КИЇВСЬКИЙ НАЦІОНАЛЬНИЙ УНІВЕРСИТЕТ

БУДІВНИЦТВА І АРХІТЕКТУРИ

БИВАЛІНА МАРІЯ ВЯЧЕСЛАВІВНА

УДК 711.432+69.059.25

ПРОБЛЕМИ ТА МЕТОДИ МОДЕРНІЗАЦІЇ РАЙОНІВ
МАСОВОЇ ЖИТЛОВОЇ ЗАБУДОВИ 60–70-Х РОКІВ
(на прикладі м. Києва)

05.23.20 – містобудування та територіальне планування

АВТОРЕФЕРАТ

дисертації на здобуття наукового ступеня

кандидата технічних наук

Київ - 2007

Дисертацією є рукопис.

Робота виконана в Київському національному університеті будівництва і архітектури Міністерства освіти і науки України, м. Київ.

Науковий керівник

доктор архітектури, професор

Дьомін Микола Мефодійович,

Київський національнальний університет будівництва і архітектури,

завідувач кафедри міського будівництва.

Офіційні опоненти:

доктор технічних наук, професор, заслужений економіст України

Клюшниченко Євген Єлисейович,

Київський національний університет будівництва і архітектури,

завідувач кафедри міського господарства.

кандидат технічних наук, доцент

Голик Йолана Миколаївна,

Ужгородський національний університет,

доцент кафедри міського будівництва та господарства.

Провідна установа Харківська національна академія міського господарства, кафедра містобудування, Міністерство освіти і науки України, м. Харків.

Захист відбудеться “ 6 ” липня 2007р. о 1000 годині на засіданні спеціалізованої вченої ради Д 26.056.09 при Київському національному університеті будівництва і архітектури за адресою: 03680, Київ, Повітрофлотський просп., 31, ауд. 466.

З дисертацією можна ознайомитися в науково-технічній бібліотеці Київського національного університету будівництва і архітектури за адресою: 03680,
м. Київ, Повітрофлотський просп., 31.

Автореферат розісланий “____” червня 2007 р.

Учений секретар

спеціалізованої вченої ради

к.т.н., доцент О.П. Ісаєв

ЗАГАЛЬНА ХАРАКТЕРИСТИКА РОБОТИ

Актуальність теми. Особливість сучасного етапу в розвитку міст України пов’язана з необхідністю проведення широкомасштабних заходів щодо реконструкції територій, освоєних у період 1960–70-х років ХХ століття (тобто з 1960 по 1972 р.).

Реконструкція окремих будинків, навіть при включенні прибудинкових територій, вирішує лише частину задачі і не в змозі вирішити проблему відновлення середовища в цілому, оскільки при цьому розглядаються лише локальні території. Тим більше не дає задовільних результатів і вибіркова реконструкція окремих, не пов’язаних між собою, а ні в функціональному, а ні в планувальному відношенні територій.

Значні обсяги побудованого в ці роки житла, які сягають у великих містах
15–20% загального житлового фонду, досить великі площі цінних міських земель, що знаходяться під ними – 10–12%, значна кількість мешканців, визначають масштаб майбутніх реконструктивних заходів, а також обсяги матеріальних і фінансових ресурсів, необхідних для їхнього здійснення.

Проблема оновлення 5-поверхового житлового фонду виникла вже в другій половині 70-х років. Саме в цей час визначилися основні види перетворювальних заходів, що включають: капітальний ремонт, модернізацію, реконструкцію, знесення.

Оскільки процеси модернізації міських територій торкаються багатьох аспектів соціальних, економічних, екологічних, архітектурних та містобудівних, які не завжди узгоджуються між собою, необхідні пошуки оптимальних для кожного часу і конкретних містобудівних умов рішень. Саме цій актуальній проблемі присвячено дане дослідження.

У своїй роботі автор спирався на розробки відомих вчених в галузі містобудування і територіального планування, міського будівництва і господарства: Ю. Білоконя, Ю. Бочарова, В. Владимирова, М. Габреля, М. Дьоміна, С. Кабаковой,
І. Канторович, Є. Клюшниченка, Г. Лаврика, О. Лаврова, В. Нудельмана, Т. Панченко, І. Прибиткової, Б. Солухи, Г. Фільварова, І. Фоміна, Д. Яблонського та ін.

Містобудівний і середовищний аспект проблеми реконструкції масової житлової забудові кінця 60–70-х років розглядався в роботах О. Баєвського,
М. Березіна, А. Миловидова, А. Некрасова, С. Романова, А. Шляхова та ін.

Дослідження проблем, що розглядаються, протягом останнього десятиліття проводилось кафедрою міського будівництва Київського національного університету будівництва і архітектури.

Зв’язок роботи з науковими програмами, планами, темами. Дисертаційне дослідження безпосередньо пов’язане з реалізацією Указу Президента України „Про пріоритетні завдання у сфері містобудування” (13 травня 1997 року, № ) та принципами сталого розвитку населених пунктів України (Закон України „Про основи містобудування, № ІІІ), а також виконанням плану наукових робіт науково-дослідного інституту теорії та історії архітектури і містобудування: „Науково-методичне обґрунтування та забезпечення розробки генерального плану та проекту планування приміської зони м. Києва”, інв. № /1, дог. 50/98-99,
в Київському національному університеті будівництва і архітектури, Українській академії архітектури.

