НАЦІОНАЛЬНА АКАДЕМІЯ ДЕРЖАВНОЇ ПОДАТКОВОЇ СЛУЖБИ УКРАЇНИ

ПРОКОПЕНКО Валерія Юріївна

УДК 336.77

БАНКІВСЬКИЙ ІПОТЕЧНИЙ КРЕДИТ

В СУЧАСНИХ УМОВАХ УКРАЇНИ

08.04.01 – фінанси, грошовий обіг і кредит

Автореферат

дисертації на здобуття наукового ступеня

кандидата економічних наук

Ірпінь – 2005

Дисертацією є рукопис.

Робота виконана в Національному університеті внутрішніх справ МВС України, м. Харків.

Науковий керівник доктор юридичних наук, професор,

академік Академії правових наук України

Бандурка Олександр Маркович,

народний депутат України.

Офіційні опоненти: доктор економічних наук, професор

Барановський Олександр Іванович,

Інститут економічного прогнозування НАН України, завідувач відділу досліджень розвитку та регулювання фінансових ринків;

кандидат економічних наук, доцент

Терещенко Олег Олександрович,

Київський національний економічний університет, доцент кафедри фінансів підприємств.

Провідна установа Харківський національний економічний університет МОН України, кафедра банківської справи (м. Харків).

Захист відбудеться “ 06 ” жовтня 2005 р. о 1600 годині на засіданні спеціалізованої вченої ради Д 27.855.01 Національної академії державної податкової служби України за адресою: 08201, Київська обл., м. Ірпінь, вул. Карла Маркса, 31.

З дисертацією можна ознайомитись у бібліотеці Національної академії державної податкової служби України за адресою: 08201, Київська обл., м. Ірпінь, вул. Карла Маркса, 31.

Автореферат розісланий “ 05 ” вересня 2005 року.

Вчений секретар

спеціалізованої вченої ради Онишко С.В.

Загальна характеристика роботи

Актуальність теми. Розвиток ринкових відносин обумовив необхідність появи іпотечного кредитування в економіці нашої країни. Іпотечне кредитування –розповсюджений в країнах з ринковою економікою ефективний механізм, здатний інтегрувати ринки нерухомості, фінансових послуг, фондовий ринок та ряд суміжних ринків, трансформувати приватні заощадження в інвестиційні ресурси, активізувати споживчий попит, згладжувати кон’юнктурні коливання і стабілізувати ринки, забезпечувати надійність і ліквідність інвестиційних вкладень в реальний сектор економіки, сприяти розв’язанню ряду актуальних соціально-економічних проблем суспільства та стійкому економічному зростанню.

В світі іпотечне кредитування успішно розвивалося протягом останніх двох століть. В Україні іпотечні інститути формуються заново в нелегких нормативно-правових, економічних та політичних умовах. Потенціал іпотечного кредиту використовується слабо. Існує об’єктивна необхідність прискореного переходу комерційних банків від звичайної кредитної операції, яка має підвищену гарантію повернення кредиту завдяки заставі в вигляді нерухомого майна до справжнього іпотечного кредитування – на довгий термін і під низькі відсотки. Банківська практика свідчить, що іпотечне кредитування – це один з найбільш надійних видів кредитування, який є привабливим і для банків-заставодержателів, і для позичальників, і для інвесторів.

Відтак, особливої уваги заслуговує світовий досвід побудови системи іпотечного кредитування та залучення інструментів системи іпотечного кредитування до вирішення актуальних питань соціально-економічного розвитку країни. Іпотечне кредитування в сучасних умовах України зможе відігравати суттєву роль у підтримці макроекономічної стабільності за умови застосування дієвої моделі іпотечного кредитування, тобто специфічних механізмів та інструментів, які об’єднають всіх учасників: позичальників, кредиторів, інвесторів.

Питання розвитку іпотеки та іпотечного кредитування були предметом дослідження науковців багатьох країн: США, Франції, Великої Британії, Німеччини. Серед них Ф. С. Мишкін, С. П. Роуз, Дж. Ф. Сінкі, М. Левин, Л. Міхаел, Р. Страйк, И. Телгарський, М. Равіс, Н. Ордуей. Серед вчених країн ближнього зарубіжжя слід відмітити В. Кудрявцева, О. Кудрявцеву, О. Лаврушина, Г. Циліну, А. Ольшаного, Г. Панову, В. Усоскіна.

Їх наукові здобутки можуть бути теоретичною та методологічною базою відповідних досліджень в Україні, здійснення яких поки ще суттєво відстає від потреб вітчизняної економіки. Дефіцит теоретичних розробок стримує процеси формування правових засад іпотечного ринку, поширення позитивного досвіду іпотечного кредитування, підготовки відповідних кадрів.

Розв’язанням проблем іпотечного кредитування займалися і займаються такі вітчизняні вчені, як О. Барановський, П. Гайдуцький, В. Геєць, О. Євтух, О. Кірєєв, В. Кравченко, С. Кручок, І. Пучковська, К. Паливода, О. Терещенко та інші.

