу на ціноутворення землі; обґрунтувати необхідні розміри плати за використання земель; реалізувати на практиці отримані оцінки для створення систем іпотечного кредитування суб’єктів земельного ринку. Результати досліджень доведено до практичних рекомендацій щодо розрахунку оцінної вартості міських земель як на даний час, так і на перспективу.

Результати досліджень використано при оцінці земель м. Львова, що дає змогу встановлювати більш об’єктивну плату за землю, а також при підготовці експертів з оцінки земельних ділянок та в навчальному процесі інституту геодезії Національного університету „Львівська політехніка”.

Особистий внесок здобувача полягає в проведенні теоретичних та експериментальних досліджень, обробці отриманих результатів, формулюванні основних положень і висновків. В опублікованих у співавторстві роботах особисто здобувачем виконано: в [6] автором написаний розділ 3.2.3. „Оцінка земельних ділянок населених пунктів”, в [5] – дано обґрунтування містобудівних факторів та умов, що впливають на ринкову вартість міських земель, а в [7] – дано обґрунтування фінансово-економічних аспектів ГІС технологій в кадастрових системах.

Апробація результатів дисертації. Результати дисертаційної роботи апробовано і впроваджено в практичній діяльності управління природних ресурсів та регулювання земельних відносин Львівської міської Ради та регіонального центру перепідготовки та підвищення кваліфікації інженерно-технічного персоналу з реєстрації землі, нерухомого майна та її оцінки.

Основні положення дисертаційної роботи обговорювались на науково-технічних семінарах Національного університету „Львівська політехніка” (2002-2004 р.р.). На міжнародних науково-практичних конференціях „Сучасні досягнення геодезичної науки та виробництва” (Львів, 2002-2003 р.р).

Публікації. Наукові результати дисертації опубліковані у п’яти друкованих працях, що входять до переліку фахових видань визначених ВАК України з технічних наук та у одній монографії.

Структура та обсяг дисертації. Дисертаційна робота складається із вступу, чотирьох розділів, висновків, списку використаних літературних джерел та додатків. Загальний обсяг дисертації становить 135 сторінок, ілюстрована 14 рисунками, 20 таблицями і 3 додатками; список використаних літературних джерел складається із 109 найменувань.

Основний зміст роботи

У вступі розкрито актуальність теми дисертаційної роботи, сформульовано мету, завдання і методи дослідження, наведено основні наукові результати роботи та їхнє практичне значення, викладено відомості про апробацію роботи, повноту публікації результатів та їх впровадження.

У першому розділі „Теоретичні аспекти оцінки міських земель” проведено історичний огляд основних теорій та моделей оцінки міських земель; виконано аналіз основних підходів і методів оцінки міських земель; висвітлено основні проблеми економіко-містобудівної оцінки міських земель; обґрунтовано доцільність ведення земельного та містобудівного кадастрів, як основи інформаційно-аналітичного забезпечення оцінки міських земель.

На сучасному етапі розвитку оцінки вартості земель та ринку нерухомості особливої уваги заслуговують роботи Г.С. Харрисона, Т. Сааті, С.И. Кабакової, С.П. Войтенко, В.Н. Гладкого, Л.М. Перовича, М.Г. Лихогруда, П.Г. Черняги, А.М. Третяка, А.А. Ляшенка, А.Я. Сохнича, М.Г. Ступеня, О.І. Драпіковського, І.Б.Іванової, Ю.Ф. Дехтяренко, Ю.М. Палехи, Д.І. Гнатковича та інших дослідників.

Теорією та практикою доведено, що визначальними в ціноутворенні на міські землі є попит та найефективніше їх використання. Тобто реальна вартість землі може бути встановлена лише за умови існування ринку землі на підставі кон’юнктури попиту і пропозиції. Інакше кажучи, її формують такі чотири фундаментальні фактори, як: попит, пропозиція (її обмеженість), корисність та відчуженість об’єктів.

На врахування цих факторів зорієнтовані існуючі методики оцінки землі, які базуються на визначенні і порівнянні ринкової вартості (ціни) земельних ділянок в межах міст різних категорій. Визначення реальної, справедливої ціни землі становить найбільшу практичну складність. Земля є унікальним товаром, і завжди існує суперечність щодо її вартості: між власником землі та місцевими органами влади, – коли мова йде про оподаткування; між покупцем та продавцем, – коли здійснюються майнові операції; між місцевими органами влади та землекористувачем, – коли визначається розмір компенсації тощо.

