НАЦІОНАЛЬНИЙ УНІВЕРСИТЕТ ВНУТРІШНІХ СПРАВ

Томчишен Сергій Володимирович

УДК 347.453

Правове регулювання відносин
за договором найму торгового
місця на ринку

Спеціальність: 12.00.03 – цивільне право і цивільний процес;

сімейне право; міжнародне приватне право

Автореферат

дисертації на здобуття наукового ступеня

кандидата юридичних наук

Харків – 2005

Дисертацією є рукопис.

Робота виконана в Національному університеті внутрішніх справ МВС України

Науковий керівник – кандидат юридичних наук, доцент

Ситник Олександр Михайлович,

Національний університет внутрішніх справ,

доцент кафедри правових основ
підприємницької діяльності

Офіційні опоненти:

доктор юридичних наук, професор Жилінкова Ірина Володимирівна, Національна юридична академія України імені Ярослава Мудрого, професор кафедри цивільного права № 1;

кандидат юридичних наук, доцент Васильченко Віталій Васильович, Юридична академія МВС України, професор кафедри цивільного права та процесу.

Провідна установа Одеська національна юридична академія, кафедра цивільного права, Міністерство освіти і науки України, м. Одеса.

Захист відбудеться “ 17 ” вересня 2005 р. о 10.00 годині на засіданні спеціалізованої вченої ради К 64.700.02 Національного університету внутрішніх справ за адресою: 61080, м. Харків, проспект 50-річчя СРСР, 27.

З дисертацією можна ознайомитись у бібліотеці Національного університету внутрішніх справ за адресою: 61080, м. Харків, проспект 50-річчя СРСР, 27.

Автореферат розісланий “ 6 ” серпня 2005 р.

Вчений секретар

спеціалізованої вченої ради Чалий Ю.І.

ЗАГАЛЬНА ХАРАКТЕРИСТИКА РОБОТИ

Актуальність теми. З початком економічних перетворень головною метою реформування соціально-економічного устрою України стало впровадження ринкових механізмів господарювання. Закріплення на рівні Конституції України (ст. 42) права громадян на підприємницьку діяльність обумовило бурхливий розвиток малого підприємництва, одним із найпоширеніших видів якого стала торгівля на ринках. На сьогоднішньому етапі економічного розвитку країни ринки перетворилися на великі торговельні комплекси, які задовольняють споживчі інтереси значної частки населення, а організація торгівлі на ринках стала одним із найпоширеніших видів підприємницької діяльності, займатися якою прагне все більше суб’єктів. Так, відповідно до офіційних даних в Україні на 2001 рік нараховувалося близько 3000 ринків, на яких було обладнано понад 664 тисяч торгових місць, розміщено понад 2845 магазинів, 41635 палаток та кіосків. Щороку на ринках продається товарів на суму майже 18 мільярдів гривень, тобто більше третини загального обсягу товарів, що реалізуються на внутрішньому споживчому ринку. На ринках зайнято близько трьох мільйонів чоловік. Про схвалення Концепції вдосконалення функціонування ринків з продажу продовольчих та непродовольчих товарів: Постанова Кабінету Міністрів України від 13 грудня 2001 року N 1662 // Офіційний вісник України. – 2001. – N 51, ст. 2276.

Економічні зміни потребують створення ефективного цивільно-правового механізму регулювання відносин, що складаються між власниками ринків і суб’єктами торгівлі на них. Новий правовий механізм, з одного боку повинен сприяти підприємницькій діяльності з організації торгівлі на ринку, а з іншого – має забезпечувати право суб’єктів торгівлі на торгове місце на ринку. Така необхідність передусім обумовлена тим, що в часи існування Радянського Союзу організація торгівлі на ринках перебувала у сфері публічно-правового регулювання. Правове регулювання діяльності з організації торгівлі на ринках більшою мірою мало за мету досягнення соціально-економічних результатів, а не створення умов для отримання прибутку. З початком ринкових перетворень свобода підприємництва та договору хоча і були визнані головними принципами будь-яких економічних відносин, проте у спеціальному законодавстві, що стосується діяльності з організації торгівлі на ринках, вони не були належним чином закріплені.

Недосконалість законодавства, що стосується діяльності з організації торгівлі на ринках, призвела до того, що у відносинах, які складаються між власниками ринків і торговцями з приводу надання у користування торгових місць, застосовуються формальні договірні конструкції, які не тільки не регулюють належним чином ці відносини, а й не відповідають їх суті.

У зв’язку з цим виникає потреба у розробленні теоретично обґрунтованої та адаптованої відповідно до практичних потреб конструкції договору найму торгового місця на ринку.

