ТЕРНОПІЛЬСЬКИЙ НАЦІОНАЛЬНИЙ ЕКОНОМІЧНИЙ

УНІВЕРСИТЕТ

САВИЧ ВАСИЛЬ ІВАНОВИЧ

УДК 336.763.34 (477)

ІПОТЕЧНЕ КРЕДИТУВАННЯ В УМОВАХ

ТРАНСФОРМАЦІЇ ЕКОНОМІКИ УКРАЇНИ

Спеціальність 08.00.08 – гроші, фінанси і кредит

АВТОРЕФЕРАТ

дисертації на здобуття наукового ступеня

доктора економічних наук

Тернопіль – 2008

Дисертацією є рукопис.

Робота виконана у Тернопільському національному економічному університеті Міністерства освіти і науки України.

Науковий консультант: доктор економічних наук, професор

Лютий Ігор Олексійович,

Київський національний університет

ім. Т.Г. Шевченка, виконуючий обов’язки декана економічного факультету.

Офіційні опоненти: доктор економічних наук, професор,

академік УААН, заслужений діяч науки і техніки України

Дем’яненко Микола Якович,

Інститут аграрної економіки УААН,

заступник директора,

доктор економічних наук, професор,

заслужений діяч науки і техніки України

Ковальчук Трохим Тихонович,

Інститут законодавства Верховної Ради України, перший заступник директора,

доктор економічних наук, професор, заслужений економіст України

Кравченко Василь Іванович,

Будівельна палата України, виконавчий секретар.

Захист відбудеться «_18_» _квітня______ 2008 р. об _13 годині на засіданні спеціалізованої вченої ради Д 58.082.03 в Тернопільському національному економічному університеті за адресою 46020, м. Тернопіль, вул. Львівська, 11, корпус 11, зал засідань.

З дисертацією можна ознайомитися в науковій бібліотеці Тернопільського національного економічного університету за адресою 46020, м. Тернопіль, майдан Перемоги, 3.

Автореферат розісланий «_14__» ___березня____ 2008 р.

Вчений секретар

спеціалізованої вченої ради,

кандидат економічних наук, доцент М. П. Шаварина

ЗАГАЛЬНА ХАРАКТЕРИСТИКА РОБОТИ    

Актуальність теми. Перед національними економічними системами різних країн традиційно стоїть завдання розширення ємності інвестиційного ринку, що змушує їх активно працювати над розробкою ефективних механізмів, здатних акумулювати вільні фінансові ресурси на фінансовому ринку та спрямовувати їх в сегменти економіки, які формують потенційний попит на інвестиційний ресурс. Іпотека, як засвідчує багаторічний досвід її застосування у світі, являє собою один з таких механізмів, при цьому вона виступає як сполучний елемент в макроекономічній системі, який завдяки мультиплікаційному ефекту спроможний активізувати різновекторні ринки: капіталу, житла, будівельних матеріалів, землі, комерційної нерухомості, кредитів, депозитів, праці, страховий ринок, сферу недержавного пенсійного забезпечення тощо. Іпотека також робить вагомий внесок у розширення ємності фінансового ринку, диверсифікацію його інституціональної структури та структури фінансових інструментів, формує та збалансовує інтереси учасників іпотечного ринку, створює механізми здешевлення позичкового ресурсу, забезпечує досягнення соціально-економічного ефекту в процесі споживання учасниками ринку відповідного іпотечного продукту.    

Для України розбудова іпотечного ринку є важливим та актуальним завданням на шляху подальшого реформування економіки і створення адекватного сучасним вимогам фінансового ринку з відповідною структурою та інституціональними складовими. При цьому розвиток іпотечного ринку вирішує як економічні проблеми активізації та ефективного використання фінансових ресурсів, так і соціальні завдання щодо залучення різних соціальних верств населення до задоволення своїх потреб через механізм фінансового ринку. Це визначає необхідність розробки і релізації державної програми забезпечення даних процесів в Україні, їх теоретичне обґрунтування з врахуванням особливостей національної економіки та існуючих загальносвітових тенденцій в розвитку іпотечного кредитування.    

Окремим аспектам складної і багатопланової проблеми ринку іпотечного кредитування присвячено праці провідних вітчизняних та зарубіжних економістів та фінансистів. Проблемі іпотеки постійно приділяють значну увагу такі вітчизняні дослідники як: В.Валентинов, О.Євтух, М.Дем’яненко, Т.Ковальчук, В.Кравченко, С.Кручок, В.Лагутін, Б.Луців, І.Лютий, А.Мороз, О.Онищенко, К.Паливода, А.Пересада, В.Поляченко, І.Пучковська, В.Радченко, П.Саблук, М.Савлук, С.Юргелевич, С.Юрій, а також російські вчені Ю.Агєєв, Н.Журкіна, М.Логінов, В.Кудрявцев, О.Кудрявцева, О.Лаврушин, та вчені інших країн Б.Батлер, І.Бернард, Л.Гітман, Ф.Мишкін, Р.Міллер, Д.Ван Хуз, Р.Страйк, Т.Стейнметц, Ф.Уітт, Ф.Фабоці та інші.    

Разом із тим, у працях вітчизняних і зарубіжних вчених низка важливих питань теоретико-методологічного та практичного спрямування розвитку іпотечного кредитування залишаються розглянутими не в повній мірі, при цьому частина із них є дискусійними. Зокрема, в Україні сьогодні неоднозначно трактується базове поняття „іпотечний кредит”, причому як в науковому середовищі, так і в чинному законодавстві. Фактично відсутнє бачення моделі іпотечного кредитування аграрного сектору під заставу земель сільськогосподарського призначення, а також інституціональної структури даного сегмента іпотечного ринку. Недостатньо опрацьовані, а відповідно суперечливі механізми залучення довгих та дешевих ресурсів у систему рефінансування іпотечних кредиторів, особливо тих, що кредитують сільськогосподарських товаровиробників.    

