МІНІСТЕРСТВО ОСВІТИ І НАУКИ УКРАЇНИ

ДОНЕЦЬКИЙ ДЕРЖАВНИЙ УНІВЕРСИТЕТ УПРАВЛІННЯ

МАНН Руслан Володимирович

УДК 345.214.2:330.52

ДІАГНОСТУВАННЯ ВПЛИВУ РИНКУ НЕРУХОМОСТІ НА РОЗВИТОК НАЦІОНАЛЬНОЇ ЕКОНОМІКИ

Спеціальність 08.00.03 – економіка та управління національним

господарством

Автореферат

дисертації на здобуття наукового ступеня

кандидата економічних наук

Донецьк – 2008

Дисертацією є рукопис.

Робота виконана в Донецькому державному університеті управління Міністерства освіти і науки України (м. Донецьк).

Науковий керівник

доктор економічних наук, професор Фінагіна Олеся Валентинівна, Донецький інститут залізничного транспорту Української державної академії залізничного транспорту Міністерства транспорту та зв’язку України (м.Донецьк), завідувач кафедри менеджменту.

Офіційні опоненти:

доктор економічних наук, професор Амосов Олег Юрієвич, Харківський регіональний інститут державного управління Національної академії державного управління при Президентові України (м. Харків), заступник директора;

кандидат економічних наук, доцент Хімченко Андрій Миколайович, Донецький національний університет Міністерства освіти і науки України (м. Донецьк), доцент кафедри економічної теорії.

Захист відбудеться «19» червня 2008р. о 1330 годині на засіданні спеціалізованої вченої ради К 11.128.01 у Донецькому державному університеті управління Міністерства освіти і науки України за адресою: 83015, Донецьк, пр. Б. Хмельницького, 108, ауд. 201.

З дисертацією можна ознайомитися у бібліотеці Донецького державного університету управління Міністерства освіти і науки України за адресою: 83015, Донецьк, вул. Челюскінців, 163а.

Автореферат розіслано «16» травня 2008р.

Вчений секретар

спеціалізованої вченої ради Р.Р. Ларіна

ЗАГАЛЬНА ХАРАКТЕРИСТИКА РОБОТИ

Актуальність теми. Динамічний розвиток національної економіки та ринкових процесів базується на успішному функціонуванні суб’єктів ринку. Це вимагає переорієнтації зусиль державних органів управління, забезпечення поточних результатів діяльності складових національної економіки, підтримки сталого економічного розвитку національного господарства. При цьому особливого значення набуває процедура діагностування і оцінки впливу діяльності суб’єктів господарювання на національну економіку.

Процес розвитку національної економіки досліджується багатьма вітчизняними та закордонними вченими. Найвідомішими у цьому напрямі є праці Д.Бела, Ф.Броделя, Дж.Гелбрейта, Я.Певзнера, С.Никітіна, Р.Ентова, Д.Львова, З.Глазьєва, В.Маєвського, В.Малько, А.Кляйнкнехта, У.Ростоу. Наукові дослідження цих та інших авторів сьогодні в основному направлені на створення математичних моделей розвитку, а також на всебічне вивчення окремих аспектів розвитку національної економіки.

Значну актуальність сьогодні мають питання вивчення ринку нерухомості як важливої складової національної економіки. Провідними вченими, що займаються цією проблематикою, є Г. Амстронг, О. Амосов, О. Асаул, І.Балабанов, В. Богословський, Н. Волочков, В. Горемикін, Дж. Долан, О.Драпіковський, К. Еккерт, В. Іванов, Н. Коваленко, О. Крутик, С. Максімов, Я. Маркус, Б. Новіков, Г. Оніщук, Г. Петраньова, А. Романов, А. Севастьянов, О. Фінагіна, Г. Харрісон, О. Хан, А. Хімченко, Л. Чистов. В межах наукових досліджень науковців достатньо повно розглянуто економічні аспекти оцінки нерухомого майна, управлінська, страхова та фінансова діяльність на ринку нерухомості. Втім, багато проблем, пов’язаних з його розвитком у національній економіці, залишаються не визначеними і не дослідженими. Так, практично відсутні роботи, де б розглядалися питання впливу ринку нерухомості на національну економіку, особливості діагностування такого впливу. Поза увагою залишаються процеси інформаційного забезпечення розвитку та діагностування цього ринку.

У той же час процеси активізації ринку нерухомості та його структурування формують напрями впливу як в цілому на національну економіку, так і на окремі процеси та показники. Відсутність очевидних і вагомих для науки і практики результатів визначення впливу ринку нерухомості на розвиток національної економіки виступає, передусім, свідченням недостатнього обґрунтування необхідності впровадження процедури діагностування цього ринку.

Таким чином, виключна актуальність питань теоретико-методологічного обґрунтування необхідності впровадження напрямів діагностування впливу ринку нерухомості на розвиток національної економіки й розробки практичних рекомендацій щодо визначення пріоритетів і формалізованих підходів до діагностування з одного боку, та недостатнє їх пророблення в теоретико-методологічному і практичному планах, а також врахування регіональних чинників та особливостей, з іншого, зумовили і визначили мету, завдання та зміст дисертації.

