НАЦІОНАЛЬНА АКАДЕМІЯ НАУК УКРАЇНИ

РАДА ПО ВИВЧЕННЮ ПРОДУКТИВНИХ СИЛ УКРАЇНИ

Мухін Олексій Олександрович

УДК 003.12

РИНОК НЕРУХОМОСТІ УКРАЇНИ:

ЕКОНОМІЧНІ ТА РЕГІОНАЛЬНІ АСПЕКТИ

Спеціальність 08.10.01 – розміщення продуктивних сил та регіональна економіка

Автореферат

дисертації на здобуття наукового ступеня

кандидата економічних наук

Київ – 2005

Дисертацією є рукопис.

Робота виконана в Раді по вивченню продуктивних сил України НАН України.

Науковий керівник: доктор економічних наук

Чижова Валентина Іванівна, Рада по вивченню продуктивних сил України НАН України, головний науковий співробітник відділу регіональних проблем відтворення капіталу

Офіційні опоненти:

доктор економічних наук, доцент

Мендрул Олександр Гаррійович, Київський національний економічний університет Міністерства освіти і науки України, професор кафедри економіки підприємства

кандидат економічних наук, доцент

Корінько Микола Данилович, Державна академія статистики, обліку та аудиту Державного комітету статистики України, доцент кафедри бухгалтерського обліку і аудиту

Провідна установа:

Науково-дослідний економічний інститут Мінекономіки України, відділ проблем реформування відносин власності, антимонопольної політики і розвитку підприємництва, м. Київ

Захист відбудеться “14” листопада 2005 р. об “11”годині на засіданні спеціалізованої вченої ради Д. 26.160.01 Ради по вивченню продуктивних сил України НАН України за адресою: 01032, м. Київ-32, бульвар Тараса Шевченка, 60.

З дисертацією можна ознайомитися у бібліотеці Ради по вивченню продуктивних сил України НАН України за адресою: 01032, м. Київ-32, бульвар Тараса Шевченка, 60.

Автореферат розісланий “11” жовтня 2005 р.

Вчений секретар

спеціалізованої вченої ради,

доктор економічних наук, професор Бандур С.І.

ЗАГАЛЬНА ХАРАКТЕРИСТИКА РОБОТИ

Актуальність теми. Процеси трансформації економіки України мають відбуватися на засадах збалансованості та взаємоузгодженого розвитку всіх складових ринку, у тому числі нерухомості. Формування і розвиток ринку нерухомості мають здійснюватися у відповідності із загальним прогресом економічної системи для забезпечення її ефективності, оскільки він концентрує в собі вагому частку національного багатства та забезпечує матеріальні підвалини для реалізації практично всіх видів діяльності.

Процеси функціонування ринку нерухомості постійно перебувають у центрі уваги науковців. Але в більшості випадків вони досліджують лише окремі аспекти проблеми, пов’язані, в першу чергу, з управлінням комерційною нерухомістю, визначенням її вартості, аналізом інвестиційних особливостей окремих ринкових сегментів. Серед вітчизняних авторів, праці яких присвячено зазначеним питанням, слід назвати І. Геллера, О. Гриценко, О. Кащенко, А. Монченкова, В. Назарову, В. Прорвича, А. Третяка. Серед зарубіжних праць слід звернути увагу на теоретико-методологічні дослідження Дж.К. Еккерта, Дж. Фрідмана, Н. Ордуея, Г. Харісона, Л. Бєлих, С. Максимова, Г. Стерніка, Е. Тарасевича, М. Федотової. Серед праць вітчизняних дослідників варто вказати на праці О. Грищенка, присвячені теоретико-методологічним засадам функціонування ринку нерухомості.

Разом з тим окремі економічні та регіональні аспекти розвитку цього ринку досліджено не повно, вони потребують подальшого науково-практичного розгляду. Найактуальнішими серед них є: критеріальні ознаки, чинники формування і теоретичні засади становлення регіональних ринків нерухомості; обґрунтування методичних засад економічного оцінювання нерухомості та аналізу регіональних процесів рентоутворення; вдосконалення системи управління об’єктами промислової і комерційної нерухомості. Наявні праці з окремих проблемних економічних та регіональних питань функціонування ринку нерухомості не дозволяють здійснити науково обґрунтоване узагальнення та створити механізм функціонування ринку нерухомості, відповідний сучасним вимогам.

Таким чином, стан наукової розробки зазначених проблем вимагає узагальнення та систематизації теоретичних, методичних і прикладних економіко-регіональних аспектів становлення та розвитку ринку нерухомості з метою отримання нових наукових результатів, придатних для практичного впровадження. Актуальність вказаних проблемних питань, недостатній рівень їх теоретичної та прикладної розробки, необхідність постійного вдосконалення макро- та мікроекономічних елементів ринку нерухомості обумовили вибір теми дисертаційної роботи, визначили її мету та завдання.

Зв'язок роботи з науковими програмами, планами, темами. Напрям дисертаційного дослідження безпосередньо пов’язаний з темами науково-дослідних робіт Ради по вивченню продуктивних сил України НАН України, зокрема:

3.1.5.63 “Схема (прогноз) розвитку і розміщення продуктивних сил України та її регіонів на тривалу перспективу" (номер державної реєстрації – 0100V000657) при її виконанні роль автора полягала в обгрунтовані критеріальних ознак функціонування ринку нерухомості.