Окремою складовою в дослідженні розвитку національного іпотечного ринку є проблема взаємозв’язку і взаємозалежності з фінансовим ринком, що визначається диверсифікацією його інституціональної структури та структури фінансових інструментів. Іпотечний ринок практично не розглядається під кутом зору потенційних переваг, загроз та небезпек внаслідок активізації процесів глобалізації та світової інтеграції. Також недостатньо вивчені питання диверсифікації джерел та шляхів акумулювання дешевого позичкового ресурсу, посилення конкуренції на ринку кредитних і депозитних послуг тощо.    

За таких обставин всебічне дослідження ринку іпотечного кредитування в умовах трансформації економіки України з системних позицій набуває особливої ваги й актуальності, що і зумовило вибір теми дисертаційної роботи.    

Зв’язок роботи  з науковими програмами, планами, темами. Дослідження виконано відповідно до плану науково-дослідної роботи кафедри банківського менеджменту та обліку Тернопільського національного економічного університету за комплексною темою „Дослідження і розробка науково-методичних основ обліку, аналізу і аудиту в комерційних банках України”, (номер державної реєстрації 0102U007218), у межах якої обґрунтовано напрями підвищення ефективності функціонування ринку іпотечного кредитування в економічній системі держави.     

Мета і завдання дослідження. Метою дисертаційної роботи є розробка теоретико-методологічних засад формування та функціонування ринку іпотечного кредитування у житловій та аграрній сферах, обґрунтування пропозицій щодо підвищення збалансованості взаємодії всіх його учасників з урахуванням розробки та реалізації державної політики у сфері іпотеки в умовах трансформації економіки України.    

Поставлена мета зумовила вирішення таких основних завдань:

· систематизувати методологічні засади та здійснити аналіз сучасних досліджень іпотечного ринку в Україні та інших країнах;

· здійснити оцінку та обґрунтувати прогноз потреб і можливостей населення щодо вкладання коштів у житло, потенційні розміри збільшення пропозиції житла, іпотечного житлового кредитування в Україні;

· з’ясувати стан розвитку ринку іпотечного кредитування в житловій та аграрній сферах та обґрунтувати організаційно-правові та економічні засади його формування та функціонування в умовах трансформації економіки України;

· визначити теоретичні підходи до розгляду іпотеки як ефективного механізму розширення ємності ринку іпотечного капіталу;

· запропонувати напрями підвищення ефективності іпотечної системи України через взаємодію усіх її структурних елементів;

· виявити можливості іпотечного ринку України з позицій додаткового джерела в механізмі залучення позичкового капіталу в реальний сектор економіки;

· здійснити сегментацію іпотечного ринку України за регіонально-територіальним критерієм та критерієм належності до сільського та міського населення;

· обґрунтувати місце та роль держави на іпотечному ринку, виходячи з пріоритетів розвитку житлової та аграрної сфер;

· систематизувати ризики іпотечного кредитування та оцінити їх прояв в залежності від моделі іпотечного ринку;

· оцінити перспективні параметри житлової іпотеки в контексті взаємодії і динаміки пропозиції житла на ринку та попиту на нього;

· визначити перспективи іпотечного кредитування в аграрному секторі в контексті становлення та розвитку ринку сільськогосподарських земель, доцільності створення Державного земельного (іпотечного) банку;

· проаналізувати перспективи взаємовпливу розвитку іпотечного ринку та фінансового ринку в контексті розбудови інституціональної структури та фінансової системи України;

· обґрунтувати перспективи інтеграції фінансового ринку України до світової фінансової системи з позиції залучення на іпотечний ринок іноземного капіталу.     

Об’єктом дослідження є система економічних відносин між суб’єктами ринку іпотечного кредитування в умовах трансформації економіки України.    

Предметом дослідження є теоретико-методологічні засади та практичні аспекти формування та функціонування механізму іпотечного кредитування в Україні.    

Методи досліджень. Методологічною основою дисертаційної роботи є теоретичні напрацювання світової економічної науки, концептуальні положення сучасної економічної теорії, дослідно-пошукова й наукова література, праці відомих  вітчизняних і зарубіжних вчених-економістів та фахівців-практиків у сфері іпотеки.      

Для реалізації поставлених у роботі завдань використовувались методи: логіко-історичний – при вивченні об’єктивної необхідності впровадження іпотечних систем у суспільне відтворення, функціонування фінансового та інвестиційного ринків; системного аналізу – при дослідженні стану розвитку ринку іпотечного кредитування у житловій та аграрній сферах, оцінці системи його організаційного, правового забезпечення, дослідженні особливостей та закономірностей формування інституціональної структури фінансового ринку й структури його інструментів у контексті розвитку іпотеки; наукового абстрагування – при обґрунтуванні організаційно-правових та економічних засад механізму формування й функціонування ринку іпотечного кредитування в Україні, концептуальних підходів до методології системного дослідження середовища розвитку іпотечного кредитування, теоретико-методологічних підходів щодо розгляду іпотеки як ефективного механізму розширення ємності ринку іпотечного капіталу, класифікації функцій іпотечного ринку; індексів – при оцінці стану розвитку іпотечного кредитування в Україні, інвестиційного потенціалу учасників іпотечного ринку; групування; індуктивний і дедуктивний – при визначенні суті механізму іпотечного кредитування у житловій та аграрній сферах, його місця на фінансовому ринку; загальнонауковий метод пізнання (економічних процесів) – при вивченні правового і організаційно-економічного механізму іпотечного кредитування.      