Відповідно до вищенаведеного основними напрямками розвитку ринку землі є: продаж земельних ділянок різного призначення суб'єктам підприємницької діяль-ності та передача їх безоплатно певним категоріям громадян України; формування інфраструктури ринку землі, забезпечення чесних угод, пов’язаних з рухом землі; створення умов задоволення інтересів фізичних чи юридичних осіб, органів держав-ного управління та місцевого самоврядування під час трансакцій купівлі-продажу; створення прозорої, доступної інформаційної системи для регулювання ринку землі та вдосконалення економічних і правових засад функціонування цього ринку.

Таким чином, із проведеного аналізу видно, що дуже великого значення набуває система відношень власності, в якій проводиться масова оцінка земель міста. На сьогодні в умовах переходу від планової економіки до ринкової загальноприйняті в країнах з розвинутою ринковою економікою підходи до кадастрової оцінки земель потребують додаткового детальнішого аналізу і адаптації до специфічних умов нашої країни. Відповідно до міжнародних стандартів оцін-ки для визначення вартості земельної власності ви-користовуються три загальновизнаних підходи: рин-ковий, витратний та прибутковий.

Ключовим моментом оцінки нерухомості є аналіз найкращого та найефективнішого використання земельної ділянки, за яким має бути найвищий сукупний чистий прибуток в конкретний період часу при існуючих юридичних, містобудівних, фізичних, фінансових та інших обмеженнях і загальному ха-рактері споживчих переваг. Тобто необхідно оцінити, наскільки використання земельної ділянки є фізично можливим, юридично дозволеним, еконо-мічно доцільним та найбільш прибутковим. Для проведення оцінки поряд з кадастровою інформацією важливо регу-лярно поновлювати й відомості про стан ринку. Головними відомостями про стан ринку міських земель є дані про ціни угод з продажу та оренди земель-них ділянок. Вони не тільки створюють базу для конкретних оцінок, а й за-безпечують необхідну прозорість ринку шляхом встановлення тенденцій його розвитку.

Для точнішого визначення вартості міських земель факти їх продажу необхідно зазначати на спеціальній карті продажів, що дає географічне уявлення про продажі, які мали місце в даному регіоні протягом тривалого часу. На карті вартості землі необхідно відображати інформацію про загальну суму угод, про ціни продажу, приведені до одиниці порівняння.

На основі проведеного аналізу постає необхідність у розробці комплексної кадастрової багатофакторної оцінки міських земель з використанням даних земельного та містобудівного кадастрів.

У другому розділі „Розробка комплексної ринкової багатофакторної оцінки міських земель” розроблено алгоритм комплексної ринкової багатофакторної оцінки міських земель (рис.1). Комплексна ринкова багатофакторна оцінка земель поділяється на економічну оцінку та багатофакторну містобудівну оцінку міської території, які в свою чергу ведуть до визначення розрахункових ділянок комплексної оцінки та розрахунку попереднього індексу комплексної оцінки території.

В подальшому виконується узгодження результатів оцінки, внесення поправок, перерахунок оцінки з врахуванням кадастрового поділу та створення системи інформаційного забезпечення території.

В методичному відношенні кадастрова ринкова багатофакторна оцінка міських земель являє собою інтеграцію (об’єднання) різних принципів оцінки з використанням даних земельного і містобудівного кадастрів. Отже, реалізується процес узгодження результатів комплексної оцінки із системою земельного кадастру з урахуванням системи поділу міської території на ділянки і з урахуванням елементів земельної політики. В результаті виконання даних процедур отримуємо об’єктивну багатофакторну оцінку, яка відповідає складності інфраструктури і багатоплановості використання міської території міст України.

Процедура узгодження графічних результатів комплексної містобудівної оцінки з об’єктивно отриманими межами оцінкових ділянок і схемами поділу території міста дає змогу отримати відкриту систему оцінки міської території, в якій місто можна розглядати як цілісне соціально-економічне явище та використовувати всі переваги кадастрової системи. В цьому випадку деякі питання узгодження містобудівних особливостей міської території можуть простіше розв’язуватися на базі інформації земельного кадастру. Основою інформаційного забезпечення кадастрової оцінки міських земель є Державний земельний кадастр та інші інформаційні системи, які містять достовірні та правові дані про землі всіх категорій, земельних ділянок, їх розподілу за землекористувачами і орендарями, кількісні і якісні характеристики міських земель, а також інші дані, які передбачені діючою нормативною базою.