Зв`язок роботи з науковими програмами, планами, темами. Дисертаційна робота є складовою частиною наукових розробок Донецького державного університету управління в межах виконання договору про наукову і творчу співдружність між кафедрою менеджменту у невиробничій сфері і відділом проблем ефективного використання виробничого потенціалу Інституту економіки промисловості НАН України у 2000-2006 рр. За участю здобувача було виконано дослідження за темами «Інноваційний і стратегічний менеджмент у регіональному управлінні» (номер державної реєстрації 0102U001295) та «Державні механізми регулювання послуг у трансформаційній економіці» (номер державної реєстрації 0104U009991). У межах цих тем дисертантом досліджувалися особливості управління ринком нерухомості. Також автор є співучасником виконання наукової теми Інституту економіко-правових досліджень НАН України «Стратегія розвитку міста як соціально-економічної системи» (номер державної реєстрації 0106U007863). За вказаною темою автором визначено особливості комунальної власності міста, проаналізовано проблеми управління нею та формування її інвестиційної привабливості, розроблено методики дослідження.

Мета і задачі дослідження. Метою дисертаційної роботи є розвиток й обґрунтування теоретичних і методичних положень та розробка практичних рекомендацій, спрямованих на формування напрямів діагностування впливу ринку нерухомості на розвиток національної економіки.

Для досягнення поставленої мети в дисертації сформульовано й вирішено такі завдання:

досліджено процеси ринкової трансформації, які відбуваються в національній економіці;

розглянуто теоретичні основи розвитку ринку нерухомості та визначено вплив на управління національною економікою;

проаналізовано проблеми розвитку ринку нерухомості та стан його інформаційного забезпечення;

доведено необхідність розробки концепції діагностування та оцінки ринку нерухомості;

структуровано пріоритети та напрями діагностування й оцінки впливу розвитку ринку нерухомості на управління національною економікою;

запропоновано показники оцінки впливу ринку нерухомості на національну економіку;

обґрунтовано напрями удосконалення інформаційного забезпечення діагностування ринку нерухомості.

Об`єктом дослідження є процес розробки напрямів діагностування впливу ринку нерухомості на розвиток національної економіки.

Предметом дослідження є теоретичні, методичні й практичні аспекти формування напрямів діагностування впливу ринку нерухомості на розвиток національної економіки.

Методи дослідження. Теоретичні та методологічні положення дисертаційної роботи ґрунтуються на загальнонаукових принципах проведення комплексних досліджень, основах економічної теорії, роботах провідних вітчизняних і зарубіжних вчених з питань управління національною економікою. Зокрема, при встановленні закономірностей розвитку ринку нерухомості використовувалися методи логіки, діалектики, системного підходу; при аналізі стану ринку нерухомості території – методи статистичного та техніко-економічного аналізу; при вивченні особливостей розвитку національної економіки – системно-структурний аналіз; у дослідженні особливостей розвитку ринку нерухомості – метод порівняльного аналізу.

Інформаційною базою стали діючі законодавчі та нормативні документи, що регулюють питання управління національною економікою, статистичні дані про стан розвитку ринку нерухомості, які дозволили зробити відповідні висновки щодо наявності та причин виникнення існуючих проблем у цій сфері. Як джерела інформації використано теоретичні і методичні розробки вчених, результати проведених автором власних наукових досліджень, матеріали науково-практичних конференцій.

Наукова новизна одержаних результатів полягає у вирішенні наукового завдання щодо розробки концепції процедури діагностування ринку нерухомості та показників оцінки його впливу на розвиток національної економіки.

Основні положення дисертаційної роботи, що визначають її наукову новизну, полягають у такому:

вперше:

розроблено концепцію процедури діагностування ринку нерухомості, що ґрунтується на узагальненні певних етапів і становить науково обґрунтований план дослідження, який дозволяє виконувати послідовно дії, спрямовані на визначення основних якісних і кількісних оцінних критеріїв, обґрунтовувати управлінські заходи і формувати системні висновки відносно стану розвитку національної економіки;

удосконалено:

термінологічний апарат економічної науки за рахунок авторського визначення поняття «ринок нерухомості», під яким розуміється окрема підсистема національної економіки, що підпорядкована діям основних законів ринкового механізму та впливає на розвиток соціально-економічних відносин у суспільстві і комплексно поєднує особливості багатьох галузей господарського комплексу країни;

систему оцінки станів розвитку ринку нерухомості за рахунок впровадження додаткових показників, які впливають на макроекономічні процеси, для більш точного проведення діагностування ринку нерухомості;

підходи до сегментації ринку нерухомості за рахунок виділення як основних елементів ринку нерухомості ринків землі, житла, нежитлових приміщень, оренди та незавершеного будівництва, що дозволить більш детально аналізувати проблеми розвитку ринку нерухомості та їх вплив на національну економіку;

дістало подальший розвиток:

геоінформаційна система діагностування ринку нерухомості, яка є комплексним інформаційним продуктом, що дозволяє здійснювати ефективне інформаційне обслуговування суб'єктів ринку і державних органів управління, а також наповнювати його динамічною релевантною інформацією;

система інформаційного забезпечення діагностування ринку нерухомості за рахунок впровадження єдиної інформаційної автоматизованої системи територіального кадастру, що надаватиме повну інформацію про стан та проблемні питання управління розвитком території.

