КИЇВСЬКИЙ НАЦІОНАЛЬНИЙ УНІВЕРСИТЕТ БУДІВНИЦТВА І АРХІТЕКТУРИ

КРИВОБОКОВ МАРКО ГЕННАДІЙОВИЧ

УДК: 528.4+332.64+911.5/9+004.942

ФОРМАЛІЗАЦІЯ ОЦІНОЧНОГО ЗОНУВАННЯ МІСЬКИХ ЗЕМЕЛЬ

З ЗАСТОСУВАННЯМ ГІС-МОДЕЛІ

05.24.04 – Кадастр та моніторинг земель

Автореферат

дисертації на здобуття наукового ступеня

кандидата технічних наук

Київ – 2005

Дисертацією є рукопис.

Робота виконана у Донецькому національному технічному університеті Міністерства освіти і науки України.

Науковий керівник:

доктор технічних наук, професор Могильний Сергій Георгійович,

Донецький національний технічний університет,

завідувач кафедри геоінформатики і геодезії.

Офіційні опоненти:

доктор технічних наук, професор Лященко Анатолій Антонович,

Державний науково-дослідний інститут автоматизованих систем у будівництві,

м. Київ, завідувач відділу геоінформаційних систем;

кандидат технічних наук, доцент Мельничук Олександр Юрьєвич,

Національний університет водного господарства та природокористування, м. Рівне,

доцент кафедри землеустрою, геодезії та геоінформатики.

Провідна установа:

науково-виробничий центр “Техдіагаз”, м. Київ, відділ інформаційного і методичного забезпечення систем діагностування.

Захист відбудеться 11.11.2005 р. о _10 годині на засіданні спеціалізованої вченої ради Д 26.056.09 при Київському національному університеті будівництва і архітектури за адресою: 03037, м. Київ, Повітрофлотський проспект, 31, ауд. 466.

З дисертацією можна ознайомитися в науково-технічній бібліотеці Київського національного університету будівництва і архітектури за адресою: 03037, м. Київ, Повітрофлотський проспект, 31.

Автореферат розіслано 04.10. 2005 р.

Вчений секретар спеціалізованої вченої ради

кандидат технічних наук, доцент О. П. Ісаєв

1

ЗАГАЛЬНА ХАРАКТЕРИСТИКА РОБОТИ

Актуальність теми. Сьогоденна реальність у сфері земельних відносин, зокрема платний характер використання земель та формування ринку міських земель за умов існування різних форм власності потребує проведення оцінки земель на сучасному рівні. Юридичний простір стосовно цих питань набуває все більшої визначеності та досконалості, чому сприяє низка нових законодавчих актів, серед яких Земельний кодекс України, Цивільний кодекс України, Закон України “Про оцінку земель”.

В умовах слабкого розвитку ринку міських земель важлива роль належить нормативній грошовій оцінці, за результатами якої визначається розмір земельного податку, а також встановлюється орендна плата за землі державної та комунальної власності тощо. Таким чином, від якості виконання нормативної грошової оцінки земель залежить справедливість оподаткування.

Серед авторів наукових праць з питань оцінки міських земель в Україні виділяються О. І Драпіковський, І. Б. Іванова, Ю. Ф. Дегтяренко, М. І. Лихогруд, Ю.М. Манцевич, Ю. М. Палеха, А. А. Лященко, О. В. Ціпенко, С. А. Боєв, С. А. Дюжев та інші.

Оціночне З позицій української мови краще було б використовувати слово “оцінне”. У статтях автора вживається словосполучення “оцінний район”. Однак, оскільки в законодавчих та нормативних актах використовується поняття “оціночний район”, воно використано у цій роботі. зонування, тобто формування оціночних районів та економіко-планувальних зон, є одним із найважливіших етапів нормативної грошової оцінки земель. Задача зонування є задачею просторового аналізу, якісне розв’язування якої на сучасному рівні неможливе без застосування ГІС.

У західних країнах ГІС широко використовується в оцінці земель та іншої нерухомості при створенні моделей розрахунку вартості. Серед авторів, праці яких використано у дисертації, R. D. Ward, J. R. Weaver, J. C. German, R. A. Figueroa, P. Wyatt, D. Bible, C. Hsieh та інші.