У результаті проведених досліджень створено методику кадастрової багатофакторної оцінки міських земель, яка полягає у якомога більш повному і детальному врахуванні містобудівних факторів в сучасних економічних умовах на основі існуючого стану інфраструктури міста. Обґрунтовано комплексний науковий підхід до оцінки міських земель з урахуванням містобудівної цінності територій. Комплексна оцінка являє собою процес накладення якісної багатофакторної оцінки з можливістю врахування елементів містобудівної політики на результат економічної оцінки – як базовий. Нами запропонована структуризація факторів містобудівної цінності і їх аналіз для отримання інтегральної оцінки території міста (рис.2).

Розроблено алгоритм комплексної багатофакторної оцінки території міста. Вплив факторів містобудівної цінності території веде до визначення коефіцієнта вагомості кожного фактора містобудівної оцінки (відносні оцінки коефіцієнтів всіх факторів оцінки).

В основу запропонованого підходу покладено комплексну оцінку території міста, яка полягає в урахуванні як економічної оцінки, так і інших різноманітних факторів і якісних характеристик природних, антропогенних і соціальних елементів міського середовища, що впливають на цінність міської території.

Для того, щоб комплексно враховувати якісні оцінки з містобудівних факторів, їх необхідно привести до однієї системи шкал, оскільки кожний параметр вимірюється в своїй власній системі шкал (балів). Для приведення всіх шкал оцінки до єдиної умовної шкали використовується коефіцієнт приведення, який можна визначити для кожного із факторів за формулою

, (1)

де - коефіцієнт приведення;

- найбільше значення із всіх можливих оцінок за усіма містобудівними факторам;

- найбільше значення тільки з системи оцінок для і-го фактора із містобудівного фактора.

Для забезпечення можливості використання різних оцінок в одній математичній моделі з відображенням реальної значущості конкретних факторів цінності міської території, вводиться коефіцієнт вагомості оцінюваних параметрів. Цей коефіцієнт встановлюється на основі додаткового аналізу ситуації в місті, опитуванні експертів з питань землекористування міста, по кожному окремому фактору і в подальшому може змінюватися за необхідності.

Застосування коефіцієнтів приведення і вагомості дасть змогу привести значення оцінок всіх містобудівних факторів до одного вигляду і виконувати між ними необхідні математичні операції.

Приведена до одного вигляду оцінка конкретного містобудівного фактора називається абсолютною відкоригованою оцінкою і ми пропонуємо розраховувати її за формулою

, (2)

де - конкретна оцінка і-го містобудівного фактора;

- коефіцієнт приведення і-го містобудівного фактора;

- коефіцієнт вагомості і-го містобудівного фактора.

Отримані абсолютні відкориговані локальні оцінки за факторами містобудівної цінності відображають рівень значущості кожного фактора в інтегрованій оцінці містобудівного стану. Для цілей накладення якісної багатофакторної містобудівної оцінки на основну економічну оцінку території міста з її зонуванням необхідно отримати коефіцієнт, що враховує наскільки відрізняється ця територія за своїми містобудівними параметрами від середнього стану по місту.

Визначення коефіцієнта впливу факторів містобудівної цінності території можна представити у такому вигляді:

. (3)

Згідно з формулою (2.7) вираз можна прийняти як поправковий коефіцієнт впливу кожного окремо взятого фактора.

Формула для визначення коефіцієнта впливу кожного окремо взятого фактора матиме такий вигляд:

. (4)

Для того, щоб якісну оцінку перевести в кількісний вираз та отримати поправковий коефіцієнт впливу факторів містобудівної цінності території, ми пропонуємо повністю перейти до відносних безрозмірних величин – коефіцієнтів впливу містобудівних факторів. Такий поправковий коефіцієнт (безрозмірна величина) показує наскільки відрізняється якісний містобудівний стан даної ділянки території від середнього стану по місту:

, (5)

де - поправковий коефіцієнт впливу фактору містобудівної цінності.

- абсолютна містобудівна оцінка п-ої ділянки території;

- абсолютна містобудівна оцінка середнього якісного стану території міста.

Даний поправковий коефіцієнт ми також пропонуємо представляти сумою добутків параметрів моделі, коефіцієнтів відносної значущості факторів містобудівної цінності території та конкретної оцінки і-го містобудівного фактору.