Практичне значення одержаних результатів. Практичне значення одержаних результатів дослідження полягає у тому, що теоретичні положення і висновки безпосередньо доведено до рівня конкретних практичних пропозицій і рішень. Вони є підґрунтям подальшого розвитку нового напряму наукових досліджень у сфері розвитку національної економіки. Розроблені в дисертації підходи, засоби й отримані результати становлять методичну базу формування концепції діагностування впливу процесів на ринку нерухомості на національну економіку.

Результати досліджень використані Управлінням комунальних ресурсів Донецької міської ради при запровадженні нових прогресивних підходів до класифікації, діагностування та оцінки комунальної власності у м. Донецьку (довідка №238/08-07 від 03.01.2008р.), а також були враховані при розробці Програми соціально-економічного розвитку м. Красноармійська Донецької області на період до 2011 року (довідка №02/18-00039 від 10.01.2008р.).

Теоретичні розробки автора, практичні висновки і пропозиції дисертаційної роботи використовуються у навчальному процесі Донецького інституту залізничного транспорту Української державної академії залізничного транспорту за програмами підготовки бакалаврів та спеціалістів при викладанні курсів «Стратегічний менеджмент», «Прогнозування та макроекономічне планування » (довідка №11/01 від 08.01.2008р.).

Особистий внесок здобувача. Наукові положення, розробки та висновки дисертації є результатом самостійно проведених автором досліджень у галузі формування напрямів і пріоритетів діагностування впливу ринку нерухомості на розвиток національної економіки. Вони є внеском в удосконалення системи управління національним господарством. Із наукових праць, опублікованих здобувачем у співавторстві, у дисертації використані лише ті, ідеї та положення, що становлять його індивідуальний внесок. Він конкретизований у списку публікацій.

Апробація результатів дисертації. Основні теоретичні результати проведених досліджень, висновки та рекомендації, які викладені в дисертаційній роботі, були оприлюднені і схвалені на Міжнародній науково-практичній конференції «Реформування фінансово-кредитної системи і стимулювання економічного зростання» (м. Луцьк, 2004 р.), Всеукраїнській науково-практичній конференції «Фінансово-економічні проблеми розвитку регіонів України» (м. Дніпропетровськ, 2004 р.), Всеукраїнській науково-практичній конференції молодих вчених «Управління інноваційним розвитком підприємств України в умовах світових інтеграційних процесів» (м.Дніпропетровськ, 2007 р.).

Публікації. Основні положення дисертації опубліковано в 11 наукових працях, серед яких 8 статей – в наукових журналах, 3 – у матеріалах наукових конференцій. Загальний обсяг публікацій склав 2,43 друк. арк., з яких особисто автору належать 2,42 друк. арк.

Структура та обсяг роботи. Дисертація складається зі вступу, 3 розділів і висновку, викладених на 180 сторінках комп’ютерного тексту, що включає 12 таблиць і 11 рисунків, які наведені на 26 сторінках. Список використаних джерел із 205 найменувань приведений на 19 сторінках, 1 додаток на 3 сторінках.

ОСНОВНИЙ ЗМІСТ ДИСЕРТАЦІЇ

Розділ 1 «Теоретико-методологічні основи розвитку національної економіки в умовах ринкової трансформації» присвячено дослідженню базових положень розвитку національної економіки у період ринкових перетворень. Визначено вплив ринку нерухомості на національну економіку.

Дослідження теоретичних основ розвитку національної економіки дозволило визначити, що в умовах ринкової трансформації в Україні зростає інтерес до комплексу питань, пов’язаних з оцінкою та діагностуванням станів ринків. У роботі систематизовано найбільш значуші, на думку автора, національні умови становлення ринку: організаційно-економічні, нормативно-правові, соціокультурні. Значущою у період перехідної економіки є соціальна спрямованість ринкового перетворення. Саме в межах цього напряму формується подальша соціальна спрямованість розвитку всієї національної ринкової системи України. Не менш важливими є визначення та характеристика можливих контурів моделі ринкової економіки України.

Як загальну характеристику проблем та особливостей формування національної ринкової економіки треба визначити та підкреслити головну закономірність перехідного періоду - втрату державою функцій одноосібного розпорядження ресурсами. Адже сьогодні значна частина майна перейшла у приватну власність, і держава вже не має монопольної влади на прийняття економічних рішень на ринку нерухомості. Це зумовило принципові зміни у положенні держави в економіці, що має три основні аспекти. Перший полягає в тому, що трансформація поступово приводить до такого становища, при якому держава стає джерелом економічного законодавства, діє за встановленими нею законами. Другим аспектом є зміна положення держави у формуванні нового інструментарію її впливу на економіку за допомогою грошових, податкових, валютних та інших фінансових регуляторів. Третім аспектом є необхідність компенсації циклічності та асиметрії розвитку ринку. Це сформує умови комплексного розвитку національної економіки за умов залучення регіональних ресурсів та вирівнювання ринкових можливостей.

Розглянуті напрями та елементи розвитку трансформаційної національної економіки України характеризують лише основні шляхи перетворень. Перехід до соціально орієнтованої ринкової економіки припускає необхідність широкомасштабного державного регулювання. Розуміння кожного нового ступеня розвитку ринкової трансформації в Україні вимагає визначення поточних станів, виявлення основних факторів впливу і можливих варіантів (моделей) розвитку.