Використані законодавчі акти і нормативно-методичні матеріали органів законодавчої та виконавчої влади, статистична інформація Національного банку України, Асоціації українських банків, окремих комерційних банків України, міністерств і відомств, різноманітних соціологічних та аналітичних центрів.    

Наукова новизна одержаних результатів. У дисертаційній роботі поставлено важливу наукову проблему обґрунтування теоретико-методологічних засад механізму формування і функціонування ринку іпотечного кредитування у житловій та аграрній сферах за умов ринкової трансформації національної економіки та її інтеграції у світову фінансову систему.    

До найважливіших результатів, що становлять наукову новизну, належать наступні:    

вперше:

· визначено теоретико-методологічні засади комплексного дослідження соціально-економічного середовища розвитку іпотечного кредитування в Україні, що дозволяє здійснювати оцінку та прогноз потреб і можливостей населення щодо вкладання коштів у житло, можливостей збільшення пропозиції житла, іпотечного житлового кредитування населення; обґрунтовано необхідність підходів щодо сегментації іпотечного ринку в регіональному розрізі, з диференціацією між міською і сільською місцевістю, що дозволяє визначати реальну ємність ринку іпотечного житлового кредитування залежно від динаміки цін на ринку житла, здійснювати його регіональну та продуктову сегментацію, проводити обґрунтовану державну політику в інтересах населення України;

· обгрунтовано необхідність розробки та реалізації державної стратегії і політики сприяння розвитку іпотеки в Україні, і, що особиво важливо, соціальної складової даного процесу, а саме – державної програми доступного житла для малозабезпечених верств населення, з врахуванням особливостей і суперечностей процесу формування та функціонування механізму іпотечного кредитування в Україні, які зумовлюються об’єктивними й суб’єктивними чинниками трансформації економічної та адміністративно-інституціональної систем, специфікою становлення ринкових відносин в Україні та особливостями взаємозв’язку і взаємовпливу фінансового й іпотечних ринків на макроекономічні процеси через механізм мультиплікаційного ефекту, що призводить до системних протиріч між економічними інтересами окремих соціальних груп населення та інститутів-посередників на іпотечному ринку;

· виявлено тенденції та суперечності розвитку іпотечного кредитування в Україні щодо його взаємозв’язку і взаємозалежності із функціонуванням вітчизняного фінансового і фондового ринків; обґрунтовано, що головними чинниками високих відсоткових ставок, ризиків, низької ліквідності іпотечних активів є недостатній розвиток фондового ринку, замкненість іпотечного кредитування на окремих банківських інститутах і відсутність повноцінного обігу іпотечних інструментів, що визначає механізм купівлі-продажу, ціноутворення на іпотечні продукти не на основі ринкових засад, а через диктат окремих комерційних банків;     

удосконалено:

· наукове обгрунтування щодо доцільності створення та функціонування Державного земельного (іпотечного) банку, його місця на ринку іпотечного кредитування в аграрному секторі та в системі спеціалізованих банків, визначено роль Державного земельного (іпотечного) банку в механізмі рефінансування іпотечних кредиторів сільськогосподарських товаровиробників за рахунок надання останньому права виступати гарантом повернення іпотечного кредиту у разі його отримання сільськогосподарським товаровиробником з будь-якого іншого джерела, що спрямовано на підвищення якості позичальників та розширення ємності даного сегмента іпотечного ринку, а також викупу неліквідних земельних ділянок при невиконанні позичальником зобов’язань перед іпотечним кредитором;

· напрямки функціонального розвитку іпотеки в Україні в контексті ефективності функціонування механізму фінансового ринку, а саме: розвиток інституціональної структури фінансового ринку та структури фінансових інструментів, формування середовища для врівноваження грошових потоків між суб’єктами ринку та регіонами, розширення ємності та асортименту банківських продуктів та полегшення доступу до них, збалансування, здешевлення потоків позичкового капіталу та його цільове інвестиційне використання;

· систематизацію ризиків іпотечного кредитування та оцінку їх прояву в залежності від сегментації суб’єктів іпотечного ринку, у контексті вибору стратегії поведінки кожного з учасників ринку, розробки ними антикризових стратегій та механізмів мінімізації ризиків; підходи щодо формування продуктової стратегії іпотечного кредитора, спрямованої на вирішення триєдиного завдання – забезпечення належного рівня привабливості іпотечного кредиту для позичальника, пулу заставних для спеціалізованої іпотечної установи та іпотечних цінних паперів для інвестора.   

набули подальшого розвитку:

· трактування поняття іпотечної системи, під якою запропоновано вважати взаємопов’язану і взаємозалежну сукупність суб’єктів, об’єктів, інструментів і ринків іпотеки, що функціонують на основі законодавчо визначених єдиних принципів, процедур, методів, які забезпечують дохідність руху фінансових ресурсів при кредитуванні під заставу нерухомості;

· теоретико-методологічні підходи щодо розгляду іпотеки як ефективного механізму розширення ємності ринку фінансового капіталу за рахунок включення в його структуру грошових ресурсів власників нерухомості з метою отримання соціально-економічного ефекту та класифікації функціонального призначення іпотечного ринку через взаємодію його складових: ринку іпотечного капіталу та ринку іпотечної нерухомості, що дозволило окреслити основні параметри механізму взаємодії фінансового ринку та ринку нерухомості; забезпечення ефективності іпотечної системи через взаємодію усіх структурних елементів іпотеки – суб’єктів, об’єктів, інструментів та ринків;