, (6)

де – параметри моделі, які виражають величину впливу кожного врахованого показника або фактора цінності території міста;

– коефіцієнти відносної значущості факторів містобудівної цінності території.

Для визначення реальної ціни 1 м2 земельних ділянок, на основі вищенаведеного алгоритму (формули 1-6), ми пропонуємо економічну оцінку корегувати поправковим коефіцієнтом впливу містобудівних факторів.

, (7)

де Е – економічна оцінка (базова вартість) 1 м2 землі в місті, грн.;

Цз – ціна 1 м2 земельної ділянки із кадастрової багатофакторної оцінки, грн.

Одним із складних моментів для визначення впливу факторів цінності території є збір та систематизація інформації за станом міста, його інфраструктурою, особливостями планувальної структури, містобудівними показниками і параметрами міського середовища. На момент виконання робіт частина інформації може бути відсутня, тому дуже важливим є проведення оцінки при неповній інформації, коли можливі варіанти непрямого інформаційного забезпечення або використання експертного підходу зі сторони професіоналів даного аспекту з обов’язковою обробкою критеріїв показників оцінки.

Подальший процес оцінки насамперед являє собою комплекс приведення обчислювальних середніх оцінок розрахункових районів в інтегральні показники, що виражають комплексну оцінку території міста.

Цей алгоритм можна використовувати тільки за умови значного обсягу аналітичного, інформаційного забезпечення та системи анкетного опитування. Застосування даного алгоритму дасть змогу автоматизувати інформаційні, обчислювальні і графоаналітичні операції з використанням комп’ютерної техніки.

В результаті такого комплексного підходу з урахуванням використання даних земельного кадастру, можливості перевірки інформації і зіставлення результатів без сумніву є кадастровою багатофакторною оцінкою міських земель.

Запропонована нами методика дає змогу враховувати особливості соціальних процесів, міської земельної політики та враховувати найближчі перспективи містобудівного розвитку.

У третьому розділі „Містобудівна цінність територій в багатофакторній оцінці міських земель” насамперед з’ясовано питання основних критеріїв містобудівної цінності території. Встановлено, що з урахуванням цілей диференціації ставок земельного податку і орендних платежів найдоцільніше застосовувати принцип накладення містобудівної багатофакторної оцінки на результат економічної оцінки у вигляді поправкового коефіцієнта.

Запропонований нами підхід повністю відповідає принципам фізичної економіки, збігається з традиційними прийомами з оцінки ресурсного потенціалу території і задовольняє методи містобудівних оцінок і розрахунків з використання територіальних умов в питаннях капітального будівництва. В результаті можна отримати відкриту систему розрахунків, яку можна в подальшому корегувати і доповнювати новими факторами та відображати елементи містобудівної політики.

Отже, при проведенні кадастрової багатофакторної оцінки міських земель необхідно враховувати не тільки вартісні показники, але і функціональне призначення об’єктів, містобудівні характеристики, екологію, транспортну доступність, комерційну привабливість для інвесторів, соціальну зручність, престижність тощо. Виконавши аналіз різноманітних методичних підходів, дотримуючись містобудівного аналізу і враховуючи існуючі нормативні рекомендації з оцінки території, нами збережено принцип визначення меж оцінкових ділянок безпосередньо в процесі аналітичної роботи. Розв’язування цього завдання дуже важливе для міст, які не мають системи кадастрового поділу території, або останню виконано неточно і некоректно.

Розроблено алгоритм поетапної процедури проведення багатофакторної оцінки міських земель. На нашу думку запропонована поетапна процедура проведення багатофакторної оцінки міських земель буде дуже корисною і цікавою для фахівців всіх рівнів, які працюють на земельному ринку.

В роботі доведено, що для визначення значущості факторів ринкової цінності міських земель на основі часткових оцінок виділених факторів необхідно визначати коефіцієнти відносної важливості кожного фактора.

Встановлено, що на значущість факторів містобудівної цінності території, які приймаються для розрахунків багатофакторної оцінки земель, впливають: соціально-економічна ситуація в Україні; соціально-економічна ситуація в конкретному місті нашої держави; прийнята стратегія розвитку міста та пріоритети містобудівного розвитку; особливості планувальної структури міста; стан і ступінь розвитку соціальної інфраструктури.

Точність і об’єктивність визначення значущості факторів містобудівної цінності території залежать від складу, кількості і підготовленості анкетованих. Для визначення значущості факторів містобудівної цінності території використано спосіб парних порівнянь Т.Сааті. Дана методика полягає в отриманні від експертів оцінок значущості факторів в процесі порівняння попарно за особливою шкалою факторів один з одним та особливої обробки отриманих парних оцінок.

