УДК 332.7

Акіншева В.М.

Проблеми оцінювання земель сільськогосподарського призначення в україні

У статті розглянуті проблеми оцінювання земель сільськогосподарського призначення та вдосконалено методичні підходи щодо грошової оцінки землі в Україні.

Ключові слова: землі сільськогосподарського призначення, трансформація землі, ринок землі, купівля - продаж.

В статье рассмотрены проблемы оценивания земель сельскохозяйственного назначения и усовершенствованно методические подходы относительно денежной оценки земли в Украине.

Ключевые слова: земли сельскохозяйственного назначения, трансформация земли, рынок земли, покупка - продажа.

In the article the considered problems of evaluation of earths of the agricultural setting and it is improved methodical ways in relation to the money estimation of earth in Ukraine.

Key words: earths of the agricultural setting, transformation of earth, market of earth, purchase and sale.Постановка проблеми. В умовах економічних перетворень, запровадження інституту приватної власності на землю та плати за неї, формування ринку землі, земельно-іпотечного кредитування потреба у грошовій оцінці земель стала нагальною.

Проблема оцінювання земель сільськогосподарського призначення набула неабиякої актуальності з переходом сільськогосподарських підприємств на сплату фіксованого сільськогосподарського податку, в основу якого закладено нормативну грошову оцінку. Беручи до уваги, що фіксований сільськогосподарський податок сплачується в рахунок дванадцяти податків та зборів і становить для степової зони України від 0,3 до 0,5 % грошової оцінки одиниці площі певних сільськогосподарських угідь [6], невідповідність нормативної грошової оцінки фактичному потенціалу ґрунтів призводить до значної деформації в системі податкового навантаження на сільськогосподарські підприємства.

Аналіз останніх досліджень і публікакцій. За останні роки проблемі оцінки земель присвячено значну кількість наукових праць вітчизняних учених. Найбільш вагомий внесок у наукову теорію оцінки земель зробили П.В. Веденічев, Д.І. Гнаткович, В.В. Горлачук, Г.О. Гуцуляк, Б.М. Данилишин, Д.С. Добряк, С.І. Дорогунцов, 1.1. Лукінов, Т.П. Магазинщиков, В.М. Месель- Веселяк, ІР. Михасюк, ЛЯ. Новаковський, П.Ф. Пасхавер, І. А. Розумний, П.Т. Саблук, А.М. Третяк, М.М. Федоров, Б.З. Харченко та інші.

Опубліковані наукові роботи висвітлюють важливі науково-методичні підходи щодо оцінки земель в умовах трансформації форм власності на землю, формування ринку земель. Але багато аспектів досліджуваної проблеми залишаються дискусійними і потребують здійснення більш глибоких наукових досліджень та обґрунтувань.

Зміни, що відбулися у сільськогосподарському виробництві, фінансових виробничих показниках різних галузей економіки, особливо аграрної, потребують удосконалення методики здійснення грошової оцінки на новій інформаційній базі. Удосконалення методичних підходів до грошової оцінки земель є необхідною умовою захисту законних інтересів держави та інших суб'єктів правовідносин із питань оцінки земель, інформаційного забезпечення оподаткування та раціонального використання земель.

Ціль статті полягає у вдосконаленні методичних підходів щодо грошової оцінки землі в Україні.

Виклад основного матеріалу. Світовий досвід до цього часу ще не виробив єдиного підходу до розв'язання проблеми землекористування. Одні країни, які досягли відносно високого рівня розвитку досить успішно поєднують державну та приватну власність, здійснюють купівлю-продаж земель усіх категорій та мають розвинуту її інфраструктуру. Інші здійснюють господарську діяльність на землях державної власності на умовах дострокової оренди з правом передачі її у спадок. Проте у світі найпоширенішою формою власності все ж є різне співвідношення державної та приватної, а всі інші дії з нею відбуваються на основі оренди та інших договірних форм.

Купівля-продаж земель передбачає найголовніше - перетворення суспільної власності у приватну, а громадянина як члена суспільства - в уособленого власника, наділеного великими правами та можливостями. Його положення захищено і закріплено законом. Але, на жаль, однією з основних причин протиріч у суспільстві і, як наслідок, вступає у протиріччя з дією економічного закону випереджаючого зростання продуктивних сил відносно виробничих відносин [7].

В Україні створена необхідна нормативно - правова та методична база для здійснення нормативної грошової оцінки земель. Запровадження ринкових відносин докорінно змінює соціально- економічні умови землекористування і виробництва, тому грошова оцінка земель має здійснюватись на новій інформаційній базі, що потребує відповідних змін та доповнень до діючої нормативно-методичної бази.

Зарубіжний та вітчизняний досвід щодо оціночної практики дозволяє застосовувати два види оцінки земель: масову (нормативну) і одиночних об'єктів земельної власності (експертна грошова оцінка ринкової вартості земельних ділянок). Дані види оцінки являють собою систематичні методи розрахунку вартості. В обох випадках необхідний аналіз ринку. Але принципова різниця між ними полягає у масштабі проведення і контролі якості виконування оцінки. Одночасно кожна із видів оцінки поділяється на певні різновидності, які мають свої статус і мету, призначення та методи оцінки.

Характерною особливістю сучасної методичної бази нормативної грошової оцінки земель є те, що вона побудована не на ринковій інформаційній основі й не враховує кон'юнктуру ринку землі.

Розглянувши сучасну методику грошової оцінки землі, нами виявлено її недоліки, серед яких - використання рентного доходу. Останній являє собою суму диференційної ренти І та диференційної ренти ІІ. Але якість землі характеризується розміром саме диференційної ренти І і ніяким чином не пов'язана із умінням землекористувача господарювати.

Так, за існуючою методикою для визначення рентного доходу використовується фактична урожайність. Відомо, що урожайність є виміром родючості, тобто якості землі. Але ж на неї впливає не тільки якість земельної ділянки, а й інші фактори, які пов'язані з господарською діяльністю підприємця. Так, якщо невчасно посіяти або зібрати урожай (що останнім часом простежується майже у всіх господарствах внаслідок нестачі техніки та пального), урожайність може бути нижчою від запланованої,