Нерухомість є особливою економічною категорією, її зміст та характерні риси розкриваються через наявність фізичного, економічного, соціального і правового зв'язку із зем-лею. Цей погляд надає змогу визначити нерухомість як капітал, зрощений із землею, зрозу-міти особливості ринкової форми нерухомості та визначити авторське трактування терміну «ринок нерухомості» як систему економічних і соціальних відносин між людьми, які охоплюють процес створення, розподілу, обміну і використання об’єктів нерухомого майна шляхом передачі права володіння і користування ними протягом усього строку їхнього існування.

У роботі наведені аргументи відносно того, що ефективне функціонування національної економіки неможливе без активного розвитку ринку нерухомості: 1) функціонування національної економіки ринкового типу зумовлено наявністю значної кількості господарюючих суб’єктів та об’єктів, що мають як основу діяльності нерухомість; 2) нерухомість назавжди присутня в межах певної національної економіки і ніколи не може бути винесена за її межі; 3) нерухомість у будь-якому вигляді пов'язана із землею, щодо якої завжди є багато бажаючих привласнити її унікальний доход у формі ренти; 4) нерухомість прямо або опосередковано пов'язана з багатьма іншими природними, економічними і суспільними явищами; 5) у нерухомості сконцентрована велика частка суспільного й індивідуального багатства, що суттєво впливає на відтворювальні процеси в економіці; 6) нерухомість є об’єктом оподаткування, що дає змогу отримувати додаткові доходи у місцеві або державні бюджети; 7) нерухомість – це значна соціальна сфера, де відбувається відтворення життєдіяльності людини і параметри якої будують модель соціального добробуту; 8) нерухоме майно формує міста та оселі, це сфера діяльності будівельної індустрії; 9) ринок нерухомості є інституційною організованою структурою, на ньому подані різноманітні інституції посередників та їхні установи, котрі платять податки й створюють значну систему нових трудових місць. Визначальна роль розвитку ринку нерухомості простежується також у функціонуванні фінансової системи держави, рівень розвиненості і особливості стану якої залежать від ступеня участі фінансових інститутів у фінансуванні нерухомості, розвитку механізмів фінансування і, як наслідок, можливості розширення оборотів на ринку нерухомості.

Сьогодні відбувається активне структурування ринку нерухомості. Він формується залежно від таких критеріїв, як спосіб використання, вид об'єкта, специфікація прав власності, масштаб охоплення. Виходячи з цього, слід розрізняти такі сегменти і частини, як ринок споживчої, виробничої, комерційної, доходної, інвестиційної нерухомості, ринок землі, будівель чи споруд, ринок прав володіння і прав користування, загальнонаціональний, локальний та регіональний. Процеси активного розвитку ринку нерухомості та його структурування формують напрями впливу як в цілому на національну економіку, так і на окремі процеси та показники.

Значними є також проблеми впливу ринку нерухомості на національну економіку: цикли в розвитку ринку нерухомості не співпадають за часом з циклами в інших галузях; ринок нерухомості раніше за інші реагує на вартість грошей; пропозиція на ринку нерухомості не спроможна до швидкого зменшення; ринок нерухомості залежить від стану економіки в цілому і в той самий час він є індикатором цього стану. Головною метою регулювання ринку нерухомості є забезпечення його ефективного функціонування й розвитку шляхом створення умов і механізмів зростання попиту та формування адекватної йому товарної пропозиції. У трансформаційний період метою повинна бути побудова ефективної політики регулювання випереджаючого розвитку ринку нерухомості для забезпечення сталого розвитку національної економіки.

Виправданою є необхідність державного регулювання ринку нерухомості за такими напрямами: створення адекватних умов активізації розвитку ринкового середовища; діагностування та прогнозування негативних процесів розвитку та пом’якшення або нівелювання їх впливу на загальний розвиток національної економіки; захист національних інтересів держави; розв’язання проблем, які ринкове середовище розв’язати не в змозі, в першу чергу – соціальної орієнтації, захисту природного середовища, безпеки життєдіяльності тощо.

Головними функціями держави на ринку нерухомості є створення правового простору для його розвитку, формування інформаційного забезпечення суб’єктів та об’єктів ринкових відносин, надання інформаційної прозорості більшості процесів, запобігання виникненню суперечностей між інституціями ринку, реєстрація прав на нерухомість, створення ринкової системи оподаткування об'єктів нерухомості та розробка відповідної інфраструктури.

У розділі 2 «Аналіз розвитку ринку нерухомості та його вплив на національну економіку» проведено аналіз процесів і проблем розвитку ринку нерухомості та визначено їх вплив на національну економіку, досліджено стан інформаційного забезпечення даного ринку.

Розвиток ринку нерухомості в національній економіці дозволяє виявити позитивні тенденції, які полягають у переважанні відносин купівлі-продажу при поліпшенні житлових умов населення. Так, у період з 1990 по 2006 рр. більш ніж у 2 рази знизився показник кількості сімей, які перебували на квартирному обліку, майже в 2,5 раза зросли показники обсягу послуг, реалізованих населенню в сфері здійснення операцій з купівлі-продажу та оренди житлової нерухомості. Основний зміст процесів, що відбуваються у сфері нерухомості, це перерозподіл її наявного фонду, формування системи нерухомої власності. Станом на перше півріччя 2007 р. в Україні понад 80% кількості зареєстрованих об’єктів нерухомого майна належить приватним власникам.