3.1.5.64 "Проблеми сталого розвитку і основні напрями структурних трансформацій в економіці України" (номер державної реєстрації – 0101V007882), в межах якої автором виявлені та оцінені тенденції становлення і розвитку регіональних ринків комерційної нерухомості.

3.1.5.66 "Соціально-економічні проблеми розвитку регіонів: методологія і практика" (номер державної реєстрації – 0101V007880). Роль автора полягала у здійсненні оцінки процесів розвитку ринку нерухомості на перспективу.

Мета і завдання дослідження. Основною метою дослідження є обґрунтування методологічних підходів до аналізу процесів розвитку регіональних ринків нерухомості і прикладних рекомендацій з формування системи управління об’єктами промислової та комерційної нерухомості.

Відповідно до мети у дисертаційній роботі визначено такі науково-практичні завдання:

· виявити особливості функціонування регіональних ринків нерухомості у трансформаційний період;

· поглибити базові положення системи формування вартості нерухомості;

· визначити специфіку розвитку ринку нерухомості у процесі реформування земельних відносин;

· обґрунтувати методичні засади оцінки впливу приватизаційних процесів та зростання регіональних ринків нерухомості на підприємницьке середовище;

· вдосконалити науково-методичні підходи до оцінки інвестиційної привабливості окремих ринкових сегментів об’єктів нерухомості, до формування реєстру прав на нерухомість та аналізу регіональних процесів рентоутворення;

· розширити систему критеріїв і показників економіко-статистичного оцінювання нерухомості;

· розробити теоретико-методичні положення формування системи оподаткування нерухомого майна.

Об’єктом дослідження є процеси формування і функціонування ринку нерухомості.

Предметом дослідження в межах обраного об’єкта виступають теоретико-методичні проблемні економічні та регіональні аспекти інноваційного розвитку ринку нерухомості. .

Методи дослідження. Для вирішення завдань дослідження було застосовано систему загально наукових методів – абстрактно-теоретичний, історичний, діалектичний, індукції та дедукції, аналізу та синтезу для визначення та узагальнення теоретико-методичних засад функціонування ринку нерухомості у транзитивній економіці. Комплекс спеціальних методів, а саме: аналітичний і системний підходи, формалізації, порівняння, економічний і статистичний аналіз, економіко-математичного моделювання при дослідженні динаміки становлення і розвитку регіональних ринків комерційної нерухомості та при обґрунтуванні перспективних маркетингових процесів.

Наукова новизна одержаних результатів. Основним науковим результатом дисертаційної роботи є системне розв’язання комплексу проблемних питань функціонування і розвитку регіональних ринків нерухомості.

Наукова новизна отриманих результатів полягає у наступному:

вперше

· обґрунтовано структурно-логічний взаємозв’язок елементів та підсистем загальної системи функціонування ринку нерухомості, який, на відміну від існуючих підходів до дослідження системи, грунтується на виокремлених родових та особливих його ознаках, що дозволило науково узагальнити процеси інноваційного розвитку на регіональних сегментах ринку нерухомого майна;

· визначено регіональні особливості розвитку загальнодержавного ринку нерухомості, методологічні засади формування якого, на відміну від існуючих, розроблено з урахуванням запропонованої маркетингової сегментації та виділених класифікаційних критеріях;

удосконалено

· методичні підходи до економічного оцінювання промислової та комерційної нерухомості (в межах неокласичної теорії), які відрізняються від існуючих урахуванням дії регіональних чинників формування попиту і пропонування;

· систему критеріїв і показників, що характеризують регіональні відмінності процесів інноваційного розвитку ринку нерухомості, які, на відміну від існуючих, враховують перспективні напрями соціально-економічної трансформації земельних відносин;

· методологічні основи визначення порівняльної інвестиційної привабливості регіональних ринків нерухомості, які, на відміну від існуючих, базуються на економіко-статистичних моделях, сформованих із застосуванням пропонованих показників і коефіцієнтів;

набули подальшого розвитку

· базові положення системного програмування та функціонування реєстру прав на нерухомість, які відрізняються від використовуваних застосуванням техніко-економічного порівняння альтернативних елементів пропонованої моделі;

· наукові основи формування механізму оподаткування різнотипних об’єктів нерухомості, які відрізняються від існуючих застосуванням системного підходу, а саме - визначенням принципів, цілей, особливостей, а також обґрунтуванням імовірних соціально-економічних ефектів та умов впровадження оподаткування;

· методичні засади маркетингового дослідження процесів рентоутворення на регіональних ринках, які, на відміну від існуючих, базуються на використанні методу валового рентного мультиплікатора та авторської статистичної моделі врахування місцерозташування об’єктів нерухомості.

Практичне значення одержаних результатів. Основні наукові положення дисертації доведено до рівня методичних узагальнень і прикладного інструментарію, що дозволяє здійснювати маркетингові дослідження та ефективно управляти різнотипними об’єктами нерухомості. Апробація вдосконаленої технології аналізу регіональних процесів рентоутворення, статистичного оцінювання нерухомості за вартістю землі та інвестиційної привабливості дозволила обґрунтувати інвестиційні рішення, відповідні динамічній ринковій ситуації.