Питанням застосування ГІС в оцінці земель в Україні присвячені наукові праці М. І. Лихогруда, Ю. М. Палехи, А. А. Лященка, О. В. Ціпенка та інших. Серед російських авторів слід виділити В. А. Прорвича.

Нормативна грошова оцінка земель є оцінкою перехідного періоду, у перспективі вона повинна трансформуватися в оцінку, яка буде орієнтуватися на земельний ринок. Тому важливо на сучасному етапі намітити шляхи еволюції нормативної оцінки у ринковому напрямку. Саме етап зонування дає можливість врахування ринкових факторів вартості.

Проблемними моментами зонування є його суб’єктивність та неоднозначність рішень. Застосування у дисертації ГІС-моделі та пропозиції щодо формалізації зонування призвані підвищити об’єктивність аналізу та зменшити його трудомісткість. Пропонується також формальне порівняння різних варіантів зонування.

2

Зв’язок роботи з науковими програмами, планами, темами. Дослідження пов’язане з реалізацією завдань Програми створення автоматизованої системи ведення державного земельного кадастру, затвердженої Постановою Кабінету Міністрів України від 2 грудня 1997 р. № 1355, та Указу Президента України від 4 лютого 2000 р. № 168/2000 “Про заходи щодо розвитку та регулювання ринку земель населених пунктів, інших земель несільськогосподарського призначення” та науково-дослідними роботами кафедри геоінформатики і геодезії Донецького національного технічного університету за держтемою Н-7-02 “Дослідження та впровадження сучасних методів моніторингу і оцінки техногенних територій Донбасу”, номер держреєстрації 0102U007117.

Мета і задачі дослідження. Метою роботи є удосконалення створення оціночних районів та економіко-планувальних зон. Відповідно до цієї мети формулюються основні задачі дослідження:

-

-

-

-

-

-

Об’єктом дослідження є оціночне зонування міських земель.

Предметом дослідження є методи оціночного зонування.

Методи дослідження. У роботі використано методи аналітичних та експериментальних досліджень. Зі сфери аналітичних досліджень застосовано методи мета-аналізу, регресії, просторового аналізу, нечітких множин та метод Конгалтона і Міда. При здійсненні експериментальних досліджень використано методи експертних оцінок, імітаційного моделювання, дисперсійного аналізу та кластерного аналізу.

Наукова новизна одержаних результатів:

-

-

-

Практичне значення одержаних результатів:

-

3

-

-

Особистий внесок здобувача. Автором самостійно сформульовані мета і задачі дослідження, обрані методи дослідження, одержані наведені вище результати. У дисертації використано 3 особисті авторські публікації та 4 публікації у співавторстві:

-

-

-

-

Апробація результатів дисертації. Основні положення роботи та її окремі результати доповідалися і обговорювалися на семінарах у Донецькому національному технічному університеті та Королівському технологічному інституті (м. Стокгольм) у 2001-2005 рр., а також на міжнародній науково-технічній конференції “Геоінформатика, геодезія, маркшейдерія” (Донецький національний технічний університет, м. Донецьк, 2003 р.), науково-технічній конференції “Geoforum’2004 – Сучасні досягнення геодезичної науки та виробництва” (Національний університет “Львівська політехніка”, м. Львів, 2004 р.) та PhD курсі “Cadastral Development – The Contribution of Scientific Enquiry” (Університет Ольборга, Данія, 2005 р.).

Публікації. За матеріалами дисертації опубліковано 7 друкованих робіт у наукових виданнях, затверджених ВАК, із них 5 статей у фахових наукових журналах та 2 статті у збірниках наукових праць.

Структура та обсяг дисертації. Дисертація складається із вступу, трьох розділів, загальних висновків, списку використаних джерел та додатку. Загальний обсяг дисертації становить 147 сторінок, у тому числі 122 сторінки основної частини, 12 сторінок списку використаних джерел із 135 найменувань, 40 рисунків (рисунки займають 8 окремих сторінок), 23 таблиці (таблиці займають 1 окрему сторінку), 3 сторінки додатку.

4

ОСНОВНИЙ ЗМІСТ РОБОТИ

У вступі обґрунтовано актуальність теми, сформульовано мету та задачі дослідження, показано наукову новизну та практичне значення одержаних результатів і особистий внесок здобувача.

У першому розділі “Огляд оціночного зонування міських земель та застосування ГІС в оцінці” здійснено огляд джерел із трьох пов’язаних між собою напрямків: нормативної грошової оцінки міських земель, моделювання міста та застосування ГІС в оцінці.