Мета і задачі дослідження. Метою дисертаційного дослідження є визначення проблем і розробка методів модернізації районів масової житлової забудови 60–70-х років ХХ ст. в умовах прогресуючого технічного зносу будинків і споруд, поглиблення невідповідності споживчих і експлуатаційних якостей забудови сучасним вимогам і нормам, з урахуванням реалій соціально-економічного розвитку суспільства.

Представлена в роботі мета передбачає необхідність вирішення таких задач:

– провести комплексний містобудівний аналіз районів масової житлової забудови – дослідити особливості їхньої функціонально-планувальної структури, архітектурно-планувальних рішень, техніко-економічних і експлуатаційних характеристик, стану житлових будинків; дослідити проблеми розвитку і реконструкції районів масової житлової забудови у м. Києві;

– визначити фактори і умови, що визначають методи, інженерно-технічні засоби, економічні аспекти та перспективи модернізації районів масової житлової забудови;

– визначити методи, прийоми та інженерно-технічні засоби реконструкції великопанельних житлових будинків серії 1-480;

– визначити комплекс соціально-демографічних, екологічних вимог щодо функціонально-планувальної організації районів масової житлової забудови, розробити наукові пропозиції з модернізації території та моделі реконструкції районів масової житлової забудови 60–70-х років ХХ ст. з урахуванням соціально-демографічних, екологічних, економічних, технічних вимог і містобудівних умов.

Об’єкт дослідження: райони масової житлової забудови забудованих великопанельними житловими будинками перших серій (на прикладі будинків серії 1-480).

Предмет дослідження: проблеми і методи модернізації районів масової житлової забудови.

Методи дослідження. У роботі використані методи: порівняльного аналізу, експериментального проектування, системного аналізу факторів і умов, що визначають характер модернізації районів масової житлової забудови; узагальнення даних одержаних у результаті проведених соціологічних досліджень. Інформаційною базою дисертації є дані, отримані в результаті натурних обстежень житлового масиву Нивки-3 у м. Києві, проведених автором у 1996-1998 рр. і
2003-2005 рр.

Наукова новизна одержаних результатів полягає в:

– комплексному дослідженні та формулюванні проблем модернізації районів масової житлової забудови 60–70-х років ХХ ст. на сучасному етапі соціального, економічного і містобудівного розвитку міст України;

– розробці методів модернізації районів масової житлової забудови у великих містах України з урахуванням тенденцій зміни соціально-демографічної структури населення, економічної та екологічної ситуації;

– розробці пропозицій з модернізації території, а також моделей реконструкції великопанельних житлових будинків з урахуванням особливостей технічного стану та експлуатаційних якостей об’єктів та діючих законодавчої і нормативної баз.

Практичне значення одержаних результатів. Отримані результати можуть використовуватися:

– при розробці проектів реконструкції міських територій на стадії детальних планів територій, проектів забудови, складанні містобудівних обґрунтувань;

– при коригуванні існуючих норм і рекомендацій щодо розробки заходів з модернізації районів масової житлової забудови;

– у навчальному процесі за фахом міське будівництво і господарство, містобудування, керування територіями.

Особистий внесок здобувача. Всі нові наукові результати, викладені у дисертації, отримано особисто автором. У спільних публікаціях дисертанту належать: [8, 9, 10] соціально-економічне обґрунтування методів та прийомів модернізації території районів масової забудови, в [10] – соціально-економічний аналіз можливостей проведення реконструктивних заходів.

Апробація результатів дисертації. Основні результати дисертації доповідалися і обговорювалися на засіданнях науково-технічної ради Держбуду України 29.11.2001, 13.03.2002 р., на 64 (2003 р.), 65 (2004 р.), 66 (2005 р.) та
67 (2006 р.) науково-практичних конференціях КНУБА.

Публікації. Основні положення та результати дисертації опубліковано у
12 друкованих працях, з них 11 в фахових наукових виданнях, визначених ВАК України.

Структура роботи. Дисертація включає вступ, три розділи, висновки, список використаних джерел і додатки. Нараховує 122 сторінки основного тексту і
30 сторінок таблиць та рисунків; список використаних джерел з 84 найменувань.

ОСНОВНИЙ ЗМІСТ

У вступі розкрито сутність проблеми, визначена актуальність теми та новизна отриманих результатів, сформульовано мету, задачі, методи дослідження викладено відомості про апробацію результатів роботи, їх практичне значення та впровадження, наведено структуру дисертації, виділено особистий внесок автора в опублікованих працях.

У першому розділі „Сучасний стан, проблеми і фактори розвитку та модернізації житлової забудови” на основі узагальнення проектно-будівельної практики, матеріалів натурних обстежень проведений комплексний аналіз сучасного стану якості житлового середовища районів масової житлової забудови в м. Києві, виявлені основні проблеми їхнього розвитку і реконструкції, архітектурно-планувальні та техніко-економічні характеристики великопанельних житлових будинків серії 1-480. Досліджено основні фактори і умови, що визначають принципи і методи модернізації районів масової забудови.