Результати досліджень підтверджуються їх впровадженням у діяльність ріелтерських фірм та суб’єктів оціночної діяльності: Колективного підприємства “Інформаційно-консультаційний центр Українського товариства оцінювачів” (довідка №.41 від 06.05.2005 р.), Української комерційної школи (довідка №18 від 06.05.2005р.), Київського коледжу нерухомості (довідка №.221 від 19.09.2005 р.), Навчально-консалтингового центру “Експерт-Л” (довідка №.42 від 06.05.2005 р.), ТОВ “Апстрім-Експерт” (довідка №.12 від 06.05.2005 р.), ТОВ “ЕММА лтд” (довідка №.56 від 10.05.2005 р.). Крім того вони впроваджені в Раді по вивченню продуктивних сил України НАН України, зокрема при виконанні таких науково-дослідних робіт:

“Схема прогноз розвитку і розміщення продуктивних сил України та її регіонів на тривалу перспективу";

"Проблеми сталого розвитку і основні напрями структурних трансформацій в економіці України";

“Соціально-економічні проблеми розвитку регіонів: методологія і практика". (довідка № 25/583-22-4 від 04.10.2005р.)

Теоретико-методичні положення дисертаційної роботи були використані Фондом державного майна України при підготовці Національного стандарту №2 "Оцінка нерухомого майна" (довідка №10-36-4686 від 13.04. 2005р.).

Особистий внесок здобувача. Дисертаційна робота є самостійно виконаною науковою працею, в якій запропоновано авторський підхід до розв’язання проблемних економічних та регіональних аспектів ринку нерухомості. Викладені в дисертації та авторефераті результати досліджень належать особисто авторові. З однієї роботи, написаної у співавторстві, в дисертації використано лише авторські ідеї.

Апробація результатів дисертації. Результати дослідження викладено у доповідях і обговорено на науково-практичних конференціях: “Проблеми ефективного функціонування підприємств в сучасних умовах” (м. Севастополь, 20-25 квітня 2003); “Проблеми фінансово-економічного розвитку підприємництва та малого бізнесу в Україні (регіональний аспект) (м. Чернівці, 17-18 квітня 2003); “Економіка підприємства: проблеми теорії та практики” (м. Дніпропетровськ, 25 лютого 2003); “Проблеми становлення глобально-інформаційного технологічного укладу в країнах СНД та Китаї” (м. Донецьк, 17-18 квітня 2003); “Розвиток економіки в трансформаційний період: глобальні та національні аспекти” (м. Запоріжжя, 18-22 квітня 2005).

Публікації. Результати дисертаційного дослідження опубліковано у 10 наукових працях у наукових фахових виданнях (в тому числі одна у співавторстві) загальним обсягом 5,0 д.а., з них особисто дисертанту належить 4,9 д.а.

Структура і обсяг дисертації. Дисертація викладена на 213 стор. комп’ютерного тексту і складається із вступу, трьох розділів, висновків, списку використаних джерел та додатків. Матеріал дисертації ілюстрований 43 таблицями, 15 рисунками та одним додатком. Із загальної кількості таблиць та рисунків лише 30 займають всю площу стор. Список використаних джерел містить 124 найменувань і займає 11 стор.

ОСНОВНИЙ ЗМІСТ РОБОТИ

У першому розділі „Теоретичні засади функціонування ринку нерухомості у транзитивній економіці” — розглядаються його місце і роль в сучасній ринковій системі, а також особливості формування та розвитку в національній економіці.

У процесі дослідження доведено, що ринок нерухомості доцільно розглядати як систему відносин (прямих чи опосередкованих) між продавцями і покупцями (користувачами), яка діє на основі цінового механізму з урахуванням соціального значення, особливостей правового режиму привласнення, природних властивостей та родових ознак нерухомості й підпорядковується закономірностям функціонування як товарного, так і фінансового ринків.

Родові ознаки нерухомості, тобто ті, що притаманні їй незалежно від стану ринку, нами визначаються як: непереміщенність, зв’язок з землею, натурально-речова форма існування, особливий характер споживання, багатократне або безкінечне використання, поступове перенесення вартості в операційному процесі. Поряд з ними визначено особливі ознаки, існування яких пов’язується із становленням ринку в умовах перехідної економіки (табл. 1).

Дослідження регіональних процесів на ринку нерухомості доцільно ґрунтувати на пропонованій сегментації ринку за допомогою виділених класифікаційних критеріїв, до яких віднесені: функціональне призначення, відтворювальна функція, форма власності, міра готовності нерухомості до використання, територіальні межі ринку, місце операції з нерухомістю, спосіб продажу нерухомості, галузева приналежність нерухомості, види професійної діяльності на ринку. При цьому слід враховувати виділені чинники формування попиту і пропонування на об’єкти нерухомості, такі як: корисність, очікування, заміщення, залишкова продуктивність, внесок, збалансованість, оптимальність розміру, віддача, майнові права. А оскільки на попит і пропонування впливає зовнішнє оточення, то його вплив доцільно розглядати за видовими ознаками (фізичними, соціальними, економічними, політичними), а також на основі його рівневої класифікації (національне, регіональне, локальне).

