КИЇВСЬКИЙ НАЦІОНАЛЬНИЙ УНІВЕРСИТЕТ

БУДІВНИЦТВА І АРХІТЕКТУРИ

Плешкановська Алла Михайлівна

УДК 711.55

Містобудівне РЕГУЛЮВАННЯ

ФУНКЦІОНАЛЬНОГО ВИКОРИСТАННЯ І ЗАБУДОВИ

МІСЬКИХ ТЕРИТОРІЙ

05.23.20 – Містобудування та територіальне планування

Автореферат

дисертації на здобуття наукового ступеня

кандидата технічних наук

Київ – 2000

Дисертацією є рукопис.

Робота виконана в Київському національному університеті будівництва і архітектури Міністерства освіти та науки України

Науковий керівник: доктор архітектури, професор

Фільваров Генріх Йосипович

Директор Інституту Урбаністики в м.Києві

Офіційні опоненти: доктор технічних наук

Клюшниченко Євген Єлисійович

Директор НДПІмістобудування

Кандидат архітектури

Нечаєва Тетяна Серафимівна

Заступник начальника управління

містобудівної політики Держбуду України

Провідна установа: Державний університет “Львівська політехніка”

Захист відбудеться “20” жовтня 2000р. о 13 годині на засіданні спеціалізованої вченої ради Д 26.056.09 при Київському національному університеті будівництва і архітектури за адресою: 03037, м.Київ-37, Повітрофлотський пр-т.,31, ауд. 466.

З дисертацією можна ознайомитись у бібліотеці Київського національного університету будівництва і архітектури за адресою: 03037, м.Київ-37, Повітрофлотський пр-т.,31.

Автореферат розісланий “20” вересня 2000р.

Вчений секретар

спеціалізованої вченої ради,

кандидат технічних наук, доцент Ісаєв О.П.

ЗАГАЛЬНА ХАРАКТЕРИСТИКА РОБОТИ

Актуальність теми. Територія, як первинна основа виникнення цивілізації, розвитку виробничих сил і арена громадських відносин, є об’єктом дослідження та розгляду багаточисельних дисциплін, пов’язаних з економікою, історією, соціологією, географією та ін.

Особливо важливу роль відіграє територія як фактор суспільного розвитку, в міських поселеннях, де сконцентровано до 70-80%% соціально-економічного потенціалу розвитку країни.

В умовах перебудови системи економічних відносин, нової соціальної політики значно змінилося відношення до міської території як до однієї з важливих складових ресурсного потенціалу розвитку міста. Міська територія виступає одним з основних критеріїв міського розвитку, оскільки вона, з одного боку, має якість багатоцільового ресурсу, призначеного для різних видів використання, а з іншого боку, характеризується своєю обмеженістю. Земля, міська територія все активніше починає виступати в якості товару в системі ринкових відносин, які тільки починають формуватися, до того ж, товару з унікальними специфічними властивостями.

Саме тому управління раціональним використанням територіальних ресурсів міст потребує розробки відповідних науково-практичних основ забезпечення цього управління.

У зв’язку з цим, коло містобудівних критеріїв стосовно використання території потребує суттєвого розширення, включаючи екологічні, соціальні, а, в окремих випадках, і політичні цілі. Оцінка ефективності використання території на локальному рівні, яка була основною в контексті планової економіки і зводилась лише до доведення щільністних характеристик використання території до нормативних, повинна бути розширена і розглянута на тлі інтересів територіальної організації всіх функціональних підсистем міста, тобто бути узгодженою з раціональною планувальною організацією міста в цілому.

Аналіз проектної практики, наукових розробок свідчіть про недостатнє вивчення цього питання та необхідність виконання спеціальних досліджень, спрямованих на методологічне забезпечення раціонального функціонального використання міських територій.

Зв’язок роботи з науковими програмами, планами, темами. Виконане дослідження безпосередньо пов’язано з галузевими програмами по містобудуванню, що виконуються у розвиток Указу Президента України “Про приорітетні напрямки в містобудуванні”, Законів України “Про основи містобудування, “Про планування та забудову територій”, Постанови Верховної Ради України “Про концепцію сталого розвитку населених пунктів України”. Основні результати дослідження використані при виконанні та розробці:

-

-

-

-

Окремі положення використані в роботі “Пропозиції по реформуванню системи землекористування в населених пунктах України” (СОПС, 1994р.) та “Містобудівне обгрунтування грошової оцінки території м.Підволочиськ та м.Скалат Тернопільської області” (Інститут Урбаністики, 1998р.), а також при проведенні лекцій і практичних занять по спецкурсам “Комплексна реконструкція міської забудови” та “Реконструкція міських територій” для студентів V та VI курсів спеціальності “Міське будівництво і господарство”, “Землевлаштування та кадастр”, а також в курсовому та дипломному проектуванні в КНУБА в 1995-2000 рр.