Проблеми модернізації та реконструкції міських територій, забудованих п’ятиповерховими великопанельними будинками перших серій, віднесені до переліку першорядних у державних і муніципальних програмах відновлення міського середовища. Програми модернізації та реконструкції відображені в генеральних планах розвитку великих міст України – Києва, Одеси, Дніпропетровська, Харкова та ін. Це пов’язано з тим, що незважаючи на відносно невелику за обсягом питому вагу житлового фонду, побудованого в 60-ті – на початку 70-х років ХХ століття, та відповідно площі, займаної районами масової житлової забудови того періоду, ці території мають для сучасного і перспективного розвитку міст велике значення. Значення територій, забудованих в 60–70-ті роки минулого століття, визначається перш за все місцем їхнього розташування в планувальній структурі міст. Як правило, це серединні зони міст, забезпечені усіма видами інженерної, транспортної та соціальної інфраструктури, які справляють не аби який вплив на якість міського середовища в цілому. В малих та середніх містах п’ятиповерхові панельні будинки розташовані, як правило, на окремих, вибіркових ділянках. В Києві житловий фонд в п’ятиповерхових панельних будинках складає 2,2 млн. м2 (приблизно 4,5% від загального обсягу житлового фонду). Розташовані вони відносно компактно в житлових масивах „Відрадний”, „Комсомольський”, „Воскресенський”, „Нивки”, в Дарниці та на окремих ділянках загальною площею близько 2 тисяч гектарів.

Аналіз підтвердив, що всі житлові масиви були побудовані згідно затвердженої містобудівної документації, але в процесі подальшої експлуатації відбулися певні відхилення від проектів, викликані, головним чином, прагненням до підвищення ефективності використання міської території, шляхом ущільнення забудови за рахунок будівництва нових будинків, як правило, 9 і більше поверхів,
і, відповідно, частковим порушенням функціонального зонування.

Усі мікрорайонні та локальні інженерні мережі мають потребу в реконструкції в зв’язку з закінченням терміну їхньої експлуатації. При досить високому рівні інженерного освоєння території, можлива потреба в оновленні інженерних мереж в мікрорайонах складає: мереж водопостачання – 75%, каналізації – 85%, тепломереж – 100%, газопроводу – 40%, мереж енергопостачання – 46%.

Проведення заходів по модернізації районів житлової забудови має бути спрямоване на вирішення проблем:

– соціальних – забезпечення населення комплексом установ і підприємств культурно-побутового обслуговування, підвищення споживчих якостей житла;

– санітарно-гігієнічних – забезпечення належного санітарного стану території;

– інженерно-технічних – реконструкції та доведення до сучасних вимог ресурсозбереження установ та устаткування комунального і господарського призначення.

Фундаментальним зрушенням у підході до містобудівного освоєння міської території в період 60–70-х років минулого століття став перехід від теорії планування і забудови міст, яка базувалася на принципах планувальної організації, тобто поділу території на квартали, до принципів соціально-планувальної організації, орієнтованих на створення цілісних містобудівних утворень – мікрорайонів, що забезпечують водночас з будівництвом житла, будівництво необхідного комплексу установ і підприємств культурно-побутового обслуговування в радіусі, який не перевищує 500 м. Жорстко дотримувались виконання таких принципів мікрорайонування як: чітке функціональне зонування території; розділення пішохідних і транспортних шляхів.

Обсяги, методи і технічні засоби модернізації районів масової забудови зумовлені такими чинниками:

– соціально-демографічні – статево-вікова, соціальна (зайнятості, освіти) сімейна структура населення;

– екологічний стан – інсоляція, шум, загазованість;

– конструктивні особливості житлових будинків та будинків установ сфери обслуговування, функціонально-планувальних елементів благоустрою і озеленення території, їхній фізичний стан, технічні характеристики;

– структура та обсяги інвестицій – джерела, розміри фінансування, їхня динаміка;

– містобудівні умови – особливості розміщення району у планувальній структурі міста.

Характеристики соціально-демографічних процесів встановлені в результаті спеціальних обстежень, проведених на території мікрорайону Нивки-3 з використанням методів математичної статистики

Зміни показників соціально-демографічної структури жителів мікрорайонів, заселених в період 60–70-х років, свідчать про тенденції до скорочення загальної чисельності їхнього населення, скорочення питомої ваги груп дитячого віку і осіб у працездатному віці і, відповідно зростання питомої ваги групи осіб пенсійного віку.

Соціальна структура населення у порівнянні із загальноміським показником зайнятості характеризується зниженням показників питомої ваги зайнятих у громадському виробництві відповідно 38% і 52%; дошкільників – 5% і 6%; учнів середніх шкіл – 11% і 13%; студентів вищих навчальних закладів – 5% і 11%. Високу питому вагу має група пенсіонерів – 27% і 17% відповідно. Також високою питомою вагою відрізняється показник групи безробітних – 14%.

Сімейний склад населення мікрорайону Нивки-3 характеризується більш високою питомою вагою, порівняно з населенням м. Києва: самотніх – 12,1%
(по Києву – 11,7%); родин, що складаються з двох осіб – 41,5% і 33% відповідно,
і більш низькими показниками кількості родин із трьох осіб – 27,7% і 29,3%; чотирьох осіб – 20,0% і 23,6% відповідно. Частка родин з 5 і більше людей у мікрорайоні „Нивки-3” складає 10,8%, по Києву – 14,1%. Відзначається тенденція росту числа самотніх, родин із двох і трьох осіб, скорочення числа родин з 4 і 5 осіб.

У роботі наведені, розраховані методом екстраполяції, стійкі тенденції, що спостерігаються за попередні 15 років. 2003 рік прийнятий як перший етап реалізації Генерального плану розвитку м. Києва до 2020 р. У цей період передбачено проведення заходів щодо реконструкції районів будівництва 60–70-х років, у т. ч. Нивки-3.

При відповідності тенденцій, відзначених у досліджуваних районах, тенденціям, характерним для міста в цілому, спостерігається невелике відхилення показників у бік їхнього погіршення (у межах 0,2–1,1%).

Ці тенденції покладені в основу містобудівних розрахунків потреб населення при визначенні програм реконструкції.