Важливою передумовою становлення та ефективного розвитку ринку нерухомості є трансформація земельних відносин - від заснованих переважно на державній власності на землю та безоплатності її використання до ринкових, за яких земля стає предметом торгового обороту. Проведене дослідження проблематики трансформації земельних відносин дозволило виділити чотири етапи земельної реформи, основні ознаки яких проявляються у: становленні законодавчої бази реформування та легітимізації приватної власності на землю; реформуванні земельної складової потенціалу підприємств; становленні земельного ринку в цілому; розвитку земельного ринку. Останній пов’язується нами з: формуванням багатоукладної системи господарювання на землі на засадах рівності всіх форм власності; забезпеченням вільного руху

Таблиця 1

Виділені особливі ознаки нерухомості в умовах становлення ринку

Особливі ознаки нерухомості | Фактори, що їх визначають | Прояв ознак нерухомості на ринку | Регіональна різноманітність правового режиму; | несхожість позицій місцевих органів влади, що пов’язана із загальною неврегульованістю відносин в місцевих громадах; | різниця в інвестиційній привабливості об’єктів нерухомості, активності на різних сегментах ринку та рівні цін на аналогічні об’єкти в різноманітних регіонах. | Невідповідність вартості нерухомості фінансовим можливостям більшої частини населення; | повільне зростання реальних доходів населення, недостатній розвиток іпотечного кредитування; | обмеженість інвестиційних ресурсів на ринку, порівняно низька ліквідність ринку нерухомості, незначні обсяги нового будівництва, перевага вторинного ринку над первинним. | Відсутність достатньої інформації про споживчі ознаки нерухомості; | недостатній розвиток ринкової інфраструктури, відсутність навичок більшості учасників з комерційних угод; | додаткові витрати на трансакції завдяки необхідності збирання та перевірки даних при реалізації угод, стримування розвитку ринку. | Нерівномірність розвитку окремих видів нерухомості; | відмінність в законодавстві про використання окремих видів нерухомості; | ринок землі практично нерозвинений, розвиток ринку промислової нерухомості відбувається повільно. | Неможливість точних прогнозів зміни вартості нерухомості; | високий рівень макро- та мікроекономічних ризиків; | ускладнена оцінка вартості об’єктів нерухомості, невисока інвестиційна активність. | Невідповідність існуючого використання основної частини землі та будівель найбільш ефективному; | будівництво більшості об’єктів безвідносно до сучасних ринкових потреб, як і організація використання землі; | необхідність масштабної реконструкції будівель і споруд, паювання земельних ділянок для включення дієвих ринкових механізмів. | Переважання на ринку нерухомості об’єктів приватної власності; | нерозвиненість механізмів корпоративних трансакцій, незначне поширення процесів злиття та поглинання, а також банкрутства; | гальмування переходу корпоративного контролю до ефективних підприємців. | Предметом ринкових угод є переважно нерухомість, що була у вжитку; | наявність значної кількості нерухомого майна, яке поступово включається в орбіту ринку; | низька інвестиційна та будівельна активність. |

земельних ділянок до ефективних власників; зняттям перешкод на передання прав власності на землю; впровадженням дієвих механізмів фінансування за рахунок продажу та застави земельних ділянок; перетворенням земельних активів у фондові інструменти; стимулюванням викупу земельних ділянок, зайнятих приватизованими несільськогосподарськими підприємствами; створенням сучасної системи реєстрації прав власності на землю, адекватної ринковим вимогам.

У другому розділі — „Динаміка становлення і розвитку регіональних ринків комерційної нерухомості” — виявлено вплив приватизації на формування ринку, досліджено взаємозв’язок тенденцій регіональних ринків нерухомого майна та розвитку підприємницької діяльності, проведено оцінку інвестиційної привабливості регіональних ринків нерухомості.

Аналіз приватизаційних процесів на ринку комерційної нерухомості виявив, що у своєму розвитку він пройшов три етапи, яким відповідають: обмеження ролі приватних власників, створення їх критичної маси, початок формування вторинного ринку, а також дав можливість дійти висновку про неоднакові можливості доступу до ринку різних господарюючих суб’єктів, переважання неконкурентних способів продажу об’єктів групи А і дозволив визначити тенденцію до зростання вартості проданих об’єктів нерухомості (рис. 1).

Рис. 1 Динаміка середньої вартості приватизованих об’єктів групи А (1995–2001 рр.)

Доведено, що приватизація нерухомості у 1992–2001 рр. була важливим елементом загального процесу приватизації і відіграла значну роль у становленні ринкової економіки. Здійснена оцінка впливу приватизації нерухомості на розвиток малого бізнесу підтверджується не лише логікою економічного розвитку, а й статистичними розрахунками на основі розробленої кореляційної моделі. Застосування останньої дозволило виділити регіональні особливості ринку (табл. 2).