Проте існує ряд теоретичних і практичних проблем, які ще залишаються не вирішеними. До них слід віднести відсутність належного теоретичного та методичного забезпечення іпотечного кредитування, що стримує проведення системних досліджень з питань формування концепції розвитку національної системи іпотечного кредитування; побудову моделі іпотечного кредитування в Україні, яка сприятиме економічному підйому та вирішенню соціальних проблем; розробку основних напрямів нормативно-правового забезпечення щодо іпотечних відносин. Потребує наукового обґрунтування удосконалення механізму визначення та мінімізації ризиків, притаманних іпотечному кредитуванню; пошуку шляхів залучення ресурсів банками для іпотечного кредитування тощо.

Недостатній рівень дослідження зазначеної проблематики, актуальність і необхідність розгортання процесів банківського іпотечного кредитування в Україні зумовили вибір теми дисертаційного дослідження.

Зв’язок роботи з науковими програмами, планами, темами. Дисертаційна робота виконувалась відповідно до планів науково-дослідних робіт Харківського Національного університету ім. В.Н. Каразіна, зокрема тем: „Фінансово-кредитне забезпечення нової моделі економічного розвитку” - № ДР 0101U00279 (автором досліджені проблемні питання мінімізації кредитного ризику комерційного банку) та „Дослідження впливу фінансово-кредитного механізму на розвиток суб’єктів господарювання” - № ДР 0104U008305 (автором розроблено модель іпотечного кредитування, придатну для впровадження в Україні).

Мета і завдання дослідження. Метою дисертаційного дослідження є обґрунтування теоретичних засад формування системи банківського іпотечного кредиту і розробка практичних рекомендацій щодо перспектив та основних напрямів його розвитку в Україні. Досягнення поставленої мети зумовило необхідність вирішення наступних завдань:

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

Об’єктом дослідження є діяльність комерційних банків, спрямована на довгострокове кредитування фізичних і юридичних осіб під заставу нерухомості.

Предметом дослідження є сфера економічних відносин, що виникають між банком-кредитором і позичальником в процесі іпотечного кредитування.

Методи дослідження. Теоретичну основу дослідження становили наукові розробки зарубіжних та вітчизняних вчених з проблем банківського іпотечного кредитування. В роботі використано метод структурно-логічного аналізу (при визначенні логіки та структури дисертаційної роботи); історичний метод (при розкритті соціально-економічної природи та сутності кредиту як економічної категорії, оцінки становлення та тенденцій розвитку банківського іпотечного кредитування в Україні). Системний метод дозволив розглянути банківське іпотечне кредитування як системне явище в системі кредитно-фінансових відносин і його праве регулювання, особливості та можливості застосування моделі іпотечного кредитування в Україні, систематизувати критерії оцінки нерухомості та заставної вартості. В роботі також використані методи порівняння, аналізу і синтезу, індукції та дедукції при вивченні моделей системи банківського іпотечного кредитування.

Інформаційною базою дисертації стали нормативно-правові акти України з питань регулювання кредитних відносин, офіційні статистичні матеріали Державного комітету статистики України, Національного банку України, статистична інформація, що міститься в наукових публікаціях, інформаційні матеріали Української національної іпотечної асоціації та Асоціації українських банків.

Наукова новизна одержаних результатів. Основні результати, які визначають наукову новизну дисертаційного дослідження, полягають в наступному:

вперше запропоновано:

_модель іпотечного кредитування, що враховує особливості сучасного стану національного фінансово-кредитного ринку та передбачає введення нового учасника цього процесу – Державної гарантійної установи, яка сприятиме забезпеченню соціальних та економічних гарантій інвесторів і кредиторів на ринку іпотечних інструментів запозичення;

-

удосконалено:_

існуючі підходи до визначення критеріїв оцінки нерухомості в банківському іпотечному кредитуванні шляхом прогнозування заставної вартості на довгострокову перспективу; обмеження розміру кредиту щодо вартості застави;

набуло подальшого розвитку:

-

-

-

Практичне значення одержаних результатів. Практичне значення одержаних результатів полягає в розробці теоретичних узагальнень та практичних рекомендацій, використання яких сприятиме розвитку і ефективності банківського іпотечного кредитування в Україні. Крім того, вони можуть бути використані в процесі підготовки законопроектів по іпотечному кредитуванню в Україні.

Окремі наукові результати дисертаційного дослідження впроваджені в практичну діяльність комерційних банків, зокрема, щодо удосконалення кредитної політики – в роботі комерційного банку ВАТ „Мегабанк” (довідка № 08-472 від 17.11.04). Пропозиції щодо впровадження в практичну діяльність депозитно-кредитного сертифікату використанні комерційним банком ХФ АТ „Укрінбанк” (довідка № 11-11 від 16.11.04).

Результати наукових досліджень використовувались також у навчальному процесі Національного університету внутрішніх справ при викладанні таких дисциплін як „Банківська справа”, „Банківські операції”, „Ринок фінансових послуг” (довідка № 15-3 від 17.03.05).

Особистий внесок здобувача. Наукові положення, висновки і рекомендації, що виносяться на захист, одержані автором самостійно.