Мета і задачі дослідження. Мета – удосконалення засобів містобудівного регулювання функціонального використання міських територій в умовах формування ринкових відносин.

У відповідності до поставленої мети визначені наступні задачі дослідження:

-

-

-

-

-

-

-

-

Об’єкт дослідження – міста різних типів за чисельністю населення, адміністративним статусом та народногосподарською спрямованістю. Апробація методів функціонального регулювання здійснена на прикладі мм.Києва і Полтави.

Предмет дослідження – міська територія як основний елемент управління містобудівним розвитком і раціональним використанням міського середовища.

Методи дослідження – системно-структурний аналіз, кваліметричне моделювання, функціонально-планувальне моделювання, історичний метод.

Використані та узагальнені дані проектних та методичних матеріалів, розроблених інститутами ДІПРОмісто, компанії ПАДКО (Агентство США з міжнародного розвитку), ДНДІТІАМ, НДПІмістобудування, Київпроект, Інститутом Урбаністики та інших, а також роботи вітчизняних і закордонних авторів.

Наукова новизна одержаних результатів полягає в тому, що:

-

-

-

-

Практичне значення одержаних результатів полягає в можливості використання запропонованих методів при розробці генеральних планів міст і проектів детального планування на окремі ділянки міських територій, схем функціонального використання території, схем приватизації земельних ділянок, програм і проектів реконструкції міської забудови і, в першу чергу, при розробці Правил використання та забудови території міст.

Особистий внесок здобувача. Результати виконаного дослідження одержані особисто автором. В дисертації використані авторські розробки та ідеї, що знайшли відображення в науково-проектних працях та публікаціях, де автор був відповідальним виконавцем або приймав безпосередню участь в їх розробці.

Апробація результатів дисертації. Основні положення і результати дослідження були опубліковані в матеріалах семінару “Роль та значення планування територій в сучасних умовах” (м.Черкаси, 1997р.), матеріалах міжнародної науково-практичної конференції “Міста Чорноморського регіону в перехідний період: роль архітекторів-урбаністів в містоформуванні, міському управлінні та землекористуванні” (м.Тбілісі, 1997р.); та доповідались автором на: щорічних засіданнях науково-практичної конференції в Київському національному університеті будівництва і архітектури в період 1997-2000рр.; міжнародній науково-практичній конференції “Досвід експлуатації сучасних технологій обробки інформації в галузях міського господарства” (м.Київ, 1999р.), засіданні Ради головних архітекторів міст України (м.Черкаси, 2000р.), засіданні круглого столу журналу “Людина та влада” (м.Київ, 2000р.).

Публікації. Результати дисертації опубліковані в 15 роботах, в тому числі в 13 статтях (7 – у збірках, затверджених переліком ВАК України), у двох збірках матеріалів семінарів.

Об’єм та структура роботи. Дисертація складається із вступу, трьох розділів, висновків, заключення, списку використаних джерел (131 найменування) та додатків. Результати дослідження викладені на 212 сторінках, включаючи 26 рисунків та 22 таблиці.

ОСНОВНИЙ ЗМІСТ

Розділ 1. Територіальні ресурси населених пунктів як об’єкти містобудівного управління в нових соціально-економічних умовах.

Стрімка урбанізація та зростання мегаполісів створюють дуже серйозні проблеми, з якими стикаються міста в усьому світі. Серед інших – це: нераціональне землевикористання, погіршення системи послуг і інфраструктури, нестача зелених насаджень, перевантаження дорожньої мережі, забруднення навколишнього середовища тощо.

Проте, незважаючи на негативні аспекти урбанізаційних процесів, міські поселення залишаються дуже перспективними для розвитку людства та охорони природних ресурсів планети, оскільки при великій концентрації людей на певній території їх вплив на оточуюче середовище може бути обмежений за умов раціональної та не шкідливої для середовища моделі виробництва та споживання, землекористування та мобільності.

З огляду на це, в розділі викладені результати раніше виконаних наукових досліджень та практичних розробок з питань територіальної організації міст.