Здійснена оцінка інвестиційної привабливості регіонів і регіональних ринків нерухомості дозволила стверджувати, що рейтинг інвестиційної привабливості регіонів не обов’язково відповідає рейтингу інвестиційної привабливості їх ринків нерухомості, хоча кореляція між ними існує. Тому для поглиблення дослідження

Таблиця 2

Групування регіонів за ознаками щільності зв’язку між темпами приватизації та розвитком малих підприємств

Групи за щільністю зв’язку | Регіони | Перша група (сильний зв’язок) | м. Київ, Чернігівська, Тернопільська області, АР Крим, Житомирська, Чернівецька області. | Друга група (середній зв’язок) | Харківська, Запорізька, Закарпатська, Івано-Франківська, Черкаська, Миколаївська, Волинська області. | Третя група (слабий зв’язок) | Вінницька, Рівненська, Одеська, Полтавська, Дніпропетровська, Луганська, Херсонська області. | Четверта група (зв’язок відсутній) | Хмельницька область, м. Севастополь, Сумська, Донецька, Кіровоградська, Київська, Львівська області. | інвестиційної привабливості регіональних ринків комерційної нерухомості доцільно застосовувати обґрунтовані критерії, що базуються на визначенні впливу приватизаційних процесів на розвиток підприємництва та на статистичному узагальненні вартості нерухомості. За цими критеріями регіональні ринки нерухомого майна поділяються на чотири групи, що мають такі рейтинги інвестиційної привабливості: високий - Дніпропетровська область, м. Севастополь, м. Київ; наближений до високого - Київська, Волинська, Запорізька, Херсонська, Львівська, Хмельницька області; середній - Тернопільська, Черкаська, Вінницька, Сумська, Рівненська, Житомирська, Миколаївська, Полтавська, Чернівецька, Донецька, Одеська області; низький - Кіровоградська, Луганська, Івано-Франківська, Чернігівська, Закарпатська, Харківська області, АР Крим.

У третьому розділі — „Перспективні процеси на ринку нерухомості та їх обґрунтування” — обґрунтовано вимоги до проектування бази даних реєстру прав на нерухомість, запропоновано методичні підходи до формування системи її оподаткування, аргументовано можливість застосування методики аналізу регіональних процесів рентоутворення та модель оцінювання нерухомості за вартістю землі.

Сучасний рівень функціонування ринку нерухомості вимагає структурування, автоматизації процесу забезпечення інформацією його суб’єктів (відповідно рис. 2.).

Об’єкти нерухомості у запропонованій базі даних доцільно типізувати за п’ятьма групами — права власності, майнові права, обмеження прав, угоди з нерухомістю, фізичні об’єкти нерухомості, — в межах яких виділяти пропоновані ознаки, що конкретизують характеристики виділених груп. Для формування бази даних реєстру прав на нерухомість доцільно використовувати запропоновану серверну реалізацію з архітектурою: клієнт-сервер клієнтських програм-сервер баз даних, а апаратну реалізацію сервера і систему зовнішньої пам’яті раціонально виконувати на модульному принципі з можливостями резервування і так званої "гарячої" заміни складових.

Відсутність всебічного обґрунтування функцій системи оподаткування нерухомості, незавершеність формування її елементів, невідпрацьованість засад формування організаційно-економічного механізму оподаткування актуалізують завдання науково обґрунтувати систему оподаткування нерухомості. В основу створення і функціонування системи оподаткування нерухомості (рис. 3) доцільно: покласти принципи і цілі, конкретизовані для оподаткування нерухомості; оцінку ймовірних негативних ефектів, визначення способів їх запобігання; обґрунтування національних особливостей організаційно-економічного механізму оподаткування; визначення необхідних умов впровадження та прогнозування очікуваних результатів.

З метою аналізу процесів рентоутворення на регіональних ринках нерухомості доцільно проводити конкретизацію їх інвестиційної привабливості за: визначеними напрямами (вартість об'єктів нерухомості, стан попиту та пропонування, стан ділової активності, доступність та ліквідність об'єктів, ефективність інвестицій), показниками (цінової ситуації, ринкової кон'юнктури, активності ринку, ліквідності), завданнями аналізу показників (поточних значень, динаміки, порівняння, факторів впливу, прогнозування тенденцій) та етапами (типізації об'єктів нерухомості, структуризації ринку, аналізу розміщення продуктивних сил, аналізу цін об'єктів-аналогів). За результатами аналізу можна визначати вартість об’єктів нерухомості із застосуванням методу валового рентного мультиплікатора, в якому враховано більшість рентоутворюючих чинників (1):

С=R?GRМ, (1)

де C – ціна продажу об'єкта нерухомості на ринку;

R – чиста річна рента від надання об'єкта в оренду;

GRМ – валовий рентний мультиплікатор.

У процесі виконання індивідуальних оцінок вартості слід зводити об'єкти-аналоги до порівнянного вигляду з урахуванням місця розташування об'єкта оцінки за допомогою формули (2):

, (2)

де Kз.о - коефіцієнт зведення орендної плати;

Kj  – рейтинговий індекс;

Km.a – коефіцієнт трансакцій;

Kф –коефіцієнт функціонального використання землі.

Доцільність зведення оцінюється статистичними методами, а саме: шляхом порівняння дисперсій та величини інтервалів, до яких потрапляють вихідні та зведенні значення орендної плати за 1м2 площі об'єктів-аналогів.