Надвисокі темпи зростання цін у сучасний період розвитку ринку (тільки за 2005-2006 рр. ціни на житлову нерухомість зросли майже на 60%, а у порівнянні з 2000 р. в першому півріччі 2007 р. вони збільшилися у 5,3 раза) стають чинником, здатним різко збільшити пропозицію. Визначальним фактором при цьому є обсяги будівництва в країні. Ситуація у відповідній галузі покращилась у 2000-2006 рр., коли індекси обсягів житлового будівництва збільшилися майже на 10%, а кількість введеного в експлуатацію житла у 2006 р. у порівнянні з 2000 р. - в 1,5 раза. За останні 7 років зросли показники індивідуальної житлової забудови: у період з 2000 по 2006 рр. кількість введених в експлуатацію індивідуальних житлових будинків збільшилася у півтора раза. Характерною рисою процесу становлення ринку нерухомості в Україні є перерозподіл наявного фонду нерухомості на основі ринкового принципу - максимальна прибутковість і максимальне використання нерухомості.

Ринок перерозподіляє наявний фонд нерухомості таким чином, щоб забезпечити максимальну прибутковість своїх об'єктів. Це підтверджується зростанням за останні п’ять років обсягів інвестування в будівництво (майже у 5,7 раза) та в реконструкцію, розвиток та інші операції з нерухомим майном (у 5,3 раза).

Вагомими є чинники, які визначають специфіку становлення українського ринку нерухомого майна і в подальшому формують напрями діагностування станів та етапів його розвитку: загальні для всієї економіки (політична нестабільність, економічна і соціальна невизначеність, невпевненість у майбутньому значної частини населення, надвисокі темпи інфляції, різка диференціація в доходах, нерозвиненість і нестабільність фінансової системи, нестача грошових ресурсів у структурі оборотних коштів підприємств тощо); специфічні: запізнювання з початком становлення ринку в порівнянні з іншими секторами ринкової економіки; «відставання» становлення ринку нерухомості від інших сфер ринку. Значним негативним моментом в розвитку ринку нерухомості є відсутність необхідних для його нормального функціонування законодавчих норм і процедур, що гарантують безпечне здійснення операцій і захист прав власності. Стримуючим фактором є розвиток ринку без наявності необхідної для його функціонування фінансової і ринкової інфраструктури.

Для більш повного розуміння особливостей стану ринку нерухомості в нашій країні та визначення основних проблем його розвитку запропоновано провести діагностування, засноване на непереривному, цілеспрямованому дослідженні в цілому та за певними сегментами. Виділення сегментів дозволяє сфокусувати увагу не на ринку загалом, а на його складовій частині і, виходячи з цього, визначити основні проблеми функціонування ринку та можливості їх розв’язання.

На ринку нерухомості сегментація здійснюється за такими ознаками: географічна, сутність відносин власності на об'єкти нерухомості, типи нерухомого майна, спосіб здійснення угод, галузева структура. Окрім того, виходячи з триєдиної сутності нерухомості як товару, кожен сегмент ринку слід поділити на певні сектори: розвитку (створення) нерухомості, управління (експлуатації) її об’єктами, обороту прав на неї. Виходячи з дослідження основних критеріїв сегментації, для більш детального аналізу проблем розвитку ринку нерухомості та їх впливу на національну економіку запропоновано сегментацію, яка відповідає діючому законодавству, що регулює купівлю-продаж та оренду нерухомого майна (рис.1).

Рис.1. Сегментація основних елементів ринку нерухомості

Розвиток всіх сегментів ринку нерухомості стримують проблеми інформаційного забезпечення. На сьогоднішній день немає єдиної інформаційної системи, що б пов’язувала всіх учасників ринку. Створення єдиної інформаційної системи забезпечить прийняття більш обґрунтованих управлінських рішень при реалізації таких завдань: захист прав власності на нерухомість; визначення оцінки вартості нерухомого майна; реєстрація обліку і звітності у здійсненні операцій з нерухомістю; контроль за стягуванням податків; облік даних попиту і пропозиції на об’єкти при проектуванні та будівництві; захист прав інвесторів тощо.

Отже, розвиток інформаційного забезпечення діагностування ринку нерухомості спрямований на формування системи якісних і кількісних показників різних станів ринкового середовища та його окремих сегментів, оцінних критеріїв національної статистики ринку нерухомості. Це дозволяє: оцінити комплексний ефект впливу ринку нерухомості на національну економіку; виявляти суміжні зони впливу різних сфер і сегментів ринкового середовища й у цілому національної економіки; оцінювати прямі й непрямі дії на загальні й окремі показники розвитку національної й регіональної економіки; здійснювати моніторинг певних станів й окремих процесів; здійснювати глобальне й локальне діагностування ринкового середовища тощо. У загальному вигляді для оцінки ринку нерухомості рекомендується перелік джерел інформації, наведений у табл.1.