· обґрунтування параметрів присутності та впливу держави на іпотечний ринок через: систематизацію функцій в контексті відповідності її фінансової політики рівневі розвитку системи правового та інституціонального забезпечення іпотечного ринку, стратегічним цілям позиціювання його в структурі фінансового ринку, функціонування Державної іпотечної установи на вторинному іпотечному ринку в системі рефінансування іпотечних кредиторів, забезпечення збільшення частки іпотечних цінних паперів у структурі активів інституціональних інвесторів на початковому етапі формування ринку іпотечних цінних паперів;

· обґрунтування доцільності більш активного використання інвестиційного потенціалу таких інституціональних інвесторів як страхові компанії та недержавні пенсійні фонди в контексті перспектив розвитку страхового бізнесу та системи недержавного пенсійного забезпечення в Україні, здатності їх акумулювати вільні фінансові ресурси на фінансовому ринку, що дозволяє залучити додаткову кільість суб’єктів і покращити якісні та кількісні параметри іпотечного ринку;

· визначення перспективних параметрів активності та масштабності житлової іпотеки в контексті взаємодії і динаміки пропозиції житла на ринку та попиту на нього відповідно до регіональних особливостей цього процесу; моделювання трансформації привабливості іпотечних житлових кредитів для населення в контексті змін у ціноутворенні на ринках іпотечних кредитів і житла та у формах заощаджень населення; оцінка можливостей іпотечних кредиторів щодо залучення довгих і дешевих грошей у системі позиціювання банківських установ на депозитному ринку в умовах зростаючої конкуренції та розширення можливостей залучення дешевших ресурсів на світовому фінансовому ринку;

· підходи до іпотеки сільськогосподарських земель як одного із джерел фінансування технічного оновлення сільськогосподарського виробництва; оцінки земель сільськогосподарського призначення з позицій об’єкту іпотеки за критерієм „рівень ліквідності земельних ділянок” виходячи з їх якості, структури землеволодіння та землекористування, рівня платоспроможності сільськогосподарських товаровиробників, територіальної диверсифікації сільськогосподарського виробництва;     

Практичне значення одержаних результатів. Сформульовані та обґрунтовані в дисертації наукові положення і висновки на основі проведеного дослідження становлення і розвитку системи іпотечного кредитування в Україні в умовах ринкової трансформації економіки й інтеграції її фінансової системи у міжнародну фінансову систему дозволяють розробити конкретні рекомендації та пропозиції щодо подальшого розвитку іпотечного кредитування у житловій і аграрній сферах. Матеріали проведеного дослідження можуть бути використані у процесі формування та реалізації державної політики у сфері іпотеки, при розробці стратегії розвитку фінансового та інвестиційного ринку, житлового та аграрного секторів національної економіки та механізмів їх кредитування, в діяльності законодавчих та виконавчих органів влади, банківськими установами, страховими компаніями та недержавними пенсійними фондами, іншими учасниками іпотечного ринку при формуванні власної стратегії поведінки в системі розбудови та функціонування іпотечних механізмів.    

Пропозиції стосовно становлення Державного земельного (іпотечного) банку і спеціалізованих іпотечних банків, висновки щодо ролі ресурсів Національного банку України в рефінансуванні Державної іпотечної установи і Державного земельного (іпотечного) банку, а також основні напрямки концентрації банківського капіталу в умовах інтеграції банківської системи України до міжнародної фінансової системи використовуються Національним банком України (довідка №16-311/937 від 22.06.07).    

Практичні рекомендації дисертації щодо формування продуктової стратегії іпотечного кредитора і антикризових стратегій з метою мінімізації ризиків для комерційних банків  використані в практичній роботі  АКБ „Прикарпаття” і селянського комерційного банку „Дністер” (довідки № 2141/1 від 26.12.06 і       № 678/21 від 21.12.06).    

Результати дисертаційного дослідження використовувалися у навчальному процесі Івано-Франківського національного технічного університету нафти і газу, Інституту менеджменту та економіки „Галицька академія” при розробці методичного забезпечення й викладанні навчальних дисциплін: «Банківські операції», «Інвестиційне кредитування» та «Фінансовий ринок» (довідки № 46-35-49 від 18.05.07 і № 05-01/71/1 від 16.05.07).    

Апробація результатів дисертації. Основні теоретичні, методологічні та практичні результати дослідження доповідалися на міжнародних, всеукраїнських та регіональних науково-практичних і науково-методичних конференціях, в тому числі: „Актуальні проблеми теорії та практики фінансів, грошового обігу та кредиту” (27-28 квітня 2004 р., м. Київ); „Тенденції та перспективи розвитку фінансової системи України” (27-28 вересня 2005 р., м. Київ); „Проблеми та перспективи розвитку банківської системи України” (10-11 листопада 2005 р., м. Суми); „Проблеми розвитку економіки і підприємництва в Україні в контексті міжнародних інтеграційних процесів” (2005 р., м. Тернопіль); „Еколого-економічні проблеми Карпатського Єврорегіону” (22-26 травня 2006 р., м. Івано-Франківськ); „Тенденції та перспективи розвитку фінансової системи України” (2-4 травня 2006 р., м. Київ); „Генезис інституціональної системи сучасної економіки України” (16-17 листопада 2006 р., м. Чернівці); „Фінансові ресурси регіону: організація та управління” (листопад 2006 р., м. Івано-Франківськ); „Інтеграційні процеси і розвиток фінансової системи України” (29-30 листопада 2006 р., м. Харків); „Обліково-аналітичне забезпечення системи менеджменту підприємства” (квітень 2007 р., м. Львів); „Тенденції та перспективи розвитку фінансової системи України” (4-6 жовтня 2007 р., м. Київ); «Проблеми і перспективи розбудови фінансово-кредитної системи України (4-6 травня 2007 р., м. Івано-Франківськ); «Проблеми економічної інтеграції України в Європейський Союз: світові економічні кризи і Україна» (15-22 вересня 2007 р., м. Анталія, Туреччина); «Теорія і практика стратегічного управління розвитком регіональних суспільних систем» (6-8 грудня 2007 р., м. Івано-Франківськ).    