Актуальність теми дисертаційного дослідження обумовлена також і тим, що дотепер відносини найму торгових місць на ринку не мають належного висвітлення в науковій літературі. Декілька досліджень, присвячених тільки цивільно-правовому регулюванню торгівлі на ринках, було проведено ще до початку ринкових перетворень. Серед них можна відзначити монографію О.Г. Первушина “Правове регулювання колгоспно-ринкової торгівлі” (1959 рік) та дисертаційне дослідження Т.А. Бєлової “Правове регулювання колгоспно-ринкової торгівлі” (1985 рік). Проте у названих роботах розглядалися не всі, а лише окремі елементи відносин найму торгових місць на ринку.

Зв’язок роботи з науковими програмами, планами, темами. Роботу виконано відповідно до Розділу IV “Концепції вдосконалення функціонування ринків з продажу продовольчих та непродовольчих товарів”, затвердженої Постановою Кабінету Міністрів України від 13 грудня 2001 року № 1662, Розділу ІІІ Концепції розвитку внутрішньої торгівлі, затвердженої Постановою Кабінету Міністрів України від 20 грудня 1997 року № 1449, Розділу Х “Тематики пріоритетних напрямків дисертаційних досліджень на 2002 – 2005 роки”, затвердженої Наказом МВС України № 635 від 30 червня 2002 року, п.1.1. “Головних напрямків наукових досліджень Національного університету внутрішніх справ МВС України на 2001 – 2005 роки”, затверджених Вченою радою Національного університету внутрішніх справ 5 січня 2001 року (протокол № 4).

Мета і завдання дослідження. Метою дослідження є розв’язання проблем цивільно-правових відносин, що виникають між власником ринку і наймачем торгового місця на ринку, а також одержання науково обґрунтованих висновків та формулювання пропозицій, спрямованих на вдосконалення цивільно-правового регулювання зазначених відносин та чинного законодавства.

Для досягнення мети у дослідженні вирішувалися наступні завдання: –

з’ясувати особливості та сформулювати поняття договору найму торгового місця на ринку;–

визначити поняття ринку і торгового місця на ринку, з’ясувати їх місце у системі об’єктів цивільних прав;–

визначити сторони, їх права та обов’язки за договором найму торгового місця на ринку;–

визначити істотні умови договору найму торгового місця на ринку, особливості його укладення та форми; –

з’ясувати умови і особливості цивільно-правової відповідальності сторін за порушення договору найму торгового місця на ринку; –

сформулювати пропозиції щодо удосконалення нормативно-правового регулювання відносин, що виникають із приводу найму торгового місця на ринку.

Об’єктом дослідження є цивільно-правові відносини, що виникають у зв’язку із переданням в користування торгового місця на ринку.

Предметом дослідження є договір найму торгового місця на ринку як форма цивільно-правового регулювання відносин, що виникають із приводу передання в користування торгового місця на ринку.

Методи дослідження становлять загальноприйняті в юридичній науці методи пізнання державно-правових явищ. На емпіричному рівні дослідження було використано емпіричні методи вивчення державно-правових явищ. Так, за допомогою формально-логічного методу тлумачення права було з’ясовано зміст правових норм, що регулюють відносини, які складаються між власником ринку (управомоченою ним особою) і суб’єктом торгівлі із приводу передання в користування торгового місця на ринку. За допомогою методів збору та вивчення одиничних фактів було вивчено практику застосування зазначених правових норм, письмові джерела (акти застосовування правових норм, статистичні дані та звіти, наукові джерела), обумовлені об’єктом та предметом дослідження.

Узагальнення і аналіз результатів, отриманих на емпіричному рівні дослідження, за допомогою методу діалектично-історичного матеріалізму дозволили з’ясувати проблеми цивільно-правових відносин, що виникають із приводу передання в користування торгового місця на ринку, а також визначити шляхи і правові засоби їх вирішення.

На теоретичному рівні дослідження були використанні такі методи теоретичного пізнання: метод сходження від конкретного до абстрактного, системно-структурний метод, метод сходження від абстрактного до конкретного.

За допомогою методу сходження від конкретного до абстрактного було сформульовано поняття договору найму торгового місця на ринку, ринку як єдиного майнового комплексу, торгового місця на ринку. За допомогою системно-структурного методу було визначено місце договору найму торгового місця на ринку в системі зобов’язань найму, з’ясовано його істотні умови і проведено аналіз співвідношення і взаємодії правових норм, які регулюють відносини із приводу найму торгового місця на ринку. Застосування системно-структурного методу у поєднанні з такими юридичними методами, як аналогія закону та права, дозволило вирішити питання про можливість застосування до відносин, що виникають із приводу найму торгового місця на ринку, правових норм, які більше відповідають суті цих відносин, а також вирішити питання про обмеження застосування деяких правових норм. На заключному етапі, коли вже було сформульовано необхідні поняття і зроблено обґрунтовані висновки, за допомогою методу сходження від абстрактного до конкретного отримані теоретичні знання було використано для розробки правил щодо врегулювання цивільно-правових відносин із приводу найму торгового місця на ринку.