Серед екологічних чинників, що мають найбільший вплив на вибір заходів з модернізації забудови виділяються шум і загазованість від транспортних магістралей, а також умови інсоляції та аерації території. Екологічні чинники – характеризуються підвищеним рівнем шуму на житловій території та рівнем загазованості від районних і загальноміських магістралей. Стан інсоляції є задовільний, рівні аерації території недостатні.

Тенденції зміни встановлених груп факторів свідчать про тенденцію до підвищення рівня шуму і загазованості на житловій території у зв’язку з ростом транспортного потоку по вул. Щербакова, внаслідок збільшення смуг руху, що передбачено генпланом міста. Підвищенню рівня загазованості буде сприяти також низький рівень аерації території. На показники інсоляції Нивки-3 значною мірою можуть впливати підвищення поверховості забудови, що реконструюється. На рівень аерації на перспективу позитивно впливатиме архітектурно-планувальна організація забудови, побудована на чергуванні відкритих і закритих просторів у житловій забудові.

Потребують модернізації і реконструкції житлові будинки, особливо великопанельної серії 1-480, які були побудовані відповідно до норм, що діяли на період проектування і в даний час вже не відповідають повною мірою стандартам споживчих якостей.

Крім того, будинки серії 1-480 внаслідок невисокої якості будівництва і незадовільної експлуатації набули естетичних якостей, які не відповідають сучасним вимогам. Не задовольняють також сучасним нормам теплотехнічні й акустичні властивості огороджувальних конструкцій, стан інженерного устаткування.

Конструктивні особливості забудови, її фізичний стан і технічні характеристики визначаються, перш за все, станом великопанельних п’ятиповерхових будинків серії 1-480 (80% будівель), будинків сфери громадського обслуговування, а також житлових будинків більш пізнього періоду забудови.

Як у цілому, так і по групам основних конструктивних елементів – фундаменти, стіни, перекриття – будинки серії 1-480 ще далеко не вичерпали ресурсів несучої спроможності існуючих конструкцій і за своїми технічними даними рекомендуються фахівцями для подальшої експлуатації. Але за своїми споживчими якостями ці будинки, побудовані за нормативами свого часу, вже не відповідають сучасним нормам і стандартам. Проведений аналіз, а також досвід спеціалізованих науково-дослідних і проектних інститутів свідчить про принципову можливість проведення комплексу реконструктивних заходів, спрямованих на модернізацію великопанельних п’ятиповерхових будинків, приведення їх у відповідність сучасним вимогам.

Як основні вимоги при цьому вважаються: поліпшення архітектурно-планувальних, експлуатаційних характеристик і екологічних та естетичних якостей, приведення в норму теплотехнічних і акустичних показників, заміна застарілого сантехнічного устаткування. Це, в свою чергу, потребує створення ефективних технологій реконструкції житлового фонду, спеціалізації будівельної бази.

Відсутність реальних можливостей забезпечення процесів відновлення районів масової житлової забудови за рахунок коштів державного і муніципального бюджетів, а також коштів населення, робить необхідним пошук нетрадиційних схем інвестування процесів відновлення житлового фонду і житлової території, гуманізації житлового середовища. Тенденції зміни показників рівня доходів переважної більшості у структурі зайнятості населення свідчать про низьку потенціальну кредитоспроможність населення мікрорайону Нивки-3, і на перспективу ця тенденція, вочевидь, буде зберігатися.

У другому розділі “Методичні пропозиції щодо реконструкції великопанельних житлових будинків серії 1-480” досліджені методи і прийоми удосконалення функціонально-планувальної організації квартир, методи і технічні засоби підвищення стійкості несучих і експлуатаційних якостей огороджувальних конструкцій.

Аналіз існуючих методів і технічних засобів, експериментальна перевірка їх на об’єктах в м. Києві, Харкові, Москві й інших містах свідчить про те, що в останні роки проводилася суттєва робота зі створення науково-методичної бази модернізації п’ятиповерхових великопанельних житлових будинків. Це дозволяє стверджувати, що при відносно невеликих у порівнянні з новим будівництвом витратах, і при використанні сучасних технологій можна підвищити технічні та експлуатаційні якості будівель, рівень їх теплоізоляції, звукоізоляції, гідроізоляції, комфортність, стійкість і довговічність.

Приведення існуючого фонду у відповідність до сучасних норм і потреб населення в організації побутових процесів, що зв’язано з необхідністю збільшення загальної площі квартир, а також площ підсобних приміщень, поліпшення взаємозв’язку між приміщеннями квартири, виникає необхідність у внесенні планувальних змін в існуючі секції, виконанні різного роду прибудов, об’єднанні квартир і окремих їхніх частин.

До числа основних видів модернізації квартир можуть бути віднесені:

– перепланування в межах існуючих стін;

– розширення корпусу за рахунок прибудови частин приміщень;

– надбудова корпусу на 1-2 поверхи з використанням можливостей існуючих конструкцій;

– надбудова на 1-2 поверхи з розширенням корпусу за рахунок прибудови частини приміщень.

Запаси міцності існуючих основних несучих конструкцій великопанельних будинків невеликі. Збільшення висоти будинку більш ніж на 2 поверхи вимагає посилення фундаменту. Надбудова п’ятиповерхових будинків – до дев’яти і більше поверхів – пов’язана із серйозними конструктивними та архітектурними труднощами. У багатьох випадках для цього потрібне зведення спеціальних конструкцій, які сприймають навантаження поверхів, що надбудовуються (відомий метод „фламінго”). Одна з суттєвих архітектурних проблем, що виникає при цьому, полягає в органічному поєднанні існуючих і заново збудованих частин фасадів будинку.