Публікації. Основні положення та найважливіші результати дисертаційної роботи викладено в 41 науковій публікації і 9 навчально-методичних посібниках (з них 6 навчальних посібників з грифом Міністерства освіти і науки України). Із 41 наукової публікації - 1 одноосібна монографія, 2 колективні монографії; 23 статті у наукових фахових виданнях; 15 – в інших виданнях. Загальний обсяг наукових публікацій становить 75,4 друк. арк. (особисто здобувачу належить 38,4 друк. арк.), навчально-методичних – 125,7 друк. арк. (автору належить 29,3 друк. арк.).    

Обсяг і структура роботи. Дисертація складається зі вступу, п’яти розділів, висновків, списку використаних джерел, додатків і викладена на 445 сторінках, в тому числі 382 сторінках основного тексту, що містять 25 таблиць і 24 рисунки (із них 7 таблиць і 15 рисунків займають окремі сторінки). Список використаних джерел містить 336 найменувань на 27 сторінках, 19 додатків подано на 35 сторінках.

ОСНОВНИЙ ЗМІСТ ДИСЕРТАЦІЇ     

У розділі 1 “Теоретико-методологічні засади та еволюція іпотеки і іпотечного кредитування” досліджено фундаментальні засади формування та функціонування ринку іпотечного кредитування, їх роль у соціально-економічних перетвореннях у суспільстві, здійснено ретроспективний аналіз процесу становлення іпотеки у світі.    

Розвиток капіталістичних ринкових відносин активізував дослідження в сфері іпотеки та іпотечного кредитування. У фінансовій науці іпотеку теоретично обґрунтували такі вчені ХІХ ст. як В.Лексіс, Е.Закс, які визначили тенденції іпотечного кредитування, його інституціональної розбудови.    

У Росії розвиток капіталізму зумовив як бурхливий прогрес іпотечного кредитування в аграрній і житловій сферах, виникнення значної кількості іпотечних інститутів, так і теоретичне дослідження суперечностей даного процесу, його місця в системі ринкових механізмів. Цим питанням були присвячені праці В.Святловського, Д.Михалевського, М.Загряцкова, А.Русова, В.Богусловського, які намагались визначити сутність іпотеки, механізм іпотечного кредитування, особливості функціонування іпотечних інститутів, а також, що особливо важливо, місце іпотеки на кредитному ринку і перспективи її розвитку.    

Виходячи з класичного розуміння іпотеки, яка являє собою заставу нерухомого майна, та розгляду іпотеки в контексті взаємозв’язку застави нерухомості і кредиту, у дисертації визначено суть поняття “іпотечний кредит” як позики, наданої за принципами банківського кредитування під заставу нерухомості.    

На основі узагальнення наукових підходів до класифікації видів іпотек зроблено висновок про доцільність їх групування за однорідними класифікаційними ознаками, зокрема: за об’єктом іпотеки – земля, житлова нерухомість, комерційна нерухомість, промислова нерухомість, майнові права на нерухомість тощо; за сферою застосування – аграрний сектор, житлова сфера, промисловість, комерційна сфера тощо; за цілями використання – отримання доходу та споживчі цілі (вирішення житлового питання, відтворення основних фондів) тощо.    

У контексті вирішення завдання створення ефективної іпотечної системи уточнено поняття “іпотечна система” на основі функціонального підходу, що передбачає розгляд іпотечної системи з позицій механізму, який забезпечує її функціонування як цілісності. Крім того, слід виходити з такого концептуального положення, що система – це не лише цілісність, яка складається з частин, а й сукупність взаємопов’язаних частин, в якій кожна з них може виконувати функції системи. В такому контексті іпотечну систему логічно трактувати як взаємопов’язану і взаємозалежну сукупність суб’єктів, об’єктів,  інструментів і ринків іпотеки, що функціонують на основі законодавчо визначених єдиних принципів, процедур, методів, які забезпечують доходні механізми руху ресурсів при кредитуванні під заставу нерухомості.    

Ефективність функціонування іпотечної системи є похідною від характеру взаємозв’язку усіх структурних елементів іпотеки, якими є суб’єкти (учасники), об’єкти,  інструменти і ринки. Останній передбачає наявність двох складових – ринку іпотечного капіталу і ринку іпотечної нерухомості. Ринок іпотечного капіталу являє собою частину фінансового ринку, на якому перерозподіляється позичковий капітал, забезпечений заставою нерухомості.    

Процес становлення іпотечної системи розглянуто у конкретному макросередовищі, яке є результатом інтегрованої взаємодії чинників політичного, правового, економічного, інституційного, організаційного, соціального, історичного та іншого характеру, а також окреслено основні параметри їх прояву.    