Таблиця 1

Характеристика видів інформації про розвиток ринку нерухомості та джерел її отримання

Організація | Вид інформації

Державне бюро реєстрації нерухомості | Дані про кількість замовлень на реєстрацію угод з нерухомим майном

Дані про кількість зареєстрованих угод (зокрема, за видами угод)

Комітет з будівництва | Дані про кількість поданих заявок на будівництво об'єктів житлового фонду та об'єктів, які введені в експлуатацію

Комітет з містобудування і архітектури | Дані про кількість виданих архітектурно – планувальних завдань на будівництво і реконструкцію житлового фонду

Агентства нерухомості | Дані про ціни, умови і види здійснюваних угод з нерухомим майном

Дані про кількість поданих заявок на продаж (здачу в оренду) і купівлю об'єктів нерухомості

Фірми-забудовники | Дані про ціни і характеристики об'єктів, які будуються або вже побудовані

Банківські установи | Інформація про обсяги та умови іпотечного кредитування

Проектні організації | Інформація про квадратуру і планування узгоджених об'єктів

Комітет з управління міським майном | Дані про укладення інвестиційних договорів та їх виконання

Бюро технічної інвентаризації та оцінки майна | Дані про технічні характеристики об'єктів нерухомості

Регіональні центри з ціноутворення в будівництві | Дані про обсяг і структуру витрат на будівельну продукцію

Даний перелік не є вичерпним, оскільки в нього можуть входити інші учасники ринку нерухомості або сторонні оглядачі: аналітики, контролюючі органи, представники міжнародних організацій у сфері нерухомості та ін. Для всебічної оцінки потрібно також використовувати інформацію з різних джерел в комплексі, постійно доповнюючи її новими даними. Аналіз інформаційного забезпечення ринку нерухомості неможливий без вивчення інформаційного забезпечення його конкретних учасників, ефективність ринку значною мірою визначається певними проектними рішеннями, використовуваними при створенні й упровадженні інформаційної системи збору і обробки даних про його стан і перспективи розвитку.

Таким чином, при виборі ефективного інформаційного забезпечення системи слід виділяти найважливіші її компоненти та мати вибір альтернативних рішень. Найбільш впливовими з них при розробці інформаційних систем діагностування ринку нерухомості є інформаційні ресурси. Подальший процес розвитку потребує вдосконалення інформаційного забезпечення оцінки процесів, що відбуваються на ринку нерухомості.

У розділі 3 «Розробка напрямів діагностування впливу розвитку ринку нерухомості на національну економіку» визначені пріоритети діагностування та оцінки впливу розвитку ринку нерухомості на національну економіку, запропоновані формалізовані підходи та показники оцінки такого впливу, надані пропозиції щодо удосконалення інформаційного забезпечення діагностування ринку нерухомості.

Ринок нерухомості сьогодні посідає важливе місце у національній економіці, оскільки формує ринкову інфраструктуру, забезпечує всіх учасників ринкових відносин необхідними умовами для розвитку господарської діяльності. Без використання нерухомого майна не може функціонувати жодне підприємство, галузь або організація. Ринок нерухомості й рівень його розвитку характеризують стан національної економіки, у зв'язку з чим зростає актуальність діагностування рівня розвитку базових характеристик й перспектив ринку нерухомості. На нинішньому етапі розвитку національної економіки зростає складність обліку об'єктів нерухомого майна та їх ефективного використання.

Виходячи із сучасних інформаційних потреб національної економіки й ринкового середовища, можуть бути сформульовані завдання діагностування ринку нерухомості: 1) визначення факту (системи фактів) порушення економічних законів життєдіяльності ринку, фіксація відхилень соціально-економічних показників від значень, які відповідають нормальному функціонуванню й розвитку, що впливає на загальний стан національної економіки й може прямо або побічно діяти на функціонування інших загальнодержавних ринків; 2) виявлення причин неналежного соціально-економічного стану ринку, що сприяють його переходу в певний (оцінюваний) стан, для чого необхідне проведення відповідного аналізу, метою якого є визначення головних причин і факторів, які привели ринок нерухомості до складного становища; 3) виявлення напрямів впливу (негативних і позитивних) на національну економіку, а також перспектив зростання.

Важливе значення має характеристика основної мети діагностування ринку нерухомості - виявлення порушень і диспропорцій у функціонуванні, оцінка впливу на національну економіку, а також обґрунтування й загальна характеристика даних станів, визначення найважливіших векторів. При такому підході випадки виникнення й розвитку передкризових і кризових станів на ринку нерухомості могли б бути значно зменшені або навіть виключені.

Запропоновано розробити й впровадити в практику економічного управління певні критерії станів розвитку ринків, які б вчасно визначалися й сигналізували про ознаки будь-яких відхилень від нормального економічного розвитку й оптимального функціонування. У межах загальнодержавного управління необхідний розвиток спеціального напряму - соціально-економічного діагностування ринку нерухомості, основу якого мають становити методи, принципи й технології виявлення, вивчення й запобігання невідповідності його структурних елементів. Під цим варто розуміти розбіжності в динаміці базових критеріїв або фактів конфлікту в даний період часу й виявлення основних причин, які призвели до цього стану.

Діагностування ринку нерухомості - це визначення кількісних та якісних параметрів й особливостей розвитку об'єктів нерухомості відповідно до поставленої мети. Процедура діагностування ринку нерухомості являє собою науково обґрунтований план дослідження. У рамках даної роботи узагальнено й рекомендовано такі його етапи (табл.2), що мають виконуватися послідовно для визначення основних якісних і кількісних оцінних критеріїв, обґрунтування заходів і формування системних висновків.