В процесі виконання дослідження було проведене опитування і анкетування висококваліфікованих експертів, які займаються проблемами землекористування нашого міста. При опитуванні експертів використана сучасна методика, яка дає змогу не тільки отримувати відносно точні оцінки, але ще додатково оцінювати якість експертизи. Технологія Т.Сааті дає змогу миттєво виявляти нетранзитивність оцінок, тобто деякі фактори можуть бути оцінені одночасно як більш, так і менш переважаючі.

В результаті застосування даного методу встановлено коефіцієнти значущості, найважливіших для міста Львова, містобудівних факторів оцінки території. Отримані коефіцієнти відносної важливості містобудівних факторів представлено в таблиці 1.

Необхідно підкреслити, що експертиза за методом Т.Сааті у багатьох експертів була досить якісною (результат оцінювався за транзитивністю оцінок), що говорить про чітке уявлення предметної області. Колективна думка висококваліфікованих експертів дає змогу зробити висновки про надійність проведеної оцінки.

Таблиця 1

Рівні значущості містобудівних факторів оцінки території міста Львова,

отримані шляхом опитування експертів

Фактори |

Висококваліфіковані експерти міста | Загальна оцінка з урахуванням якості експертизи

1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | 7 | 8

Інженерно-геологічні умови використання території | 0,175 | 0,144 | 0,162 | 0,170 | 0,168 | 0,155 | 0,175 | 0,155 | 0,160

Рівень розвитку сфери культурно-побутового обслуговування | 0,162 | 0,121 | 0,133 | 0,144 | 0,125 | 0,136 | 0,137 | 0,142 | 0,161

Престижність території для проживання | 0,173 | 0,267 | 0,202 | 0,234 | 0,225 | 0,248 | 0,186 | 0,224 | 0,247

Санітарно-екологічний стан території | 0,120 | 0,207 | 0,158 | 0,162 | 0,198 | 0,167 | 0,184 | 0,195 | 0,215

Рівень облаштування території | 0,198 | 0,171 | 0,181 | 0,165 | 0,182 | 0,170 | 0,141 | 0,185 | 0,172

Природно-ландшафтні умови | 0,043 | 0,066 | 0,097 | 0,070 | 0,040 | 0,057 | 0,083 | 0,026 | 0,042

У четвертому розділі „Практична апробація результатів досліджень (на прикладі міста Львова)” насамперед подано експериментальні розрахунки вартості земель за видами оцінок; виконано пофакторну оцінку території міста; проведено кореляційний аналіз результатів досліджень з даними ринку землі.

Виконано практичні обчислення економічної, екологічної та містобудівної оцінки території на основі реальних даних земельного ринку міста Львова. Всі розрахунки представлено в додатках дисертаційної роботи.

На нашу думку економічна оцінка не дає можливості враховувати містобудівні особливості території, особливо соціальні аспекти міського середовища, які складаються із надзвичайно великої кількості факторів і є динамічними в часі. При вирішенні питань ефективного використання земель і відповідно оцінки абсолютно недостатньо описати місто як сукупність матеріальних об’єктів.

Це означає, що оцінка витрат, виключно технічні аспекти цінності міських земель, повинні корегуватися оцінкою містобудівних факторів, які відображають урбаністичні властивості міського середовища. Містобудівна оцінка здійснює оцінювання якісних характеристик ділянок міської території.

При аналізі територіальних особливостей м. Львова до складу містобудівної оцінки включено такі фактори: стан дорожньої мережі (якісні характеристики, які не враховуються при економічній оцінці); інженерно-геологічні характеристики міської території; рівень облаштування території; рівень розвитку сфери культурно-побутового обслуговування населення; архітектурно-естетичні якості і культурні цінності території; природно-ландшафтні умови; престижність території за рієлторським рейтингом для житлових об’єктів.

Запропоновані принципи врахування факторів містобудівної цінності території повністю відповідають принципам діючого законодавства України. Виконано порівняльний аналіз моделей коефіцієнтів впливу факторів містобудівної цінності земель. Результати першої моделі (Lміст.Т.) отримані із математичного алгоритму (формули 1-6), а результати другої моделі (Lміст.Пр.) – за результатами експертного опитування методом парних порівнянь Т.Сааті.