Ураховуючи той факт, що ринок нерухомості зараз недостатньо розвинений, а прогнозування грошових потоків у ряді випадків має значні похибки, аналіз чинників впливу на ринкову вартість об'єкта, заснований на методологічному підході, що поєднує видатковий і порівняльний аналіз, сприяє підвищенню точності визначення результуючої вартості. Застосування статистичних методів для індивідуальної оцінки нерухомості дозволяє не тільки визначати шукану величину результуючої ознаки, а й виявляти ринкові переваги додаткових чинників впливу.

ВИСНОВКИ

У дисертації здійснено теоретичне узагальнення і запропоноване нове, науково обгрунтоване вирішення економічних і регіональних проблем функціонування ринку нерухомості. Основні наукові та практичні результати роботи такі.

1. В результаті конструктивного аналізу наукових праць і практики господарювання виявлено, що проблематика становлення і розвитку ринку нерухомості потребує подальшого наукового узагальнення, розробки та обґрунтування методичних і прикладних рекомендацій для підвищення ефективності його функціонування.

2. Ринок нерухомості доцільно розглядати як систему відносин (прямих чи опосередкованих) між продавцями і покупцями (користувачами), яка діє на основі цінового механізму з урахуванням соціального значення, особливостей правового режиму привласнення, природних властивостей та родових ознак нерухомості й підпорядковується закономірностям функціонування як товарного, так і фінансового ринків.

3. Обґрунтовано, що дослідження процесів на ринку нерухомості доцільно проводити з урахуванням виділених родових та особливих ознак. Останні пов’язані із становленням ринку в умовах перехідної економіки і визначаються як: регіональна різноманітність правового режиму нерухомості, невідповідність вартості нерухомості фінансовим можливостям більшої частини населення, відсутність достатньої інформації про споживчі характеристики нерухомості, нерівномірність розвитку окремих видів нерухомості, неможливість точних прогнозів зміни вартості нерухомості, невідповідність існуючого використання основної частини землі та будівель більш ефективному, переважання на ринку об’єктів приватної власності.

4. Аргументовано, що маркетинговий аналіз ринку нерухомості можна здійснювати на основі пропонованої сегментації ринку за допомогою визначених класифікаційних критеріїв (функціональне призначення, відтворювальна функція, форма власності, ступінь готовності нерухомості до використання, територіальні межі ринку, місце операції з нерухомістю, спосіб продажу нерухомості, галузева приналежність нерухомості, види професійної діяльності на ринку) та обґрунтованих функцій ринку нерухомості в період трансформації економічної системи (комерційна, інформаційна, ціноутворююча, стимулююча, посередницька, регулююча, інвестиційна, соціальна, функції конкуренції та санації).

5. Доведено, що чинниками формування попиту і пропонування на об’єкти нерухомості виступають корисність, очікування, заміщення, залишкова продуктивність, внесок, збалансованість, оптимальність розміру, віддача, майнові права, а зовнішнє оточення об’єктів нерухомості доцільно розглядати за видовими ознаками (фізичними, соціальними, економічними, політичними) та рівнями (національним, регіональним, локальним).

6. Аналіз форм прояву вартості нерухомості дозволив дійти висновку, що використовуваний на цей час категорійний апарат не відповідає потребам наукового узагальнення проблематики вартості нерухомості. Він вимагає удосконалення на основі усталеної міжнародної термінології стандартів оцінки нерухомості та фінансової звітності.

7. Проведене дослідження проблематики трансформації земельних відносин дозволило виділити чотири етапи земельної реформи та визначити їх характеристики, що притаманні окремим сегментам земельного ринку, а також виявити основні напрями розвитку земельного ринку: формування багатоукладної системи господарювання на землі на засадах рівності всіх форм власності; забезпечення вільного руху земельних ділянок до ефективних власників; впровадження дієвих механізмів фінансування за рахунок продажу та застави земельних ділянок; перетворення земельних активів на фондові інструменти; стимулювання викупу земельних ділянок, зайнятих приватизованими підприємствами; створення сучасної системи реєстрації прав власності на землю, адекватної ринковим вимогам.

8. Виконана оцінка приватизаційних процесів на ринку комерційної нерухомості дозволила дійти висновку про неоднакові можливості доступу до ринку різних господарюючих суб’єктів і про переважання неконкурентних способів продажу об’єктів групи А. При цьому виявлено тенденцію до зростання вартості проданих об’єктів нерухомості. Доведено, що приватизація нерухомості у 1992–2001 рр. була важливим елементом загального процесу приватизації та відігравала значну роль у становленні ринкової економіки. Виконана оцінка впливу приватизації нерухомості на розвиток малого бізнесу підтверджена статистичними розрахунками на основі розробленої кореляційної моделі. ЇЇ застосування дозволило дійти до висновку, що приватизація не справляє миттєво впливу на підприємництво, розвиток якого виявляється в межах певного часу, причому, на думку автора, досить тривалого.

9. Аналіз діючих методик оцінки інвестиційної привабливості регіонів і регіональних ринків нерухомості дозволив стверджувати, що рейтинг інвестиційної привабливості регіонів не обов’язково відповідає рейтингу інвестиційної привабливості їх ринків нерухомості, хоча кореляція між ними існує. Для поглиблення дослідження інвестиційної привабливості регіональних ринків комерційної нерухомості доцільно застосовувати запропоновані критерії, що базуються на статистичній оцінці впливу приватизаційних процесів на розвиток підприємництва та на врахуванні пріоритетних способів приватизації об’єктів групи А.