Зроблено аналіз історії оцінки міських земель у СРСР та Україні, показано етапи формування існуючої методики нормативної грошової оцінки. Значний внесок у дослідження в цій галузі належить О. І Драпіковському, І. Б. Івановій, В. І. Нудельману, Ю. Ф. Дегтяренку, М. І. Лихогруду, Ю. М. Манцевичу, Ю. М. Палесі, С. В. Куцю, А.П. Осітнянку, А. А. Лященку, С. А. Боєву, О. В. Ціпенку та іншим.

Розкривається роль нормативної грошової оцінки як оцінки перехідного періоду, неринкової за суттю. Аналіз існуючої в Україні термінології у сфері оцінки земель демонструє недосконалість деяких важливих визначень: ринкової вартості, нормативної грошової оцінки тощо. Запропоновано поняття нормативної вартості земельної ділянки як результату нормативної грошової оцінки.

Зроблено огляд найважливіших напрямків розвитку моделювання міст. Розглянуто принципи моделей Тюнена, Харріса і Ульмана, Бюргеса та Хойта. Зроблено огляд теоретичних моделей вартості міських земель, розроблених Хардом, Хальбвахсом, Хейгом, Уендом, Уінго, Алонсо та Мейєром, а також емпіричних моделей вартості. Огляд масової оцінки в західних країнах, зокрема, систем комп’ютеризованої масової оцінки (computer-assisted mass appraisal – CAMA), показує, що в більшості розвинутих країн оподаткування землі та іншої нерухомості проводиться за ринковими даними. Математична модель оцінки визначає зв’язок між ринковою вартістю та факторами, що формують вартість. У процесі масової оцінки територія розбивається на оціночні зони. Важливим етапом оцінки є визначення меж цих зон. Для різних видів нерухомості звичайно створюють окремі шари зон. Коли виникають труднощі з визначенням меж зон, корисним є застосування кластерного аналізу. Прикладом використання кластерного аналізу в оцінці в умовах нерозвинутого ринку є застосування у м. Москві алгоритму оціночного зонування земель, запропонованого В. А. Прорвичем.

У всіх теоретичних та емпіричних моделях вартості міських земель передусім враховується доступність загальноміського центру. Більшість розробників приділяє увагу також доступності вторинних центрів тяжіння. При розрахунку доступності обов’язково враховується існуюча транспортна мережа. Вплив додаткових факторів враховується через розрахунок доступності локальних об’єктів або визначення характеристик окремих районів.

В Україні можливість еволюційного переходу нормативної оцінки до ринкової орієнтації дає зональний коефіцієнт КМ2, який повинен відображати відношення ринкової вартості землі у даній зоні до середньої ринкової вартості по місту.

5

Зроблено аналіз практики економіко-планувального зонування в Україні, виділено її основні недоліки:

1.

2.

3.

4.

5.

Практичне моделювання вартості міських земель із метою оподаткування з застосуванням ГІС у західних країнах набуває масового характеру. При цьому найчастіше застосовуються буферні й оверлейні операції та пошук найкоротшого шляху. ГІС є важливим інструментом вирішення етичних проблем в оцінці, збільшуючи об’єктивність та незалежність її виконання.

Питанням застосування ГІС в оцінці земель в Україні присвячено праці М. І. Лихогруда, Ю. М. Палехи, А. А. Лященка, О. В. Ціпенка та інших. В Україні найкращими ГІС-програмами для виконання нормативної грошової оцінки міських земель можна назвати комплекс ТЕРЕН, розроблений у Державному науково-дослідному інституті автоматизованих систем у будівництві, та комплекс, розроблений Інститутом “Діпромісто”. При економіко-планувальному зонуванні застосовуються можливості просторового аналізу. Однак, у цих програмних комплексах можливості ГІС реалізуються не повністю. На таких важливих етапах оцінки, як формування оціночних районів та економіко-планувальних зон, геоінформаційні технології виступають лише як допоміжні інструменти. В існуючих програмних комплексах не здійснюється визначення центру міста, його місцерозташування приймається як елемент вихідних даних. Слід відзначити ще один важливий момент: відсутність порівняльного аналізу результатів оцінки без застосування та з застосуванням ГІС.

