Нерухомість
ХАРКІВСЬКИЙ НАЦІОНАЛЬНИЙ УНІВЕРСИТЕТ ІМЕНІ В.Н.КАРАЗІНА
ЄФІМЕНКО ІРИНА АНДРІЇВНА
УДК 330.341
ІНСТИТУЦІОНАЛІЗАЦІЯ РИНКУ НЕРУХОМОСТІ
В ТРАНСФОРМАЦІЙНІЙ ЕКОНОМІЦІ
Спеціальність 08.00.01 – економічна теорія
та історія економічної думки
АВТОРЕФЕРАТ
дисертації на здобуття наукового ступеня
кандидата економічних наук
Харків – 2007
Дисертацією є рукопис.
Робота виконана в Харківському національному університеті імені В.Н.Каразіна Міністерства освіти і науки України.
Науковий керівник: | доктор економічних наук, професор Гриценко Олена Аврамівна, професор кафедри економічної теорії Національної юридичної академії імені Ярослава Мудрого Міністерства освіти і науки України, м. Харків
Офіційні опоненті: | доктор економічних наук, професор Амосов Олег Юрійович, перший заступник директора Харківського регіонального інституту Національної академії державного управління при Президентові України, м. Харків;
кандидат економічних наук Кніженко Валентина Анатоліївна, заступник директора ТОВ „Строй Бізнес Консалтінг”, м. Харків
Захист відбудеться “12” жовтня 2007 року о 14-00 годині на засіданні спеціалізованої ради Д 64.051.01 Харківського національного університету імені В.Н.Каразіна за адресою: 61002, м. Харків, вул. Мироносицька, 1, ауд 4-11.
З дисертацією можна ознайомитися в Центральній науковій бібліотеці Харківського національного університету імені В.Н.Каразіна (61077, м. Харків, пл. Свободи, 4).
Автореферат розісланий “11” вересня 2007 р.
Вчений секретар
спеціалізованої вченої ради В.М. Соболєв
ЗАГАЛЬНА ХАРАКТЕРИСТИКА РОБОТИ
Актуальність теми дослідження. Динамічний розвиток ринку нерухомості в сучасних умовах передбачає формування нового інституційного середовища, в межах якого поведінка економічних суб'єктів стане більш передбачуваною й координованою. Інституціоналізація ринку нерухомості стає перспективним напрямком його об’єктивного розвитку, а саме тому й актуальним об’єктом теоретичного дослідження. Об'єктивним підґрунтям інституціоналізації ринку нерухомості виступає структуризація його економічних процесів, взаємозв’язок між якими відтворюється в межах певних інституцій, що забезпечують порядок і субординацію всієї системи ринкових відносин. Інституціоналізація ринкових відносин відбувається шляхом установлення необхідних способів координації, узгодження і впорядковування сумісних дій суб'єктів, які приймають рішення стосовно певних дій з нерухомістю. Даний процес характеризується появою спеціальних процедур та операцій з нерухомістю, які потрапляють у сферу діяльності особливих інститутів та інституційно-організованих суб'єктів. На ринку нерухомості виникають тільки йому властиві характеристики (у відтворенні цінності його об'єктів, природі трансакційних витрат, системі обмежень, інверсії у процесі приватизації), що накладають відбиток на особливості його інституціоналізації. Це знаходить свій прояв у тому, що на ринку нерухомості з'являються інституційно-організовані суб'єкти, які здійснюють свою діяльність у сфері споживання (використання) нерухомості (кондомініуми), створення й розвитку (девелопери, сервейінги, трасти спільного інвестування), ринкового обороту (ріелтери, оцінювачі, аналітики, страхувальники, реєстратори). Кожен з інституційно-організованих суб'єктів формує своє інституційне поле життєдіяльності, наповнюючи його необхідними правилами й нормам.
Ступінь наукової розробленості проблеми. У сучасних умовах економічна наука достатньо багато уваги приділяє розгляду об'єктивних процесів функціонування ринку нерухомості. Істотний внесок у теоретичне дослідження його основних закономірностей пов'язаний з такими вченими, як О.Амосов, А.Асаул, Л.Бєлих, Е.Бугулов, В.Горемикін, С.Грибовський, В.Галасюк, І.Геллєр, О.Гриценко, О.Драпіковський, В.Йолкіна, І.Іванова, О.Каплій, А. Карасьов, С.Максимов, Я.Маркус, О. Мухін, Н.Ордуей, В.Рутгайзер, З. Сивець, Є.Тарасевич, Дж. Фрідман, Г.Хариссон, Л. Чубук, Д.Еккерт, Л.Елвуд та ін. Разом із тим дослідження інститутів ринку нерухомості має епізодичний і фрагментарний характер, що, безумовно, не відповідає умовам його сучасного розвитку. Сьогодні він наповнюється всіма необхідними інституціями, зміст і сутність яких потребують спеціального дослідження. До числа недостатньо розроблених проблем слід віднести об’єктивні передумови й особливості інституціоналізації ринку нерухомості, механізми функціонування інституційно-організованих суб’єктів. Вивчення питань інституціоналізації ринку нерухомості спирається на роботи таких відомих представників інституціональної теорії, як С. Архієреєв, В. Аузан, Т.Веблен, В. Геєць, А. Гриценко, А.Дементьєв, Т. Егертссон, Дж. Коммонс, Р. Коуз, О. Московський, Д. Норт, Р. Нуреєв, А. Олійник, В. Тамбовцев, В.Тарасевич, Дж. Ходжсон, О. Уільясон, О.Шаститко, О. Яременко та ін.