Результати наведено в таблиці 2.

Таблиця 2

Визначення коефіцієнтів впливу факторів містобудівної цінності

земель на прикладі міста Львова

Містобудівні фактори цінності міської території | Lміст.Т. | Lміст.Пр

Оцінка території за санітарно-екологічним станом | 0,600 | 8 | 5,00 | 24,00 | 18,93 | 1,2678 | 0,2113 |

0,2150

Оцінка території за інженерно-геологічними характеристиками | 0,650 | 8 | 3,33 | 17,32 | 18,93 | 0,9149 | 0,1525 |

0,1600

Оцінка території за рівнем облаштування території | 0,540 | 6 | 6,20 | 20,09 | 18,93 | 1,0613 | 0,1769 | 0,1720

Оцінка території за рівнем розвитку сфери культурно-побутового обслуговування | 0,525 | 6 | 6,00 | 18,90 | 18,93 | 0,9984 | 0,1664 |

0,1610

Оцінка території за природно-ландшафтними умовами | 0,245 | 3 | 4,44 | 3,26 | 18,93 | 0,1722 | 0,0287 | 0,0420

Оцінка території за рієлторським рейтингом для житлових об’єктів | 0,600 | 5 | 10,0 | 30,0 | 18,93 | 1,5848 | 0,2641 | 0,2470

Коефіцієнт кореляції, який являє собою безрозмірний індекс в інтервалі від -1,0 до +1,0, включно і відображає ступінь лінійної залежності між двома множинами даних становить 0,8496, що показує на велику зворотну залежність між двома моделями. Виконані дослідження дають змогу зробити висновок про реальність отриманих результатів досліджень.

В дисертаційній роботі проведено кореляційний аналіз отриманих результатів досліджень з нормативною грошовою оцінкою земель. Економіко-планувальне зонування міста Львова та визначення грошової оцінки було виконано Державним інститутом проектування міст (МІСТОПРОЕКТ) Держбуду України. Згідно проведеного зонування місто Львів поділяється на 75 економіко-планувальних зон, які було об’єднано в 4 зони (ядро міста, центральна зона, серединна зона, периферійна зона).

Результати аналізу нормативної грошової та кадастрової багатофакторної оцінки земель м. Львова представлено на рис. 3.

Рис. 3. Графічне представлення аналізу результатів нормативно-грошової

та кадастрової багатофакторної оцінки міських земель

Завдяки проведеним розрахункам було встановлено, що середня ринкова вартість 1 м2 земель у місті Львові станом на 1.01.2003р. становить 617,4 грн., з урахуванням економічної оцінки (базової вартості).

Як видно із графічного представлення аналізу результатів нормативно-грошової та кадастрової багатофакторної оцінки міських земель нормативно-грошова оцінка земель міста Львова, яка отримана в результаті проведеного економіко-планувального зонування, є заниженою (більше ніж у 3 рази у периферійній зоні). Згідно з виконаними дослідженнями ще раз підтверджується необхідність для отримання об’єктивніших цін на землю виконувати не нормативну грошову, а кадастрову багатофакторну оцінку міських земель. Так, як нормативна грошова оцінка, в сучасних економічних умовах, є базою для нарахування податкових та орендних платежів за використання земель, то невідповідність її ринковій вартості і кадастровій багатофакторній оцінці міських земель веде до заниження надходжень до місцевого бюджету. Отримані результати базових ставок можна використовувати як стартову ціну при купівлі-продажі земельних ділянок.

Автором досліджено зв’язок між ринковою вартість 1 м2 приміщень будівель і земельними ділянками у місті Львові. Встановлено, що різниця між максимальною і мінімальною ціною на аналогічні приміщення в центрі міста і на периферії не перевищує 4 раз, в той самий час, як ринкова вартість 1 м2 землі відрізняється більш як в 30 разів і в радіальному напрямку має різкі перепади. Виходячи із вищевикладеного, необхідно враховувати, що ринкова вартість 1 м2 будівель і споруд прямо пропорційно залежить від вартості землі. Результати досліджень представлено на рис. 4.

Рис. 4. Залежність між вартістю будівель і споруд в центральній частині міста

та цінами продажів земельних ділянок

Як видно із графіка пропорційний ріст вартості 1 м2 землі відповідно до вартості 1 м2 будівель переходить у нелінійну залежність за максимальних значень цін як на будівлі, так і на землю. Проведений кореляційний аналіз показує, що застосування ринкової вартості 1м2 будівель і споруд для оцінки ринкової вартості землі дає змогу отримати адекватні результати по центральній території міста, тобто виникає можливість для створення єдиних методик оцінки нерухомості, включаючи землю, але при використанні цієї методики в інших районах міста необхідно провести її корегування відповідно до специфіки забудови і ринкових даних для кожного конкретного району.