У другому розділі “Пропозиції щодо вдосконалення виконання економіко-планувального зонування”, ґрунтуючись на результатах аналізу ситуації в Україні та приймаючи до уваги закордонний досвід, пропонується виконувати економіко-планувальне зонування міських земель в такий спосіб:

1.

2.

3.

6

4.

5.

6.

7.

Викладені пропозиції покликані підвищити об’єктивність нормативної оцінки і, відповідно, оподаткування земель, а також зробити оцінку більш орієнтованою на ринок.

Однією з пропозицій є формалізація створення оціночних районів із базових територіальних одиниць. Аналіз показав, що як базові територіальні одиниці можна використовувати комбінацію кварталів та земельних ділянок. У такому разі непокритими залишаються, в основному, дороги (рис. 1). Повне покриття території оціночними районами (рис. 2) можна здійснювати за допомогою областей впливу.

Рис. 1. Фрагмент територiї, покритої базовими територiальними одиницями

Для вирішення проблеми визначення факторів вартості та їхніх питомих ваг пропонується використовувати дані країн із розвинутим ринком нерухомості. Якщо використати та порівняти дані декількох країн, можна виділити фактори, які є загальними та обов’язковими для формування ринкової вартості нерухомості. Метод мета-аналізу, який пропонується, базується на припущенні, що ці загальні фактори повинні здійснювати значний вплив і на формування ринкової вартості землі в Україні.

7

Рис. 2. Фрагмент повного покриття території оціночними районами

У містах із розвинутим ринком нерухомості створюють моделі формування ринкової вартості, які базуються на рівнянні регресії. Численні дослідники при моделюванні відбирають ті фактори, які найбільш адекватно відображають дійсність, та як результат отримують значення коефіцієнтів регресії. Пропонується використовувати значення коефіцієнтів, одержаних при створенні тієї чи іншої регресійної моделі.

За результатами мета-аналізу тринадцяти моделей регресії з п’яти джерел із США та Канади одержано список факторів, які є статистично значимими та найчастіше зустрічаються у цих моделях, визначено питомі ваги факторів: концентрація комерційних, фінансових та юридичних об’єктів – 27%; відстань до центрального ділового району – 25%; вплив злочинності – 13%; вплив зовнішнього транспорту – 11%; вплив автомагістралей – 7%; відстань до водойми – 7%; дохід на душу населення – 6%; відстань до вторинного центру – 4%. Цей приклад демонструє першу спробу застосування мета-аналізу. Безпосереднє використання розрахованих питомих ваг факторів не пропонується. Більш важливим є одержаний список факторів.

Проведено експеримент щодо розрахунку індексів факторів оціночних районів трьома способами: за експертним підходом із використанням паперового плану, за експертним підходом із використанням цифрового плану, та з використанням ГІС-технологій (буферних й оверлейних операцій). Продемонстровано, що застосування ГІС-технологій дозволяє виявляти деталі, які не були виявлені іншими способами. Обчислення оцінок середніх квадратичних похибок способів розрахунку показало, що похибка експертного підходу перевищує похибки способів використання цифрового плану і ГІС-технологій. Для подальшого статистичного порівняння трьох способів було застосовано дисперсійний аналіз. Встановлено, що за рівнем значимості 5% немає різниці між способами розрахунку ненормованих індексів. Зроблено висновок, що експеримент показав можливість заміни на розглянутому етапі оцінки фахівця-оцінювача інструментарієм ГІС.

8

Відповідно до результатів величезної кількості досліджень, одним із найважливіших факторів вартості нерухомості в містах є відстань до загальноміського центру або транспортна доступність загальноміського центру. Доступність вторинних центрів також є важливою. Формальний підхід потребує чіткого географічного виділення центрів як точок або полігонів. Пропонується формальне визначення центрів із застосуванням ГІС-моделі на прикладі центрів комерційного обслуговування. Використовується підхід, що базується на зміненій формулі Стюарта-Євтєєва. Для кожної базової територіальної одиниці визначається час шляху до кожного із комерційних об’єктів. Визначається пішохідна й транспортна доступність із застосуванням функції пошуку найкоротшого шляху. Використовується мережа маршрутів громадського транспорту, автоматично визначаються зупинки, найближчі до початкової та кінцевої точок. Кожному виду комерційних об’єктів надається умовна вага. Територіальні одиниці, що мають найкращі показники доступності, розглядаються як центри комерційного обслуговування. Описаний алгоритм реалізується в ArcView.