Наукова новизна одержаних результатів полягає у таких наукових положеннях та висновках:

1. Удосконалено поняття договору найму торгового місця на ринку. Пропонується визначати договір найму торгового місця на ринку як домовленість, за якою наймодавець (власник ринку або управомочена ним особа, які є суб’єктами підприємницької діяльності) за відповідну плату зобов’язується передати наймачеві у тимчасове користування торгове місце та створювати належні умови для торгівлі, а наймач зобов’язується своєчасно вносити плату і користуватися торговим місцем відповідно до умов договору для здійснення торгівлі.

2. Уперше сформульовано поняття ринку як єдиного майнового комплексу. Ринок – це єдиний майновий комплекс (підприємство), який використовується для здійснення підприємницької діяльності з організації торгівлі. До його складу входять: земельна ділянка, розташовані на ній споруди торгового призначення, інженерно-технічні комунікації, системи опалення, енергопостачання та водопостачання, які об’єднуються єдиним цільовим призначенням для здійснення торгівлі.

3. Удосконалено поняття торгового місця на ринку. Торговим місцем на ринку є визначена частина споруди майнового комплексу ринку, призначена для здійснення торгівлі. Торгові місця на ринку належать до нерухомості.

4. Дістала подальшого розвитку точка зору, згідно з якою при віднесенні об’єктів, які розташовуються на земельній ділянці, до нерухомості, крім фактичного зв’язку із земельною ділянкою (капітальна забудова), необхідно враховувати юридичний зв’язок із земельною ділянкою (призначення для розташування та необхідність державної реєстрації на визначеній земельній ділянці). Пропонується застосовувати правовий режим нерухомості до стаціонарних споруд торгового призначення, які не мають капітальної забудови.

5. З огляду на сферу застосування договору розвинуто і подалі обґрунтовано позицію, згідно з якою договір найму торгового місця на ринку має спеціальний суб’єктний склад. Наймодавцем торгового місця на ринку може бути власник ринку або управомочена ним особа, які зареєстровані у встановленому законодавством порядку як суб’єкти підприємництва. Наймачем торгового місця на ринку може бути особа, яка має право здійснювати торгівлю на ринку.

6. Подальшого розвитку дістала позиція, згідно з якою визначений у нормативних актах предмет підприємницької діяльності особи, що здійснює організацію торгівлі на ринку, не обмежує її загальну правоздатність. Як виняток із загального правила, спеціальна правоздатність особи, що здійснює організацію торгівлі на ринку, може бути закріплена засновниками в установчих документах.

7. Розвинуто точку зору про необхідність поділяти відносини майнового найму за обсягом речових прав, що надаються наймачеві за договором. Серед договорів найму пропонується виділяти: договори, за якими предмет найму передається наймачеві в користування і фактичне володіння з наданням усіх прав власника як титульного володільця; договори, за якими предмет найму передається наймачеві в користування і фактичне володіння без надання прав власника як титульного володільця; договори, за якими предмет найму залишається у фактичному володінні наймодавця, а наймачеві надається тільки право користуватися ним без надання прав власника як титульного володільця.

Практичне значення одержаних результатів полягає в тому, що вони можуть бути використані в науці цивільного права для подальших наукових досліджень договору найму та його різновидів. Зроблені теоретичні висновки та пропозиції було взято за основу для розробки практичних рекомендацій для удосконалення правового регулювання цивільно-правових відносин, що складаються між власниками ринків та торговцями на них із приводу надання торгових місць.

Апробація результатів дисертації. Положення дисертації неодноразово обговорювалися на засіданнях кафедри правових основ підприємницької діяльності і кафедри цивільно-правових дисциплін Національного університету внутрішніх справ. Основні результати дисертації були оприлюднені на таких конференціях: науково-практична конференція “Проблеми сучасної юридичної науки в дослідженнях молодих вчених”. – Харків, 14 квітня 2000 р.; науково-практична конференція ад’юнктів і слухачів магістратури Національного університету внутрішніх справ “Проблеми сучасної юридичної науки в дослідженнях молодих вчених”. – Харків, 13 квітня 2001 р.; конференція, присвячена світлій пам’яті професора Олександра Анатолійовича Пушкіна. – Харків, 21 травня 2001 р.

Основні положення дисертації були використані в навчальному процесі при викладанні курсів лекцій із дисциплін “Підприємницьке право” і “Торгове право”.

Публікації. Основні теоретичні положення та висновки дисертаційного дослідження відображено у чотирьох статтях, опублікованих у фахових виданнях, а також тезах виступу на науково-практичній конференції.

Структура дисертації обумовлена предметом, метою та завданнями дослідження. Дисертація складається зі вступу, першого розділу без підрозділів, висновків до першого розділу, другого розділу з чотирма підрозділами, третього розділу з двома підрозділами, висновків до кожного підрозділу, загальних висновків, списку використаних джерел. Загальний обсяг рукопису становить 166 сторінок, список використаних джерел нараховує 143 найменувань.