Виходячи із вищевикладеного, можна зробити такий висновок, що використані при моделюванні ринкової вартості параметри і показники мають сильний зв’язок з даними реальних продажів і в цілому відображають тенденції ціноутворення на земельному ринку м. Львова.

Визначення ринкової вартості міських земель носить дуже важливий науково-практичний характер. Необхідно підкреслити, що в економічно розвинених країнах плата за землю становить від 15 до 30 відсотків усіх надходжень до міського бюджету, отже впровадження методики кадастрової багатофакторної оцінки міських земель дасть змогу визначати дійсно ринкові ціни на земельні ділянки в містах та інтенсивніше розвивати ринок землі України.

висновки

В дисертаційній роботі здійснено теоретичне узагальнення і викладено практичні результати розв’язання науково-практичної проблеми розробки методики кадастрової багатофакторної оцінки міських земель на основі ведення земельного і містобудівного кадастрів.

У дисертації наведене теоретичне узагальнення і нове вирішення наукової проблеми. Основні наукові та практичні результати дисертаційної роботи такі:

1. Розроблено методику кадастрової багатофакторної оцінки міських земель, яка дає змогу визначати об’єктивні показники плати за землю, а також створювати умови для формування цінової шкали в умовах великого міста України. Методика полягає у більш детальному врахуванні містобудівних факторів в сучасних економічних умовах на основі врахування стану інфраструктури міста, особливості соціальних процесів у місті, а також враховує міську земельну політику та найближчі перспективи містобудівного розвитку.

2. розроблено методику експертної оцінки і аналізу даних про значущість факторів комплексної оцінки вартості землі і доведено, що оцінка міських земель не економічна категорія, а симбіоз багатофакторних оцінок експертами із різних областей знань. Доведено, що ступінь впливу факторів і самі фактори мають специфічні значення для різних міст в залежності від їх місцеположення в країні і в регіоні.

3. Розроблено методику експертного опитування для визначення значущості факторів ринкової цінності міських земель на основі часткових оцінок виділених факторів, що ґрунтується на методі аналізу ієрархій відомого американського вченого T. Saati, в результаті чого отримано відносні оцінки значущості основних факторів, які визначають цінність міської території.

4. Розроблена методика доводить, що нормативна грошова оцінка земель міста Львова, яка отримана в результаті проведеного економіко-планувального зонування Державним інститутом проектування міст (МІСТОПРОЕКТ) Держбуду України, є необґрунтовано заниженою і не відповідає цінам реального ринку землі.

5. Проведений кореляційний аналіз показав, що застосування кадастрової багатофакторної оцінки міських земель для оцінки ринкової вартості будівель і споруд дає змогу створювати єдині методики оцінки нерухомості. Порівняння кореляцій отриманих результатів з даними реальних продаж на території міста показало, що використані при моделюванні параметри та показники мають сильні взаємозв’язки з даними реальних продаж і в цілому адекватно відображають тенденції ціноутворення. Запропонований нами підхід повністю відповідає принципам фізичної економіки, збігається з традиційними прийомами з оцінки ресурсного потенціалу території і задовольняє всім методам містобудівних оцінок.

список опублікованих праць за темою дисертації

Статті у фахових і періодичних виданнях:

1. Губар Ю.П. Значення ринку землі в економіці держави. // Геодезія, картографія та аерофотознімання. Міжвідомчий наук.-техн. зб. – Львів, 2002.–№62 – с.21-23.

2. Губар Ю.П. Дослідження впливу локальних факторів на оціночну вартість земельних ділянок // Сучасні досягнення геодезичної науки та виробництва. – Львів: Ліга-Прес. – 2003. – с.264-270.

3. Губар Ю. П. Динаміка базової вартості 1 м2 земель багатоповерхової забудови міст України. // Геодезія, картографія та аерофотознімання. Міжвідомчий наук.-техн. зб. – Львів, 2003.– №64.– с.7-11.

4. Губар Ю.П. Визначення значимості факторів ринкової цінності міських земель м. Львова методом парних порівнянь. //Геодезія, картографія та аерофотознімання. Міжвідомчий наук.-техн. зб. – Львів, 2004.– №65.– с.91-95.