Цей алгоритм було успішно використано для автоматизованого визначення центрів комерційного обслуговування м. Моспине. У результаті просторового аналізу 500 територіальних одиниць було визначено загальноміський центр і два вторинні центри обслуговування, показані на рис. 3 п’ятикутною зірочкою та двома шестикінечними зірочками відповідно. Результат відповідає реальній ситуації.

Рис. 3. Виділені центри комерційного обслуговування:

загальноміський та два вторинні

9

У третьому розділі “Формалізація зонування з застосуванням нечітких множин та кластерного аналізу” розглядається формалізація об’єднання оціночних районів в економіко-планувальні зони. В усіх випадках враховується суміжність районів та їхні характеристики: значення індексів факторів вартості. При цьому питомі ваги факторів можуть не прийматися до уваги.

Запропоновано представити оціночні райони у вигляді нечітких множин та порівнювати їх наступним чином. Припустимо, що оціночні райони та порівнюються за індексами трьох факторів: доступності загальноміського центру , інженерного облаштування , доступності центрів обслуговування . Якщо район знаходиться у центрі міста, має добре розвинуті інженерну інфраструктуру та рівень обслуговування, то за допомогою індексів факторів його можна подати у вигляді нечіткої множини . Якщо район є найбільш віддаленим від центру міста, має дуже погану інженерну інфраструктуру та жодного об’єкту обслуговування, подамо його у вигляді нечіткої множини . Теорія нечітких множин дає можливість розрахувати ступінь рівності кожної пари множин. Ступінь рівності приймає значення від 0 до 1. Якщо ступінь рівності дорівнює або більший від 0,5, множини є нечітко рівними.

Пропонується розрахувати ступені рівності для всіх пар оціночних районів міста та попарно об’єднувати суміжні райони в зони за умови нечіткої рівності. При цьому відношення транзитивності дозволяє об’єднувати в зону більше двох оціночних районів. Для використання методу в ArcView створено ГІС-систему автоматичного об’єднання територіальних одиниць (АОТО).

З використанням системи АОТО виконано експерименти на трьох моделях: м. Моспине, м. Харкова та муніципалітету Лідінге (Великий Стокгольм). Зокрема, за моделлю м. Моспине за трьома факторами сформовано економіко-планувальні зони з 34 вихідних оціночних районів (рис. 4) та з 500 вихідних оціночних районів (один із варіантів показано на рис. 5). У м. Харкові за чотирма факторами оціночні райони були об’єднані в економіко-планувальні зони (рис. 6). За даними Лідінге було сформовано зони транспортної доступності муніципального центру.

Експеримент щодо представлення категорій земель як додаткових факторів показав можливість формального врахування функціонального використання земель при створенні економіко-планувальних зон. Однак, надмірно велика кількість категорій земель, що виступають як додаткові фактори, майже не дозволяє знайти достатньо схожі між собою оціночні райони. Це підкреслює важливість проведення зонування окремо для кожної категорії земель або групи категорій земель.

При формуванні економіко-планувальних зон застосовано також інші методи кластеризації: аналіз простору ознак, що базується на евклідовій відстані (рис. 7), та методи, реалізовані у програмному забезпеченні WEKA. Декілька сформованих зон, включаючи загальноміський центр комерційного обслуговування, збігаються або мають схожість в усіх варіантах зонування. Однак, методи кластеризації, реалізовані у WEKA, мають суттєвий недолік: необхідність апріорно задавати кількості кластерів.

10

Рис. 4. Економіко-планувальні зони м. Моспине,

сформовані АОТО з 34 оціночних районів

Рис. 5. Один із варіантів економіко-планувальних зон м. Моспине,

сформованих АОТО з 500 оціночних районів

Велика кількість варіантів зонування однієї й тієї ж території підкреслює необхідність формального порівняння зон. Для цього пропонується використовувати не тільки статистичне, але й геометричне порівняння. Для формального геометричного порівняння доповнено та адаптовано метод Конгалтона і Міда. Суть методу полягає у порівнянні полігонів зон двох шарів в усіх комбінаціях. Засобами ГІС визначаються відношення площ перекриття полігонів та розраховуються кількості зон, що не співпадають.