ОСНОВНИЙ ЗМІСТ

У вступі обґрунтовується актуальність досліджуваної теми, визначаються об’єкт і предмет дослідження, його мета і основні завдання, вказується методологічна основа дослідження, висвітлюється наукова новизна отриманих результатів, які виносяться на захист, зазначається їх теоретичне і практичне значення, наводяться відомості про апробацію та впровадження результатів дослідження.

Розділ 1 “Проблематика дисертаційного дослідження” присвячено загальній характеристиці цивільно-правових відносин між власником ринку або управомоченою ним особою, які займаються організацією торгівлі на ринку, і торговцем із приводу передання у користування торгового місця. В цьому розділі визначається правова природа відносин, що виникають у зв’язку із переданням у користування торгового місця на ринку, з’ясовується місце і значення в них договору найму, визначаються проблеми, що виникають з приводу передання в користування торгового місця на ринку, окреслюються шляхи і правові засоби їх розв’язання.

На підставі аналізу чинного законодавства, яке регулює діяльність з організації торгівлі на ринках, практики його застосування, наукової літератури виділено три рівня проблем, що мають місце у відносинах із приводу передання в користування торгового місця на ринку.

Перший рівень проблем пов'язаний з об’єктом цивільно-правових відносин. Проблеми цього рівня полягають у недосконалості нормативного визначення поняття “ринок” та поняття “торгове місце на ринку”. У чинному законодавстві термін “ринок” вживається у значенні спеціального суб’єкта цивільно-правових відносин, який займається організацією торгівлі, а також у значенні торгового комплексу, що йому належить. Суб’єктами цивільно-правових відносин можуть бути фізичні або юридичні особи, які створюються в різних організаційно-правових формах, тому з метою забезпечення термінологічної узгодженості вказується на недоцільність використання терміна “ринок” для позначення суб’єктів цивільно-правих відносин. У зв’язку з цим пропонується терміном “ринок” позначати виключно торговельний комплекс. Звертається увага на те, що у законодавстві про ринки не наводиться чіткого визначення поняття “торгове місце на ринку”. Обґрунтовується необхідність удосконалення поняття торгового місця на ринку.

Друга група проблем існує на рівні суб’єктів цивільно-правових відносин. Вони зводяться до того, що у законодавстві про ринки не визначено правове становище особи, яка займається організацією торгівлі на ринку. Це обумовлює цілий ряд питань, які потребують вирішення: чи має право займатися організацією торгівлі на ринку фізична особа на рівні з юридичною особою; чи є така діяльність виключним видом підприємницької діяльності; в якій організаційно-правовій формі може створюватися юридична особа, яка здійснюватиме організацію торгівлі на ринку; кому може надаватися торгове місце на ринку тощо.

Третя група проблем існує на рівні підстав для надання торгового місця на ринку. Відносини, що виникають між власником ринку (управомоченою ним особою) і торговцем на ньому з приводу передання в користування торгового місця є цивільно-правовими. Разом з тим аналіз законодавства, яке регулює діяльність з організації торгівлі на ринках, дозволяє зробити висновок, що поряд із договором підставою для зайняття торгового місця на ринку може бути сплата ринкового збору (як обов’язкового платежу). Різні підстави для надання торгового місця обумовлюють різну правову природу відносин, що виникають між власником ринку (управомоченою ним особою) і торговцями на ньому з приводу надання в користування торгового місця. Відзначається, що лише за умови, якщо в основі виникнення цих відносин знаходиться договір найму, такі відносини є відносинами майнового найму.

Наголошується, що орендна плата повинна сплачуватися безпосередньо за користування предметом найму. Тому коли з торговців стягується плата за утримання торгового місця в належному стані, надані комунальні послуги, опалення і освітлення торгових приміщень, користування торговим місцем без укладення договору найму не можна вважати майновим наймом. Такі відносини можна кваліфікувати лише як безоплатне надання майна у тимчасове користування (договір позички). Надання на платній основі додаткових послуг та проведення робіт, пов’язаних з утриманням торгового місця, свідчить лише про поєднання відносин із безоплатного передання торгового місця в користування із відносинами з надання послуг та виконання робіт тощо.

Відзначається, що ринок є торговим комплексом, а основний інтерес торговців полягає в отриманні у користування торгового місця. Тому передання торгового місця на ринку в користування без укладення договору найму не відповідає суті цивільно-правових відносин, що виникають між власником ринку і торговцями на ньому. Із таких міркувань робиться висновок, що підставою для передання торгового місця на ринку повинен бути саме договір найму.

Розділ 2 „Загальна характеристика договору найму торгового місця на ринку” складається з чотирьох підрозділів. Цей розділ присвячено загальній характеристиці договору найму торгового місця на ринку як взаємної домовленості, спрямованої на встановлення цивільно-правових відносин між наймодавцем (власником ринку або управомоченою ним особою) і наймачем (торговцем ) з приводу передання у тимчасове платне користування торгового місця.