Апробація результатів дисертації. Основні результати дослідження доповідались і дістали схвальну оцінку на науково-практичних конференціях, зокрема: науковій конференції „Методологія наукового дослідження у галузі права: проблеми та перспективи розвитку” (м. Харків, 2003); міжнародній науково-практичній конференції „Економічна безпека держави: стан, проблеми, напрямки зміцнення” (м. Харків, 2004); всеукраїнській науковій конференції студентів, аспірантів і молодих учених у рамках Каразінських читань, присвячених 200-річчю від дня заснування Харківського університету „Актуальні проблеми соціально-економічного розвитку в умовах ринкових перетворень” (м. Харків, 2004); міжвузівській науково-практичній конференції „Проблеми формування і розвитку фінансово-кредитної системи України” (м. Харків, 2004), науково-практичній конференції „Шлях України до економічної безпеки” (м. Харків, 2005).

Публікації. За результатами дисертаційного дослідження автором опубліковано тринадцять наукових праць загальним обсягом 3,3 д.а., з них сім статей у фахових виданнях.

Структура та обсяг дисертації. Дисертаційна робота складається зі вступу, трьох розділів, висновків, списку використаних джерел. Обсяг основного тексту дисертації становить 210 сторінок друкованого тексту, що містить 7 таблиць на 5 сторінках, 14 рисунків на 12 сторінках. Список використаних джерел налічує 215 найменувань і займає 17 сторінок.

Основний зміст

У першому розділі „Теоретичні засади банківського іпотечного кредиту” опрацьовано теоретичні основи вихідних категорій еволюції кредитних відносин, дано авторське тлумачення понять кредиту, банківського кредиту, банківського іпотечного кредиту, банківського іпотечного житлового кредиту, його роль в розвитку ринкових відносин і особливості державного регулювання.

Виявлено, що понятійно-категорійний апарат, який вживається у науковій літературі, нормативних документах і на практиці, відрізняється суттєвими суперечностями і відсутністю одностайності у визначені кредиту взагалі та банківського і іпотечного зокрема. Це призводить до різних тлумачень означених понять і стає на заваді ефективного застосування банківського іпотечного кредиту.

В роботі доведено, що кредит – це зворотний рух мінової вартості, і обов’язково за умови виплати відсотка. Поряд із загальним поняттям кредиту, існує потреба визначити і банківський кредит, як авансування банком грошового обігу або грошове авансування банком відтворювального процесу.

В процесі дослідження характеристик кредиту поглиблено сутність банківського іпотечного кредиту через подальшу структуризацію його змісту, зокрема через розгортання його нового елементу – забезпечення у вигляді застави нерухомості. Це дало змогу запропонувати визначення поняття банківського іпотечного кредиту як авансування банком грошового обігу за умови забезпечення виконання зобов’язань нерухомістю.

Щодо поняття банківського іпотечного житлового кредиту, то його важливо розуміти як авансування банком задоволення потреб у житлі за умови забезпечення виконання позичальником зобов’язань нерухомістю.

В ході вивчення сутності кредиту доведено, що вона виявляється через виконання кредитом (незалежно від його видів та форм) двох функцій: функції заміщення дійсних грошей кредитними операціями і регулювання зміни обсягу грошей в обороті та функції зворотного перерозподілу вартості.

В процесі дослідження теоретичних засад кредиту особлива увага акцентується на тому, що кредит здатен створювати сприятливі умови для розвитку всіх сфер і галузей економіки, він є важливим джерелом капітальних вкладень, тому традиційно виділяється його вагома роль у реструктуризації економіки та інвестиційній діяльності. Він не лише переборює простір і час, а володіє власною творчою, створювальною силою. Будучи продуктивною силою, кредит є творцем продукту не тільки опосередковано, а й як безпосередній елемент, що сприяє виробництву. Кредит, збирає бездіяльні капітали і, поєднуючи, концентруючи їх, створює додаткову міць. Кредит – це об’єднаний грошовий потік, за допомогою якого суспільство одержує додатковий економічний ефект. Звичайно, можна сперечатися щодо того, звідки виходить ця сила – від кредиту чи від банку, який перерозподіляє капітали. Але в будь-якому випадку вірно одне: кредит володіє величезним економічним потенціалом.

У роботі на основі дослідження ролі банківського іпотечного кредиту в розвитку ринкових відносин обґрунтовано, що розбудова ефективної системи банківського іпотечного кредиту сприятиме вирішенню наступних стратегічних завдань: залученню довгострокових фінансових ресурсів національних та іноземних інвесторів в економіку України; підвищенню платоспроможного попиту населення та вирішенню на цій основі проблеми забезпечення житлом; активізації ринку нерухомості; розвитку фондового ринку та ринку фінансових послуг, зокрема банківського та небанківського секторів; стимулюванню розвитку економіки в цілому і особливо будівельної та пов’язаних з нею галузей економіки, а також аграрного сектора.