З точки зору спрямованості даної проблематики можна виділити такі основні напрямки:

-

-

-

-

-

-

Проте власне функціонально-територіальний аналіз міської забудови, який вперше був розглянутий Кудрявцевим А.О. (“Рациональное использование территории при планировке и застройке городов СССР”, 1971), а також Івановою А.К., майже не отримав подальшого належного розвитку.

В зарубіжній літературі функціонально-територіальні аспекти підвищення ефективності використання міського простору в основному відображали економічну (рентну) сторону (Г.Джордж, Х.Бартоломью, Дж.Форрестер, Д.Еккерт, П.Мерлен, П.Лоурі та ін.).

В роботі розглянута еволюція регулятивної документації щодо використання та забудови міських територій як за кордоном так і в нашій країні.

Традиційно таким документом був і є генеральний план розвитку міста, проте, встановлюючи стратегію міського розвитку, він не дає відповіді на конкретне рішення задачі по розміщенню різних об’єктів будівництва, які в сукупності і створюють певне функціональне середовище. Особливо це набуває значення в умовах приватної власності на землю і необхідності забезпечення вільного, та, одночасно, виправданого і обгрунтованого, вибору типу використання та забудови різних ділянок міських територій.

З прийняттям Закону України “Про основи містобудування” (1992р.) фактично встановлена законодавча необхідність розробки документу, який, поряд з традиційним генеральним планом, має регламентувати містобудівний розвиток населених пунктів.

В дисертації проведено аналіз урбанізаційних процесів в світі та в Україні, внутрішніх тенденцій розвитку територіальної структури населених пунктів та соціально-економічних процесів, серед яких найважливішими є зміна форм власності на землю, що обумовлюють сучасний стан функціонального використання міських територій. Розглянуті урбанізаційні процеси як фактор територіального розвитку населених пунктів

Динаміка урбанізаційних процесів та порівняльний аналіз використання територій міских поселень в Україні і в світі свідчить про досить неефективне їх використання. Так, наприклад, щільність населення в границях міських територій в Україні значно нижча (в 1,5-2, а, в ряді випадків, і в 3-5 разів) від інших європейських міст і не перевищує 100 чол./га.

В роботі розглянута територія як основна складова ресурсного потенціалу і об’єкт управління розвитком населених пунктів.

Особливістю територіального ресурсу міста, яка висуває його в якості одного з приоритетних і такого, що має максимальні обмежуючи спроможності щодо розвитку міста, є те, що територія – це іммобільний ресурс, на відміну від інших ресурсів, які можуть бути частково або повністю просторово мобільними. Саме це робить територіальний ресурс основним предметом регулювання використання різними планувальними засобами на макро-, мезо- і мікрорівнях.

Основною метою регулювання використання міських територій є підвищення її ефективності, яка сьогодні набуває якості одного з основних критеріїв раціональності містобудівного рішення.

Виходячи з цілей регулювання землекористування в ринкових умовах в роботі узагальнено світовий та вітчизняний досвід еволюції систем землеволодіння. Встановлено, що зміна форм власності на землю, яка супроводжує економічні і соціальні зміни, створює додаткові умови щодо підвищення ефективності використання території землевласниками і, одночасно, необхідність цілеспрямованого узгодження інтересів приватних землевласників і міста. При цьому, як свідчить аналіз, має місце загальносвітова тенденція до поєднання державного контролю над використанням міських територій з лібералізацією вибору типу такого використання.

Сучасні тенденції функціонального використання міських територій наведені на прикладі аналізу генеральних планів 25 міст України, які належать до чотирьох різних регіонів: центрального, східного, західного та південного.

Аналіз показав, що територіальне зростання міст систематично випереджало зростання чисельності населення. Тенденція ця зберігалась до 1980-х років. Так, за період з 1960-х до 1980-х рр. зростання чисельності населення міст країни складало в середньому 45-48%%, а території в границях міської межі – 70-75%%.

В багатьох містах значне зростання міської території відбувалося переважно за рахунок зростання позасельбищних територій.

Такий процес обумовлений двома факторами – обмеженим об’ємом реконструкції житлової і промислової забудови, що склалася, та технологічними зручностями освоєння великих вільних майданчиків. Локальний і одночасний економічний ефект, який досягався в результаті цього, не співставлявся зі втратами, що виникали у зв’язку з територіальним зростанням міста.