При надбудові до 6 поверхів і більше необхідна прибудова ліфтів і сміттєпроводів.

Експлуатаційні характеристики великопанельних будинків можуть бути поліпшені за рахунок зміцнення ґрунтів і поліпшення гідроізоляції фундаментів, поліпшення теплозахисту перекриттів і покриттів, надбудови мансардного поверху, підвищення теплоізоляційних властивостей панелей (одношарових, тришарових) та стиків панелей, облицюванням „на виносі” (системи з „вентильованими фасадами”) або багатошаровим покриттям „мокрого” типу.

Проведення реконструктивних заходів – приведення в норму теплотехнічних і акустичних показників, заміна застарілого сантехнічного устаткування, дозволяє збільшити терміни експлуатації будинків ще на 40 років.

Економічна ефективність реконструкції визначається вартістю 1 м2 загальної площі, яка може бути на 20-25% нижче нового будівництва. Це свідчить про технічну можливість і соціально-економічну доцільність реконструкції
5-поверхових великопанельних будинків серії 1-480.

У третьому розділі „Містобудівні обґрунтування методів модернізації районів масової житлової забудови (на прикладі Нивки-3 у м. Києві)” визначені фактори та умови, що визначають реальні перспективи модернізації мікрорайону, основні соціально-демографічні й екологічні вимоги; проведено порівняльний аналіз моделей модернізації капітальних фондів мікрорайону – території, будівель та споруд.

В роботі на основі розрахункових моделей функціональної структури, балансу території мікрорайону, розроблено принципові моделі об’ємно-планувальної структури об’єкту модернізації.

В роботі розглянуто три варіанти модернізації мікрорайону: перший передбачає реконструкцію житлового фонду баз знесення існуючого капітального фонду; другий – реконструкцію із знесенням п’ятиповерхових великопанельних будинків і доведення до необхідних стандартів житлових будинків із цегли, а також існуючих шкіл і дитячих дошкільних установ; третій – з тотальним знесенням усіх існуючих будівель і новою забудовою звільненої території.

Розрахункова житлова забезпеченість прийнята згідно Генерального плану розвитку Києва до 2020 року – 27 м2/люд. Гранична щільність населення –
450 люд./га. За всіма варіантами функціонально-планувальна і об’ємно-просторова організація забезпечує нормативні показники екологічного стану – інсоляції житлових приміщень (2,5 год. на день). Забезпечує значення еквівалентного рівня шуму на території житлової забудови в денний час 60 дБА, у нічний – 50 дБА; максимального рівня шуму в денний час – 70 дБА і 60 дБА у нічний.

Певною мірою дотримані вимоги протипожежної служби і цивільної оборони.

Площа зелених насаджень і необхідних майданчиків розрахована згідно діючих норм.

Порівняльний аналіз техніко-економічних показників за розглянутими варіантами свідчить про те, що обсяги житлового фонду по варіанту 1 складають 463,2 тис. м2 по 2 і 3 – 823,5 тис. м2, тобто на 44% більше. При цьому підвищується показник ефективності використання території. Щільність житлового фонду у порівнянні з 1 варіантом збільшується з 350 люд./га до 450 люд./га (існуюча щільність населення не перевищує 300 люд./га), що відповідає граничному показникові ДБН. Розрахункова кількість населення (при нормі 27 м2 на людину) становитиме 30,5 тис. людей і збільшиться відносно існуючого показника на 35%.

Співставлення показників розрахункових питомих витрат капіталовкладень в будівництво, які містять витрати на знесення, відселення мешканців із будинків, що зносяться, обсяги витрат на нове будівництво, інженерне обладнання, благоустрій та озеленення території свідчать про те, що із трьох варіантів, що аналізуються, найбільш доцільним з точки зору ефективності капіталовкладень є другий варіант.

В першому варіанті обсягів додаткової площі (15-20%) не вистачає для компенсації витрат на модернізацію. В третьому варіанті додаткова площа, яка компенсує фінансові витрати може бути одержана лише за рахунок збільшення щільності житлового фонду і, відповідно, населення до 650 люд./га, що майже на третину перевищує нормативні показники 450 люд./га. Тому максимальні обсяги житлової площі, які визначаються граничними показниками щільності населення по другому і третьому варіантам не відрізняються між собою. В той же час абсолютні витрати (на 1 м2 житлової площі) у другому варіанті на 15 – 17% менші, ніж у третьому.

Аналіз економічної бази реконструкції 5-поверхових будинків і територій масового житлового будівництва в Україні дозволяє зробити наступні висновки:

– У малих містах, де собівартість будівництва і реконструкції перевищує реальну ціну на житло, показує не відсутність у населення потреби в житлі, а його низьку платоспроможність. Тому необхідні заходи з відновлення житлового фонду повинні бути забезпечені державою.

– Доходи і платоспроможний попит на житло населення великих міст дозволяють вести роботи по відновленню житлового фонду за рахунок коштів населення при активній фінансовій підтримці держави.

– Доходи і платоспроможний попит населення на житло в найбільших містах, зокрема Києві, можуть забезпечити фінансування процесів модернізації житлового фонду в районах масової забудови за допомогою державного кредитування не вище 3% річних.

В умовах гострого дефіциту житла і вкрай низьких темпів будівництва, знесення придатного для подальшої експлуатації житлового фонду у великопанельних 5-поверхових будинках уявляється передчасним.