На користь цих тверджень можуть свідчити наступні дані. Якщо збільшити інвестиції у житлове будівництво на 10%, то валова додана вартість в економіці в цілому зросте більш ніж на 0,3%. Показники таких галузей, як лісова, деревообробна та целюлозно-паперова – на 1,13%, промисловість будівельних матеріалів – на 1,25%, будівництво – на 2,5%. Фактично у всіх галузях спостерігається економічне зростання. Коли оцінити вкладення грошей в житлове будівництво в цілому, можна казати, що ефект подвійний, адже підвищення ефективності житлового будівництва працює на основне завдання економіки – забезпечення стабільних і високих темпів економічного зростання. Будівельна галузь – найкращий мультиплікатор економічного зростання. І саме для неї вигідні іпотечні кредити, оскільки є що віддавати в заставу. Кожна гривня, вкладена в будівництво, дає 2,5-3 гривні приросту ВВП, а кожне додаткове робоче місце у житловому будівництві забезпечує роботою 5-6 працівників інших галузей.

У процесі дослідження встановлено, що на шляху розв’язання проблем розвитку банківського кредиту існує ряд перешкод, які суттєво уповільнюють ці процеси, а саме відсутність цілісної позиції щодо концептуальних засад розвитку національної системи іпотечного кредитування, яка б визначала мету, цілі та шляхи реалізації державної політики в галузі розбудови системи іпотечного кредитування в Україні. Подібна невизначеність у подальшому може призвести до суттєвих проблем при створенні і функціонуванні тих чи інших інституцій на ринку іпотечних кредитів.

В частині дослідження механізму державного регулювання банківського іпотечного кредиту особливу увагу приділено його законодавчому забезпеченню. Сьогодні відсутність адекватного законодавства, а також пасивність держави щодо стимулювання іпотечного кредитування негативно впливає на становлення і розвиток системи іпотечного кредитування в Україні.

Чинне законодавство, що регулює іпотечні відносини, а саме Закони України „Про іпотеку”, „Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати”, „Про фінансові-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю”, хоча і уособлюють новий прогресивний етап в його розвитку, разом з тим навіть незначна практика їх застосування свідчить про необхідність удосконалення та прийняття змін та доповнень до них.

З огляду на предмет дослідження, в роботі зазначено, що відсутність законодавчих актів, які регулюють питання створення єдиної державної системи реєстрації прав власності на нерухоме майно та їх обмежень, забезпечують гарантії захисту прав кредиторів та позичальників, запровадження в господарський обіг іпотечних цінних паперів, функціонування Земельного кадастру, створення бюро кредитних історій суттєво стримують становлення системи іпотечного кредитування в Україні.

У другому розділі – „Аналіз сучасної практики банківського іпотечного кредитування” – досліджено зарубіжний досвід застосування моделей іпотечного кредитування, проаналізовано стан вітчизняної практики іпотечного кредитування, дано характеристику ризикам, які мають місце в цій сфері, та критеріям оцінки нерухомості як застави в іпотечному кредитуванні.

В процесі здійсненого аналізу існуючих моделей іпотечного кредитування встановлено, що в світі не існує універсальної моделі. Кожна країна використовує комбінації різних інструментів та механізмів іпотечного кредитування. Однак базовими моделями в світі визнані зрізано-відкрита, розширено-відкрита, збалансовано-автономна, які також класифікуються як американська та німецька (європейська). Кожна з цих моделей має свої переваги та недоліки, які відображені в табл. 1.

Таблиця 1

Моделі іпотечного кредитування та можливості їх використання в Україні

Модель | Країна | Переваги | Недоліки | Можливість застосування моделі в Україні

Зрізано-відкрита | Східна Європа, Англія, Іспанія, Франція, Ізраїль. | Простота в організації функціонування моделі (мінімальна кількість учасників ринку, відсутня необхідність створення спеціалізованих іпотеч-них банків, та потреба у вторинному ринку). | 1. Залежність від ринкового попиту та пропозиції на кредитні кошти, висока ціна на кредити.

2. Відсутність стандартів іпотеч-ного кредитуван-ня.

3. Обмеженість обсягу кредитного потенціалу в зв’язку з відсут-ністю дієвого механізму залу-чення кредитних ресурсів.

Простота організації функціону-вання моделі обумовлює її широке розповсюдження у світі. Відсутність стандартів кредитування призводить до завищення процентних ставок і зменшення терміну кредитування. Ознаки цієї моделі присутні у су-часній практиці банківського іпотеч-ного кредитування в Україні: відсут-ність стандартів іпотечного кредиту-вання, а як наслідок завищення від-соткової ставки по кредитам, змен-шення терміну використання креди-ту, також вторинний ринок не функ-ціонує.

Ефективне функціонування моделі передбачає розробку дієвого механізму залучення кредитних ресурсів комерційними банками.

Розшире-но-відкри-та | США, Канада, окремі країни Європи (Франція). Зроблені перші кроки до її запровадження в Україні (АКБ “Аркада”), Росії та Казахстані

1. Стабільна система за-лучення довгострокових кредитних ресурсів через вторинний ринок іпотеч-них цінних паперів.

2. Доступність іпотечних кредитів широкому колу фізичних та юридичних осіб.

3. Відносно низькі відсот-кові ставки по іпотечним кредитам з терміном до 30 років. | 1. Залежність мо-делі від ринкових коливань.