11

Рис. 6. Економіко-планувальні зони м. Харкова, створені АОТО

(сірим кольором показано зони, сформовані з двох чи більше оціночних районів)

Рис. 7. Економіко-планувальні зони м. Моспине, сформовані

за кластерним аналізом простору ознак

За статистичними показниками найкращим виявився результат методу нечітких множин, реалізований АОТО. Метод Конгалтона і Міда показав, що між результатами експертного підходу та аналізу простору ознак спостерігається більша геометрична схожість, ніж між результатами експертного підходу та методу нечітких множин. Таким чином, якщо вважати критерієм оптимальності зонування статистичні характеристики зон, то найкращим є метод нечітких множин. Якщо за критерій оптимальності приймати геометричну схожість та вважати результат експертного підходу умовним еталоном, то більшу схожість з еталоном має результат аналізу простору ознак.

12

ВИСНОВКИ

Головні висновки дисертаційної роботи полягають у наступному:

1.

2.

3.

4.

5.

6.

СПИСОК ОПУБЛІКОВАНИХ ПРАЦЬ ЗА ТЕМОЮ ДИСЕРТАЦІЇ

1.

2.

3.

13

4.

5.

6.

7.

АНОТАЦІЯ

Кривобоков М. Г. Формалізація оціночного зонування міських земель з застосуванням ГІС-моделі. – Рукопис.

Дисертація на здобуття наукового ступеня кандидата технічних наук за спеціальністю 05.24.04 – Кадастр та моніторинг земель. – Київський національний університет будівництва і архітектури, Київ, 2005.

Роботу присвячено вдосконаленню виконання економіко-планувального зонування міських земель. Розроблено пропозиції щодо формалізації етапів зонування з використанням принципу об’єднання територіальних одиниць. Використано критерії вибору базових територіальних одиниць. В умовах слабкого розвитку земельного ринку запропоновано проводити вибір факторів вартості міських земель та їхніх питомих ваг на основі мета-аналізу результатів існуючих моделей регресії, створених для міст із розвинутим ринком нерухомості. Для порівняння результатів розрахунків комплексних індексів цінності, виконаних за різними способами та різними оцінювачами, використано дисперсійний аналіз. Запропоновано формальний підхід до визначення центрів обслуговування із застосуванням ГІС-моделі. Розроблено метод кластеризації на основі теорії нечітких множин. На основі методу створено ГІС-систему автоматичного об’єднання територіальних одиниць. Для створення економіко-планувальних зон застосовано різні методи кластеризації. Для формального геометричного порівняння результатів різних варіантів зонування адаптовано та доповнено метод Конгалтона і Міда.

Ключові слова: нормативна грошова оцінка, економіко-планувальне зонування, ГІС, базова територіальна одиниця, формалізація, фактор вартості, кластеризація.

14

АННОТАЦИЯ

Кривобоков М. Г. Формализация оценочного зонирования городских земель с применением ГИС-модели. – Рукопись.

Диссертация на соискание ученой степени кандидата технических наук по специальности 05.24.04 – Кадастр и мониторинг земель. – Киевский национальный университет строительства и архитектуры, Киев, 2005.

Диссертация посвящена усовершенствованию выполнения экономико-планировочного зонирования городских земель. Предложена формализация этапов зонирования с использованием принципа объединения территориальных единиц.

На начальном этапе предложено представить территорию города как совокупность существующих базовых территориальных единиц. Анализ показал, что в качестве таких единиц можно использовать комбинацию земельных участков и кварталов. Для полного покрытия территории города оценочными районами предложено определять области влияния полигонов.

В условиях слаборазвитого земельного рынка предложено выбирать факторы стоимости городских земель и их удельные веса на основании мета-анализа результатов применения существующих моделей регрессии, созданных для городов с развитым рынком недвижимости. В результате мета-анализа ряда моделей, созданных в США и Канаде, получен список важнейших факторов стоимости и их удельных весов. Выделенные факторы предложено использовать при анализе рынка земли и другой недвижимости в Украине.

Для статистического сравнения результатов расчетов комплексных индексов ценности, выполненных разными способами и разными оценщиками для одной и той же территории, выполнен дисперсионный анализ. Эксперимент по расчету индексов факторов стоимости в оценочных районах с применением ГИС-технологий показал возможность замены специалиста-оценщика инструментарием ГИС, что дает ряд важных преимуществ. Дисперсионный анализ показал отсутствие различия между способами расчета ненормированных комплексных индексов при уровне значимости 5%. Продемонстрировано, что применение ГИС-технологий позволяет выявлять детали, которые не были замечены в других способах.