Зв'язок роботи з науковими програмами й темам. Дисертація виконана в рамках планової науково-дослідної теми кафедри економічної теорії та економічних методів управління Харківського національного університету ім. В.Н. Каразіна “Соціально-економічний механізм і наслідки ринкових перетворень” (номер державної реєстрації 0104U000675).
Мета і завдання дослідження. Основною метою дисертаційної роботи є теоретичне дослідження процесу інституціоналізації ринку нерухомості, а також закономірностей виникнення і функціонування на ньому інституційно-організованих суб'єктів.
Відповідно до даної мети були поставлені наступні завдання:
- довести необхідність використання інституційного підходу до дослідження ринку нерухомості;
- обґрунтувати особливі чинники інституціоналізації ринку нерухомості;
- виявити основні етапи у процесі його інституціоналізації;
- провести аналіз поведінки інституційно-організованих суб'єктів у сфері споживання й інвестування нерухомості;
- визначити ефекти базисного інституту специфікації прав нерухомої власності;
- запропонувати створити інститут моніторингу ринку нерухомості, як загальної інформаційної умови його функціонування.
Об’єктом дисертаційного дослідження є сукупність об’єктивних економічних відносин, що складаються на ринку нерухомості та способи поведінки суб’єктів, які здійснюють на ньому певні дії.
Предметом наукового дослідження є процес інституціоналізації об’єктивних відносин, що складаються на ринку нерухомості, закономірності виникнення інституційно-організованих суб'єктів, інститутів, що регулюють їх поведінку в трансформаційній економіці.
Методи дослідження. Наукове дослідження спиралося на методологію інституційної теорії, використовуючи такі підходи, як теорія прав власності і трансакційних витрат. При дослідженні закономірностей становлення ринку нерухомості застосовувалася методологія єдності історичного й логічного пізнання. З'ясування об'єктивних засад інституціоналізації ґрунтувалося на вживанні структурно-функціонального аналізу. Аналіз інституційних суб'єктів проводився із допомогою поведінкових моделей. Теоретико-методологічну основу та інформаційну базу дослідження становлять наукові праці вітчизняних і зарубіжних вчених, нормативно-правові джерела, регулюючі відносини на ринку нерухомості.
Наукова новизна результатів дисертаційного дослідження, отриманих особисто здобувачем, полягає в наступному:
вперше:
- доведено, що особливості інституціоналізації ринку нерухомості обумовлені, по-перше, специфічними характеристиками нерухомості, по-друге, поведінкою суб'єктів в умовах масштабної, складної, асиметричної, асинхронної й невизначеної інформації, по-третє, інверсійно–приватизаційною історією становлення ринку нерухомості;
- введено в науковий обіг поняття “інституційно-суб'єктна структура ринку нерухомості”, яка визначає способи функціонування інституційно-неорганізованих (до яких належать інституційні одиниці, що індивідуально оперують на ринку нерухомості) та інституційно-організованих (які здійснюють спеціалізовані операції і трансакції) суб'єктів;
- розкрито економічний зміст кондомініумів як інституційно-організованих суб'єктів, функціонування яких дозволяє розв’язувати суперечності спільно-роздільного привласнення нерухомості в процесі її використання;
дістало подальшого розвитку:
- класифікація функцій ринку нерухомості на: мікроекономічні (внутрішні способи дії), макроекономічні (вплив ринку нерухомості на інші сегменти економіки); загальні (відтворюють механізми функціонування самого ринку нерухомості) і специфічні (пов’язані з особливостями нерухомості);
- виявлення та розкриття ефектів специфікації прав на нерухому власність, як-то: 1) встановлення економіко-правового статусу власника нерухомості; 2) формування цінності нерухомих активів; 3) узагальнення базисної інформації про економіко-правовий стан нерухомості; 4) зростання відповідальності власника нерухомості; 5) підвищення ліквідності нерухомого майна; 6) створення умов для капіталізації економіки 7) зміцнення громадського порядку;
- основні характеристики інституту моніторингу ринку нерухомості, а саме його функції (збір інформації, нагляд за об'єктивними процесами, відображення та оцінка стану, аналіз причин, що змінюють ситуацію, попередження кризових ситуацій, обґрунтовування заходів підтримки і впливу на стан ринкових процесів), принципи організації (цілеспрямованість, системність, комплексність, структурна повнота й логічна завершеність, безперервність нагляду, періодичність зняття інформації, зіставлення вживаних показників) та індикатори розвитку (вартості нерухомості, цінового очікування, прибутковості, розшарування ринку нерухомості, співвідношення прибутковості вкладень у нерухомість і відсотка по банківських депозитах, ступінь капіталізації (співвідношення цін первинних і вторинних ринків);
удосконалено:
- організаційний механізм функціонування пайових інвестиційних фондів у нерухомість, у які залучається виключено нерухоме майно як пайовий внесок учасників з подальшим оперуванням ним відповідно до потреб управляючої організації;
- періодизацію процесу інституціоналізації ринку нерухомості, який у своєму розвитку проходить дві стадії інверсійно-приватизаційну (ринкові інститути зароджуються поза ринкового середовища) і постприватизаційну (де відтворюються об'єктивні закономірності формування інститутів). Як критерії періодизації вирізняють характер і ступінь розвиненості інституційно-організованих суб'єктів ринку і природу інститутів, регулюючих і захищаючих їх поведінку.