2. Потребує роз-галуженої інфра-структури фінан-сового ринку, ринку цінних паперів та ринку нерухомості.

В Україні започатковано застосуван-ня даної моделі. Прийняті ряд відповідних законів, створена уста-нова другого рівня ВАТ „Державна іпотечна установа” (ДІУ). Передумовами для розширення сфе-ри застосування є загальна стабілізація економіки, адекватна нормативно-правова база у галузі іпотечного кредитування.

Збалансо-вано-автономна | Країни західної Європи, Азії, Латинської Америки та Африки.

1. Надійність і стабіль-ність.

2. Автономність моделі (відсоткові ставки не залежать від ринкового рівня і встановлюються самостійно банком).

3. Мінімізація кредитного ризику за рахунок визна-чення кредитоспромож-ності клієнта під час фази накопичення коштів.

4. Доступність іпотечних кредитів.

5. Низькі відсоткові ставки по іпотечним кредитам з терміном до 30 років. | 1. Залежить від фінансового стану та бажання пози-чальників отрима-ти іпотечний кре-дит через систему накопичень.

2. Позичальник має право отрима-ти іпотечний кре-дит тільки після накопичення пев-ної суми на рахунку в банку, що відтісняє його в часі на прид-бання нерухо-мості. | Певний досвід застосування накопичено в АКБ “Аркада”. Для масштабного використання необ-хідні передумови для розширення сфери застосування: загальна стабілізація економіки, адекватна нормативно-правова база у галузі іпотечного кредитування.

З метою розробки моделі іпотечного кредитування, придатної до застосування в Україні, важливо враховувати світовий досвід, але не копіювати західні зразки, а створити власну систему іпотечного кредитування, яка відповідатиме вітчизняним макроекономічним умовам, структурі та рівню розвитку фінансово-кредитної системи.

Не менш важливо враховувати і те, що Україна рухається до Європейського Союзу, що вимагає і орієнтації на європейські схеми організації системи іпотечного кредитування, хоча це зовсім не означає, можливості запозичення певних елементів американської моделі.

Зважаючи на місце спеціалізованих іпотечних банків та спеціалізованих земельних іпотечних банків в перелічених моделях іпотечного кредитування, гостро стоїть питання про доцільність їх створення в Україні.

На перевагу універсальних банків над спеціалізованими іпотечними вказує наступне: по-перше, можливість залучення депозитів; по-друге, диверсифікація ризиків; по-третє, наявність мережі діючих універсальних банків.

Крім того, враховуючи, що і європейська, і американська практика свідчать, що сьогодні банки рухаються до універсалізації видів діяльності, в роботі зроблено висновок, що Україні доцільно також дотримуватись універсальної системи.

В результаті здійсненого дослідження розроблена модель іпотечного кредитування для використання в сучасних умовах України (рис. 1).

Головна особливість цієї моделі – поява нового учасника – Державної гарантійної установи (ДГУ).

Метою створення і функціонування державної гарантійної установи є: сприяння реалізації державної політики щодо створення системи іпотечного кредитування; створення умов для довгострокового кредитування; забезпечення соціальних та економічних гарантій інвесторів на ринку іпотечних інструментів запозичення; забезпечення нагляду і контролю за системою іпотечного кредитування; запобігання монополізації на ринку довгострокових кредитних ресурсів; залучення на добровільних засадах юридичних та фізичних осіб до здійснення інвестиційної діяльності; сприяння інтеграції в європейський та світовий ринки запозичень.

Рис. 1. Схема функціонування моделі іпотечного кредитування, придатної для застосування в Україні.

Запропонована модель дозволяє втілити наступні принципи: забезпечення захисту прав кредиторів, інвесторів та боржників; доступність іпотечних кредитів для будь-якої особи; систематизація нормативних актів, уникнення між ними протиріч та прогалин; активізація діяльності держави у розбудові системи іпотечного кредитування: підтримка, сприяння, визначення вектора, контроль.

Таким чином, в сучасних умовах України найефективніше функціонуватиме система, побудована на основі європейської моделі. Однак, враховуючи національні особливості, в запропонованій моделі передбачена можливість для універсальних банків трансформації іпотечних кредитів у цінні папери, які б могли вільно обертатись на ринку.

Запровадження пропонуємої моделі іпотечного кредитування передбачається здійснювати у 3 етапи. Перший – становлення системи іпотечного кредитування та апробація механізмів кредитування, що передбачає вирішення наступних завдань: розробка бізнес-плану; обговорення технічних питань; розробка правового забезпечення;

стандартизація іпотечного кредитування. Другий етап – правове та інституціональне реформування, що включає запровадження основних законодавчих актів та розробку і провадження похідної нормативно-правової бази. Третій етап – удосконалення і лібералізація ринку іпотеки, тобто здійснення власне іпотечного кредитування банками, в тому числі за рахунок випущених власних іпотечних цінних паперів.