Результати аналізу технічного стану будинків свідчать про те, що модернізації піддаються практично всі існуючі великопанельні, цегельні та ін.
5-поверхові житлові будинки, які не мають конструктивних дефектів, що ведуть до незворотних процесів їхнього передчасного руйнування.

У випадках, коли в результаті перепланування секцій, неможливо одержати квартири, які відповідали б діючим нормам без різного роду добудувань будинків, що спотворюють їх зовнішній вигляд, вони можуть бути пристосовані для тимчасового проживання, використовуватися в як фонд відселення і т. п. Аналіз показує, що райони масової забудови 60–70-х років у Києві не користуються популярністю у населення – потенційних покупців квартир внаслідок їх відносно невисокого рейтингу серед інших територій у місті. В перспективі вони не стануть більш привабливими для приватних інвесторів.

Способи фінансового забезпечення модернізації житлового фонду і територій 5-поверхової забудови 60–70-х років можуть бути різними. Це і різного роду цільове кредитування населення (під 2–3% річних) і передача інвесторові в пакеті земельних ділянок під комерційне житло.

Системний підхід до аналізу містобудівних об’єктів як цілісних елементів містобудівних систем, у даному випадку мікрорайонних, дозволяє використовувати єдиний критерій оцінки ефективності містобудівних заходів.

Як такий критерій (цільова функція) може бути запропонований кількісний показник, що відображає прагнення до підвищення ефективності, у даному випадку інтенсивності містобудівного освоєння простору при дотриманні заданих обмежень.

Комплексна оцінка варіантів здійснюється у відповідності до наведеної формули (1).

(1)

де – |

інтегральний показник вартості житлового фонду в умовах модернізації, грн.;–

питомий показник вартості нового будівництва загальної площі, грн./м2;–

розмірне число для переходу до площі в м2/га;–

норма житлової забезпеченості, м2/люд.;–

коефіцієнт виходу загальної площі з м2 площі забудови будинку в залежності від поверховості;–

площа території мікрорайону, га;–

розмірне число для переходу від показника % забудови до показника щільності житлового фонду в м2/га;–

щільність забудови, %;–

загальна площа ділянок обслуговуючих громадських закладів мікрорайону на 1 жителя, м2/люд.;–

питомий показник вартості знесення житлового фонду,

грн./ м2;–

площа житлового фонду, що підлягає знесенню, м2;–

питомий показник вартості житлового фонду для відселення мешканців, грн./ м2;–

площа житлового фонду, мешканці якого підлягають відселенню, м2.

Показники інтегральної якості віддзеркалюють як економічні так і соціальні аспекти освоєння території. Структура показників інтегральної якості містобудівного рішення в процесі реконструкції мікрорайонної території наведена у табл. .

Динаміка експлуатаційних витрат характеризується нерівномірністю зміни за окремими групами та у часі.

Сумарні питомі експлуатаційні витрати можливо навести у вигляді формули (2):

, (2)

де – |

сумарні питомі експлуатаційні витрати, грн./ м2;–

питомі показники експлуатаційних витрат по житловим будинкам, грн./ м2;–

питомі показники експлуатаційних витрат по інженерному облаштуванню, озелененню та благоустрою території, грн./ м2;–

питомі показники експлуатаційних витрат по культурно-побутовим і комунальним закладам і підприємствам, грн./ м2;–

поправочний коефіцієнт, враховуючий зміну витрат на територіях, що реконструюються.

Для об’єктів нового будівництва в початковий період у експлуатаційні витрати не включаються витрати на відновлення та ремонт будинків, що обумовлено відсутністю їх фізичного зносу. За оцінками спеціалістів, витрати на експлуатацію 1м2 загальної площі житлових будинків складають приблизно половину загальних витрат.

Порівняння річний експлуатаційних витрат з капіталовкладеннями у будівництво мікрорайонів показало, що експлуатаційні витрати протягом
10 річного періоду складають в мікрорайоні с населенням 6-9 тис. чоловік близько 80% від суми капітальних витрат, в мікрорайоні з населенням 18-20 тис. чоловік – 90%.

Досвід показує, що масштабні містобудівні роботи в галузі реконструкції великих масивів сьогодні можливі лише в найзначніших містах, де попит на житло досить високий. Таким потенціалом сьогодні в Україні володіє Київ і великі міста – регіональні центри.

У малих і середніх містах модернізація житлового фонду в найближчий період очевидно обмежиться реконструкцією окремих будинків з прилягаючими до них територіями або групами житлових будинків. У цьому випадку варто звернути увагу на особливості проведення реконструктивних заходів для того, щоб у підсумку одержання закінчених комплексів послідовно прагнути до завершення відновлення району в цілому.

ВИСНОВКИ

1. Комплексний містобудівний аналіз районів масової житлової забудови дозволив дослідити об’єктивні тенденції розвитку функціонально-планувальної структури, архітектурно-планувальних рішень, техніко-економічних і експлуатаційних характеристик; сформулювати проблеми модернізації районів масової житлової забудови забудованих в 60–70-ті роки минулого століття: соціальні, санітарно-гігієнічні, інженерно-технічні.

На основі розрахункових моделей функціональної структури розроблено принципові моделі об’ємно-планувальної структури та балансу території об’єкту модернізації.

Засобами експериментального проектування розглянуто альтернативні варіанти модернізації мікрорайону: перший з реконструкцією житлового фонду без знесення існуючого капітального фонду; другий з реконструкцією із знесенням п’ятиповерхових великопанельних будинків і доведенням до необхідних стандартів житлових будинків із цегли, а також об’єктів соціальної інфраструктури; третій –
з тотальним знесенням усіх існуючих будівель і новою забудовою звільненої території.