У підрозділі 2.1. “Поняття та юридична сутність договору найму торгового місця на ринку” проводиться загальна правова характеристика договору найму торгового місця на ринку і з’ясовуються його особливості.

Відносини, які виникають між власником ринку або управомоченою ним особою і торговцем у зв’язку із переданням у тимчасове користування торгового місця є змішаними. Змішаний характер цих відносин полягає в тому, що власник ринку або управомочена ним особа, які займаються організацією торгівлі на ринку, передають торговцям у тимчасове користування торгове місце, а також повинні створювати належні умови для користування торговим місцем (утримувати торгове місце в належному стані, опалювати і освітлювати торгові приміщення, надавати комунальні послуги). Вчинення цих дій прямо обумовлене обов’язком особи, яка здійснює організацію торгівлі на ринку, створювати належні умови для торгівлі. З огляду на це робиться висновок, що у договорі найму торгового місця на ринку можуть поєднуватися елементи різних договорів (зокрема, надання послуг, виконання робіт, постачання енергетичних та інших ресурсів через приєднану мережу). Тому договір найму торгового місця на ринку визначається як змішаний договір. Зважаючи на головну правову мету (цивільно-правовий результат договору), якої прагнуть досягти сторони, укладаючи договір, робиться висновок, що у договорі найму торгового місця на ринку домінують саме елементи договору найму, що і обумовлює його назву.

За суб’єктним складом і сферою застосування договір найму торгового місця на ринку віднесено до групи підприємницьких договорів. Відзначається, що власник ринку або управомочена ним особа, які здійснюють організацію торгівлі на ринку, надають торгові місця з метою здійснення підприємницької діяльності. Це зумовлює необхідність відносити договір найму торгового місця на ринку до публічних договорів і договорів приєднання.

Дається загальна правова характеристика договору найму торгового місця на ринку як консенсуального, оплатного, двостороннього, взаємного (синаллагматичного). На підставі аналізу особливостей договору найму торгового місця на ринку формулюється його поняття.

У підрозділі 2.2. “Сторони договору найму торгового місця на ринку” проводиться загальна правова характеристика суб’єктного складу договору найму торгового місця на ринку. Відзначається, що сфера застосування договору зумовлює його суб’єктний склад: наймодавцем є суб’єкт підприємницької діяльності, який здійснює організацію торгівлі на ринку, а наймачем – особа, яка має право здійснювати торгівлю на ринку.

Значна частина цього підрозділу присвячена характеристиці наймодавця. У світовій практиці особи, які здійснюють організацію торгівлі, створюються переважно як непідприємницькі юридичні особи. Так, діяльність з організації біржової торгівлі, як правило, відносять до некомерційної діяльності. Проте оскільки торгівля на ринках за свої змістом певним чином відрізняється від біржової торгівлі діяльність з організації торгівлі на ринку може й повинна базуватися на підприємницьких засадах.

Визначаються ознаки, що характеризують наймодавця торгового місця на ринку (особу, яка здійснює організацію торгівлі на ринку). Такими ознаками є: наявність відокремленого торгового комплексу – ринку, наявність спеціального органу – адміністрації ринку, створення в організаційно-правовій формі підприємницького товариства, пов’язаність діяльності з організацією торгівлі на ринку шляхом надання торгових місць та створення належних умов для торгівлі.

Вказується, що ринок є цілісним майновим комплексом (підприємством), призначеним для використання у підприємницькій діяльності. Торговий комплекс ринку повинен бути відокремлений від майна інших учасників цивільно-правових відносин, тобто належати особі, яка організовує торгівлю на ринку, на праві власності або іншого речового права, яке дозволятиме використовувати його для здійснення підприємницької діяльності.

Особа, яка здійснює організацію торгівлі на ринку, може створюватися у будь-яких організаційно-правових формах, передбачених для підприємницьких товариств. Комунальний ринок створюється в організаційно-правовій формі унітарного товариства (комунальне унітарне підприємство). Якщо особа, яка організовує торгівлю на ринку, буде здійснювати іншу діяльність, то доцільно створювати відокремлений підрозділ (філію), предметом діяльності якого слід визначати організацію торгівлі на ринку. Звертається увага на те, що в ст. 55 ГК України відокремлені підрозділи юридичних осіб визнаються самостійними суб’єктами господарських відносин. Проте, поділяється точка зору, що зазначене положення не може бути підставою для того, щоб відносити відокремлені підрозділи до самостійних суб’єктів цивільно-правових відносин.

Акцентується увага на тому, що закріплені в законодавстві функціональні обов’язки особи, яка здійснює організацію торгівлі на ринку, не обмежують її загальної правоздатності. Спеціальна правоздатність може бути обов’язковою тільки у разі якщо особа створюється як юридична особа публічного права (комунальне унітарне підприємство).