На основі порівняння даних по 25 містам України з даними по 189 містах колишнього Радянського Союзу, наведеними у Кудрявцева А.О. встановлено, що питома вага сельбищних територій розглянутих у роботі міст України перевищує аналогічні показники у Кудрявцева майже по всім групам міст, що підтверджує стійкі тенденції неефективного використання міських територій в останні десятиріччя.

Порівнюючи дані обстеження та показники усередненої структури сельбищних територій, створеної на базі нормативних вимог ДБН-360-92* щодо функціонального використання сельбищних територій, можна зробити висновок, що найбільшу переважаючу площу сельбищної зони по 25 містам займають території кварталів і мікрорайонів – від 57,7% до 64,5% проти середніх нормативних 45%. Близькі до нормативних (15%) значення питомої ваги територій вулично-дорожньої мережі. Недостатній рівень зелених насаджень загального користування від 6,3 до 9,6 кв.м/люд. (2,8-10,7%) проти нормативних 7-15 кв.м/люд. (13%). Найгірше становище з територіями об’єктів громадського і культурно-побутового викорис-тання – 7,0-11,2 кв.м/люд. (3,3-8,2%) порівняно з необхідними по нормативам – 15 кв.м/люд. (20%), що свідчить про дуже низький рівень обслуговуваності населення.

Дуже великий відсоток – від 5% до 18,8% – займають території іншого, не сельбищного, призначення, що також свідчить про досить нераціональне використання цього типу території.

В роботі встановлено, що переважаючими джерелами підвищення планувальної ефективності використання міських територій є: а) на мікрорівні: використання внутрішніх територіальних резервів міста; підвищення щільності забудови промислових і комунально-складських зон; трансформації санітарно-захисних зон в наслідок проведення комплексу еколого-технологічних заходів; б) на макрорівні: просторова збалансованість розселення і розміщення місць прикладання праці; інтеграція функцій з перерозподілом розміщення окремих функціональних елементів із локальних систем в загальноміську, особливо в системах громадського обслуговування.

Розділ 2. Містобудівні принципи регулювання функціонального використання і забудови міських територій.

В розділі розглянуто різні моделі функціонального використання міських територій. Вперше така модель як інструмент забезпечення раціональної планувальної організації міста була сформульована в Афінській Хартії і перейшла потім до цілої низки нормативних документів і, в тому числі, ДБН-ів по плануванню міст.

Практика проектування вимагала деталізації функціональної класифікації територій стосовно видів діяльності і забудови в населених пунктах. Зокрема, при проектуванні генерального плану м.Києва (ГУ “Київпроект”, 1986р.) у створеному проекті містобудівного банку даних по місту виділені десять типів функціональних територій, які розширювались до 17 типів відповідно до об’єктної типології будинків і споруд, які виносяться на генеральний план. Внаслідок такого ускладнення виникла необхідність створення нової моделі функціонального використання територій.

Основними тенденціями функціонально-планувальної організації міста в наш час є відображення двох процесів:

- зростаючої диференціації функцій, що відображає діверсіфікацію соціально-економічної діяльності населення, підвищення різноманітності інтересів суспільства і особистості, з одного боку, та

- просторової інтеграції функцій, що відповідає інтересам максимізації економічного ефекту, підвищення рентності використання міських територій і задовільнення потреб людини при мінімальних витратах часу та розширенні можливостей вибору виду діяльності, благ і послуг.

Базуючись на аналізі цих тенденцій, автором запропонована дворівнева модель функціонально-просторової організації міського простору, що включає в себе функціональне зонування (12 видів) та функціональне районування (42 типи) території міста, щільно пов’язаних спільною містобудівною концепцією архітектурно-планувальної організації міста.

В роботі розглянуто основні просторові закономірності, що впливають на функціональну організацію міського простору. Встановлено, що ці закономірності характеризуються двома взаємодіючими тенденціями:

- поліфункціоналізацією використання локальних територій, що дає конкретний будівельно-економічний, соціальний та споживчий ефект;

- територіальним розсредоточінням функцій в плані міста з використанням принципу поліфункціональної локалізації, що забезпечує рівнозначний ефект в області задовільнення потреб населення в місцях прикладання праці, соціального обслуговування і мінімізації витрат на подолання простору (транспортні витрати).

В світлі викладеного, поняття планувальної компактності міського плану, що традиційно оперує категоріями щільності населення по території міста, розширюється до поняття функціонально-просторової компактності.