5. Перович Л.М., Губар Ю.П. Вплив зонування території населеного пункту на ринкову багатофакторну оцінку. // Геодезія, картографія та аерофотознімання. Міжвідомчий наук.-техн. зб. – Львів, 2004.–№65.– с.88-91.

Монографії:

6. Перович Л.М., Перович Л.Л., Губар Ю.П. Кадастр нерухомості.-Львів: Видавництво Національного університету „Львівська політехніка”.-2003.-120с.

Статті у збірниках наукових праць, матеріалів і тез

науково-практичних конференцій:

7. Церклевич А.Л., Губар Ю.П. ГІС технології в кадастрових системах: організаційно-технологічні, нормативно-правові та фінансово-економічні аспекти: IV науково-технічний симпозіум. Геоінформаційний моніторинг навколишнього середовища – GPS і GIS технології. – Крим, Алушта, 1999.

Анотація

Губар Ю.П. Кадастрова багатофакторна оцінка міських земель. – Рукопис.

Дисертація на здобуття наукового ступеня кандидата технічних наук за спеціальністю 05.24.04 – кадастр та моніторинг земель. – Національний університет „Львівська політехніка”, Львів, 2004.

Дисертація присвячена питанню обґрунтування методики комплексної кадастрової багатофакторної оцінки міських земель з урахуванням ведення земельного та містобудівного кадастрів. Обґрунтовано комплексний науковий підхід до оцінки міських земель з урахуванням містобудівної цінності територій. Розроблено математичний алгоритм методики розрахунків кадастрової багатофакторної оцінки міської території. Розроблено методику експертної оцінки і аналізу даних про значущість факторів комплексної оцінки вартості землі. Доведено, що кадастрова оцінка міських земель повинна представлятися системою інтегральних показників, а саме: економічними, екологічними та містобудівними. Визначено перспективні тенденції впливу містоформуючих чинників на вартість територій та розроблено алгоритми та методи кількісного визначення ціни міських земель. Виконано кореляційний аналіз отриманих результатів з даними реальних продаж на території міста Львова і доведено, що використані при моделюванні параметри та показники мають сильні взаємозв’язки з даними ринкових продаж і в цілому адекватно відображають тенденції ціноутворення. При проведенні досліджень використано методи системного аналізу стану оцінки вартості міських земель, математичної логіки та комп’ютерної графіки.

Ключові слова: багатофакторна оцінка земель, земельний кадастр, містобудівний кадастр, експертна оцінка нерухомості, фактори містобудівної цінності території, кадастрова інформаційна система.

Аннотация

Губар Ю.П. Кадастровая многофакторная оценка городских земель. – Рукопись.

Диссертация на соискание ученой степени кандидата технических наук по специальности 05.24.04 – кадастр и мониторинг земель. – Национальный университет “Львовская политехника”, Львов, 2004.

Диссертация посвящена вопросу обоснования методики комплексной кадастровой многофакторной оценки городских земель с учетом ведения земельного и градостроительного кадастров. Обоснован комплексный научный подход к оценке городских земель с учетом градостроительной ценности территории. Разработан математический алгоритм методики расчетов кадастровой многофакторной оценки городской территории. Разработана методика экспертной оценки и анализа данных значительности факторов комплексной оценки стоимости земли. Доказано, что кадастровая оценка городских земель должна быть представлена системой экономических, экологических и градостроительных интегральных показателей. Определены перспективные тенденции влияния градостроительных факторов на стоимость территории, а также разработан алгоритм и методы количественного определения цены городских земель. Выполнен корреляционный анализ полученных результатов с данными реальных продаж на территории города, а также доказано, что использованные при моделировании параметры и показатели имеют сильные взаимосвязи с данными рыночных продаж и полностью отображают тенденции формирования цен.

В результате проведенных исследований получено методику кадастровой многофакторной оценки городских земель, суть которой состоит в более полном учете градостроительных факторов в современных экономических условиях с использованием существующего состояния инфраструктуры города. Комплексная оценка представляет собой процесс наложения качественной многофакторной оценки городских земель на результат экономической оценки с возможностью учета элементов градостроительной политики.

Основные научные и практические результаты диссертационной работы:

1. Разработана методика кадастровой многофакторной оценки городских земель, которая дает возможность определять реальные показатели оплаты за землю, а также создавать условия для формирования ценовой шкалы