Практичне значення отриманих результатів обумовлюється місцем і роллю нерухомої власності в економічній системі ринкової економіки. Основні положення роботи дозволяють глибше проаналізувати економіко-правовий механізм функціонування й розвитку ринку нерухомості. Результати наукового дослідження були використані при розробці методичних рекомендацій щодо створення пайових інвестиційних фондів для інвестиційно-консалтингової компанії “Проконсул” (довідка № 3 від 11.01.2007 р.), консультаційних проектів з питань функціонування кондомініумів для ТОВ “СІТ-Консалт” (довідка № 7 від 21.02.2007 р.). Матеріали дисертації можуть бути використані при підготовці спеціалістів (ріелтерів, оцінювачів, управляючих трастами спільного інвестування, радами кондомініумів), які працюють з нерухомістю, а також при викладанні загального курсу економічної теорії й таких дисциплін, як “Економіка нерухомості”, “Оцінка нерухомості”, “Інституції ринку нерухомості”.
Особистий внесок здобувача. Наукові результати дослідження отримані автором самостійно на підставі аналізу процесів, що відбуваються на ринку нерухомості, та опрацюванні наукових праць вчених-економістів. Особистий внесок у публікації, що написані у співавторстві, відображено в переліку опублікованих робіт.
Апробація результатів. Основні теоретичні положення дослідження та його результати були оприлюднені на 6 конференціях, серед яких міжнародна науково-практична конференція “Динаміка наукових досліджень ‘2004”” (Дніпропетровськ, 2004); міжнародна науково-практична конференція “Актуальні проблеми сучасних наук: теорія та практика” (Дніпропетровськ, 2005); всеукраїнська науково-практична інтернет-конференція (Київ, 2005); всеукраїнська науково-практична інтернет-конференція “Сучасність, наука, час. Взаємодія та взаємовплив (Київ, 2005 ); міжнародна науково-практична конференція “Економічна безпека держави: стан, проблеми, напрями посилення” (Харків, 2006); міжнародна науково-практична конференція “Дослідження та оптимізація економічних процесів” (Харків, 2006).
Публікації. Результати дисертаційного дослідження відображенні в 12 опублікованих виданнях, загальним обсягом 3,5 д.а., з яких 6 робіт (обсягом 2,4 д.а.) – у фахових виданнях ВАК.
Структура та обсяг дисертації. Дисертаційна робота складається із вступу, двох розділів (які включають вісім підрозділів), висновків, списку використаної літератури. Повний обсяг дисертації становить 198 арк., основний зміст роботи викладено на 170 сторінках, список використаних джерел включає 245 найменувань. Дисертація містить в основному тексті 3 таблиці та 2 рисунки.
ОСНОВНИЙ ЗМІСТ РОБОТИ
У вступі обґрунтовано актуальність теми дисертації, сформульовано мету й завдання роботи, визначено об’єкт, предмет дослідження, його наукова новизна, показано практичне значення отриманих результатів, їх апробація.
У першому розділі “Методологічні основи дослідження процесу інституціоналізації ринку нерухомості” доводиться, що ринок нерухомості є особливим сегментом економічного простору, функціонування якого потребує певних способів координації й обмеження поведінки людей, що свідомо виробляються ними. Причому такі способи обмеження стають внутрішніми вбудованими механізмами розподілу вартості нерухомих благ, забезпечують їм щонайвищу цінність, створюють умови для постійного відтворювання всього комплексу об'єктивних відносин між людьми. Це означає, що дослідження ринку нерухомості в сучасних умовах не може бути обмеженим класичною чи неокласичною методологією, а повинно спиратися на все різноманіття категоріального арсеналу інституційної теорії.
Інституційні форми, як способи координації поведінки людей, є віддзеркаленням об'єктивного механізму формування структури ринку нерухомості, під якою слід розуміти таку побудову, що містить сукупність об'єктів різного призначення, функціонування яких тісно пов’язано із землею. Це зумовлює різноманітні трансакції, за допомогою яких забезпечуються цілісність і збереження основних властивостей нерухомих речей при різних зовнішніх і внутрішніх змінах. Інституціоналізація ринку нерухомості означає структуризацію його економічної системи шляхом впорядковування поведінки людей на підставі формування об'єктивно зумовлених способів координації й узгодження їх діяльності. У процесі інституціоналізації відбувається відособлення ринку нерухомості в самостійний сектор економіки, поява на ньому спеціальних трансакцій, що потрапляють у сферу особливих інститутів-діяльності, у межах яких виникають інституційно-організовані суб’єкти, які виконують на ринку нерухомості спеціальні функції.
Інституціоналізація ринку нерухомості має специфічні риси зумовлені, перш за все характером нерухомості як товару. Найсуттєвішою її рисою є те, що функціонування нерухомості тісно пов’язано із землею, а тому цінність нерухомості не може визначатися тільки витратами на її створення, а залежить від вартості землі, де розташовані об’єкти, й сукупності правомочностей, що виникають навколо її привласнення. Крім того, на цінність нерухомості значною мірою впливає величина трансакційних витрат, що з’являються у процесі інформаційного забезпечення суб’єктів специфікації їх повноважень, що гарантує дотримання і захист їх інтересів, та оцінювання матеріально-речовинних і вартісних характеристик нерухомості.
