Однією з найкращих альтернатив купівлі- продажу землі є її довгострокова оренда - до 50 років. Бажаючі господарювати на землі можуть отримати землю в оренду, фактично без обмежень площі, придбавши технічні та матеріальні засоби, побудувати пункти переробки сільськогосподарської продукції тощо і збагачуватися трудом своїх рук. До речі, за такою схемою нині успішно розв'язуються земельні питання в населених пунктах (містах, селищах, селах та ін.), де зацікавлена особа отримує у довгострокову оренду землю, на якій здійснює будівництво необхідних їй будівель і споруд з метою організації підприємницької діяльності.

Треба сказати, що купівля-продаж земель сільськогосподарського призначення

унеможливлюється несправедливістю паювання земель.

Методологія паювання земель, яка випливає з Указу Президента України "Про порядок паювання земель, переданих у колективну власність сільськогосподарським підприємствам і організаціям" [7], від 8 серпня 1995 р. ставить власників земельних паїв у нерівні умови через нерівні фізичні гектари земельних паїв членів підприємства, кооперативу, товариства тощо. Причиною цього стала умова рівності паїв за вартістю та умовними кадастровими гектарами земельних часток. Ідеться про те, що коли грошова оцінка земельного паю нижча, то відповідно зростає його площа, і навпаки, якщо оцінка паю вища - відповідно зменшується його площа, що в кінцевому результаті забезпечує умови рівноцінності земельних паїв.

Практично, залежно від шифру агровиробничих груп ґрунтів, різниця у площах земельних часток конкретного підприємства чи організації може складати 50-70% і більше. Наприклад, се-редня площа земельного паю складає 4 га, але за умови, що на території підприємства є агрови-робничі групи з гіршими і ліпшими за родючістю ґрунтами, розмір паю відповідно може складати 3 і 5 га, тобто різниця між крайніми значеннями складає 2 га, або майже 70%. Власне, це та площа, яка буде причиною загострення суспільних відносин на селі через різницю в грошах за продані земельні паї.

На подібні твердження може бути виставлено контраргумент на кшталт того, що всі земельні паї конкретного підприємства є однаковими. Так, однаковими, але лише за вартістю паю, вираженого у грошах. Але при купівлі-продажу землі враховуватимуться не стільки особливості якісного стану ґрунтів, оскільки на умовно гірших ґрунтах вихід кормових (зернових) одиниць можна отримати не менший, ніж на більш родючих ґрунтах, скільки фактор обмеженості землі, місцерозташування земельних ділянок. Тому цей власник земельного паю більшої площі матиме відповідно більший економічний зиск від продажу землі.

Із цієї нагоди відзначимо, що географічне місцерозташування земельних ділянок відносно пунктів здачі, переробки сільськогосподарської продукції, відносно обласних, районних центрів також визначає цінність земель.

Ринкова ціна земельних ділянок, більш віддалених від джерел збуту, переробки, обласних центрів тощо, може виявитися нижчою, ніж ділянок, розміщених поблизу обласних центрів, пунктів переробки і здачі рослинницької продукції, навіть якщо ці ділянки розміщені на відносно гірших ґрунтах.

Зосереджуючись на проблемах ринку землі, потрібно відзначити, що методологічною підставою мораторію на продаж земель, призначених для товарного

сільськогосподарського виробництва, крім вказаних причин, є процес, зумовлений об'єктивною необхідністю регулювання використання земель з обмеженим режимом землекористування. Значна частина земель, розміщених на ерозійно небезпечних ділянках у межах прибе-режних захисних смуг, буферних зон, природно-заповідних територіях тощо, вимагають вилучення із сільськогосподарського обігу з метою стабілізації агроекосистеми шляхом викупу їх у власників. Певна річ, спроби вплинути на нових власників землі стосовно вилучення цих земель з інтенсивного обробітку носитимуть більш виграшний характер, ніж їх вилучення у первинних власників земельних паїв.

Пояснення цьому просте: компенсаційна ціна одного гектара землі на первинному ринку, через його несформованість, складатиме орієнтовно 9-10 тис. грн., тоді як на вторинному ринку, з огляду на факт його існування, компенсаційна ціна буде в багато разів вища, ніж у першому випадку. Зважаючи на це, і для держави, і для спеціально створених фондів викуп згадуваних земель з метою стабілізації агроекосистеми виявиться непосильним тягарем.

У цьому контексті відзначимо, що одним із індикаторів прояву готовності до купівлі- продажу землі є визначення і закріплення меж земель з обмеженим режимом їх використання на місцевості. Формування і закріплення таких меж в умовах, коли земельні паї будуть продані новим власникам, виконання такого комплексу робіт супроводжуватимуться відчутними для держави сумами грошей, оскільки власник землі буде вимагати грошової компенсації за ринковими цінами, які, як уже згадувалось, є значно вищими, ніж нормативна ціна на землю. Тому навіть у випадку, якщо держава і вирішить зняти мораторій на купівлю-продаж земель сільсько-господарського призначення, це має відбутися не раніш як після прийняття Закону "Про обмежений режим землекористування" з наступною його реалізацією у повному обсязі. Відсутність фінансового забезпечення для виконання цього обсягу робіт у великій мірі стримає процес зняття мораторію на землю - щонайменше на 15-20 років. Власне, це є той час, який дозволить ще раз глибше усвідомити доцільність купівлі-продажу землі.

Одним з аргументів владних структур щодо доцільності зняття мораторію є необхідність продажу земельних паїв престарілих пенсіонерів, у яких відсутні спадкоємці. На жаль, така позиція супроводжується негативними явищами і тенденціями в галузі земельних відносин і не може бути підставою для зняття мораторію на землю. Єдино вірним рішенням є підвищення орендної плати за використання землі орендарем з 1,5 до 10-12 відсотків від грошової оцінки земель. Наші розра-хунки вказують на правомірність такого розміру орендної плати. Крім того, шануючи старих людей,