2. Аналіз економічної та технічної бази реконструкції 5-поверхових будинків, модернізації територій масової житлової забудови в Україні свідчить про необхідність диференційованого регіонального підходу:

– У малих містах, де собівартість будівництва перевищує реальну ціну на житло, що обумовлено низькою платоспроможність населенн, заходи з відновлення житлового фонду можуть бути забезпечені лише за допомогою суспільства;

– Доходи і платоспроможний попит на житло населення великих міст дозволяють вести роботи по відновленню житлового фонду за рахунок коштів населення при активній фінансовій підтримці;

– Доходи і платоспроможний попит населення на житло в найбільших містах, зокрема Києві, можуть забезпечити інвестування процесів модернізації житлового фонду в районах масової забудови за допомогою кредитування (іпотечного).

В умовах гострого дефіциту житла і вкрай низьких темпів нового будівництва знесення придатного для подальшої експлуатації житлового фонду у великопанельних 5-поверхових будинках уявляється передчасним.

3. Експериментальна перевірка підходів і методів модернізації районів масової забудови виконана на прикладі мікрорайону Нивки-3 в м. Києві дозволяє стверджувати, що існують технічні можливості, а в сучасних соціально-економічних умовах і доцільність модернізації житлового фонду у великопанельних житлових будинках масових серій 60–70-х років ХХ століття з проведенням комплексу реконструктивних заходів і доведенням до сучасних стандартів як житлових будинків, так і території мікрорайонів.

4. Аналіз інвестиційних можливостей модернізації сформованих районів масового будівництва свідчить про необхідність пошуків нетрадиційних шляхів організації і фінансування робіт, тому що сума витрат необхідних на проведення всього комплексу реконструктивних заходів на цих територіях не компенсується в повному обсязі і не є інвестиційно-привабливою для інвесторів.

5. Проведене дослідження дає можливість:

– обґрунтувати підходи до формування програм реконструкції великопанельних житлових будинків масових серій і території кварталі та мікрорайонів, забудованих у період 60–70-х років ХХ ст. з урахуванням особливостей соціального, економічного розвитку міст, комплексу містобудівних умов;

– використовувати запропонований методичний підхід до аналізу територій масової житлової забудови, визначення стратегії виконання комплексу заходів щодо модернізації міського середовища;

6. Подальше дослідження актуальних поставлених проблем можливо і доцільно за наступними основними напрямками:

– удосконалення нормативної бази планування і забудови територій житлово-громадської забудови з урахуванням регіональної специфіки населених місць;

– поглиблення наукових обґрунтувань гранично припустимих показників щільності житлового фонду і населення.

СПИСОК ОПУБЛІКОВАНИХ ПРАЦЬ ЗА ТЕМОЮ ДИСЕРТАЦІЇ

1. Філіпова М.В. До обгрунтування програм комплексної реконструкції міст // Теорія та історія архітектури та містобудування. – К.: НДІТІАМ. – 1998. – Вип. 2. – С. 149-152.

2. Филиппова М.В. Особенности планировки и застройки микрорайонов Киева 1960-х годов // Теорія та історія архітектури та містобудування. – К.: НДІТІАМ. – 1998. – Вип. 3. – С. 169-172.

3. Филиппова М.В. Приемы совершенствования архитектуры жилых домов первых массовых серий // Мiстобудування та територiальне планування. – К.: КНУБА. – 1998. – Вип. 1. – С. 61-66.

4. Філіпова М.В. Питання реконструкції забудови, що склалася у
1960-70 роках у найбільших містах (на прикладі м. Києва) // Сучасні проблеми архітектури та містобудування. – К.: КНУБА. – 1999. – Вип. 4. – С. 92-94.

5. Филиппова М.В. Особенности размещения районов массового жилищного строительства в планировочной структуре крупного города (на примере Киева) // Теорія та історія архітектури та містобудування. – К.: НДІТІАМ. – 1999. – Вип. 4. – С. 231-235.

6. Філіпова М.В. Соціально-демографічні чинники розвитку мікрорайонів 1960-х років у Києві // Сучасні проблеми архітектури та містобудування. – К.: КНУБА. – 1999. – Вип. 5. – С. 91-95.

7. Филиппова М.В. Районы массового жилищного строительства в г. Киеве // Мiстобудування та територiальне планування. – К.: КНУБА. – 2000. – Вип. 5. –
С. 235-239.

8. Дьомін М.М., Биваліна М.В. Містобудівні та соціально-економічні питання реконструкции территорії п’ятиповерхової великопанельної забудови. // Мiстобудування та територiальне планування. – К.: КНУБА. – 2005. – Вип. 20. –
С. 90-94.

9. Дёмин Н.М., Бывалина М.В. Проблемы и перспективы модернизации районов массовой жилой застройки 60–70-годов в крупнейших городах (на примере г. Киева) // Мiстобудування та територiальне планування. – К.: КНУБА. – 2005. – Вип. 21. – С. 67-75.

10. Дёмин Н.М., Бывалина М.В. К обоснованию программ реконструкции районов массовой жилой застройки 60–70-х годов (на примере г. Киева) // Досвід та перспективи розвитку міст України. Наукові дослідження в містобудуванні. – К.: „Діпромісто”. – 2005. – Вип. 9. – С.112-121.

11. Дёмин Н.М., Бывалина М.В. Экономические аспекты реконструкции территорий массовой настройки // Мiстобудування та територiальне планування. – К.: КНУБА. – 2006. – Вип. 23. – С. 59-67.