В рамках поняття функціонально-просторової компактності виділяються дві категорії критеріїв якості: релятивні (R), що обумовлюються положенням фрагменту міської території в плані міста, та локальні (L), що визначаються імманентними якостями даного району. Саме ці категорії визначають фактори формування містобудівного потенціалу територій.

Крім традиційних факторів, що обумовлюють релятивні критерії якості і визначаються кількісною оцінкою – Rk (кваліметрія міського плану), пропонується розширення системи релятивних факторів за рахунок включення таких понять, які б враховували якісну оцінку положення локальної території відносно характерних об’єктів забудови міста (Rp). Цей критерій може називатися – привабливістю і характеризувати положення території в системі: історико-архітектурних об’єктів; історико-культурних об’єктів; історико-топонімічних районів; ландшафтних домінант; привабливість забудови оточуючих територій.

Встановлено, що, внаслідок дії ринкових механізмів, споживча якість території забудови, тобто споживча якість самого об’єкту, детермінується, в першу чергу, релятивними, а не локальними якостями, що обумовлює інвестиційний попит на ту чи іншу територію. Масштаби такого попиту можуть виступати інтегральним показником якості території.

I = С (?Rk + вRp + гL) (1)

де б,в,г – вагові значення факторів Rk,Rp,L у формуванні інвестиційного попиту; С – нормуючий коефіцієнт.

Інтегральний показник інвестиційного попиту має за свій економічний аналог значення рентного потенціалу території, безпосередньо залежного не тільки від якості території, а також від функціонального призначення об’єктів її забудови.

В роботі розглянуто питання залежності поняття ефективності використання міських територій від територіальних рівней управління функціональним використанням в місті.

Оскільки місто є динамічною та надто складною системою соціально-економічного типу, то і кількість типів структурування може бути дуже великою.

В роботі вводиться чітке операціональне розмежування понять “зонування” та “районування” території міста та детально розглядаються деякі відповідні їх приклади.

Під “зонуванням” ми розуміємо виділення в плані міста деякої достатньо великої його частини, що характеризується певними функціональними, матеріально-речовинними, естетичними, історичними, економічними (вартісними) та іншими характеристиками, за допомогою яких стає можливим описати цю частину з точки зору її відмінності від інших територій, її ролі в системі міста, а також структуру міста в цілому за цими характеристиками.

Під “районуванням” ми розуміємо виділення в плані міста територій, що характеризуються одною або сукупністю багатьох ознак, які поєднуються в деяку цілісність за принципом взаємодоповнюваності в соціальному, виробничо-економічному, архітектурно-містобудівному відношеннях. Виділення таких районів має за мету задачі управління ними як цілісними об’єктами, при тому, що в поняття управління входять задачі не лише забезпечення функціонування (експлуатації) даного об’єкту, але й прогнозування, нормування, планування і проектування його розвитку.

Виходячи з цілей раціоналізації функціонально-планувальної організації міського плану та встановлення регламентацій щодо видів функціонального використання та забудови міських територій, в дослідженні нами пропонується наступна ієрархічна система рівней управління функціональним використанням міських територій (див. рис.1).

При цьому встановлюється вельми важлива для цілей містобудівного проектування та управління особливість ієрархічного структурування: по-перше, кожен з рівней має, в свою чергу, внутрішню ієрархію імманентного структурування; по-друге, кожен з нижчих елементів рівня імманентного структурування є структурним елементом вищого порядку для наступного рівня, що створює в цілому взаємоув’язку і взаємообумовлюючу низку регламентацій.

В дослідженні введена чітка змістовно-термінологічна різниця між поняттями інтенсивності та ефективності використання територій.

Під інтенсивністю розуміються характеристики використання території, що визначаються локальними прийомами забудови та знаходять відображення в нормативах.

Під ефективністю використання території розуміється поєднання критерія локальної інтенсивності з характеристиками, які зв’язують їх з місцеположенням в плані міста та іншими загально містобудівними критеріями.