При оцінці вітчизняної практики упродовж останніх трьох років іпотечного кредитування встановлено, що до найактивніших банків, які займають значні частки ринку іпотечного кредитування в Україні, відносяться банки: ВАТ „Ощадбанк”, АКБ „Надра”, АКБ ”Аркада”, АКБ „Правекс-банк”, АППБ „Аваль”, ЗАТ АК ПІБ, ЗАТ КБ „Приватбанк”, АКБ „Укрсоцбанк”, АКБ „Укрссиббанк”, АКБ „Брокбізнесбанк”. Більшість з них мають розгалужену мережу філій та відділень на території України. Одинадцять найпотужніших операторів ринку іпотечного кредитування займали майже 70% загального ринку іпотечного кредитування.

З метою забезпечення обєктивності оцінки вітчизняної практики іпотечного кредитування проаналізовано стан загальної заборгованості за кредитами, що забезпечені іпотекою або надані на фінансування будівництва житла за період 2002-2004 рр. Спостерігалося зростання її обсягу в середньому на 4,7% за місяць, що може вказувати на зростання потреби в іпотечних кредитах. Спостерігається також відносна стабільність в динаміці зростання такої заборгованості протягом останніх трьох років (рис. 2). Хоча зростання цін на нерухомість призводить до зменшення операцій з надання іпотечних кредитів.

Рис. 2. Темпи зростання заборгованості за житловими іпотечними кредитами по роках (2002-2004рр.)

Проведене дослідження засвідчило також значний розрив між обсягами кредитування в національній та іноземній валютах. Починаючи з 2002 року окреслилась чітка тенденція зростання частки іпотечних кредитів, наданих в іноземній валюті, яка посилювалась протягом 2003-2004 рр. Обсяг іпотечних кредитів, наданих в іноземній валюті, значно перевищив обсяг таких кредитів у гривні і становив близько 75% їх загального обсягу (рис. 3). Ці тенденції вказують на зменшення доступності в отриманні іпотечних кредитів як для пересічного громадянина, так і для суб’єктів господарювання.

Рис. 3. Питома вага іпотечних кредитів за валютою

Аналізуючи загальний портфель житлових іпотечних кредитів встановлено, що частка кредитів фізичним особам на придбання житла на 01.01.2004 року складає 51,9%, на споживчі цілі під заставу житла - 34,6%, на будівництво житла під заставу земельної ділянки та незавершеного будівництва - 13,5%. На 01.01.2005 року прослідковувались відчутні зміни в структурному розподілі за видами житлових іпотечних кредитів – збільшилась частка кредитів фізичним особам на придбання житла до 66,5% та зменшились частки кредитів на споживчі цілі під заставу житла й будівництво житла під заставу земельної ділянки та незавершеного будівництва до 24,9% та 8,6% відповідно. Зазначені тенденції можуть свідчити про загальні позитивні зрушення в економіці України.

Оцінка вітчизняної практики іпотечного кредитування в регіональному аспекті виявила суттєву нерівномірність цього розподілу по території України.

Проведений аналіз дозволив констатувати, що найбільше “споживають” банківський іпотечний кредит лише великі міста (Київ, Харків, Донецьк, Дніпропетровськ) (рис. 4), що пов’язано з відсутністю практики іпотечного кредитування в переважній більшості населених пунктів України. Це свідчить про нереалізований потенціал банківського іпотечного кредиту в Україні.

Рис. 4. Питома вага іпотечних кредитів наданих по областям (01.01.2005 р.)

До основних факторів, що стримують розвиток іпотечного кредитування в роботі віднесено рис. 5.

Рис. 5. Фактори, що стримують розвиток іпотечного кредитування.

Принциповим для розвитку та ефективності банківського іпотечного кредитування є характеристика притаманних йому ризиків. Дослідження цього питання дозволило дійти висновку, що банківське іпотечне кредитування як фінансове посередництво має певні ризики, які важливо розділити на дві групи: ризики, пов’язані з нерухомістю, та ризики, пов’язані з ринком капіталу. Подібне розмежування сприятиме розробці дієвих заходів щодо мінімізації ризиків.

Підвищення ефективності системи іпотечного кредитування в якості своєї невід’ємної складової передбачає розробку критеріїв оцінки нерухомості як застави в іпотечному кредитуванні. З цією метою в роботі запропоновано використання наступних критеріїв: незалежне прогнозування заставної вартості на довгострокову перспективу; обмеження розміру кредиту щодо вартості застави.

Третій розділ – „Перспективи розвитку банківського іпотечного кредиту в Україні” – присвячено розробці рекомендацій, спрямованих на вдосконалення кредитної політики комерційного банку, визначення оптимальних напрямів залучення ресурсів банками для іпотечного кредитування та перспектив нормативно-правового забезпечення цих процесів.

При проведенні дослідження встановлено, що на формування кредитної політики банку суттєво впливають ряд факторів внутрішнього і зовнішнього характеру.

До внутрішніх факторів належать: рівень рентабельності і ступінь ризику при кредитуванні нерухомості, досвід і професійна підготовка персоналу.

Серед зовнішніх факторів загальна політична та економічна ситуація в країні (зокрема, зміна обсягів виробництва, ВВП, національного доходу), загальносвітові тенденції на ринках нерухомості, особливості чинного законодавства, темпи інфляції (дефляції), тенденції розвитку інвестиційного ринку, рівень конкуренції і попит на нерухомість, економічний потенціал регіону.