Поведінка суб’єктів ринку нерухомості здійснюється в умовах більш невизначеної інформації, на відміну від інших секторів економіки. Це призводить до того, що суб'єкти ринку нерухомості не в змозі самостійно оптимізувати свою поведінку і здійснити вільний вибір на підставі повноти уявлень про всі істотні параметри об'єкта нерухомості. Саме тому виникає необхідність у створенні особливих інститутів (наприклад, кондомініумів), а ті, що мають загальний характер (наприклад, специфікація прав власності), наповнюються новим змістом. Суттєво впливає на інституціоналізацію ринку нерухомості процес приватизації, який за своїм змістом не є класичним шляхом становлення ринкових відносин. Приватизація відтворює ринкові процеси в інверсійному форматі, а тому потребує особливих інституційних обмежень та установ.
Об'єктивні підвалини інституціоналізації ринку нерухомості закладаються його структурою, яка проаналізована з точки зору її впливу на особливості поведінки суб'єктів. Так, виявлення характеру конкурентної організації на ньому дозволяє з’ясувати обмежувальні умови функціонування, що знаходять свій прояв у певних інституційних формах. На ринку нерухомості існує ієрархічний зв'язок земельної й нерухомої власності, що породжує необхідність інститутів регулювання поведінки економічних суб'єктів у цих сферах. Просторові рамки його функціонування – загальнонаціональні, регіональні, локальні – припускають різні способи й інструменти регламентації (наприклад, приватизація комунальної нерухомості здійснюється різними правовими режимами). Важливе значення для інституціоналізації ринку нерухомості має характер трансакційних витрат і послуг, що зумовлюють формування різноманітних видів інститутів-посередників. Суб'єктний устрій ринку нерухомості дозволяє визначити різну ступінь організованості його агентів.
Структура ринку нерухомості породжує його функції, які можна поділити, з одного боку, на мікроекономічні, що визначають внутрішні способи його дії, і макроекономічні – що характеризують його взаємодію з іншими сегментами економіки. З іншого боку, він має загальні функції, притаманні кожній ринковій організації (встановлення рівноважної ціни, забезпечення руху інвестиційних ресурсів та ін.), і специфічні, пов’язані з особливими можливостями нерухомості. Специфічні мікроекономічні функції охоплюють створення умов для отримання ренти й забезпечення випуску та обігу цінних паперів спеціального призначення (закладних, іпотечних сертифікатів, житлових облігацій). Найвагомішими специфічними макроекономічними функціями ринку нерухомості є створення стабільних соціально-економічних умов для всіх видів життєдіяльності людей; досягнення власницького компромісу між різними формами земельної та нерухомої власності (наприклад, суперфіцію, емфітевзису, сервітутів); участь нерухомості у капіталізації економіки; підвищення мобільності робочої сили; розширення фінансового простору економіки. Саме структурно-функціональний аспект дослідження ринку нерухомості дозволив виявити необхідні цілі інституційних форм, якими є: інформаційне обслуговування учасників ринку, зниження ризику невизначеності в їх поведінці, створення нормативного простору їх життєдіяльності, відособлення операцій і процедур в специфічні форми діяльності.
Основним в аналізі процесу інституціоналізації ринку нерухомості в дисертації виступає формування і функціонування його інституційно-суб'єктної структури, що відображає ступінь інституційної організованості суб'єктів. Ця структура включає діяльність суб’єктів інституційно-неорганізованих, тобто тих, які індивідуально оперують з нерухомістю, та інституційно-організованих, які виконують специфічні дії у сфері створення й розвитку нерухомості, забезпечення її ринкового обороту й користування. До останніх належать також інституційно-державні установи, що мають владні повноваження на ринку нерухомості (наприклад, Державний іпотечний центр, Фонд державного майна та ін.).
В сучасних умовах інституційно-організованими суб'єктами сфери споживання нерухомості стають об'єднання співвласників багатоквартирних будинків (кондомініуми), що виникають у зв’язку з необхідністю вирішення протиріччя спільно-роздільного користування нерухомістю. Кожен кондомініум включає три види власності: приватну, що відокремлена від інших і самостійно привласнюється суб’єктом; загальну – на ті частини майна, які неможливо привласнити відособлено від інших; загально-пайову, тобто майна, що привласнюється самостійно, але не може бути відособлено від інших частин. Кожен вид власності має неоднакові можливості в управлінні й користуванні. Але при цьому суб'єкти заінтересовані в ефективному привласненні з метою якнайкращого задоволення своїх потреб у мешканні. Для ефективного вирішення суперечностей спільно-роздільного користування нерухомістю кондомініуми створюють управлінські організації – сервейінгові фірми, що стають інститутом, суб’єкти якого професійно виконують свої функції, що дозволяє їм мати переваги перед житлово-експлуатаційними конторами.
У сфері створення й розвитку нерухомості функціонують такі інституційно-організовані суб'єкти, як девелопери, котрі забезпечують весь комплекс інвестиційних рішень по управлінню фінансуванням будівництвом і розподілу створеними об’єктами. У сфері ринкового обороту діють оцінювачі, аналітики, іпотечні кредитори, страхувальники, ріелтери. Для кожного інституційно-організованого суб’єкта складається своє особливе інституційне середовище, що включає сукупність певних процедур, норм і правил функціонування.