10. Доведено необхідність автоматизації процесу реєстрації прав на нерухомість та створення бази даних національного реєстру прав на нерухомість, обґрунтовано принципи його функціонування та виконувані завдання. Визначено основні групи об’єктів цієї бази даних (права власності, майнові права, обмеження прав, угоди з нерухомістю, фізичні об’єкти нерухомості), в межах яких доцільно виділяти пропоновані ознаки. На основі проведеного аналізу структури та характеристик існуючих основних типів баз даних, аргументовано доцільність реалізації бази даних на основі реляційних БД з архітектурою: клієнт-сервер клієнтських програм-сервер баз даних. Обґрунтовано необхідність апаратної реалізації сервера і системи зовнішньої пам’яті за модульним принципом

11. Відсутність всебічного обґрунтування функцій системи оподаткування нерухомості, незавершеність формування її елементів, невідпрацьованість засад формування організаційно-економічного механізму оподаткування актуалізують завдання наукового обґрунтування системи оподаткування нерухомості. На думку автора, в основу створення і функціонування системи оподаткування нерухомості доцільно покласти принципи і цілі, конкретизовані для оподаткування нерухомості; оцінку ймовірних негативних ефектів, визначення способів їх запобігання; обґрунтування національних особливостей організаційно-економічного механізму оподаткування; визначення необхідних умов впровадження та прогнозування очікуваних результатів. Впровадження податку у відповідності з обґрунтованими пропозиціями позитивно вплине на інвестиційні процеси на регіональних ринках - збільшить можливості потенційних покупців для придбання нерухомості, що забезпечить зростання ринку, сприятиме формуванню ефективної політики землекористування - забезпечить збільшення надходжень до місцевих бюджетів задля регіонального розвитку; створить передумови для інтенсивного та раціонального використання нерухомості.

12. З метою аналізу процесів рентоутворення на регіональних ринках нерухомості доцільно проводити конкретизацію їх інвестиційної привабливості: за визначеними напрямами (вартість об'єктів нерухомості, стан попиту та пропонування, стан ділової активності, доступність та ліквідність об'єктів, ефективність інвестицій), показниками (цінової ситуації, ринкової кон'юнктури, активності ринку, ліквідності), завданнями аналізу показників (поточних значень, динаміки, порівняння, факторів впливу, прогнозування тенденцій) та етапами (типізації об'єктів нерухомості, структуризації ринку, аналізу розміщення продуктивних сил, аналізу цін об'єктів-аналогів). За результатами аналізу можна визначати вартість об’єктів нерухомості із застосуванням методу валового рентного мультиплікатора, в якому враховано більшість рентоутворюючих чинників.

13. У процесі виконання індивідуальних оцінок вартості слід зводити об'єкти-аналоги до порівнянного вигляду з урахуванням місця розташування об'єкта оцінки. Зведення аналізованих величин доцільно здійснювати шляхом застосування коригувальних коефіцієнтів з наступним застосуванням відносно простого статистичного аналізу, заснованого на лінійних регресійних залежностях. Застосування статистичних методів при індивідуальній оцінці нерухомості дає змогу не тільки визначати шукану величину результуючої ознаки, а й виявляти ринкові переваги додаткових чинників впливу.

СПИСОК ОПУБЛІКОВАНИХ ПРАЦЬ ЗА ТЕМОЮ ДИСЕРТАЦІЇ

У наукових фахових виданнях:

1. Мухін О. О. Вплив ринку нерухомості на розвиток експертної оцінки майна в Україні // Економіка України. — 2002. — №4. — С.43–50.

2. Зацерковний С.А. Мухін О.О. Урахування місця розташування об’єктів у разі індивідуальної оцінки нерухомості // Державний інформаційний бюлетень про приватизацію. — 2003. — № 1. — С. 25–29 (особисто здобувачем обгрунтовано модель оцінювання нерухомості).

3. Мухін О.О. Особливості функціонування ринку промислової нерухомості в трансформаційний період // Державний інформаційний бюлетень про приватизацію. — 2003. — №7. — С. 53-57.

4. Мухін О.О. Вартість нерухомості: чинники формування та форми прояву // Державний інформаційний бюлетень про приватизацію. — 2003. — № 11. — С. 30–34.

5. Мухін О.О. Становлення ринку нерухомості в процесі реформування земельних відносин // Державний інформаційний бюлетень про приватизацію. — 2003. — №12. — С. 22-26.

6. Мухін О.О. Приватизація нерухомості як чинник розвитку малого бізнесу // Прометей: регіональний збірник наукових праць з економіки / Донецький економіко-гуманітарний інститут; Інститут економіко-правових досліджень НАН України.— Донецьк: ТОВ "Юго-Восток, Лтд". — 2003.— Вип.12.— С. 198-205.

7. Мухін О. О. Методичні засади дослідження ринку промислової нерухомості // Економіка: проблеми теорії та практики. Збірн. Наук. пр. Вип. 174: В 2т.— Дніпропетровськ: ДНУ. — 2003. — Т. .— С. 387-392.

8. Мухін О.О. Формування первинного ринку нерухомості в процесі приватизації // Державний інформаційний бюлетень про приватизацію. — 2004. — № 9. — С. 33–36.