Вказується на те, що закріплене у ст. 91 ЦК України правило про загальну правоздатність юридичної особи не може бути підставою для того, щоб повністю відмовитися від спеціальної правоздатності підприємницьких товариств. Така позиція обґрунтовується тим, що можливість закріплення за підприємницьким товариством загальної правоздатності фактично існує до моменту затвердження установчих документів. Від моменту створення підприємницького товариства воно набуває цивільних прав і обов’язків та здійснює їх через свої органи, які повинні діяти відповідно до установчих документів та закону (ч. 1 ст. 92 ЦК України). З огляду на це поділяється точка зору, згідно з якою засновники мають право визначати в установчих документах спеціальну правосуб’єктність створюваного підприємницького товариства. У зв’язку з цим відзначається, що спеціальна правосуб’єктність підприємницького товариства може закріплюватися: а) у спеціальному нормативному акті шляхом визначення виключних видів діяльності або шляхом встановлення заборони на здійснення певних видів діяльності; б) в установчих документах шляхом визначення засновниками мети, завдань та предмета господарської діяльності товариства або виключних чи заборонених видів діяльності товариства.

На підставі аналізу законодавства, яке регулює торгівлю, робиться висновок, що наймачем торгового місця може бути не кожна особа, а тільки особа, яка має право здійснювати торгівлю на ринку. Проводиться класифікація осіб, які мають право здійснювати торгівлю на ринку: а) суб’єкти підприємницької діяльності (юридичні або фізичні особи); б) фізичні особи – суб’єкти “промислу”; в) фізичні особи, які здійснюють продаж сільськогосподарської продукції, вирощеної у підсобному господарстві, або особистих речей.

У підрозділі 2.3. “Істотні умови договору найму торгового місця на ринку” аналізуються істотні умови договору найму торгового місця на ринку. Погодження істотних умов є необхідною і достатньою умовою для того, щоб договір вважався укладеним. При цьому поділяється позиція, згідно з якою договір може бути визнаний неукладеним у разі, якщо неузгодження сторонами якоїсь істотної умови договору спричинюватиме невизначеність договірного зобов’язання, що обумовлюватиме неможливість його виконання.

Істотними умовами договору найму торгового місця на ринку є: торгове місце (при його визначенні необхідно вказувати індивідуальні ознаки: вид, призначення, характер інженерно-технічного виконання, місце розташування, порядковий номер тощо), строк договору, орендна плата. Умови про надання комунальних послуг, утримання торгових місць у належному стані, опалення і освітлення торгових приміщень є звичайними. Їх обов’язковість встановлена спеціальним законодавством, яке регулює діяльність з організації торгівлі на ринках, тому вони безпосередньо в договорі можуть не узгоджуватися.

Значну частину цього підрозділу присвячено характеристиці предмета договору найму торгового місця на ринку. Предметом договору найму торгового місця на ринку є торгове місце. У законодавстві, яке стосується ринків, не міститься чіткого поняття торгового місця на ринку. Це зумовлює декілька питань стосовно предмета договору найму торгового місця на ринку: чи є предметом договору земельна ділянка в межах території ринку, на якій розміщується необхідне для торгівлі обладнання (прилавок, кіоск, палатка, контейнер або інша подібна споруда); необхідне для торгівлі обладнання, яке розміщене на території ринку; або ж торгове місце як частина єдиного майнового комплексу ринку.

Беручи до уваги те, що основний інтерес торговця спрямований на отримання у користування не просто земельної ділянки і не просто обладнання для торгівлі, а обладнаного належним чином місця для торгівлі, робиться висновок, що торговим місцем на ринку не можна вважати ні земельну ділянку, ні обладнання для торгівлі. Земельна ділянка для розміщення торгового об’єкта або торгове обладнання можуть бути предметом окремих договорів найму.

У зв’язку з цим відзначається, що торговим місцем на ринку є відокремлена частина торгового приміщення або іншої споруди ринку, призначена для здійснення торгівлі. Торгові місця на ринку можуть облаштовуватися в різних стаціонарних спорудах, у малих архітектурних формах, у критих павільйонах, на відкритих прилавках та асфальтованих площадках, призначених для нестаціонарної торгівлі. На підставі аналізу положень підзаконних нормативних актів та актів державних органів ненормативного характеру наведено загальну класифікацію видів торгових місць на ринку, виділено стаціонарні і нестаціонарні торгові місця.

Стаціонарним торговим місцем є торгове місце, яке розміщуються у стаціонарному спеціально пристосованому і належним чином обладнаному відокремленому приміщенні з торговим залом для покупців (магазин) або без нього (кіоск).

Нестаціонарне торгове місце – це місце в межах території ринку, призначене для розміщення торгового обладнання і товарів на час торгівлі (при торгівлі “на винос”). Нестаціонарне торгове місце може розміщуватися в торговельному залі чи павільйоні, на критому або відкритому столі, торговельному майданчику, які призначені для нестаціонарної торгівлі. Кожне нестаціонарне торгове місце не має відокремленого приміщення, тому воно повинне бути належним чином індивідуалізоване і відокремлене від інших торгових місць.