Важливою теоретико-методологічною складовою дисертації виступило дослідження проблеми іпотеки та іпотечного кредитування через їх вплив на індивіда і суспільство. Такий вплив проявляється через інтеграцію у взаємозалежну систему різних типів ринків, виконанням іпотечними механізмами функції сполучної ланки в загальному ланцюгу суспільного відтворення, активізації кожної з його складових через ефект мультиплікаційної дії, що кінцевим наслідком має забезпечення стабільності національної економіки як цілісного організму. Інтегруючи різні види ринків, іпотека створює передумови диверсифікації інвестиційних потоків у численних сегментах національної економіки. При цьому забезпечуються можливості мінімізації негативного впливу на інвестиційну активність таких чинників макроекономічного характеру, як: високі девальваційні та інфляційні очікування, зміна системи оподаткування тощо. Поява в системі суспільних відносин феномену іпотеки супроводжується об’єднанням через іпотечні механізми ринків нерухомості й капіталу, а на їх основі – формуванням ринку іпотечного капіталу. Взаємозв’язок між ринками капіталу і нерухомості проявляється через трансформацію грошових потоків, вартості кредитних ресурсів, їх вплив на вартість нерухомості.     

Досліджено характер взаємозалежності між ростом грошових потоків і зростанням вартості нерухомості, ростом вартості кредитів і зниженням вартості нерухомості. Доведено, що взаємозв’язок між цими елементами слід розглядати, передусім, у контексті зміни платоспроможного попиту на нерухомість, який, по-перше, розвивається за циклічним сценарієм, а, по-друге, має чітко виражений регіональний аспект. В умовах постійного зростання вартості кредитних ресурсів вартість нерухомості може як зростати, так і знижуватися. Основою такої закономірності виступає динаміка зміни платоспроможного попиту на нерухомість. Зростання вартості нерухомості в умовах зростання вартості кредиту відбуватиметься до тих пір, доки позитивна динаміка рівня доходів суб’єктів, які формують потенційний попит на таку нерухомість, виявлятиметься спроможною формувати платоспроможний попит на неї. В сумарному обсязі зростаючий платоспроможний попит на нерухомість визначає параметри ємності ринку такої нерухомості, в умовах розширення якої остання завжди залишатиметься високоліквідною. Падіння вартості нерухомості можна очікувати лише з моменту неможливості фактичного доходу сформувати  платоспроможний попит на неї. Цьому також сприятиме зростання вартості кредитів, що впливає на кінцеву ринкову ціну нерухомості. У такому разі ліквідність нерухомості знижується, ринок або завмирає на певній ціновій відмітці, або ж відкочується назад. У роботі виявлені регіональні особливості такої взаємозалежності.

Автором доведено, що основне завдання, яке стоїть перед ринком іпотечного капіталу, полягає у забезпеченні цінової оптимізації як основи інтеграції ринків капіталу та нерухомості. Своїм наслідком така інтеграція дозволяє: підвищити капіталізацію ресурсів обох ринків; покращити ефективне використання вільних грошових ресурсів і нерухомого майна; створити самовідтворювальний механізм у системі фінансування іпотечних кредитів; знизити ризики інвесторів і кредиторів; сприяти стабілізації та розширенню кредитного і фондового ринків.    

Дослідженнями соціально-економічної природи іпотеки встановлено, що вона дозволяє на основі принципу дохідності здійснювати постійний пошук щодо залучення в кругообіг факторів раніше слабо капіталізованих або некапіталізованих. На цій підставі сформульовано висновок про необхідність включення у систему іпотечних відносин земель сільськогосподарського призначення. Водночас, зроблено застереження щодо недоцільності трактувати іпотеку як механізм, що дозволяє найбільш ефективно перерозподіляти нерухомість в інтересах суспільства. Аргументовано позицію, що такий підхід стосується виключно нерухомості, яка як застава використовується для обслуговування виробничого процесу і не має жодного відношення до нерухомості, що перебуває у власності громадян і використовується ними виключно у невиробничих цілях.    

На основі дослідження характеру взаємозв’язку між розвитком іпотечної системи і параметрами соціально-економічного розвитку держави чи регіону та узагальнення наукових підходів систематизовано основні функції, які виконує іпотечний ринок: фінансову, розподільчо-стимулюючу, захисну, індикативно-інформаційну, соціальну, макроекономічну. Виявлено закономірності прояву цих функцій та характер взаємозв’язку між іпотекою й макроекономічними показниками на різних стадіях становлення іпотечного ринку.

Дане дослідження базується на системному аналізі зарубіжного досвіду використання іпотеки в системі фінансових відносин. На сьогодні найбільшого, хоча і суперечливого, розвитку іпотека набула в США. У цій країні повною мірою функціонують моделі первинного і вторинного іпотечних ринків, при цьому у структурі заборгованості за кредитами іпотечні кредити становлять 34%, що у півтора рази більше за кредити уряду США, утричі – за державні облігації та облігації корпорацій, уп’ятеро – за споживчі й банківські кредити. Існуюча ліберальна система іпотечного кредитування в США породжує, як свідчить практика, свої суперечності. Так, ліберальне ставлення до штрафів, дострокового погашення кредитів, забезпечення через вторинний ринок, відсутність жорсткого контролю за доходами позичальників, високі кредитні ставки призвели в останні роки до кризових явищ на іпотечному ринку США, що позначилось на всій світовій фінансовій системі.    

Більш жорсткий, з правових позицій, механізм функціонування європейського ринку іпотечного кредитування. Тут спостерігається тенденція вирівнювання ставок по іпотечних кредитах (середня ставка близько 5,75%, термін кредитування не менше 10 років), водночас використовуються різні типи ставок: фіксовані, плаваючі, фіксовано-плаваючі. Процес випуску іпотечних боргових паперів передбачає обов’язковість їх погодження з Європейською комісією. Досвід європейських країн, Японії, суперечності розвитку іпотечного ринку в США повинні обов’язково враховуватись при розбудові ринку іпотечного кредитування в Україні.    