9. Мухін О.О. Оцінка інвестиційної привабливості регіональних ринків нерухомості // Державний інформаційний бюлетень про приватизацію. — 2005. — № 1. — С. 26–29.

10. Мухін О.О. Методичні засади формування комплексної системи оподаткування нерухомості// Державний інформаційний бюлетень про приватизацію. — 2005. — № 4. — С. 30–33.

Матеріали наукових конференцій:

11. Мухін О.О. Розробка вимог до бази даних реєстру прав на нерухомість. // Матеріали Міжнар. наук.-практ. конф. “Розвиток економіки в трансформаційний період: глобальний та національний аспекти”. – Дніпропетровськ: Наука і освіта. — 2005. – Том 2. - С.39-43.

АНОТАЦІЯ

Мухін О.О. Ринок нерухомості України: економічні та регіональні аспекти. – Рукопис.

Дисертація на здобуття наукового ступеня кандидата економічних наук за спеціальністю 08.10.01 – розміщення продуктивних сил та регіональна економіка – Рада по вивченню продуктивних сил України НАН України, Київ, 2005.

Досліджено особливості функціонування ринку нерухомості у транзитивній економіці, визначено чинники формування вартості нерухомості, виявлено тенденції реформування земельних відносин.

Розглянуто вплив приватизації та процесів становлення підприємницького середовища на формування регіональних ринків нерухомості. Проведено аналітичну оцінку інвестиційної привабливості регіональних ринків нерухомого майна.

Обгрунтовано методичні засади створення та функціонування інформаційної бази реєстру прав на нерухомість. Визначено концептуальні положення системи оподаткування нерухомості.

Поглиблено методики оцінки вартості нерухомості із застосуванням економіко-статистичних моделей.

Ключові слова: ринок, нерухомість, регіональний ринок нерухомості, земля, приватизація, підприємництво, оцінка майна, реєстр, оподаткування, модель.

АННОТАЦИЯ

Мухин А.А. Рынок недвижимости Украины: экономические и региональные аспекты. – Рукопись.

Диссертация на соискание ученой степени кандидата экономических наук по специальности 08.10.01. – размещение продуктивных сил и региональная экономика. – Совет по изучению производительных сил Украины НАН Украины, Киев, 2005.

Исследованы место и роль рынка недвижимости в современной экономической системе, выделены особенности формирования и его развития в национальной транзитивной экономике. Исследование основывается на выделенных признаках недвижимости, предложенной сегментации рынка, осуществленной за обоснованными классификационными критериями.

Исследована проблематика трансформации земельных отношений, выделены этапы земельной реформы, их влияние на развитие рынка недвижимости, что позволило обосновать перспективные тенденции реформирования земельных отношений.

Оценено влияние приватизации на формирование ринка недвижимости, выявлены стадии развития рынка в ходе процессов разгосударствления. Доказано, что приватизация недвижимости является важным элементом общего приватизационного процесса и играет значительную роль в становлении товарных и финансового рынков. Выделены региональные особенности рынка недвижимости на основе разработанной корреляционной модели.

Проведен анализ инвестиционной привлекательности региональных и соответствующих рынков недвижимости, выявивший различную степень плотности взаимосвязи между ними. Предложена методика оценки инвестиционной привлекательности региональных рынков коммерческой недвижимости, основывающяяся на определении влияния трансформационных экономических процессов на развитие предпринимательства, а также на модели статистического обобщения стоимости недвижимости. Обоснованы методические аспекты создания и функционирования информационной базы реестра прав на недвижимость, базирующиеся на предложенной типизации объектов недвижимости, разработанной серверной реализации базы данных.

Выделены концептуальные положения построения системы налогообложения недвижимости – принципы и цели, вероятные негативные эффекты, национальные особенности, условия внедрения и контролинга организационно-экономического механизма налогообложения недвижимого имущества.

Предложены методические подходы к оценке стоимости объектов недвижимости с учетом большинства рентообразующих факторов. Обоснована возможность применения авторских статистических моделей оценки стоимости недвижимости, построенных с учетом полноты представленных на рынке трансакций и функционального использования земельных участков.

Ключевые слова: рынок, недвижимость, региональный рынок недвижимости, земля, приватизация, предпринимательство, оценка имущества, реестр, налогообложение, модель.

SUMMARY

Mukhin A.A. The real estate market of Ukraine: economic and regional aspects. – Manuscript copy.

The dissertation for the degree of Ph.D on the speciality 08.10.01. – location of productive forces and regional economy. – Council for research of the productive power of Ukraine by NAS of Ukraine, Kyiv, 2005.

The peculiarities of the real estate market functioning in the transit economy are studied, the factors of the real estate value formation are determined, the tendencies of the land relations reformation are pointed out.

The effect of the privatization and processes of entrepreneurial environment on the regional real estate markets formation are evaluated. The analytical estimation of the attraction as an investment of the regional real estate markets is carried out.

The methodic principles for the creation and functioning of the information base of the property rights register are demonstrated. The conception conditions of the property taxation system are determined.

The methods of the assessed value of property applying statistical models are developed.

Key words: market, real estate, regional real estate market, land, privatization, entrepreneurship, assessment of property, register, taxation, model.