В роботі пропонується наступна нова структура критеріїв ефективної функціонально-планувальної організації міського плану, яка базується на трьох основних підходах – оптимізаційному, нормативному і організаційному, що суттєво розвиває існуючу:

1) інтенсивність використання локальних територій (нормативний підхід). В основі критерія лежить система показників (коефіцієнт забудови, щільність населення, щільність основних фондів, щільність основних фондів (вартісна), локальна щільність основних фондів, коефіцієнт використання підземного простору (планувальний і вартісний), середня поверховість, характеристика стану фондів – фізичний, моральний знос та знос рентабельності);

2) ефективність використання території міста (оптимізаційний підхід) – базується на оптимізації наступник показників – мінімізація середнього комунікаційного радіусу міста, мінімізація витрат часу на пересування, оптимізація лінійної щільності розселення, функціонально-просторова сумісність територій районів, поліфункціоналізація використання територій міського плану;

3) керованість забудовою території міста (організаційний підхід), в основі якої лежить формування функціонально-правових районів, інвестиційне планування, забезпечення раціональної черговості забудови, встановлення системи приорітетів, встановлення раціональної системи землеволодіння, забезпечення умов послідовної реконструкції забудови, забезпечення рентабельності забудови.

Сукупність критеріїв ефективності використання території залежить від того, на якому структурно-територіальному рівні проводиться така оцінка.

Автором запропоновані нові критеріальні характеристики, що підлягають урахуванню при оцінці планувального рішення.

Найважливішим з них є просторова сумісність територій різного функціонального використання, що дозволяє на основі спеціально запропонованої в дослідженні методики в рамках багатоваріантного проектування визначити найбільш доцільне рішення за сукупністю екологічних, соціальних, економічних, історико-архітектурних критеріїв.

В якості міри сумісності в роботі запропоновано використовувати поняття толерантності, критерій якої базується на оцінці міри впливу об’єктів функціонального району того чи іншого типу на прилеглі території та міри чутливості об’єктів функціонального району до впливу того чи іншого роду з боку оточуючих даний район функціональних об’єктів.

Оцінка сумісності за екологічними, архітектурно-візуальними та соціально-містобудівними критеріями різних типів функціональних районів, згідно запропонованої автором типологічної моделі, виконана у формі матричних таблиць. На основі бальної оцінки визначені індекси толерантності кожного функціонального району та встановлено їх ранжування.

Встановлені найбільш толерантні, тобто такі, що мають найбільші ступені свободи щодо розміщення в плані міста, та найменш толерантні типи функціональних районів.

Планувальним відображенням взаємної нетолерантності функціональних районів є конфліктні зони, що утворюються внаслідок взаємодії сусідніх районів. В роботі виділені три типи зон конфліктності в залежності від територіальної розповсюдженості взаємного впливу, який відображає конфліктну ситуацію: контактні, смугові, глибинні.

Площа конфліктних зон може бути визначена за формулою:

де LZn – протяжність фронту конфліктуючих районів певного типу конфлікту;

Hn – глибина розповсюдження конфлікту, причому, для: контактних зон H1(м) – глибина першого ряду збудови (близько 15-25м в умовах щільної історичної забудови, або 25-30м в умовах новобудов); смугових зон H2 – розмір (глибина) кварталу чи мікрорайону або їх частини, в межах якої можлива нейтралізація конфлікту (від 30 до 100 м); глибинних зон H3 – глибина розповсюдження конфлікту за санітарно-гігієнічними нормативами.

Визначення коефіцієнту конфліктності кожного типу здійснюється за формулами:

Агреговане значення коефіцієнту конфліктності для міста вцілому визначається за формулою:

де, a b c і визначаються в залежності від вартісної частки на витрати по нейтралізації факторів конфліктності.

Інтегрована (сукупна) доля площі міських територій, що знаходяться в зоні конфлікту, в загальній площі території міської забудови визначає в цілому якість функціонально-планувальної організації та має бути мінімізована в процесі багатоваріантного проектування.

В дослідженні запропонована розвинута система нормативів і нормативно-орієнтованих показників використання міських територій на локальному рівні – курсивом виділені показники запропоновані автором (див. рис.2).

Локальна щільність вартості основних фондів, тобто відношення вартості основних фондів до одиниці площі забудови.

слок.варт.ф. = Сфонд. Sзаб., (5)

де Сфонд. – вартість основних фондів;

Sзаб. – площа забудови в межах кварталу.

Використовуючи цей показник стає можливим визначити необхідні заходи в рамках реконструкції території, оскільки локальна щільність вартості фондів залежить від:

слок.варт.ф. = c; kкор.пл.; nпов., (6)

де c – питома вартість 1 кв.м. корисної площі певного типу будівлі;

kкор.пл. – коефіцієнт виходу корисної площі для певного типу будівлі;

nпов. – кількість поверхів.