Дослідження багатовікового процесу становлення іпотеки через призму трансформації предметів іпотеки, форм її оформлення, прав власності, моделей іпотечного ринку та його інструментів дало змогу зробити наступні висновки: становлення іпотечної системи  має характерні особливості у кожній країні залежно від конкретно-історичних умов, що надалі відображається у її структурі та зумовлює відповідний вплив на економічний розвиток суспільства; практично усі країни, незалежно від типу домінуючої моделі іпотечної системи, розбудовували власні іпотечні системи у багатовекторному напрямі - в них органічно поєднувались елементи як американської, так і німецької іпотечних моделей; будь-яка модель іпотечної системи обов’язково передбачає присутність державної підтримки (залежно від рівня розвитку іпотечної системи рівень такої присутності та її асортимент різниться: найбільшими вони є в періоди становлення національних іпотечних систем та трансформації суспільних відносин).    

У розділі 2 “Ринок іпотечного кредитування та механізм його функціонування в Україні” розглянуто моделі іпотечного ринку, проведено їх порівняльний аналіз в контексті внутрішніх механізмів та завдань, поставлених перед інститутом іпотеки, розкрито особливості диверсифікації іпотечних цінних паперів, систематизовано ризики іпотечного кредитування та окреслено механізми їх мінімізації в залежності від моделі іпотечного ринку й стосовно учасників ринку, проаналізовано систему правового забезпечення системи іпотечних відносин та окреслено основні напрями подальшого розвитку й удосконалення іпотечного законодавства.   

У роботі з’ясовано, що в Україні мають місце елементи усіх складових іпотечної системи, проте домінуючою залишається депозитна модель, яка базується на звичайному кредитуванні за простою схемою „кредитор – позичальник” під заставу нерухомості. У середньостроковій перспективі зазначена модель превалюватиме в Україні. Зменшення її ролі можна очікувати лише на подальших етапах розвитку іпотечної системи по мірі розвитку вторинного ринку і, насамперед, його дворівневої моделі. При цьому звичайна депозитна модель активно функціонуватиме на периферійних територіях, головним чином, у малих містах та сільській місцевості. Поодинокі випадки у банківській системі спостерігаються у застосуванні німецької моделі. Більш поширеною така модель є в сегменті кредитних спілок.    

Однорівнева модель іпотечного кредитування з врахуванням особливостей реалізації традиційно використовується в Данії, Швеції, Канаді, Німеччині, Австрії, Нідерландах, Фінляндії, Франції, Іспанії. Однорівнева модель вторинного іпотечного ринку в Україні реалізується в межах ХК „Київміськбуд” та АКБ „Аркада”, якими органічно поєднуються практично усі основні механізми формування ресурсів для фінансування іпотечних кредитів, а саме: механізми акумуляції коштів на спеціальних ощадно-будівельних рахунках; механізми акумуляції коштів у фондах банківського управління та управління цими коштами; механізми емісії іпотечних цінних паперів з подальшим їх продажем інвестору та спрямуванням виручених таким чином коштів на фінансування житлового будівництва; іпотечне кредитування. Це підтверджує висновок про можливість і доцільність співіснування в національних економіках паралельно різних моделей іпотечних систем.    

Рис. 1. Механізм однорівневої моделі вторинного іпотечного ринку 

      

Рис. 2.   Дворівнева модель вторинного іпотечного ринку    

Дворівнева модель, яка відрізняється насамперед необхідністю залучення довгострокових ресурсів, найбільшого розвитку набула в США. Перспективні параметри сучасної іпотечної системи України проглядаються у поступовому переході до дворівневої іпотечної моделі, хоча для її повноцінного функціонування сформована лише основоположна правова база, яка визначає концептуальні напрями створення і параметри функціонування іпотечного ринку. Основні учасники вторинного дворівневого іпотечного ринку, його інфраструктура, в Україні знаходяться на етапі формування або ж на стадії організаційного оформлення. Питання переваги тієї чи іншої моделі функціонування іпотечного ринку є досить риторичним. Як свідчить досвід США, намагання залучити для виконання поточних платежів додаткові грошові ресурси створює небезпеку краху фінансової піраміди, загрозу інфляції і ризиків неплатежів.

Багатоступенева структура іпотечного ринку, яка обумовлюється функціонуючими типами моделей економічних систем, дозволяє диверсифікувати механізми застосування заставних. Останні виступають основним інструментом, завдяки якому забезпечується постійний малий (на первинному ринку) та великий (на вторинному ринку) кругообіг іпотечного капіталу. Такі механізми забезпечують можливість оптимізації взаємовідносин між позичальником та кредитором по взаємних платежах, мінімізації можливих ризиків процентної ставки. В основу класифікації заставних доцільно покласти два головних критерії – рівень ризику та рівень дохідності від кожної конкретної операції.     

У роботі сформульовано пропозиції щодо удосконалення діяльності Державної іпотечної установи та позиціювання її на іпотечному ринку. Такі, зокрема, стосуються: доцільності надання послуг з обслуговування будь-яких кредитних ліній, кошти яких спрямовуються у сферу іпотечного кредитування, а не лише міжнародних кредитних ліній; доцільності надання державних гарантій або ж запровадження рейтингування іпотечних цінних паперів, емітованих Державною іпотечною установою, особливо на початковому етапі формування дворівневого вторинного іпотечного ринку; можливості інвестування вільних залишків резервного фонду установи у державні цінні папери.     