Аналізуються ознаки нерухомості, закріплені в ст. 181 ЦК України. Звертається увага на те, що основними ознаками споруди як об’єкта нерухомості є її розташування на земельній ділянці і неможливість переміщення без знецінення та зміни призначення. Зважаючи на це поділяється точка зору, що капітальна (фундаментальна) забудова є факультативною ознакою споруди, бо вказує лише на спосіб її інженерно-технічного виконання. Відзначається, що при віднесені об’єктів, розташованих на земельній ділянці, до об’єктів нерухомості, крім фактичного зв’язку, необхідно враховувати юридичний зв’язок із земельною ділянкою (призначення для розташування і необхідність державної реєстрації на визначеній земельній ділянці). У зв’язку з цим робиться висновок, що правовий режим нерухомості необхідно поширювати на магазини, кіоски та інші малі архітектурні форми, які виконуються із полегшених будівельних матеріалів і встановлюються без улаштування фундаментів. Беручи до уваги змішаний характер договору найму торгового місця на ринку, відзначається, що його предмет може включати також елементи інших договорів (виконання робіт (ст. 837 ЦК України) – утримання торгових місць у належному стані, постачання енергетичних ресурсів через приєднану мережу (ст. 714 ЦК України) – опалення і освітлення торгових приміщень, надання послуг (ст. 901 ЦК України) – надання комунальних послуг).

Враховуючи строковий характер торгівлі, пропонується класифікувати договори найму торгового місця на ринку за строком договору: на довгострокові, які укладаються на тривалий строк (місяць, квартал, рік) і короткострокові, які укладаються на незначний строк (від одного до декількох днів).

Відзначається, що розмір плати за торгове місце повинен визначатися залежно від виду торгового місця, характеру його інженерно-технічного виконання, місця розташування, витрат, які несе власник ринку або управомочена ним особа у зв’язку із забезпеченням належних умов для користування торговим місцем. Беручи до уваги приєднувальний характер договору пропонується визначати плату за тарифами, які встановлюються наймодавцем самостійно. Вказується на необхідність включати ринковий збір до розміру плати за договором.

У підрозділі 2.4. “Порядок укладення і форма договору найму торгового місця на ринку” розглядаються особливості укладення договору найму торгового місця на ринку та його форми. Відзначається, що за загальним правилом при укладенні договору найму торгового місця на ринку оферентом є особа, яка здійснює організацію торгівлі на ринку, а акцептантом – торговець. Договір найму торгового місця на ринку є публічним договором, тому особа, яка здійснює організацію торгівлі на ринку, не має права відмовляти в укладенні договору при наявності вільних торгових місць.

Укладення договору найму торгового місця може відбуватися через певний проміжок часу після висловлення згоди наймача укласти договір. Тому доцільно звернення наймача робити у письмові формі. З метою забезпечення права торговця на торгове місце пропонується встановлювати строк, протягом якого особа, що здійснює організацію торгівлі на ринку, є зобов’язаною укласти договір, якщо в момент звернення торговця не буде вільних торгових місць. У такому разі звернення торговця з наміром укласти договір можна розцінювати як укладення попереднього договору.

Наголошується на тому, що не завжди прийняття пропозиції укласти договір можна вважати достатньою підставою для того, щоб вважати договір укладеним. На підставі аналізу змісту ст. 639 ЦК України про форму договору, робиться висновок про те, що правило, згідно з яким правочин вважається вчиненим у письмовій формі, якщо його зміст зафіксований в одному або кількох документах, у листах, телеграмах, якими обмінялися сторони (ст. 207 ЦК України), є загальним. Поділяється позиція, згідно з якою дотримання типової форми договору, встановленої суб’єктом підприємницької діяльності, є необхідною умовою для визнання договору укладеним.

У зв’язку з цим відзначається, що необхідною умовою для укладення договору найму торгового місця на ринку є дотримання типової форми. Пропонується укладати договір найму нестаціонарних торгових місць шляхом придбання абонемента встановленої форми, у якому слід зазначати ознаки торгового місця, строк користування торговим місяцем, розмір плати. Пропонується переукладати договір найму нестаціонарного торгового місця на новий строк шляхом придбання нового абонемента до закінчення строку дії попереднього.

Розділ 3 “Права і обов’язки сторін за договором найму торгового місця на ринку. Правові наслідки їх порушення” складається з двох підрозділів. В цьому розділі розглядається зміст прав та обов’язків особи, яка організовує торгівлю на ринку, як наймодавця і торговця як наймача торгового місця на ринку, а також особливості їх цивільно-правової відповідальності у разі порушення договору.