Поряд з традиційним визначенням стану основних фондів (фізичний та моральний знос) в роботі пропонується новий показник, який може бути названий зносом рентабельності та визначається двома співвідношеннями:

1) M1 – вартості будинку до вартості землі, на якій він розташований; та

2) M2 – питомого прибутку з 1 кв.м. даного будинку до величини питомого прибутку з 1 кв.м. сусідніх будинків.

Якщо виконується одна чи обидві умови

то забудова даної ділянки є відносно рентабельною. Якщо одразу або з плином часу стає M1i чи M2i , то має місце нераціональна забудова ділянки з точки зору рентабельності, тобто знос рентабельності внаслідок підвищення рентабельності на сусідніх ділянках (наприклад, в результаті реконструкції забудови сусідніх ділянок або в результаті зростання привабливості внаслідок зміни загальної містобудівної ситуації).

Розділ 3. Практика регулювання використання і забудови міських територій (на прикладі розробки Правил забудови території міст Полтави і Києва).

В розділі сформульовані основні вимоги до структури та змісту регулятивної документації щодо використання та забудови міських територій. Розглянуті особливості розробки Правил використання та забудови територій міст Полтави та Києва, виконаних із застосуванням запропонованих автором нових критеріїв ефективного функціонального використання міських територій та базової типологічної моделі функціональної диференціації міського простору.

Встановлено, що при всій спільності методичного підходу до створення регулятивного документу в різних містах існують і істотні змістовні відмінності в методах і прийомах розбиття міської території на функціональні таксони та їх конкретне наповнення об’єктами того чи іншого роду.

Відмінності ці визначаються планувальною структурою, що історично склалася, та особливостями її внутрішньої диференціації, ландшафтними і інженерно-будівельними умовами, соціальними характеристиками розселення, розподілом різних функціональних зон в плані міста, екологічними характеристиками, транспортно-планувальними обмеженнями тощо, а також очікуваною динамікою міського розвитку, наявністю внутрішніх територіальних резервів; крім того – адміністративним статусом та народно-господарським профілем.

В результаті порівняльного аналізу функціонального районування території міст з їх основними планувальними параметрами встановлений певний взаємозв’язок між середніми розмірами і кількістю функціональних районів та загальномістобудівними характеристиками населеного пункту.

Розміри площі функціональних районів як елементів планувальної організації та об’єктів правового регулювання забудови території залежать від:

Sрр=Sм; Sт; ккв.; (8)

де Sм – загальна площа міста;

Sт – площа території, що розглядається як об’єкт зонінгової регламентації;

kкв.– значення кваліметричного показника містобудівної цінності території;

– щільність населення на території, що розглядається.

Причому на рівні міста, залежно від його розмірів, можуть бути виділені декілька планувальних рівней регламентації, що підтверджується розрахунками за формулою:

де Sрр – площа району регулювання, га;

A – нормуючий коефіцієнт, що залежить від щільності населення на території, що розглядається А=, визначається за графіком;

kc – середнє значення кваліметричного коефіцієнту (для міста вцілому kс=1);

kmin – мінімальне значення кваліметричного коефіцієнту в межах території, що розглядається;

kmax – максимальне значення кваліметричного коефіцієнту в межах території, що розглядається.

Кількість типів функціональних районів також залежить від розміру міста (Sм) та його положення в системі розселення (P).

n = Sм; P (10)

і складає для значнішого міста 25-30 типів, для значного і великого міста 10-15 типів, для малого 5-10.

Запропонована модель інформаційного забезпечення Правил регулювання використання та забудови міських територій.

Вихідна інформація має включати три складові частини: законодавчо-правову базу (загальнодержавні закони і підзаконні акти та місцеві нормативно-правові акти), нормативно-регламентуючу базу (загальнодержавні, відомчі чи галузеві, регіональні чи місцеві нормативні документи) та містобудівну інформацію (проектна і фактологічна інформвцію – топографічні матеріали, матеріали міського кадастру, у разі його наявності, схеми обмежень тощо).

Регламентація функціонального використання та забудови територій проводиться згідно структури інформаційних рівнів регламентації використання та забудови території, наведених на рис.1.

Похідна регламентуюча інформація на міському рівні надається у вигляді карти районування території міста та переліку конкретних об’єктів, які і будуть формувати забудову території кожного району.

На районному рівні регламентація режимів містобудівного використання надається у вигляді переліку конкретних параметрів використання та забудови за наступними факторами:

1) планувальні – щільність денного населення, щільність нічного населення, коефіцієнт озеленення;

2) архітектурні – характеристики архітектурно-історичної спадкоємності, максимальна поверховість, масштаб забудови, параметри зовнішньої реклами;

3) економічні – щільність основних фондів, рентоутворюючий потенціал;

4) соціальні – кількість місць прикладання праці, тип житла, тип обслуго-вуючої інфраструктури;

5) інфраструктурні – вимоги до інженерного облаштування, кількість місць постійного зберігання автомобілей, вид пасажирського транспорту.

На локальному рівні (квартал, мікрорайон) регламентуються:

1) планувальні – параметри земельно-будівельної ділянки (мінімальні розміри земельно-будівельної ділянки, максимальна площа земельно-будівельної ділянки, що підлягає оподаткуванню за первісною ставкою, мінімальні розміри ділянки за довжиною уздовж червоної лінії та за глибиною), відступ забудови від червоної лінії, коефіцієнт забудови, коефіцієнт озеленення, коефіцієнт твердого покриття;

2) архітектурні – максимальна поверховість, максимальний об’єм, стилістика та образ будинків, матеріал фасаду, кольорове рішення, параметри зовнішньої реклами, малі архітектурні форми;

3) економічні – щільність основних фондів;

4) соціальні – тип житла, тип обслуговуючої інфраструктури;

5) інфраструктурні – вимоги до інженерного облаштування, кількість місць тимчасового зберігання автомобілей.

Регламентуюча інформація концентрується у вигляді паспорту функціонального району, який пропонується в дослідженні як основний нормативно-правовий документ функціонального використання та забудови територій, що має передувати, чи, в разі потреби, заміняти нині діючі АПЗ.

ВИСНОВКИ

Результати проведеного дослідження дозволяють зробити такі висновки:

1.

2.

3.

4.

5.

6.

-

-

-

7.

8.

9.

10.

11.

12.

СПИСОК ОПУБЛІКОВАНИХ АВТОРОМ ПРАЦЬ ЗА ТЕМОЮ ДИСЕРТАЦІЇ

Результати дослідження А.М.Плешкановської (А.М.Приян) опубліковані в п’ятнадцяти статтях (десять – особисто), основні з яких:

1.

2.

3.

4.

5.

6.

7.

8.

АНОТАЦІЇ

Плешкановська А.М. Містобудівне регулювання функціонального використання і забудови міських територій. – Рукопис.

Дисертація на здобуття наукового ступеня кандидата технічних наук за спеціальністю 05.23.20 – Містобудування та територіальне планування. – Київський національний університет будівництва і архітектури, Київ, 2000.

Міська територія розглядається як основна складова передумов містобудівного розвитку. Проведено аналіз функціонального використання територіальних ресурсів населених пунктів, оцінку існуючого стану і тенденцій землевикористання в містах України. Викладені теоретичні засади обгрунтування виду використання земельної ділянки та інтенсивності її забудови.

Запропонована розвинута типологія функціональних територій. Розширена система містобудівних критеріїв за ознаками ефективності, інтенсивності та керованості забудовою. Розроблено принципово новий метод оцінки якості планувального рішення на основі введення поняття конфліктних зон та кількісної оцінки функціонально-просторової організації міста за цим критерієм. Надані рекомендації щодо забудови районів різного функціонального типу. Розроблена інформаційна модель функціонально-планувального регулювання територіальної організації міста.

Ключові слова: територіальні ресурси, функціонально-планувальне регулювання, типи функціонального використання, інтенсивність, ефективність забудови територій, просторова сумісність функцій, конфліктні зони.

Плешкановская А.М. Градостроительное регулирование функционального использования и застройки городских территорий. – Рукопись.

Диссертация на соискание ученой степени кандидата технических наук по специальности 05.23.20 – градостроительство и территориальное планирование. – Киевский национальный университет строительства и архитектуры, Киев, 2000.

Проведен анализ теоретических и практических разработок в области функционально-территориального анализа и моделирования населенных мест. Обобщен отечественный и зарубежный опыт систем землевладения и эволюции регулятивной документации городского землепользования.

Городская территория рассматривается как основная составная часть ресурсного потенциала развития города. Проведен анализ функционального использования территориальных ресурсов населенных пунктов как объекта градостроительного управления, дана оценка существующего положения и тенденций землепользования в городах Украины. Изложены теоретические основы обоснования вида использования