Визначення параметрів присутності держави на іпотечному ринку здійснено з позицій необхідності вирішення низки важливих проблем: створення єдиних правил гри для всіх учасників іпотечного ринку; створення надійної системи правового захисту усіх учасників іпотечного ринку; забезпечення соціального захисту учасників ринку з низьким конкурентним статусом та таких, що функціонують (проживають) на проблемних територіях; створення правових та економічних стимулів для участі в іпотечних схемах; здійснення нагляду з метою запобігання дестабілізації іпотечного ринку або окремих його сегментів. Систематизовано основні функції держави на іпотечному ринку, які зведено до: визначення концепції розвитку іпотечної системи, надання державних гарантій по іпотечних цінних паперах, встановлення прозорих механізмів ціноутворення  на ринках нерухомості та іпотечних продуктів, формування правової бази, що визначає засади  та регулює відносини у сфері іпотечного кредитування, створення механізмів соціального захисту позичальників з низьким конкурентним статусом, правовий захист майнових прав учасників іпотечного ринку, формування стимулюючих механізмів щодо участі в іпотечній системі, формування інфраструктури іпотечного ринку, створення національної системи рейтингування, нагляд за іпотечним ринком та його учасниками. Різновидами державної підтримки можуть бути: надання державних гарантій для додаткового покриття емітованих цінних паперів; придбання за рахунок бюджетних коштів іпотечних цінних паперів; страхування кредитних ризиків; адресна фінансова допомога громадянам на придбання житла; здешевлення іпотечних кредитів шляхом часткової компенсації кредитних ставок; державна фінансова підтримка забудовника шляхом встановлення пільгового режиму оподаткування; підтримка категорій населення з низьким конкурентним статусом для підвищення рівня їх доступності до іпотечних кредитів з метою придбання, будівництва чи реконструкції житла; створення стартових фінансових умов для “запуску” вторинного іпотечного ринку. В міру розвиту іпотечного ринку співвідношення між цими функціями змінюватиметься у напрямі підвищення рівня опосередкованого регулюючого впливу держави на ринок. В їх числі зростатиме роль системи інформаційного та нормативного забезпечення суб’єктів ринку, підтримка соціально вразливих верств населення, слабких в економічному розвитку територій, іпотеки земель сільськогосподарського призначення.    

Участь держави піддається більш чіткій структуризації і конкретизації в контексті опрацювання алгоритму формування іпотечного ринку в Україні. Основними елементами алгоритму визначено такі: розробка уніфікованих стандартів іпотечного кредитування; залучення на іпотечний ринок інституціональних інвесторів (пенсійних фондів, страхових компаній, інститутів спільного інвестування тощо); удосконалення законодавчої нормативної бази, що регулює сферу іпотечних відносин; створення Державного земельного іпотечного банку; створення інституціональної інфраструктури іпотечного ринку; запровадження державного стимулювання учасників іпотечного ринку – кредиторів, позичальників, інвесторів, емітентів цінних паперів; створення вторинного ринку іпотечних кредитів; запровадження рейтингової системи при оцінці кредиторів, іпотечних цінних паперів, іпотечних кредитів; відпрацювання систем рефінансування іпотечних кредитів; створення системи підготовки кваліфікованих спеціалістів з питань іпотеки для банків, страхових компаній, пенсійних фондів, агентств з нерухомості, Державної іпотечної установи, Національного банку України та інших інститутів, що є учасниками іпотечного ринку.    

Аналіз системи правового регулювання системи іпотечних відносин дозволив сформулювати основні напрями розвитку та удосконалення іпотечного законодавства. Наголошено на необхідності прийняття законів про: державний земельний кадастр, обтяження майна та виконання зобов’язань, іпотечні банки, Державний земельний (іпотечний) банк, ринок земель, ріелторську діяльність, іпотечні цінні папери.      

На основі узагальнення теоретичних підходів та практики функціонування іпотечного ринку систематизовано ризики іпотечного кредитування, які несе кожний з учасників іпотечного ринку при одно- та дворівневій моделі останнього: політичні ризики; кредитний ризик; ринковий ризик; процентний ризик; ризик ліквідності; валютний ризик; ризик довгострокового погашення; операційно-технологічний ризик; ризик репутації; юридичний ризик; ризик банкрутства; ризик територіальної концентрації; ризик кон’юнктури; інформаційний ризик; агентський ризик; системний ризик. Із заглибленням у систему ринкових відносин ризикованість середовища функціонування кожного учасника іпотечного ринку зростає, що актуалізує проблему опрацювання антиризикових стратегій. У контексті посилення ризиків на іпотечному ринку доцільно відмітити приклад США, при цьому необхідно зазначити, що наслідки американської іпотечної кризи відчули іпотечні ринки розвинутих країн Європи, а також фондові ринки країн Азії, Японії, Австралії та інших, на яких спостерігалося падіння основних індексів. Суть кризи полягає в масових неплатежах за іпотечними кредитами (16,95 % проти 2,73 %). Близько 20 % іпотечних кредитів (2,3 трлн. дол. США) були надані неблагонадійним позичальникам, при цьому дешеві (близько 4-5%) у перші роки кредитування переведені на плаваючу відсоткову ставку (у 2-3 рази вищу). Іпотечна криза в США мала системний вплив на світовий фінансовий простір, при цьому для України вона не мала негативних наслідків у силу слабкої інтеграції останньої в світовий фінансовий ринок.    

У розділі 3 “Особливості та перспективи розвитку житлового іпотечного кредитування в Україні” досліджено економічні передумови та тенденції розвитку системи житлового іпотечного кредитування, поточний стан житлової іпотеки та окреслено її перспективи.    

У процесі дослідження соціально-економічних передумов розвитку системи житлового іпотечного кредитування в Україні здійснено аналіз комплексу органічно взаємопов’язаних питань: формування пропозиції житла на первинному та