У другому розділі “Особливості інституціоналізації ринку нерухомості в трансформаційному періоді” досліджено найактуальніші питання сучасного етапу розвитку інститутів ринку нерухомості. Початковим логіко-історичним пунктом інституціоналізації останнього служить його відособлення в самостійний сектор економіки. Цей процес відбувається в рамках приватизації державної нерухомої власності, значення якої полягає у створенні принципово нового інституційного поля життєдіяльності економічних суб'єктів. У процесі приватизації створюються інститути, що адекватні природі ринку. Але приватизація породжує інверсійний характер розвитку ринку нерухомості, що знаходить свій прояв у таких ефектах, як оборотна ієрархія інститутів, інституційна асинхронність і інституційна асиметричність.
Процес інституціоналізації проходить два крупні етапи – передінституційний (на якому власних інститутів ринку нерухомості ще не було, а всі відносини, пов'язані з нею, регулювалися інститутами загального характеру) та інституційний, що характеризується появою і формуванням власних ринкових інститутів нерухомої власності. Другий етап поділяється на такі стадії, як інверсійно-приватизаційна (ринкові інститути створюються державою) і постприватизаційна (де відновлюються об'єктивні закономірності формування інститутів). За критерії вирізнення стадій використовувалися ступінь розвиненості інституційно-організованих суб'єктів ринку і якість інститутів, що регулюють, координують і захищають їх поведінку.
Ринок нерухомості є величезним інформаційним простором, на якому поведінка суб'єктів стає тим ефективніше, чим краще вони розпоряджаються інформаційним ресурсом. Унаслідок цього виникає необхідність в особливому інституті моніторингу, головне призначення якого – проведення операцій з інформацією. Основними функціями інституту моніторингу на ринку нерухомості є збір інформації, нагляд за об'єктивними процесами, оцінка стану й аналіз причин, що змінюють ситуацію, попередження кризових явищ, обґрунтовування заходів підтримки й дії, що впливають на становище, відбиття результатів спостережень. Організація моніторингу повинна бути побудована на певних принципах, до яких необхідно віднести цілеспрямованість, системність, комплексність, структурну повноту і логічну завершеність, безперервність нагляду, періодичність зняття інформації, зіставлення вживаних показників. Суттєвою рисою цього інститути є його кількісні індикатори, що висвітлюють основні процеси, що відбуваються на ринку нерухомості. Більшість ринкових сегментів уже створили свою власну систему показників. Сьогодні на ринку нерухомості тільки розпочинають формуватися певні індекси (наприклад, вартості нерухомості, цінового очікування, прибутковості, розшарування ринку). Але макроекономічні функції ринку нерухомості спонукають необхідність використовувати такі індикатори, які могли б виявити його взаємовідносини з грошовим сектором економіки. На нашу думку, це може бути співвідношення прибутковості вкладень у нерухомість і відсотка по банківських депозитах. Це дозволяє виявити перспективи руху капіталів між двома найбільш вагомими секторами інвестиційного простору економіки. Крім того, важливо спостерігати за процесом капіталізації ринку нерухомості. З цією метою можна використовувати індекс співвідношення цін первинного і вторинного ринків нерухомості.
Виключно важливу роль на ринку нерухомості виконує інститут специфікації прав власності, що зумовлено особливостями нерухомості як іммобільного блага, переміщення якого практично неможливе без зміни його істотних характеристик. У процесі специфікації прав власності на об’єкти нерухомості починає діяти низка ефектів, що призводить до встановлення й закріплення економіко-правового статусу суб'єктів, які оперують з нерухомістю; виявлення економічної цінності нерухомості; узагальнення базисної інформації про нерухомість; посилення відповідальності власника нерухомості; підвищення ліквідності нерухомого активу; зміцненні громадського порядку; участі нерухомості в капіталізації економіки. Критерієм достатньо високого рівня розвитку ринку нерухомості стає поява на ньому необхідної кількості інститутів спільного інвестування. Найрозвиненішими серед них є інвестиційні фонди, які можуть функціонувати у формі корпоративних і пайових інвестиційних фондів нерухомості (ПІФН). Інвестиційні трасти нерухомості за своєю економічною суттю виступають інституційно-організованими суб'єктами, які здійснюють інвестиції не у фінансові активи, а в нерухомість. Спільне інвестування в нерухомість має незаперечні переваги перед індивідуальними вкладеннями, а саме, вони забезпечують диверсифікацію грошових коштів, надійність іпотечних запозичень, дозволяють отримувати довгострокові і стабільні доходи, розширюють діапазон інвесторів, підвищують ефективність функцій управління і володіння активами, надають можливість щоденного нагляду за змінами прибутковості, передбачають державний контроль за діяльністю з боку комісії з цінних паперів та фондового ринку. Існуючий правовий механізм функціонування пайових інвестиційних фондом не передбачає використовувати нерухомість як пайовий внесок, але світова практика свідчить про ефективність саме такого механізму формування ПІФН.
ВИСНОВКИ
Дисертаційне дослідження спрямовано на розкриття об’єктивних закономірностей інституціоналізації ринку нерухомості. Пізнання цього процесу дозволяє зробити певні висновки, сформулювати рекомендації щодо його подальшого вивчення, використання одержаних теоретичних результатів у викладанні економічних дисциплін і практичному втіленні.
1. За сучасних умов ринок нерухомості знаходиться на стадії, для якою характерним є динамічне формування інституційного середовища, що визначає поведінку відповідних суб’єктів. Інституціоналізація ринку нерухомості – це об'єктивна структуризації економічних відносин шляхом свідомого або неусвідомленого встановлення колективних способів координації, узгодження і впорядковування спільної діяльності суб'єктів, що ухвалюють рішення, що стосуються дій з нерухомістю. Цей процес характеризується появою спеціальних процедур та операцій з останньою, які потрапляють у сферу діяльності особливих інститутів та інституційно-організованих суб'єктів.
2. Об'єктивною підставою інституціоналізації є формування структурних відносин ринку нерухомості, які одержують свою завершену форму функціонування у відповідних інститутах. Це передбачає становлення інституційно-суб'єктної структури ринку нерухомості, що включає інституційно-неорганізованих та інституційно-організованих суб'єктів.
3. Оскільки ринок нерухомості має тільки йому властиві риси, виникають суттєві особливості при використанні інституційного підходу до його дослідження. Ознаками, притаманними цьому ринку, слід вважати специфічний механізм утворення цінності нерухомості, особливості трансакційних витрат, систему обмеження у його функціонуванні й умови появи в процесі приватизації. На ринку нерухомості функціонують інституційно-організовані суб'єкти, які провадять свою діяльність у сфері споживання (використання) нерухомості (кондомініуми), створення й розвитку (девелопери, сервейінги, управління, трасти спільного інвестування), ринкового обороту (ріелтери, оцінювачі, аналітики, страхувальники, реєстратори). Кожен із цих суб'єктів формує своє інституційне поле життєдіяльності, наповнюючи його необхідними правилами й нормами.
Проведене в дисертації теоретичне дослідження дозволяє сформулювати рекомендації щодо подальшого аналізу та використанню одержаних результатів у викладанні економічних дисциплін та їх практичному втіленні:
– спеціального дослідження вимагають інститути, що активно формуються на ринку нерухомості – моніторингу, оцінки, ріелтерства, сервейінгів, їх економічний зміст полягає в тому, що вони є поведінковими формами функціонування інформаційних (інститут моніторингу), вартісних (інститут оцінки), обмінних (інститут ріелтерства), управлінських (інститут сервейінгу) процесів;
– економічна теорія повинна активізувати свій науковий потенціал у сфері становлення інституційно-організованих суб'єктів ринку нерухомості. У даний час практично не існує економіко-теоретичних досліджень таких інституційно-організованих суб'єктів, як кондомініуми і трасти спільного інвестування в нерухомість. Ці інституційні суб'єкти виникають у зв’язку з необхідністю вирішувати протиріччя спільно-роздільного привласнення нерухомості (у сферах її використання й інвестування). Найактуальнішою проблемою дослідження цих суб'єктів стає відособлення функцій по управлінню нерухомістю, що забезпечує значне поширення інститутів сервейінгів;
– необхідно ініціювати розробку й ухвалення спеціального нормативного документа, який регламентував би операції з нерухомістю і діяльність окремих інститутів. Ще в 1999 р. комісією Верховної Ради України було розроблено проект Закону “Про проведення операцій з нерухомим майном”, що включав визначення багатьох операцій з нерухомих майном, порядок регламентації діяльності окремих представників (зокрема оцінювачів і ріелтерів), створення органів управління (таких, як ради, палати, з'їзди), що координують і захищають діяльність інституційних посередників. Проте даний законопроект не пройшов відповідної експертизи й не був винесений на розгляд парламенту. На нашу думку, сьогодні, коли на ринку нерухомості вже існує значна кількість різноманітних інституційних суб'єктів і намітилися позиції конфліктних взаємостосунків, потрібно ініціювати ухвалення законодавчого акта, що регулював би їх діяльність. Роль цього нормативного інституту полягатиме у визначенні інституційних учасників, які працюють в різних секторах ринку нерухомості (ріелтерів, девелоперів, оцінювачів, управлінців, сервейенгів і ін.), розмежуванні їх інституційного поля життєдіяльності;
– особливу увагу заслуговує практична діяльність кондомініумів, що стають найпоширенішими суб'єктами користування нерухомістю. Є сенс розробити спеціальну програму сприяння розвитку цих інститутів у містах. При місцевих органах влади можна, наприклад, створити Центр сприяння управлінню кондомініумами, якому надати функції економічного і юридичного забезпечення діяльності організацій співвласників багатоквартирного будинку;
– Комітету з будівництва й архітектури слід при проектуванні житлових будинків враховувати особливості формування їх як кондомініумів, передбачати наявність у них приміщень багатоцільового призначення, які можуть використовуватися власниками житла для розміщення управлінського й обслуговуючого персоналу об'єднань власників житла;
– при Центрі сприяння житлових і муніципальних реформ (міжнародної громадської організації), варто створити постійно діючі курси (школи) по підготовці управляючих кондомініумами. З цією метою треба розробити спеціальні програми підготовки, що включають: правові основи створення об'єднання власників житла; технологію робіт по експлуатації інженерних комунікацій і організації кондомініуму; фінансові аспекти діяльності, основи бухгалтерського обліку, управління ризиками у процесі діяльності, основи землекористування;
– об'єктивно назріла нагальна потреба у створенні комерційного навчального закладу – Інституту нерухомості, засновниками якого можуть бути провідні вузи, ріелтерські й девелоперські фірми міста (досвід створення якого вже існує в Росії). Створення такого закладу послужить якісним стрибком у царину підготовки фахівців з оперування нерухомістю. Інститут нерухомості зможе здійснювати викладання найпопулярніших курсів, серед яких може бути “Основи операцій на ринку нерухомості”, “Основи управління ріелтерськой фірмою”, “Операції з комерційною нерухомістю”, “Економіка і управління нерухомістю”.
СПИСОК ОПУБЛІКОВАНИХ ПРАЦЬ
ЗА ТЕМОЮ ДИСЕРТАЦІЇ
Статті у фахових виданнях:
1. Ефименко И. Особенности институционального похода к исследованию рынка недвижимости // Вісн. Харків. нац. ун-ту ім. В.Н. Каразіна. Економічна серія. – 2005 – № 668. – С. 29-31.
2. Ефименко И. Объективные основания институционализации рынка недвижимости // Зб. наук. праць “Економіка: проблеми теорії і практики”. – В 4-х томах. – Т. 4. – 2005. – Вип. 204. – Дніпропетровськ : ДНУ, 2005. – С. 915-918.
3. Ефименко И. Институт мониторинга на рынке недвижимости // Зб. наук. праць “Економіка: проблеми теорії і практики”. – В 4-х томах. – Т. 1. – 2005. – Вип. 209. – Дніпропетровськ : ДНУ, 2005. – С. 235-236.
4. Єфіменко І. Кондомініуми як інституційно-організовані суб'єкти ринку нерухомості // Зб. наук. праць “Актуальні проблеми державного управління” – 2006. – № 1(27). – С. 382-386.
5. Ефименко И. Особенности функционирования фондов совместного инвестирования недвижимости // Вісник Харк. нац. ун-ту “ХПІ”. – 2006. – Економічна серія. – № 1. – с.32-39.
6. Гриценко Е.А., Ефименко И. А. Институт спецификации прав собственности на рынке недвижимости. // Науч. труды ДонНТУ. – Серия экономическая. – Вып. 38 (114). – 2006. – 38-44. (особистий внесок: виявлено ефекти специфікації прав власності на нерухоме майно).
Тези доповідей:
7. Ефименко И. Приватизация как условие формирования рынка недвижимости // Динаміка наукових досліджень “2004”: Матер. III Між нар. наук.-практ. конф. – Т. 5. – Дніпропетровськ, 21-30 черв. 2004 р. – Дніпропетровськ, 2004. – С . 37-38.
8. Ефименко И. Экономическая целесообразность налогообложения недвижимости// Актуальні проблеми сучасних наук: теорія та практика: Матер. Міжнар. наук.-практ. конф., 1-8 черв. 2005р. – Т.І. – Економічні науки. – Дніпропетровськ, 2005. – С.3.
9. Ефименко И. Институционально-субъектная структура рынка недвижимости // Актуальні проблеми сучасної науки: Матер. першої всеукраїнської науково-практичної інтернет-конференції, 28-31 жовт., 2005р. – Ч. 2 – Київ. – 2005. – С .4.
10. Ефименко И. Спецификация прав собственности на объекты недвижимости //Сучасність, наука, час. Взаємодія та взаємовплив: Матер. перш. всеукраїн. наук.-практ. інтернет-конференції, 28-30 лист., 2005р. – Ч. 2. – Київ. – 2006. – С. 6.
11. Гриценко Е.А., Ефименко И.А. Инвестиционные процессы на рынке недвижимости//Труди міжнародної науково-практичної конференції “Дослідження та оптимізація економічних процесів”, 23-24 лист., 2006 р. – Харків. – 2006. – С.163. (особистий внесок: розкрито інвестиційні риси нерухомості).
12. Гриценко Е.А., Ефименко И.А. Злоупотребления на рынке недвижимости // Економічна безпека держави: стан, проблеми, напрямки зміцнення: Матер.наук.-практ. конференції, 27 жовт. 2006 р. – Харків. – 2006. – С. 129-133. (особистий внесок: зроблено висновок про причини криміналізації ринку нерухомості).
АНОТАЦІЯ
Єфіменко І.А. Інституціоналізація ринку нерухомості в трансформаційній економіці. – Рукопис.
Дисертація на здобуття наукового ступеня кандидата економічних наук за спеціальністю 08.00.01 – економічна теорія та історія економічної думки. Харківський національний університет імені В.Н.Каразіна, Харків, 2007.
Дисертаційна робота присвячена дослідженню процесу інституціоналізації ринку нерухомості та його інституційно-суб’єктної структури. Доведено, що особливості інституціоналізація ринку нерухомості зумовлені специфікою нерухомості як товару, поведінкою суб’єктів та історією виникнення ринкових відносин. Інституціоналізація ринку нерухомості відбувається згідно з розвитком його структури і забезпечує виконання ним своїх функцій. Проведена систематизація функцій ринку нерухомості на мікроекономічні й макроекономічні, загальні і специфічні. Виявлені ефекти інституту специфікації прав нерухомої власності й обґрунтована необхідність використання інституту моніторингу. Розкрито економічний зміст кондомініумів як інституційно-організованих суб’єктів, діяльність яких дозволяє вирішувати суперечності спільно-роздільного володіння нерухомістю. В інвестиційній сфері проаналізовано механізм функціонування інститутів спільного інвестування нерухомості, що мають низку переваг перед інституційно-неорганізованими суб’єктами.
Ключові слова: ринок нерухомості, інституційно-організовані суб’єкти, пайові інвестиційні фонди нерухомості, кондомініуми.
АННОТАЦИЯ
Ефименко И.А. Институционализация рынка недвижимости в трансформационной экономике. – Рукопись.
Диссертация на соискание ученой степени кандидата экономических наук по специальности 08.00.01 - экономическая теория и история экономической мысли. Харьковский национальный университет имени В.Н. Каразина, Харьков, 2007.
Диссертационное исследование посвящено раскрытию объективного процесса институционализации рынка недвижимости в условиях трансформационной экономики. Процесс институционализации определен как закономерное развитие структурных связей рынка недвижимости, что находит свое проявление в появлении особых институтов, регулирующих и координирующих деятельность институционально-организованных субъектов.
В диссертации использована методология институциональной теории, которая позволяет выявить особые условия институционализации рынка недвижимости как особого сегмента рыночной экономики. Объективные условия формирования институциональной среды рынка недвижимости обусловлены его структурой и функциями. Последние классифицированы, с одной стороны, на микроэкономические и макроэкономические, а с другой – на общие и специфические в соответствии с их последствиям и способами воздействия на внутренние и внешние условия функционирования.
Раскрыты способы функционирования основных институционально-организованных субъектов в сфере использования недвижимости (кондоминиумов) и инвестирования в нее (паевых инвестиционных фондов).Кондоминиумы проанализированы как особые субъекты рынка недвижимости, функционирование которых позволяет разрешать противоречия совместно-разделенного присвоения недвижимого имущества. Основной способ разрешения существующего противоречия – управление кондоминиумами специально создаваемыми профессиональными организациями сервейингов, которые являются одним из перспективных институтов рынка недвижимости.
Выявлены особенности института мониторинга на рынке недвижимости, который призван компенсировать сложный, масштабный, неопределенный характер информационных потоков на нем. Выявлены функции института мониторинга, принципы его организации, предложена система индикаторов, позволяющих отслеживать как состояние самого рынка недвижимости, так и его взаимосвязи с денежными сегментами.
Раскрыты причины и преимущества институтов совместного инвестирования недвижимости, особое внимание уделено паевым инвестиционным фондам, при создании которых предложено вовлекать в их состав недвижимое имущество (как отдельных индивидов, так и фирм) с последующим использованием управляющей им компанией в соответствии с ее инвестиционными потребностями.
Доказано, что в основе функционирования рынка недвижимости должен находиться институт спецификации прав собственности, который упорядочивает поведение экономических субъектов посредством особых эффектов.
При исследовании процесса институционализации рынка недвижимости выделены инверсионно-приватизационная и постприватизационная стадии. На первой стадии институты рынка недвижимости формируются государством, что изменяет логическую последовательность их возникновения, на втором – институты и институционально-организованные субъекты появляются под воздействием объективных рыночных закономерностей.
Ключевые слова: рынок недвижимости, институционально-организованные субъекты, паевые инвестиционные фонды недвижимости, кондоминиумы.
ANNOTATION
Yefimenko I. A. Institutionalization of market of the real estate in the transformational economy. – Manuscript.
Thesis for a Candidate Degree in Economics by specialty 08.00.01 – economic theory and history of economical doctrines. The Kharkov National University after V.N. Karasin, Kharkov, 2007.
Work is devoted to research of process of institutionalization of market of the real estate and his institutional-subjective structure. It is proved, that the features of institutionalization of market of the real estate are conditioned by the specific of the real estate as commodity, by the conduct of subjects and history of beginning of market relations. Institutionalization of market of the real estate depended on the development of its structure and provides implementation of its functions. Systematized functions of market of the real estate on micro and macro, general and specific. Ascertained effects of institute of specification of immobile ownership rights and substantiated necessity of the use of institute of monitoring. Economic maintenance of condominium as institutional-organized subject which decide contradictions of the jointly-distributed possession by the real estate is exposed. It is analyzed the mechanism of functioning of institutes of the joint investing in the real estate, that have the row of advantages before institutional-unorganized subjects.
Keywords: market of the real estate, institutional-organized subjects, the real estate investment funds, condominium.
ЄФІМЕНКО ІРИНА АНДРІЇВНА
ІНСТИТУЦІОНАЛІЗАЦІЯ РИНКУ НЕРУХОМОСТІ
В ТРАНСФОРМАЦІЙНІЙ ЕКОНОМІЦІ
Спеціальність 08.00.01 – економічна теорія
та історії економічної думки
Автореферат
дисертації на здобуття наукового ступеня
кандидата економічних наук
Відповідальний за випуск
д.е.н., проф. Гриценко О.А.
Підписано до друку 06. 08. 2007. Формат 60х90/16.
Папір офсетний. Обсяг 0,9 умов.-друк. арк.
Наклад 100 прим. Зак. № 172/07.
Надруковано RІSО Харківського національного університету
імені В.Н. Каразіна, 61077, м. Харків, майдан Свободи, 4.