У підрозділі 3.1. “Права і обов’язки сторін за договором найму торгового місця на ринку” аналізується зміст договірного зобов’язання. З урахуванням специфіки договору найму торгового місця на ринку обов’язки наймодавця торгового місця на ринку згруповані таким чином: своєчасно надати торгове місце; надати торгове місце в стані, який відповідає умовам договору та призначенню, разом з усім оснащенням і документами; забезпечити умови для безперешкодного його використання.

Порядок передання торгового місця обумовлений його видом. Стаціонарне торгове місце передається торговцеві в фактичне володіння і повертається лише після припинення строку договору. Тому необхідним елементом передання стаціонарного торгового місця є складення відповідного приймально-передавального акту. З моменту його підписання починається обчислення строку користування торговим місцем (ч. 1 ст. 795 ЦК України). Нестаціонарне торгове місце надається у користування лише на час торгівлі на ринку. Тому нестаціонарне торгове місце можна вважати переданим в користування, якщо будуть створені необхідні умови для безперешкодного доступу і користування торговим місцем у час роботи ринку.

Зважаючи на взаємний характер договору, робиться висновок, що передання торгового місця може обумовлюватися внесенням торговцем плати (зустрічне виконання). У зв’язку з цим звертається увага на те, що зустрічне виконання не можна ототожнювати з реальним характером договору. Адже в першому випадку обов’язки однієї із сторін договору обумовлюються виконанням обов’язків іншою стороною за укладеним договором, в другому – до вчинення певних дій договору ще не існує. Приділяється увага синаллагматичним договорам, тобто взаємним договорам, в яких сторони виконують свої обов’язки в порядку зустрічного виконання. Вказується на приналежність договору найму торгового місця на ринку до синаллагматичних договорів.

Відзначається, що стан торгового місця на ринку повинен відповідати умовам договору та вимогам спеціальних нормативних актів стосовно споруд торгового призначення. З метою забезпечення належних умов для користування торговим місцем наймодавець зобов’язаний вчиняти комплекс дій, необхідних для підтримання його належного стану (проводити капітальний і поточний ремонт, санітарні заходи, щоденне прибирання тощо). Крім цього, для створення належних умов користування торговим місцем наймодавець повинен надавати необхідні комунальні послуги і забезпечувати належне освітлення та опалення торгових приміщень.

Основними обов’язками наймача торгового місця на ринку є: вносити плату; особисто користуватися торговим місцем відповідно до умов договору та його призначення; після припинення договору повернути торгове місце у належному стані.

Торгове місце на ринку надається для використання виключно для здійснення торгівлі. Тому наймач повинен особисто використовувати торгове місце для здійснення торгівлі, йому забороняється надавати торгове місце у користування іншим особам. Беручи це до уваги робиться висновок, що суборенда торгового місця суперечить меті договору найму торгового місця на ринку. Наймач також зобов’язаний дотримуватися правил торгівлі на відповідному ринку та вимог нормативних актів з питань торгівлі на ринках.

Звертається увага на те, що у легальному визначенні договору найму не вказується, що наймачеві може надаватися різний обсяг прав стосовно предмета найму, а лише зазначається, що наймодавець передає наймачеві майно у користування (ст. 759 ЦК України). Із цього приводу в науці цивільного права існує точка зору, що з переданням предмета найму в користування одночасно надається і право володіння, оскільки користуватися предметом найму без отримання його у володіння не можна. Утім в роботі поділяється позиція, що вказана точка зору є досить загальною, бо не враховує дуалістичної природи володіння, яка полягає в тому, що під володінням розуміється право особи стосовно майна („володіння право”) або тільки фактичне тримання особою майна у себе („володіння факт”). Правом володіння є не просто право на фактичне тримання майна у себе, а право на тримання майна, що поєднується з юридичною можливістю відноситися до нього як до свого. Право володіння надає його суб’єкту повноваження використовувати всі можливі засоби захисту речових прав, які може використовувати тільки власник майна.

У зв’язку з цим робиться висновок, що в договорі найму не можна ототожнювати право користуватися майном і фактичне тримання особою майна у себе. Право користування полягає в юридично забезпеченій можливості споживати корисні властивості майна, привласнювати плоди, продукцію та інший доход, який може одержуватися в результаті його використання. Однак, незважаючи на те, що реалізація цього права може залежати від можливості фактичного доступу до предмета найму, право користування не можна прямо пов’язувати з необхідністю передавати предмет найму у фактичне володіння наймача. Тому можуть укладатися договори найму, за якими наймачеві не тільки не надається право володіння предметом найму, а і навіть сам предмет найму залишається у фактичному володінні наймодавця (наприклад, найм частини борту судна). З огляду на це робиться висновок, що у договорі найму право користування і право володіння необхідно чітко розрізняти. Зазначені речові права не можна ототожнювати з простим фактичним триманням особою майна у себе.

Зважаючи на спрямованість основної правової мети договору найму на надання майна у строкове платне користування, робиться висновок про те, що наймач може наділятися різним обсягом речових прав стосовно предмету найму: