Ліповська-Маковецька Наталія Іванівна

УДК 332.14:371.67(477.82)

Організаційно-економічні механізми
формування та становлення
регіонального ринку комерційної нерухомості

Спеціальність: 08.00.05 – Розвиток продуктивних сил
і регіональна економіка

Автореферат
дисертації на здобуття наукового ступеня
кандидата економічних наук

Львів – 2007

Дисертацією є рукопис.

Робота виконана в Луцькому державному технічному університеті Міністерства освіти і науки України.

Науковий керівник: доктор економічних наук, професор
Павлов Володимир Іванович,
Національний університет водного господарства та природокористування, завідувач кафедри

Офіційні опоненти: доктор економічних наук, професор
Воротіна Людмила Іванівна,
Європейський університет, професор кафедри

кандидат економічних наук
Дурицький Віктор Васильович,
Регіональне відділення Фонду державного майна України у Львівській області, начальник відділу

Захист відбудеться 12 грудня 2007 року об 14 годині на засіданні спеціалізованої вченої ради Д 35.154.01 по захисту дисертацій на здобуття наукового ступеня доктора наук в Інституті регіональних досліджень НАН України за адресою: 79026, м. Львів, вул. Козельницька, .

З дисертацією можна ознайомитися у бібліотеці Інституту регіональних досліджень НАН України за адресою: 79026, м. Львів, вул. Козельницька, 4.

Автореферат розісланий 10 листопада 2007 року.

Вчений секретар
спеціалізованої вченої ради,
кандидат економічних наук Жовтанецький В.І.

Загальна характеристика роботи

Актуальність теми. Перехід економіки України до ринкової системи господарювання пов'язаний, у першу чергу, з формуванням приватної власності на засоби виробництва. В нових умовах господарювання власники отримали можливість не лише самостійно використовувати засоби виробництва у підприємницькій діяльності, а й купувати їх, продавати, здавати в оренду. Масові процеси приватизації державних підприємств і організацій та формування на цій основі нових, притаманних ринковій економіці форм господарювання, зумовили необхідність створення фондових, інвестиційних ринків й виділення їх в окремий сегмент – ринок нерухомості.

В нашій країні формування ринку нерухомості відбувається вкрай повільно, що гальмує розвиток ринкових інституцій національної економіки в цій сфері. Не вирішеними залишаються питання, пов’язані з регулювання процесів забезпечення ефективного функціонування ринку нерухомості в регіонах, включаючи зміну її власників, забезпечення гарантованості в збереженні власності, оцінкою її вартості тощо.

Серед різних видів нерухомості важливо виділити таку особливу її форму як комерційна нерухомість. Саме вона і виступає головним об’єктом процесів приватизації, оренди, купівлі-продажу будівель, споруд і приміщень офісного, торгівельного, складського і виробничого призначення.

Тому приділення уваги складовим організаційно-економічних механізмів формування та становлення ринку комерційної нерухомості є доцільним. Водночас попит, пропозиція, ринкові ціни на об’єкти комерційної нерухомості визначаються рівнем розвитку продуктивних сил в регіоні, місцем розташування об’єктів, типом комерційної нерухомості, цілеспрямованості її використання, тому мають регіональний характер.

Виділення регіональної компоненти у формуванні ринку комерційної нерухомості визначене наявністю значних оборотів коштів та ризиком, що супроводжуються операціями з нерухомістю, викликають необхідність у систематичному, комплексному й активному вивченні процесів, що відбуваються на регіональних ринках комерційної нерухомості.

В Україні вже протягом декількох років тривають дебати стосовно розвитку ринку комерційної нерухомості. Тому дослідження цих проблем в сучасних умовах є актуальним, вимагає приділення пильної уваги з боку не тільки науковців, а й практиків, бізнесменів та урядових структур.

Вивченням теоретичних засад формування ринкового механізму управління процесами реалізації нерухомості займається багато вітчизняних і зарубіжних вчених. Серед них такі, як А.Асаул, І.Балабанов, Н.Волоченков, Л.Воротіна, В.Гайдук, В.Горємикін, В.Грігор’єв, О.Гриценко, С.Давимука, М.Долішній, В.Зеленський, С.Коростелєв, І.Кривов’язюк, Н.Лебідь, В.Мевіус, А.Моченков, О.Мухін, В.Павлов, І.Пилипенко, Л.Сівкова, І.Тарасович, А.Черняк, Р.Дрейк, Дж.Фрідман, Н.Ордуей, Г.С.Харрісон, Г.А.Цукерман, Дж.Влевіес та інші. Ними грунтовно досліджено проблеми формування та розвитку ринків нерухомості в умовах розвинутої ринкової економіки та питання оцінки майна під час приватизації.

Однак ряд питань теорії і практики забезпечення ефективного функціонування ринку комерційної нерухомості в умовах перехідної економіки досліджені недостатньо повно. Потребують поглиблених досліджень принципи формування раціональних відносин між власниками і покупцями комерційної нерухомості. Особливої актуальності набувають проблеми, пов’язані із забезпеченням інформаційної прозорості в реалізації комерційної нерухомості. Необхідно забезпечити методичні підходи до оптимізації процесів оцінки вартості об'єктів комерційної нерухомості, а також вдосконалення законодавчо-нормативної бази операцій з нею.

Недостатня розробленість перелічених напрямів та їх актуальність зумовили вибір теми дисертаційної роботи, окреслили її мету, завдання та структуру дослідження.

Зв’язок роботи з науковими програмами, планами, темами. Обраний напрямок і проблематика досліджень, виконаних в дисертації, узгоджуються з основними напрямками державних програм у сфері соціально-економічного розвитку країни, зокрема з Регіональною програмою соціально-економічного розвитку Волинської області до 2010 року. Робота виконана відповідно до наукового напрямку Інституту регіональних досліджень Національної Академії Наук України (м. Львів) в рамках наукових тем “Механізм реалізації регіональної політики в умовах формування національної економіки” (номер державної реєстрації 0100U002572), “Принципи формування і реалізація фінансової політики приватизованих підприємств” (номер державної реєстрації 0100U002774), наукового напрямку Луцького державного технічного університету в рамках теми “Механізм реалізації політики сталого розвитку регіону” (номер державної реєстрації 0106U000610). За результатами виконаних робіт розроблено науково-методичні положення та практичні рекомендації, що знайшли своє відображення у доповідних записках органам самоврядування та регіонального управління.

Мета і завдання дослідження. Метою дисертаційного дослідження є обгрунтування теоретико-методичних положень щодо визначення ролі і функцій ринку комерційної нерухомості та удосконалення організаційно-економічних механізмів становлення регіональних ринків комерційної нерухомості.

Досягнення поставленої мети зумовило необхідність вирішення таких завдань:

- розкрити зміст поняття “комерційна нерухомість”, визначити відмінності від інших видів нерухомості, а також її ролі та функцій у становленні ринку нерухомості;

- обґрунтувати класифікаційні ознаки ринків комерційної нерухомості та встановити коло проблем формування та становлення ринку комерційної нерухомості в регіоні;

- проаналізувати процеси реалізації комерційної нерухомості на первинному ринку та дослідити цінову динаміку на вторинному ринку комерційної нерухомості в регіоні;

- обґрунтувати механізм забезпечення прозорості інформації, що характеризує регіональний ринок нерухомості;

- вдосконалити методичні підходи щодо оптимізації процесів оцінки вартості об’єктів комерційної нерухомості із врахуванням регіональних особливостей її формування;

- визначити напрями удосконалення організаційно-економічного механізмів управління процесами реалізації комерційної нерухомості в регіоні.

Об’єктом дослідження є процеси формування та становлення ринку комерційної нерухомості на регіональному рівні.

Предметом дослідження – формування організаційно-економічних механізмів підвищення ефективності функціонування регіонального ринку комерційної нерухомості.

Методи дослідження. Теоретичною і методологічною основою дослідження виступають монографії, наукові статті вітчизняних і іноземних вчених, інформаційні ресурси мережі Інтернет з питань приватизації нерухомості, ринку нежитлових будівель, споруд і приміщень; звітність Фонду держмайна України та його регіонального відділення у Волинській області, матеріали статистичної звітності з питань оцінки нерухомості, дані ріелтерських фірм, особисті розрахунки автора.

У процесі дослідження використовувались такі методи: метод структурно-логічного аналізу і синтезу – при з’ясуванні сутності процесів формування та становлення комерційної нерухомості; узагальнення – при вивченні стану регіонального ринку комерційної нерухомості; порівняння, групування, розрахунку відносних величин – в процесі оцінки об’єктів комерційної нерухомості в регіонах; економіко-математичного моделювання – при обґрунтуванні ринкових механізмів управління реалізацією комерційної нерухомості.

Наукова новизна одержаних результатів полягає у розробці науково-методичних підходів до удосконалення організаційно-економічних механізмів формування та становлення регіональних ринків комерційної нерухомості. В процесі роботи над дисертацією одержано ряд результатів, які мають наукову новизну і виносяться на захист:

Вперше:

- визначено зміст поняття “комерційна нерухомість” – яке визначається як нерухоме майно, яке забезпечує отримання прибутку, має визначену вартість, певне цільове призначення та підлягає реалізації.

Удосконалено:

- організаційно-економічний механізм забезпечення прозорості інформаційної системи обліку об’єктів комерційної нерухомості регіону на базі створення мережі аукціонних центрів, систематизації існуючих даних про об’єкти, які поступили на продаж від державних та приватних інститутів;

- методичні підходи щодо дослідження динаміки цін на вторинному ринку комерційної нерухомості регіону з врахуванням змін цінових діапазонів на різні види комерційної нерухомості та попиту на нерухомість в конкретних регіонах;

- організаційно-економічний механізм управління процесами реалізації об’єктів комерційної нерухомості на основі покращення взаємодії державних і недержавних інститутів, місцевих органів влади щодо забезпечення процесу реєстрації та внесення змін в схему оподаткування об'єктів комерційної нерухомості.

Дістало подальший розвиток:

- класифікація ринків комерційної нерухомості, зокрема пропонується приймати до уваги наступні критерії: економічне та функціональне призначення об’єктів, форму власності, ступінь придатності до експлуатації, вид та спосіб здійснення угоди, територіальні ознаки, галузеву приналежність;

- методична база оцінки вартості об’єктів комерційної нерухомості шляхом комплексного використання витратного, доходного та порівняльного методів із застосуванням статистичних розрахунків, встановивши середньозважені їх величини. Це дає можливість забезпечити необхідну достовірність результатів оцінки.

Практичне значення одержаних результатів. Отримані результати дослідження використані при формуванні державної регіональної політики розвитку ринкових перетворень, у роботі територіального відділення Фонду державного майна України по Волинській області (довідка № 1954/357–2.4 від 15.12.06) та на рівні обласної державної адміністрації Головним управлінням економіки (довідка № 480/02–11 від 20.04.07) для забезпечення ефективного механізму оцінки реальної вартості об’єктів комерційної нерухомості, при формуванні та прогнозуванні взаємовідносин суб’єктів ринку комерційної нерухомості як на Волині, так і в інших регіонах України.

Окремі положення, що були обґрунтовані в дисертації, використовуються у навчальному процесі Луцького державного технічного університету при викладанні дисциплін з напрямку “Економіка і підприємництво” (спеціальності “Економіка підприємства”): “Економіка нерухомості”, “Економічна діагностика”, “Державне регулювання економіки”(довідка № 1969/I–10 від 16.10.06).

Особистий внесок здобувача. Усі наукові результати, викладені в дисертації, отримані автором особисто. З наукових праць, опублікованих у співавторстві, в роботі використані лише ті ідеї та положення, що є результатом особистої роботи здобувача.

Апробація результатів дисертації. Основні положення дисертаційної роботи були розглянуті та схвалені на: Міжнародній науково-практичній конференції “Актуальні питання розвитку підприємництва, менеджменту та маркетингу в умовах трансформації економіки України” (м. Луцьк, 2004р.); Міжнародній науково-практичній конференції “Корпоративне управління в Україні: менеджмент, фінанси, аудит” (м. Рівне, 2006р.); Всеукраїнській науково-практичній конференції “Загальноекономічні та фінансові аспекти формування інноваційного потенціалу регіону” (м. Полтава, 2007р.); Всеукраїнській науково-практичній конференції “Наукові концепції і практика реалізації стратегій інноваційного розвитку України та її регіонів” (м. Донецьк, 2007р.); XV Міжнародній науковій конференції молодих науковців “Економічні проблеми сучасного суспільства та шляхи їх подолання” (м. Запоріжжя, 2007р.); науково-методичних семінарах факультету економіки та менеджменту, кафедри економіки та підприємництва Луцького державного технічного університету в 2003-2006 рр.

Публікації. За темою дисертаційного дослідження опубліковано 12 наукових робіт (11 – одноосібно), у тому числі 8 – у фахових виданнях. Загальний обсяг опублікованих робіт становить 4,34 др. арк. (особисто автора 3,68 др. арк.).

Структура та обсяг роботи. Дисертація складається зі вступу, трьох розділів, висновків, списку використаних джерел, додатків. Загальний обсяг дисертації 223 стор., у тому числі основного тексту – 189 сторінок. У дисертації міститься 37 таблиць, 30 рисунків, 8 додатків на 23 сторінках. Список використаних джерел нараховує 147 найменувань.

Основний зміст дисертації

У першому розділі “Теоретико-методичні засади формування ринку комерційної нерухомості” визначено сутність, функції та дано класифікацію ринків комерційної нерухомості, розкрито сутність поняття “комерційна нерухомість”, її роль та функції в становленні ринку нерухомості, визначено тенденції розвитку ринку комерційної нерухомості України, розкрито існуючі методичні підходи до оцінки вартості об’єктів комерційної нерухомості.

Повноцінне функціонування ринкової економіки неможливе поза ринку нерухомості, оскільки він істотно впливає на численні економічні процеси, і насамперед – на заощадження, нагромадження, інвестування. Обсяги останніх залежать від темпів розвитку приватизаційних процесів, інвестиційної привабливості наявних у областях об’єктів, а отже, мають регіональну залежність.

Формування ринків комерційної нерухомості є одним з найбільш важливих процесів, які супроводжують розвиток цивілізованого ринку, забезпечують встановлення ефективних і конструктивних відносин між його учасниками.

В роботі визначено зміст поняття “комерційна нерухомість”, яке розглядається як нерухоме майно, що забезпечує отримання прибутку, має певне цільове призначення та умови функціонування й підлягає реалізації з метою отримання доходу, заощадження коштів, їх інвестування чи диверсифікації із врахуванням інтересів держави та потенційних інвесторів.

Як показує практика реалізації комерційної нерухомості, залежно від цілей та умов можуть застосовуватися різні способи її купівлі-продажу (див. табл. 1).

Таблиця 1

Систематизація способів купівлі-продажу комерційної нерухомості

Аукціон | Комерційний конкурс | Інвестиційний конкурс

1. Цілі

1.

2.

2.

2.

2. Переважне призначення для:

Невеликих об’єктів | Дрібних і середніх об’єктів | Великих об’єктів

3. Зобов’язання потенційних інвесторів

1.

2.

2.

2.

4. Існуючі переваги

1.

2.

3.

4.

5.

6.

2.

3.

2.

3.

4.

5. Існуючі недоліки

1.

2.

2.

3.

4.

2.

3.

В процесі дослідження встановлено, що комерційною нерухомість стає в тих випадках, коли вона виражає свою здатність приносити власнику дохід. Таким чином, основними ознаками, які відрізняють комерційну нерухомість від інших її видів, потрібно вважати:

1. Використання її у сфері послуг, в тому числі обслуговуванні виробництва.

2. Забезпечення доходу власнику в результаті купівлі-продажу або використання її власником чи наймачем нерухомості в процесі підприємницької діяльності.

3. Наявність властивості, відповідно до ринкової ситуації, піддаватися зміні форм та призначення.

4. Виступає у якості об’єкту купівлі-продажу на аукціоні або конкурсі.

В роботі визначено основні ознаки, характерні ринку комерційної нерухомості в Україні: низький рейтинг виробничих приміщень, що занижує їх реальну вартість; зростання попиту на складські приміщення та ще більше зростання потреби на нерухомість для офісів та об’єкти торговельного призначення; поступове подорожчання складських, офісних і торговельних приміщень, зниження цін на комерційну нерухомість “старого типу”.

Водночас виділено коло проблем, які заважають формуванню ринку комерційної нерухомості в регіонах: відсутність високоякісних офісних, складських і торговельних приміщень; низький рівень операційної активності на ринку офісних приміщень; складність доступу до ринків іноземних інвесторів; незначна інвестиційна привабливість економіки та регіонів країни через політичну нестабільність.

Було досліджено існуючі класифікації ринків нерухомості. Встановлено, що незважаючи на різноманіття підходів до класифікації ринків нерухомості, кожен із них не сприяє уніфікації та формуванню єдиної бази щодо встановлення категорійної приналежності нерухомості, забезпечення ефективного управління ринками комерційної нерухомості.

Встановлено, що при оцінці комерційної нерухомості використовуються такі методи як витратний, дохідний, порівняльний. Залежно від типу комерційної нерухомості, місця розташування об’єкта, цілеспрямованості його використання ці методи оцінки комерційної нерухомості, виступають складовою процесів реалізації її властивостей.

Проведене дослідження свідчить, що оцінка комерційної нерухомості повинна бути всесторонньо обґрунтована розрахунками, базуватися на повній та достовірній інформації про об’єкти комерційної нерухомості, включати визначення факторів і ситуації ринку на період часу, враховувати регіональні особливості формування ринкових взаємовідносин з об’єктами нерухомості.

Значною проблемою є нестача інформації про процеси, які характеризують реалізацію комерційної нерухомості: наявність, стан та призначення об’єктів, що продаються як ФДМУ, так і приватними суб’єктами господарювання; відсутність єдиного джерела інформації, контролю за потоками інформації тощо. Це негативно позначається на ефективності функціонування ринків комерційної нерухомості.

У другому розділі “Діагностика формування та становлення ринку комерційної нерухомості на регіональному рівні” розкрито методичні підходи до аналізу та оцінки становлення ринку комерційної нерухомості, особливості формування первинного регіонального ринку комерційної нерухомості, досліджено тенденції розвитку вторинного ринку комерційної нерухомості в регіоні.

Комерційна нерухомість в Україні формується на основі роздержавлення економіки, приватизації державних підприємств та створення нових форм господарювання. Внаслідок реформування економіки, в тому числі й зміни власників підприємств, в країні з’явилась велика кількість об’єктів, які за своїм юридичним статусом і функціональним призначенням можуть бути віднесені до комерційної нерухомості.

Ідентичні за якісними показниками об’єкти комерційної нерухомості мають суттєві розбіжності в її ціні не тільки в різних регіонах, але й в межах окремого регіону. Як показує світова й вітчизняна практика, процеси, механізми і технології купівлі-продажу комерційної нерухомості пов’язані з багатьма суб’єктивними факторами. Це значно ускладнює дослідження завдань, пов’язаних із визначенням вартості і ціни об’єктів комерційної нерухомості, оцінкою факторів, що впливають на процеси купівлі-продажу таких об’єктів.

Досліджуючи процеси становлення і розвитку об’єктів комерційної нерухомості в регіонах, визначено, що комерційну нерухомість доцільно розглядати як фондовий ресурс економіки регіону, раціональне використання якого безпосередньо впливає на результати господарювання.

В залежності від інтенсивності розвитку процесів, що відбуваються на ринках нерухомості в різних регіонах, можуть виділятись окремі види ринків комерційної нерухомості, пов’язані з використанням комерційної нерухомості: ринки офісних приміщень, адміністративних будівель, споруд, приміщень; ринок торгівельної нерухомості; ринки складської нерухомості; ринки виробничої нерухомості; ринки нерухомості громадського харчування.

Предметом аналізу комерційної нерухомості у Волинській області були визначені три види ринків, об’єднаних за функціональним призначенням, а саме: ринки об’єктів адміністративного, торговельного та виробничо-складського характеру.

Основними етапами аналізу процесів формування і розвитку ринку комерційної нерухомості в регіоні було виділено підготовчий, аналітично-розрахунковий, узагальнюючий та заключний (див. табл. 2).

Таблиця 2

Основні етапи аналізу процесів формування і розвитку ринку комерційної нерухомості в регіоні

Етапи аналізу | Основний зміст операцій | Етап 1 – підготовчий | - визначення мети і завдань аналізу;

- визначення вимог до інформаційного забезпечення;

- обґрунтування системи аналізованих показників. | Етап 2 – аналітично-розрахунковий | - вибір критеріїв оцінки та методів розрахунку оцінюваних показників;

- визначення динаміки попиту на об’єкти комерційної нерухомості;

- визначення динаміки пропозиції на об’єкти комерційної нерухомості. | Етап 3 – узагальнюючий | - визначення співвідношень між попитом і пропозицією на об’єкти комерційної нерухомості;

- визначення співвідношень між сумами планових і реально витрачених інвестицій на реалізацію об’єктів комерційної нерухомості;

- визначення структури попиту та пропозиції за досліджуваними видами об’єктів комерційної нерухомості. | Етап 4 – заключний | - визначення і дослідження тенденцій щодо динаміки фінансових операцій з комерційною нерухомістю в регіоні;

- дослідження цінових змін в реалізації комерційної нерухомості;

- обгрунтування напрямів використання результатів аналізу в управлінні процесами реалізації комерційної нерухомості. |

Аналіз і оцінка тенденцій розвитку первинного ринку комерційної нерухомості у регіоні в період 2000-2006 років показали (табл. 3): збільшення попиту на об'єкти адміністративно-офісного та складського використання; зниження попиту на об'єкти торгівельного використання, виробничого призначення та окремі будівлі. Крім виділених тенденцій мали прояв й такі як: максимальний попит на будови і приміщення, які розташовані в центрі міст, а також ті, що знаходяться в задовільному стані та вимагають мінімальних витрат на ремонт.

При дослідженні сучасного стану процесів ціноутворення виявлено, що у порівнянні з нерухомістю торгівельного призначення та громадського харчування, рівень цін продажу нерухомості адміністративно-офісного призначення є нижчий в середньому на 15-20%. Для об'єктів виробничо-складського призначення цей розбіг становить 30-35%. Подальший розвиток даного ринкового сегменту прямо залежить від змін макроекономічної кон’юнктури і законодавчого поля. Тому в подальшому доцільно звернути увагу на можливості удосконалення існуючої законодавчо-нормативної бази з питань регулювання ринку комерційної нерухомості.

Дослідження свідчать про збільшення таких суб'єктів ринку комерційної нерухомості, як орендарі. Виявлено, що найбільше користуються орендованим майном комерційно-виробничого призначення суб’єкти підприємницької діяльності, про що свідчить їх чисельність і частка в загальному обсязі. Також активну участь у становленні орендних відносин на первинному ринку Волині приймають товариства, питома вага яких зросла на протязі періоду і склала 15%.

Великим попитом на первинному ринку користується оренда на об'єкти нежитлових будівль і приміщень на термін не більше одного року. Така тенденція зберігається, оскільки підприємці надають перевагу найму нерухомості на один рік, а потім, в залежності від ситуації, яка складеться за цей період, приймають рішення про продовження строку або ж викупу орендованого об’єкту. Такий перебіг дій відіграє роль певного засобу страховки бізнесу.

Таблиця 3

Динаміка попиту і пропозиції первинного ринку
комерційної нерухомості Волинської області

Вико-ристання об’єкта комерційної нерухомості | Сума фактичних інвестицій від продажу

(від зміни форми власності)

об’єктів нерухомості, тис. грн. | Відхилення фактичних інвестицій

2003 р. від 2002 р. | 2004 р. від 2003 р. | 2005 р. від 2004 р. | 2006 р. від 2005 р.

2002 | 2003 | 2004 | 2005 | 2006 | абс.,

тис.грн. |

відн,

% | абс.,

тис. грн. | відн.,

% | абс.,

тис. грн | відн,

% | абс.,

тис. грн. | відн,

%

1. Адміні-стративне | 3558,25 | 4431,22 | 2683,42 | 3876,2 | 6824,8 | 872,97 | 24,53 | -1747,8 | -39,44 | 1192,78 | 44,45 | 2948,6 | 76,07

2. Торгівельне | 2314,13 | 3481,45 | 3181,44 | 4583,7 | 2974,6 | 1167,32 | 50,44 | -300,01 | -8,62 | 1402,26 | 44,08 | -1609,1 | -35,10

3. Виробничо-складське | 2644,12 | 2020,14 | 1690,34 | 1691,2 | 906,5 | -623,98 | -23,60 | -329,8 | -16,33 | 0,86 | 0,05 | -784,7 | -46,40

Разом | 8516,5 | 9932,81 | 7555,2 | 10151,1 | 10705,9 | 1416,31 | 16,63 | -2377,61 | -23,94 | 2595,9 | 34,36 | 554,8 | 5,47

Ріст попиту і пропозиції на первинному ринку нерухомого майна призводить до розвитку вторинного ринку, для якого характерні більш досконалі ринкові відносини та менший вплив держави на операції з комерційною нерухомістю (рис.1).

Загальний стан вторинного ринку комерційних об'єктів регіону впродовж 2000-2006 років характеризує: зростання попиту на об'єкти офісного, торгівельного, виробничого і складського призначення; попит на протязі аналізованого періоду не перевищує пропозиції; об'єктами купівлі-продажу в основному є приміщення на першому поверсі нежитлових і житлових будинків; чітке вираження одного із принципів розвитку ринку нерухомості – чим більша площа об'єкта, тим менша ціна її одиниці.

Рис. 1. Зміна загальної кількості запропонованих і проданих об’єктів комерційної нерухомості регіону

Сучасне становище свідчить про слабку розвиненість і значну недосконалість вторинного ринку комерційної нерухомості та необхідність пошуку напрямів підвищення ефективності функціонування ринку комерційної нерухомості у Волинській області.

У третьому розділі “Напрями підвищення ефективності функціонування ринку комерційної нерухомості в регіоні” визначено проблеми розвитку регіональних ринків комерційної нерухомості, обгрунтовано механізми забезпечення інформаційної прозорості ринку об’єктів комерційної нерухомості регіону, здійснено оптимізацію процесів оцінки комерційних і виробничих приміщень, вдосконалено організаційно-економічні механізми регулювання ринку комерційної нерухомості.

В процесі дослідження було з’ясовано, що значна низка проблем, що нині виникають при розвитку первинного ринку нерухомості в регіонах країни, пов’язана з інституціональною розбалансованістю управлінської вертикалі як у територіальному, так і функціональному аспекті. Функціонування економіки країни впродовж тривалого періоду має кризовий стан, що вплинуло на управлінські процеси, їх ефективність. Cуперечливий характер управління функціонуванням ринків комерційної нерухомості є одним із найбільш гальмівних чинників у формуванні прозорого повноцінного фінансового ринку в Україні.

Система державного регулювання відносин на ринку нерухомості та розвитку об’єктів комерційної нерухомості також вимагає нових концептуальних підходів, що забезпечили б ефективний розвиток ринку комерційного майна в Україні, створивши передумови щодо розвитку процесів реалізації об’єктів комерційної нерухомості.

Для розв’язання існуючих проблем навколо системи управління процесами розвитку ринку комерційної нерухомості необхідно встановити його цілі, роль маркетингу, стратегічні орієнтири, тактику процесу та ряд інших першочергових завдань. Потрібно також створити умови для формування повноцінної бази даних про об’єкти комерційної нерухомості в кожному регіоні, вдосконаливши підходи щодо оцінки та процесів купівлі-продажу майна.

Розв’язання проблем розвитку регіональних ринків комерційної нерухомості в Україні в значній мірі залежить від активності органів місцевого самоврядування, регіональних відділень ФДМУ, реформаторської політики у сфері приватизації державного та комунального майна, кількості об’єктів приватизації, які можуть бути представлені до продажу як об’єкти комерційної нерухомості. Гальмівними факторами на шляху розвитку ринку комерційної нерухомості в регіонах, як показали наші дослідження, є відсутність досвіду та професіоналізму фінансових посередників, які мають обслуговувати ринки комерційної нерухомості, включаючи питання обліку комерційної нерухомості, оцінки її ринкової вартості.

Враховуючи сучасний стан ринку комерційної нерухомості регіону та існуючі на ньому проблеми щодо формування баз даних на такі об’єкти, відсутність кваліфікованої оцінки комерційного майна, слабке державне регулювання відносин у цій сфері, нами запропоновано здійснити низку заходів, зокрема з формування прозорості ринку комерційної нерухомості регіону, оптимізації процесів оцінки комерційних об’єктів та удосконалення системи управління процесами реалізації комерційної нерухомості в регіоні.

Прозорість ринку комерційної нерухомості надає інвесторам впевненості в правильності свого вибору, підвищує інвестиційну привабливість об’єктів такого ринку. Інформаційне забезпечення являє собою загальну доступність кожного його учасника до інформаційних даних про стан ринку комерційної нерухомості, що так чи інакше стосуються відносин з нерухомістю. Формування такої доступності повинно відбуватись через створення та розвиток інформаційної інфраструктури ринку нерухомих об'єктів.

Становлення інформаційної інфраструктури ринку повинно відбуватися таким чином, що у діючих організаційних структур, які здійснюють безпосередню діяльність на ринку (регулювання, управління, посередництво, оцінка, страхування, кредитування тощо), формуються другорядні послуги – збір, обробка, надання користувачам даних про ринок; а, згодом, з розвитком об'єктивних передумов, утворюються такі учасники ринку, основна діяльність яких - інформаційне забезпечення своїх клієнтів. Це доцільно впровадити як для розвитку первинного, так і вторинного ринків комерційної нерухомості (рис. 2, рис. 3).

Рис. 2. Схема формування єдиної бази даних первинного ринку об’єктів комерційної нерухомості регіону

Рис. 3. Схема формування єдиної бази даних вторинного ринку об’єктів комерційної нерухомості регіону

Результати дослідження розкривають перспективи формування інформаційної прозорості ринку для активізації діяльності його учасників. Це дає підстави вважати, що на цій основі доцільно створення Єдиного інформаційного центру нерухомого майна (ЄІЦНМ) регіону, який буде займатися пошуком, збором та систематизацією необхідної інформації, розподілом їх по користувачах-учасниках ринкових відносин з комерційною нерухомістю. Співпраця з такими спеціалізованими структурами та інформаційно-аналітичними відділами існуючих структур ринку дасть змогу краще стикувати попит і пропозицію на офіси, склади, магазини, виробничі об'єкти, що сприятиме економічному зростанню регіону.

Оцінка комерційної нерухомості є особливою сферою професійної діяльності на ринку нерухомого майна комерційного та виробничого призначення і в той же час необхідним моментом при здійсненні практично будь-якої операції з нерухомою власністю, починаючи від купівлі-продажі, здачі в оренду і завершуючи прийняттям рішень про реалізацію проектів будівництва чи реконструкції офісних, торгівельних, складських, виробничих та інших об’єктів, про внесення їх у статутний капітал, про викуп державної власності.

Процес виявлення оптимальної оцінки комерційних об'єктів слід проводити шляхом оцінювання конкретного об'єкта комерційного призначення за трьома методами оцінки вартості нерухомого майна, визнаними міжнародною теорією і практикою: методом прямих затрат; методом порівняння аналогів продажу; методом капіталізації доходу (потенційної прибутковості).

На вторинному ринку комерційної нерухомості регіону із обмеженого доступу інформації про здійснення операцій з нерухомим майном через нерозвиненість ринку та відсутність його прозорості складно застосовувати метод порівнянь, який визнається як такий, що дає найоб’єктивніше значення ринкової вартості об'єкта. В такій ситуації доречно використовувати всі три методи із застосуванням наведених статистичних розрахунків, встановивши середньозважені їх величини. Дана методика оцінки комерційної нерухомості найбільш пристосована до можливостей отримання інформації в теперішніх умовах, якими повинні оперувати експерти.

Удосконалення організаційно-економічних механізмів управління процесами реалізації комерційної нерухомості регіону вбачається на основі прийняття змін і доповнень до існуючої законодавчо-нормативної бази у даній сфері, чіткого встановлення повноважень державної влади та органів місцевого самоврядування з питань розпорядження, користування та функціонування комерційного майна, встановлення пріоритетів розвитку ринку комерційної нерухомості, удосконалення механізму взаємодії державних і недержавних інститутів щодо забезпечення процесу реєстрації та належного оподаткування об'єктів комерційної нерухомості.

Висновки

1. Обов’язковою умовою формування ринкового середовища є приватизація, в результаті якої утворюється клас власників, значну частину активів яких становить комерційна нерухомість. На початковому етапі функціонує виключно первинний ринок комерційної нерухомості, реалізація якої відбувається через аукціони чи конкурси. Відтак, склад об'єктів і суб'єктів, а також ринкові механізми характеризуються тут певними особливостями, які зумовлені інверсійним характером розвитку економічної системи. В свою чергу, формуванню вторинного ринку передує певний часовий лаг, що зумовлено потребою формування критичної маси потенційних об'єктів та суб'єктів ринку торгівельних, офісних, складських і виробничих об'єктів. Такі проблеми не дозволяють забезпечити ефективне функціонування регіональних ринків комерційної нерухомості.

2. Враховуючи недостатність досліджень ринку комерційної нерухомості, перш за все, потребує визначення зміст поняття. Встановлено, що “комерційна нерухомість” включає нерухоме майно, яке здатне приносити власнику дохід, має цільове призначення та умови функціонування й підлягає реалізації з метою отримання доходу, заощадження коштів, їх інвестування чи диверсифікації із врахуванням інтересів держави та потенційних інвесторів.

3. Незважаючи на різноманіття підходів до класифікації ринків комерційної нерухомості, кожен із них не сприяє уніфікації та формуванню єдиної бази щодо встановлення категорійної приналежності нерухомості. Запропоновано розглядати такий ринок як складову ринків товарних, фондових, фінансових, інвестиційних.

4. Значною особливістю сучасного ринку комерційної нерухомості в масштабі держави є разючі відмінності його розвитку на рівні населених пунктів, великих міст та окремих регіонів. Регіональний ринок комерційної нерухомості характеризується поширенням використання квартир для невиробничого призначення, виникненням швидко споруджуваних будівль (цехів, складів, торгівельних пунктів, літніх кафе) та організацією магазинів за зразком супермаркетів, а також торгових центрів для роздрібного і оптового споживача.

5. Використання будівель, споруд і приміщень у підприємницькій діяльності створює умови, які відносять їх у категорію майна, що належить до нежитлового призначення і пов’язується із прийняттям управлінських рішень. При цьому здійсненню операцій із даною нерухомістю передує оцінка їх вартості. В світовій практиці загальновідомі три методи визначення вартості нерухомого майна (витратний, ринковий, дохідний), які можуть використовуватися для оцінки нежитлових об'єктів. Але найбільш прийнятним для оцінки комерційної нерухомості є дохідний спосіб, так як пристосований до нерухомості, що здатна приносити дохід.

6. Попит і пропозицію первинного ринку регіону характеризує позитивна динаміка. Загальний обсяг виставлених на продаж і проданих об'єктів зріс, збільшились відповідно й фактичні інвестиції на розвиток ринку комерційної нерухомості. Вторинний ринок комерційної нерухомості регіону характеризує значно менші обсяги операцій з нерухомістю. Дослідження динаміки цін 1 кв. м. показують їх постійне зростання, що зумовлене підвищенням потреби в даних об’єктах. Впродовж досліджуваного періоду обсяги операцій з комерційною нерухомістю значно зросли, що слід пояснити зростанням ділової активності на ринку нерухомості загалом.

7. Розвитку ринку комерційної нерухомості на регіональному рівні заважають: відсутність формування баз даних на такі об’єкти, відсутність кваліфікованої та справедливої оцінки комерційного майна, недостатнє державне регулювання. Запропоновано здійснити ряд заходів, зокрема з формування прозорості ринку комерційної нерухомості регіону, оптимізації процесів оцінки комерційних об’єктів та удосконалення механізму державного регулювання на ринку комерційного майна.

8. Формування інформаційного забезпечення суб'єктів регіонального ринку комерційної нерухомості базується на створенні умов, за яких існуватиме загальна доступність до ринкової інформації через інститути-регулятори операцій з нерухомим майном (первинний ринок). З розвитком таких відносин (вторинний ринок) доцільно створити єдину структуру із забезпечення відкритості ринку, функціонування якої залежатиме від впливу професійних учасників ринку регіону, що дозволить кожному з них користуватися інформаційною базою, яка буде сформована з показників їх діяльності. Ефект цієї організації полягає у визначенні спільної мети, об’єднанні інформації для її подальшого використання у більш структурованому вигляді.

9. Методологія оптимізації процесів оцінки об’єктів комерційної нерухомості базується на загальній характеристиці та оцінці об'єкта нерухомості комерційного призначення, що розташований на території регіону, методами оцінки нерухомості та обґрунтуванні найбільш прийнятної для покупців і продавців величини вартості, права власності на майно, застосуванням статистичних розрахунків при визначенні узагальненого середнього значення, яке адекватно відбиватиме реальну вартість об’єкта.

10. Головне місце в процесі формування ринку комерційної нерухомості належить державі, що полягає у розвитку правової бази сфери даних відносин. Існуюча система державного регулювання відносин на ринку нерухомості та розвитку об’єктів нерухомості вимагає нових концептуальних підходів, що забезпечили б ефективний розвиток ринку комерційного майна в Україні. Важливим при цьому є прийняття законів та інших нормативних документів з приводу реєстрації нежитлових об'єктів, їх оподаткування, врегулювання діяльності рієлторів, саморегулівних організацій тощо. Відтак має забезпечуватися безпека суб'єктів ринку, доступність системи сертифікації та ліцензування діяльності з нерухомим майном, відкритість ринкових відносин, поповнення бюджету країни, стабільність і ефективність використання нерухомого майна.

11. Наявність проблем розвитку ринків комерційної нерухомості в регіонах нашої країни пов’язана з інституціональною розбалансованістю управлінської вертикалі як у територіальному, так і функціональному аспекті. Тому суперечливий характер управління комерційною нерухомістю є одним із найбільш гальмівних чинників у формуванні прозорого ринкового механізму розвитку ринку комерційної нерухомості.

Список опублікованих праць за темою дисертації

Публікації у наукових фахових виданнях

1.

2.

3.

4.

5.

6.

7.

8.

Публікації в інших виданнях

1.

2.

3.

4.

Анотація

Ліповська-Маковецька Н.І. “Організаційно-економічні механізми формування та становлення регіонального ринку комерційної нерухомості”. – Рукопис.

Дисертація на здобуття наукового ступеня кандидата економічних наук за спеціальністю 08.00.05 – розвиток продуктивних сил і регіональна економіка – Інститут регіональних досліджень НАН України. – Львів, 2007.

Сформульовано теоретичні та методичні засади формування ринків комерційної нерухомості в регіоні. Запропоновано методичний підхід щодо оцінки вартості об’єктів комерційного майна шляхом встановлення пріоритетності їх застосування. Визначено особливості формування ринку комерційних об'єктів регіону, здійснено аналіз угод з об'єктами комерційної нерухомості на первинному ринку, тенденції розвитку вторинного ринку у розрізі Волинського регіону. Запропоновано напрямки підвищення ефективності функціонування ринку комерційної нерухомості в регіоні: формування організаційно-економічного механізму забезпечення інформаційної прозорості ринку об’єктів комерційної нерухомості, оптимізація процесів оцінки об’єктів комерційної нерухомості, механізми удосконалення управління ринками комерційної нерухомості.

Ключові слова: організаційно-економічний механізм, комерційна нерухомість, управління, ринкове ціноутворення, державне регулювання, оцінка майна.

Аннотация

Липовская-Маковецкая Н.И. "Организационно-экономические механизмы формирования и становления