Розглядаючи кредитну політику комерційного банку, як складову політики банку, який не лише надає кредити, а й продає їх (через емісію цінних паперів), в роботі визначальними принципами, що сприяють малоризикованості цих операцій та забезпеченню надійності іпотечних облігацій в доповнення загальноприйнятим визнано: гнучкості (можливості врахування впливу зовнішніх і внутрішніх факторів); керованості (можливості внесення тимчасових змін в залежності від ситуації); якості забезпечення; збалансованості, а саме: збалансованість покриття (вимоги банку до позичальників (кредитоспроможність, заставна вартість застави, іпотечне покриття) та зобов’язань банку за цінними паперами перед інвесторами). Тому загальна сума випущених банком цінних паперів (іпотечних облігацій) за номіналом повинна покриватися іпотечними кредитами щонайменше на таку ж суму і як мінімум з такими самими відсотками); збалансованість за відсотками (відсотки за кредитами та відсотки за цінними паперами (іпотечними облігаціями) повинні бути узгоджені між собою, щоб не виникало проблем з ліквідністю та рентабельністю в довгостроковій перспективі); збалансованість за строками (вимоги та зобов’язання банку мають бути збалансовані за строками); валютна збалансованість (вимоги та зобов’язання банку повинні узгоджуватись за валютами); обґрунтованості та виваженості щодо заставної вартості, яка визначається на довгострокову перспективу.

Для того, щоб запропонована модель іпотечного кредитування запрацювала на практиці, необхідно вирішити проблему залучення кредитних ресурсів для довгострокового іпотечного кредитування. В сучасних умовах України це одна з основних проблем у розвитку системи іпотечного кредитування.

Для її розв’язання в ході дослідження проаналізовано переваги та недоліки таких інструментів залучення як: емісія банками облігацій та емісія забезпечених нерухомістю облігацій.

Встановлено, що використання іпотечних облігацій характерне європейській моделі має більше шансів на успіх в Україні, ніж використання цінних паперів, забезпечених заставною характерне американській моделі. Разом з тим, іпотечні облігації повинні бути надійними (тобто бути першокласним забезпеченням капіталовкладень) та ліквідними (постійно перебувати в обігу на внутрішньому та зовнішньому фінансових ринках). Для виконання цих умов, щоб іпотечні облігації стали довгостроковою основою фінансування нерухомості з низькими та стабільними відсотками; інструментом, що сприятиме розвитку внутрішнього ринку капіталу; засобом залучення іноземного капіталу вони повинні володіти наступними властивостями: забезпеченості („принцип покриття”), а саме постійно покриватися іпотечними кредитами, що мають принаймні таку ж вартість та дохідність. Більш того, іпотечні облігації повинні мати першочергове право на нерухомість; рівноваги („співвідношення кредиту до вартості нерухомості”). Чим менше це співвідношення, тим надійнішим є іпотечний кредит та іпотечна облігація. І навпаки, низький рівень співвідношення означає, що позичальник зобов’язаний фінансувати велику частку купівлі нерухомості власними коштами, що віддаляє позичальника від кредитора; контроль з боку ДГУ. Іпотечне забезпечення та його реєстри підлягають нагляду з боку ДГУ, яка несе відповідальність перед інвесторами про захист їх інтересів.

Таким чином, результати аналізу дозволяють зробити висновок, що іпотечні облігації є напрямом інвестицій, прирівняним до державних боргових цінних паперів, з усіма відповідними наслідками стосовно цього. Цей фінансовий інструмент найбільш привабливий для української реальності та можливий для застосування обраної нами моделі іпотечного кредитування. У зв’язку з цим доцільно його закріпити на законодавчому рівні під назвою „іпотечна облігація”. Цей інструмент має відповідати високим вимогам надійності, а приватні та державні установи повинні мати можливість інвестувати у нього.

В контексті пошуку шляхів залучення ресурсів розглянуто фінансування іпотечного кредитування за рахунок залучених депозитів. Аналіз статистичних даних показав, що темп приросту вкладів юридичних осіб у банках України за 2003 рік становив 50%, а вкладів фізичних осіб – 68%. Загалом питома вага вкладів у загальній структурі зобов’язань банків сягає близько 70%. Водночас в роботі виявлено декілька потенційних небезпек для банків, які можуть виявитися при фінансуванні за рахунок депозитів. Це зростання витратності і, як наслідок дорогі кредити; високі обсяги депозитів в іноземній валюті, що погіршує передумови для підвищення довіри до національної грошової одиниці, а отже, і формування гривневого іпотечного ринку; незбалансованість між обсягами активів та пасивів з різними строками погашення. Все це загрожує зниженням ліквідності банків, які прагнуть надавати довгострокові іпотечні кредити за рахунок власних ресурсів.