Проведен анализ и сравнение градостроительного понятия городского центра и понятия центрального делового района, используемого в городской экономике и оценке в западных странах. Проведен эксперимент по формальному определению центров коммерческого обслуживания с использованием ГИС-модели. Используется принцип измененной формулы Стюарта-Евтеева: для каждой территориальной единицы определяется пешеходная и транспортная доступность всех коммерческих объектов с применением функции поиска кратчайшего пути. При этом применяется система условных весов коммерческих объектов. Этот подход использован для автоматизированного определения центров коммерческого обслуживания. В результате были определены общегородской центр коммерческого обслуживания и два вторичных центра. Определенные таким образом центры соответствуют реальной ситуации.

15

Предложен метод кластеризации, базирующийся на теории нечетких множеств и учитывающий смежность территориальных единиц. Метод не требует задания удельных весов характеристик. Исследована проблема транзитивности. Применение метода полностью автоматизировано с использованием средств ArcView. С применением созданной ГИС-системы автоматического объединения территориальных единиц (АОТЕ) выполнены эксперименты на трех моделях: г. Моспино, г. Харькова и муниципалитета Лидинге (Большой Стокгольм). По модели г. Моспино созданы разные варианты экономико-планировочных зон: из 34 оценочных районов, а также из 500 оценочных районов, сформированных из базовых территориальных единиц. Формально учтено функциональное использование земель: категории земель представлены как дополнительные факторы. В г. Харькове оценочные районы объединены в экономико-планировочные зоны. По данным Лидинге созданы зоны транспортной доступности муниципального центра. Сделан вывод о пригодности предложенного метода для объединения оценочных районов в зоны, а также для решения задач по объединению территориальных единиц в других сферах.

При формировании экономико-планировочных зон г. Моспино были использованы и другие методы кластеризации, базирующиеся на анализе пространства признаков, в качестве которых выступают факторы стоимости. Применен метод, основанный на евклидовых расстояниях, и четыре метода кластеризации, реализованные в программном обеспечении WEKA. Результаты визуализированы в ArcView. Несколько сформированных зон, включая общегородской центр коммерческого обслуживания, совпадают или имеют сходство во всех вариантах зонирования.

Большое количество вариантов зонирования одной и той же территории подчеркивает необходимость формального сравнения. Кроме статистического сравнения характеристик зон предлагается выполнять их геометрическое сравнение. В качестве инструмента формального геометрического сравнения используется метод Конгалтона и Мида, адаптированный и дополненный для анализа перекрытий полигонов, находящихся в двух слоях. Средствами ГИС определяются отношения площадей перекрытия полигонов и рассчитывается количество несовпадающих зон. С помощью метода Конгалтона и Мида сделаны выводы о степени геометрического сходства разных вариантов зонирования.

Ключевые слова: нормативная денежная оценка, экономико-планировочное зонирование, ГИС, базовая территориальная единица, формализация, фактор стоимости, кластеризация.

ABSTRACT

Kryvobokov M. G. Formalisation of urban land value zoning with application of GIS-model. – The manuscript.

The dissertation on obtaining a scientific degree of the candidate of technical science in speciality 05.24.04 – Cadastre and land monitoring. – Kyiv National University of Construction and Architecture, Kyiv, 2005.

16

The work is devoted to the improvement of the execution of economic-planning zoning. The proposals are introduced to formalise the stages of zoning by the aggregation of territorial units. The criteria are used for choosing the base territorial units. Under the conditions of immature land market it is proposed to choose the factors influencing urban land value and their weights on the base of meta-analysis of the results of existing regression models created for cities with developed real estate markets. Dispersion analysis is used to compare the complex value indexes estimated using different methods and by different valuers. The formal approach is proposed to recognise the commercial city centre and secondary centres using GIS-model. The method of clustering is worked out on the base of fuzzy sets theory. The GIS-based system for automated aggregation of territorial units is created using this method. Different methods of clustering are applied to create economic-planning zones. The Congalton and Mead method is supplemented and adopted for the formal geometrical comparison of different versions of zoning.

Keywords: normative monetary valuation, economic-planning zoning, GIS, base territorial unit, formalising, value influence factor, clustering.