12. Филиппова М.В. Совершенствование методов обоснования и реализация реконструкции городской застройки. АМИР ТЕМУР ВА ТЕМУРИйЛАР ДАВРИНИ ТАДКИК ЭТИШНИНГ ЗАМОНАВИй МУАММОЛАРИ (Хал каро илмий-назарий аджуман маьрузаларининг киска матнлари, Самарканд, 12-14 июнь 1996й.), Самарканд, 1997. – С. 160-162.

АНОТАЦІЯ

Биваліна М.В. Проблеми та методи модернізації районів масової житлової забудови 60–70-х років (на прикладі м. Києва). – Рукопис.

Дисертація на здобуття наукового ступеня кандидата технічних наук за спеціальністю 05.23.20 – Містобудування та територіальне планування. – Київський національний університет будівництва і архітектури, Київ, 2007.

Дисертація присвячена питанням модернізації районів масової житлової забудови 60–70-х років ХХ ст. забудованих великопанельними житловими будинками перших серій індустріального домобудівництва (на прикладі будинків серії 1-480) в сучасних умовах розвитку суспільства.

У дисертації дослідженні та сформульовані проблеми модернізації районів масової житлової забудови 60–70-х років ХХ ст. на сучасному етапі соціального, економічного і містобудівного розвитку міст України. Визначені фактори і умови, що визначають методи, інженерно-технічні засоби, економічні аспекти та перспективи модернізації районів масової житлової забудови. Розроблені моделі реконструкції великопанельних житлових будинків. Обґрунтовані та розроблені наукові пропозиції та моделі модернізації районів масової житлової забудови
60–70-х років ХХ ст. з урахуванням соціально-демографічних, екологічних, економічних, технічних вимог і містобудівних умов. Розроблені рекомендації з модернізації районів масової житлової забудови у найзначніших, великих та середніх містах України.

Ключові слова: райони масової житлової забудови, великопанельні житлові будинки, серія 1-480, реконструкція, методи модернізації.

АННОТАЦИЯ

Бывалина М.В. Проблемы и методы модернизации районов массовой жилой застройки 60–70-х годов (на примере г. Киева). – Рукопись.

Диссертация на соискание ученой степени кандидата технических наук по специальности 05.23.20 – Градостроительство и территориальное планирование. – Киевский национальный университет строительства и архитектуры, Киев, 2007.

Диссертация посвящена вопросам модернизации районов массовой жилой застройки 60–70-х годов ХХ ст. застроенных крупнопанельными жилыми домами первых серий индустриального домостроения (на примере домов серии 1-480) в современных условиях развития общества. Цель работы – определение проблем и методов модернизации районов массовой жилой застройки 60–70-х годов в условиях прогрессирующего технического износа зданий и сооружений, усиления несоответствия потребительских и эксплуатационных качеств застройки современным требованиям и нормам, с учетом реалий социально-экономического развития государства.

В диссертации комплексно исследованы и сформулированы проблемы модернизации районов массовой жилой застройки 60–70-х годов ХХ ст. на современном этапе социального, экономического и градостроительного развития городов Украины, проведен градостроительный анализ районов массовой жилой застройки и исследованы особенности их функционально-планировочной структуры, архитектурно-планировочных решений, технико-экономических и эксплуатационных характеристик, состояния жилых домов; проблемы развития и модернизации районов массовой жилой застройки в г. Киеве.

В работе определены факторы и условия, которые определяют методы, инженерно-технические средства, экономические аспекты и перспективы модернизации районов массовой жилой застройки. К основным факторам отнесены социально-демографическая структура населения; экологическое состояние районов; конструктивные особенности и техническое состояние зданий и сооружений; функционально-планировочные характеристики территории; структура и объем инвестиций; градостроительные условия. Исследованы методы, приемы и инженерно-технические средства реконструкции крупнопанельных жилых домов серии 1-480. Разработаны модели реконструкции крупнопанельных жилых домов.

Определен комплекс социально-демографических, экологических требований к функционально-планировочной организации районов массовой жилой застройки. Обоснованы и разработаны научные предложения и модели модернизации районов массовой жилой застройки 60–70-х годов ХХ ст. с учетом социально-демографических, экологических, экономических, технических требований и градостроительных условий. На основе расчетных моделей функциональной структуры, баланса территории микрорайона разработаны три возможных варианта моделей объемно-планировочной структуры объекта модернизации: первый предусматривает реконструкцию жилого фонда без сноса существующего капитального фонда; второй – реконструкцию со сносом пятиэтажных крупнопанельных домов и доведением до необходимых стандартов кирпичных домов, а также существующих школ и детских дошкольных учреждений; третий –
с тотальным сносом всех существующих строений и новой застройкой на высвободившейся территории.

Разработаны рекомендации по модернизации районов массовой жилой застройки в крупнейших, больших и средних городах Украины с учетом тенденций изменения социально-демографической структуры населения, экономической и экологической ситуации.

Ключевые слова: районы массовой жилой застройки, крупнопанельные жилые дома, серия 1-480, реконструкция, методы модернизации.

summary

Byvalina M.V. The problems and methods of modernization of the mass housing building districts of the 60–70-ies (Kyiv example). – Manuscript.

The Ph.D. thesis in Engineering in speciality 05.23.20 – Town-planning and territorial planning. – Kyiv National University of Building and Architecture, Kyiv, 2007.

The Ph.D. thesis is devoted to the problems of modernization of mass housing building