В процесі дослідження, з’ясовано, що у банківської системи є потенціал для запозичення коштів у населення та юридичних осіб. По-перше, за даними НБУ, поза банками знаходиться 25 млрд грн. та понад 12 млрд дол. (це приблизно 70 млрд. грн.). Зростання банківського капіталу можливо за рахунок детенізації. В деяких країнах, якщо кошти вкладаються в житлове будівництво, то походження цих коштів не відстежується. По-друге, експорт робочої сили за кордон (приблизно 3 млн осіб). Щорічне заощадження коштів ними становить до 10 млрд доларів.

Подібний розвиток подій вказує на необхідність розробки простого механізму заощадження і „запрацювання” цих коштів.

В ході дослідження розроблено і запропоновано для впровадження в практику комерційних банків депозитно-кредитний сертифікат (ДКС), який може існувати у формі цільового та іпотечного. Розроблений порядок здійснення операцій з ДКС є достатньо простим та сприятиме вчасному залученню дешевих термінових ресурсів.

ВИСНОВКИ

У дисертації здійснено теоретичне узагальнення і запропоновано нову модель іпотечного кредитування спрямовану на підвищення його ефективності. Отримані результати свідчать про досягнення поставленої мети і дозволяють зробити такі висновки:

1. Оцінивши різні трактування сутності кредиту, запропоновано визначити кредит як зворотний рух мінової вартості обов’язково за умови виплати відсотка. Поряд із загальним поняттям кредиту, визначено і банківський кредит, як авансування банком грошового обігу або грошове авансування банком відтворювального процесу. В процесі дослідження поглиблено сутність банківського іпотечного кредиту через подальшу структуризацію його змісту, зокрема через розгортання його нового елементу – забезпечення у вигляді застави нерухомості. Доведено, що авансування банком грошового обігу за умови виконання зобов’язань нерухомістю становить сутність банківського іпотечного кредиту. Щодо поняття банківського іпотечного житлового кредиту, то його треба розуміти як авансування банком задоволення потреб у житлі за умови забезпечення виконання позичальником зобов’язань нерухомістю.

2. В економіці країни надзвичайно важливою є роль банківського іпотечного кредиту, оскільки він поєднує та активізує ринок нерухомості, фінансових послуг, фондовий ринок та ряд суміжних ринків, а також сприяє розв’язанню ряду актуальних соціально-економічних проблем суспільства та стійкому економічному зростанню.

3. Аналіз чинного законодавства в галузі іпотечного кредитування висвітлив неврегульованість певних законів і підзаконних актів та необхідність внесення змін та доповнень до них, а також прийняття нових законодавчих і підзаконних актів: „Про державну гарантійну установу”, „Про бюро кредитних історій”, Про іпотечні цінні папери” тощо.

4. В ході побудови моделі іпотечного кредитування необхідно враховувати економічний, політичний та правовий стан у державі, а також історію країни, загальну культуру, традиції нації. Здійснене дослідження дозволило запропонувати для використання в сучасних умовах України, модель іпотечного кредитування побудовану на основі європейської моделі, однак з певними національними особливостями, щодо можливості для універсальних банків трансформації іпотечних кредитів у цінні папери з вільним обертом на ринку.

5. Аналіз сучасної практики іпотечного кредитування в Україні комерційними банками висвітлив такі характерні проблеми: нестача кредитних ресурсів у банків для довгострокового іпотечного кредитування, і як наслідок короткостроковість кредитів та високі відсоткові ставки; велика питома вага кредитів в іноземній валюті; відсутність єдиного реєстру нерухомого майна; відсутність відповідного законодавства.

6. В рамках запропонованої моделі, наведені передумови застосування таких інструментів залучення коштів: як іпотечна облігація та депозитно-кредитний сертифікат, як більш придатних для сучасних умов України.

7. Для розвитку й ефективності банківського іпотечного кредитування принциповим стає характеристика притаманних йому ризиків. Дослідження цього питання дозволило дійти висновку, що банківське іпотечне кредитування як фінансове посередництво має певні ризики, які важливо розділити на дві групи. Перша група – ризики, пов’язані з нерухомістю, друга – ризики, пов’язані з ринком капіталу.

8. Для підвищення ефективності роботи комерційних банків і всієї іпотечної системи кредитування нерухомості банки повинні будувати кредитну політику не лише на загальновизнаних принципах кредитування, а і на принципах, що сприяють малоризикованості операцій та забезпеченню надійності іпотечних облігацій, а саме якості забезпечення; збалансованості; гнучкості; керованості; обґрунтованості та виваженості щодо заставної вартості, яка визначається на довгострокову перспективу.

Цілеспрямованість і послідовність дисертаційного дослідження дозволила розробити систему поглядів на ефективність банківського іпотечного кредитування його функціонування по використанню й розвитку нерухомості, починаючи від загальних теоретичних розробок до практичних пропозицій.

Розроблені пропозиції й рекомендації можуть бути використані в діяльності банківських установ з урахуванням їх специфіки.

СПИСОК ОПУБЛІКОВАНИХ ПРАЦЬ ЗА ТЕМОЮ ДИСЕРТАЦІЇ

у фахових виданнях

1.

2.

3.

4.

5.

6.

7.

в інших виданнях:

8.

9.

10.