Таблиця 2

Узагальнені етапи процедури діагностування

Етап | Зміст етапу

1 | Попереднє визначення проблеми й формування групи оцінних критеріїв

2 | Попереднє ознайомлення із предметом й об'єктом дослідження, укладання договору на процедуру діагностування

3 | Збір та аналіз даних

4 | Діагностування

5 | Застосування специфічних підходів й авторських критеріїв оцінки

6 | Узгодження результатів, отриманих за допомогою різних підходів

7 | Підготовка звіту й висновку

8 | Доповідь про результати діагностування

Для діагностування ринку нерухомості у дисертації використана класифікація, що базуються на положенні несумісності прогресу в розвитку ринку на базі екстенсивного й звуженого типів зростання і відтворення. Пропонується декілька підходів до сегментації ринку нерухомості з її основними характеристиками й базовими критеріями, що дозволить провести повну й достовірну його оцінку. Так, ринок нерухомості розглядається у загальнодержавному й регіональному масштабах, відповідно розрізняються національний ринок нерухомості й ринки окремих регіонів держави, а також локальні (або точкові). У свою чергу, регіональні ринки розділяються на ринки, які розвиваються, розвинені або стагнуючі. Оцінку ринку нерухомості можна також здійснювати за видами нерухомого майна - ринок первинної і вторинної нерухомості, незавершеного будівництва.

У рамках даного підходу має місце вивчення з цих ринків в окремих сегментах: ринок житла, нежитлової нерухомості, земельних ділянок, оренди. Оцінку кожного із цих сегментів можна розділити на вивчення надлишкових або дефіцитних ринків. Можливі й інші класифікації й групування, що характеризують і типізують різні стани, ступінь і рівень розвитку ринку нерухомого майна.

Стан сучасного ринку нерухомості залежить від безлічі факторів, які впливають на структуру попиту та пропозиції, їхнього співвідношення, а також на динаміку і тенденції розвитку. Діагностування стану ринку нерухомості є основою планування і прогнозування його майбутнього стану, перспектив розвитку, напрямів впливу на загальноекономічні і соціальні процеси у державі. Тому доцільно виділяти й систематизувати показники кон'юнктури ринку, які можливо повністю або частково закладати в аналітичні розробки. Виділено й систематизовано основні показники, найбільш істотні з позицій ефективності та оптимальності функціонування національної економіки і які характеризують рівень розвитку й стан ринку нерухомості. Виділення й згрупування проблем, які стримують розвиток діагностування ринку нерухомості в Україні, полегшує їх аналіз. Вони такі: неповнота або відсутність необхідної первинної інформації, баз даних можливих напрямів діагностування; нерозробленість необхідного наукового інструментарію; брак фахівців, які здійснюють оцінку; оцінних класифікацій визначення станів ринку; відсутність критеріїв порівняння та комплексності більшості досліджень, які проводяться; здійснення аналізу станів більшості ринків без урахування екзогенних факторів; орієнтація показників, що використовуються у дослідженнях, на вартісні діагностування, побудовані на існуючій системі фінансового аналізу, бухгалтерського обліку й звітності, які значною мірою не відповідають динамічним умовам ринкової економіки; акцентування не на обліку економічної ефективності кожного виду послуги на даному ринку; відірваність у часі результатів аналітичних досліджень тощо.

Запропоновані формалізовані підходи до діагностування ринку нерухомості покладено в основу обґрунтування напрямів підтримки даного сектора ринкової економіки. Це має бути діагностування: 1) економічного рівня розвитку ринку нерухомості; 2) динамічних якостей ринку нерухомості; 3)функціональної і територіальної структури ринку нерухомості. Особливе місце посідає функціональний підхід вивчення ринку нерухомості в окремих його сегментах, що дає комплексне уявлення про стан розвитку ринкових відносин у даній сфері.

Розвиток ринку нерухомості тісно пов'язаний з обліком і формуванням статистики нерухомого майна. В існуючих умовах зросла необхідність розробки системи економічних індикаторів, що включає комплекс показників, які відображають тенденції розвитку ринку нерухомості в регіоні. При цьому зароджується нова галузь статистики в регіоні – статистика нерухомості (власності), що оперує не тільки приналежністю об'єкта до певних форм власності, але й діагностуванням та оцінкою якісних параметрів, показників, що характеризують здатність об'єкта власності до функціонування, використання. Виникає необхідність у створенні системи статистичних показників власності, що спирається на класифікацію об'єктів й заснована на організації систематичної звітності суб'єктів в особі власників, розпорядників, користувачів.

Налагодження системи статистичної звітності, обліку об'єктів нерухомості, баз даних підприємств і організацій є неодмінною умовою якісного діагностування ринку й побудови ефективної системи управління власністю. Інвентаризація об'єктів власності, формування реєстрів нерухомості та їхнє об'єднання в єдиний кадастр, використовуваний як засіб інформаційного забезпечення процесів управління власністю, вимагають застосування нових ефективних, високопродуктивних технологій обробки інформації, організаційної техніки. Необхідні інтегровані інформаційні системи одержання, накопичення, зберігання, відновлення, систематизації, переробки, передачі інформації про об'єкти власності, що утворять у підсумку частину автоматизованої системи управління власністю. Створення автоматизованої інформаційної системи даних про об'єкти нерухомості має стати провідним завданням органів державного управління. На основі запропонованих підходів діагностування у роботі виведено систему показників оцінки впливу розвитку ринку нерухомості на національну економіку (табл. 3). Для зручності її сегментовано за сферами діяльності суб’єктів ринку нерухомості.

Таблиця 3

Показники оцінки впливу ринку нерухомості на національну економіку

Показник | Порядок розрахунку

Місткість ринку | Ерн=,

де Ерн – показник місткість ринку нерухомості; Sn – чисельність споживачів n-го виду нерухомості; R – рівень придбання об’єктів нерухомості; Ед – коефіцієнт еластичності цін від доходу; Зм – моральний знос об’єктів нерухомості

Потенціал пропозиції об’єктів будівельної індустрії на ринку нерухомості | ,

де Q - потенціал пропозиції об’єктів будівельної індустрії на ринку нерухомості; Ni – обсяг будівництва об’єктів нерухомості і-го виду; Wi – середні показники потужності відповідних будівельних фірм; Di – ступінь навантаження будівельних площ; Ri – ступінь забезпеченості ресурсами; Ер – еластичність пропозиції цін на об’єкти нерухомості; В – об’єкти нерухомості, що надаються на умовах службові пільги

Індекс доступності житла | ІД=, де D – платоспроможний попит на комерційне житло та попит на житло тих громадян, які стоять у черзі на його отримання, що проживають в житловому фонді з параметрами нижче мінімального житлового стандарту; S – пропозиція на житло, яка розрахована на більшість громадян країни.

Частка доступного житла | Dд=*100%, де Qi - кількість сімей, що мають можливість придбати житло, яке відповідає стандартам забезпечення житловими приміщеннями, за допомогою власних та запозичених коштів (тобто кількість сімей, індекс можливості придбання житла яких дорівнює 100%); Q – загальна кількість сімей, які мають потребу у житлі

Побудова геоінформаційної системи діагностування ринку нерухомості та впровадження її сприятиме формуванню єдиного інформаційного простору, в рамках якого здійснюватиметься співпраця між учасниками ринку нерухомості, ефективна взаємодія комерційних організацій та органів влади, обмін інформацією між покупцями та продавцями нерухомого майна. Геоінформаційна система здатна також створити єдину аналітичну базу оцінки станів та перспектив ринку нерухомості з урахуванням особливостей певної території, надати повну та об’єктивну характеристику процесів розвитку ринку та його впливу на економічні перетворення.

ВИСНОВКИ

На підставі проведених досліджень у дисертаційній роботі виконано теоретичне узагальнення та запропоновано вирішення актуального завдання щодо розробки концепції процедури діагностування ринку нерухомості та показників оцінки його впливу на розвиток національної економіки, впровадження якої дозволяє виконувати послідовно дії, спрямовані на визначення основних якісних і кількісних оцінних критеріїв, обґрунтовувати управлінські заходи і формувати системні висновки та відповідні рекомендації відносно стану розвитку національної економіки.

Основні теоретичні та практичні результати наукового дослідження зводяться до таких положень.

1. Процеси ринкової трансформації, які відбуваються в національній економіці, потребують певного впорядкування. Серед найбільш значущих проблем виділяються такі: формування змішаної економіки, рівноправний розвиток різних форм власності і господарювання, роздержавлення національної економіки, активізація розвитку ринкового середовища, забезпечення структурної перебудови економіки, фінансово-кредитної і грошової інфраструктури, стримування і регулювання інфляційних процесів, формування національної ринкової економічної культури тощо.

2. Дослідження теоретичних основ розвитку ринку нерухомості дозволило визначити його основні ознаки і особливості й показати, що він активно впливає на процеси розвитку та особливості управління національною економікою. Розвиток ринку нерухомості та його структурування формують напрями впливу як в цілому на національну економіку, так і на окремі процеси й показники її діяльності. Центральне місце в структурі ринку нерухомості посідає ринок землі, який ще фактично не функціонує в Україні. Це визначається соціально-політичними процесами, які відбуваються в країні, а також незавершеністю первинного нагромадження капіталу.

Актуальною є необхідність удосконалення термінологічного апарату економічної науки. Це здійснено за рахунок надання авторського визначення поняття «ринок нерухомості», під яким розуміється система економічних і соціальних відносин між людьми, що охоплює процес створення, розподілу, обміну і використання об’єктів нерухомого майна шляхом передачі права володіння і користування ними протягом усього строку їхнього існування.

3. Складність та відсутність науково обґрунтованої систематизації загального розвитку ринку нерухомості формує неконтрольованість станів його розвитку в Україні. Це негативно впливає на макроекономічну ситуацію в межах національного господарського комплексу. Доведено, що сьогодні в національній економіці України сформовано нагальні передумови діагностування та оцінки впливу ринку нерухомості на національну економіку. Потреби у даному виді дослідженнях сформовані як у межах державного та регіонального управління, так і у підприємницькому секторі.

Вагомою проблемою, яка ускладнює процес діагностування ринку нерухомості та дослідження його впливу на макроекономічні процеси в нашій державі, є відсутність зв’язку між розвитком ринку нерухомості та національною економікою. Це зумовлено відсутністю методик оцінки, критеріїв діагностування, системи показників впливу ринку нерухомості на національну економіку.

4. Аналіз проблем розвитку ринку нерухомості дозволив виявити найбільш суттєві з них: забезпечення правового простору для розвитку, формування інформаційного забезпечення суб’єктів та об’єктів ринкових відносин, надання інформаційної прозорості