На термін проведення агрозаходів впливає, у свою чергу, рівень капіталозабезпеченості, капіталоозброєності господарства. При цьому основні засоби виробництва повинні відповідати досягненням НТП, а сьогодні використовуються переважно застарілі не тільки морально, а нерідко й ті, які відслужили свій фізичний термін експлуатації. Всі ці чинники та багато інших впливають на урожайність, але вони характеризують, як встановлено, не якість землі, а якість праці землероба. Так, Докучаєв В. вважав, що оцінювати землю за фактичною урожайністю було б несправедливо, так як земля, в яку вкладено знання та працю має вищу урожайність, ніж земля, про поліпшення якої господар піклувався мало [11].

Під «нормальною» урожайністю він розумів таку величину урожаю, яку б приносили орні землі певної місцевості або певного ґрунтового різновиду, за умови застосування на них однакових середніх умов обробітку [4].

Таким чином, в основу оцінки землі повинна лягти саме нормативна урожайність, бо сама земля створена природою і оцінювати потрібно той рівень родючості (а звідси - урожайності та доходності), який здатна забезпечити сама земля, без втручання людини.

Якісні характеристики земельних ділянок, їхнє місцезнаходження, наявність ресурсів, пов'язаних із землею, таких, як вода, корисні копалини, нафта й будівлі, а також меліоративні та захисні споруди впливають на вартість землі й здійснення інвестицій у неї. Особливості землі як нерухомого активу зумовлюють специфіку інструментів його фінансування й кредитування.

На вартість землі впливають специфічні чинники, різні для окремих потенційних покупців. Наприклад, сільськогосподарський виробник із надлишковою виробничою потужністю може заплатити більшу ціну за нову ділянку землі, ніж це може зробити виробник, який повинен ще купити сільськогосподарську техніку для обробітку додаткової землі. Ціна землі залежить також і від деяких не грошово-кредитних чинників, таких, як почуття власності, сімейні традиції, сільськогосподарське хобі й можливість проживання у сільській місцевості. Деякі з цих чинників береться до уваги під час вартісного аналізу, а інші ні.

Як свідчить досвід США, оцінка землі має важливе значення не тільки при укладанні угод купівлі-продажу або оренди, а, у першу чергу, при визначенні реальної вартості основного активу сільськогосподарських підприємств і розмірів власного капіталу, що є основою для визначення фінансової стратегії розвитку.

У науковій літературі США домінуючою концепцією оцінки землі є модель капіталізації доходу, побудована на двох базових концепціях: доходності активів й ефекту І. Фішера (вплив інфляції).

Модель капіталізації доходу передбачає, що справжня вартість активу визначається грошовим потоком, який інвестор очікує отримати у майбутньому в результаті володіння цим активом. Отже, його величина коригується з допомогою ставки дисконтування, щоб урахувати зміни вартості грошей у часі й ризик [2].

Так, якщо використано термін капіталізації 33 роки, що відповідає банківському відсотку за користування кредитом у 3,3 %, то отримана нами грошова оцінка перевищує фактичну в 2 рази.

Якщо використано термін капіталізації 20 років, що відповідає банківському відсотку за користування кредитом у 5 %, то отримана нами грошова оцінка землі наближається до фактичної. Отриману за менший термін капіталізації грошову оцінку землі доцільно використовувати на перехідному етапі до ринку, що дозволяє встановити нижчі ставки земельного податку, ніж за високої грошової оцінки землі. Це, в свою чергу, дозволяє існувати сільськогосподарським підприємствам в умовах нестабільної економіки та отримувати, хоч і невисокі, прибутки.

Проте, після створення нормально функціонуючого ринкового середовища в нашій країні в цілому і в аграрній сфері зокрема, доцільно проводити оцінку землі за вищим терміном капіталізації. Це дозволить більш точно відобразити високу якість українських земель.

Отже, підсумовуючи вищезазначене, можна зробити висновки:

По-перше, проблемами оцінювання земель сільськогосподарського призначення є:

застаріла інформаційна база;

неврахування кон'юктури ринку землі;

використання рентного доходу при розрахунку грошової оцінки землі;

специфічні чинники.

По-друге, процедура грошової оцінки сільськогосподарських угідь, як показують наші дослідження, повинна включати:

оціночне районування території;

визначення базових (репрезентативних) територій та розрахункового рентного доходу за агро виробничими групами ґрунтів;

визначення показників економічної і нормативної оцінки земель;

нормативну оцінку сільськогосподарських угідь на основі оціночних шкал з урахуванням їх технологічних властивостей та місце розташування;

оцінку земель сільськогосподарських землеволодінь та земле користувань (земельних ділянок) в цілому.

Існуюча надзвичайно велика амплітуда ціни як усіх земель, так і земель сільськогосподарського призначення, відображає недосконалість існуючих методик її розрахунку, оскільки вона, перш за все, відображає ринковий, матеріально корисний результат, а не суспільний.ЛІТЕРАТУРА

Артус М.М. Фінанси і ціна - визначальні економічні важелі в господарському механізмі // Фінанси України. - 2002. - № 11. - С. 41.

Карасик О.М. Теоретичні засади формування ціни на землю // Фінанси України. - 2002. - № 9. - С. 122-133.

Ковальова О.М. Місткість ринку збуту продукції як фактор оцінки землі // Економіка АПК. - 2003. - № 3. - С. 127-129.

Кузин В.Ф. Рентные отношения и хозрасчет в сельском хозяйстве. - М.: Экономика, 1987. - С. 70.

Новіков О.Є. Удосконалення методики оцінки земель сільськогосподарського призначення // Вісник аграрної науки Причорномор'я. - 2006. - № 1. - с. 102.

Про фіксований сільськогосподарський податок: Закон України // Відомості Верховної Ради. - 1999. - № 5-6. - С. 39.

Савченко О.Ф., Гаца О.О., Дацько Л.В., Іскоростенський В.Л. Роль ціни у розвитку національної економіки // Економіка АПК. - 2005. - № 9. - С. 79-82.

Технологічні карти та витрати на вирощування сільськогосподарських культур / За ред. Саблука, Д.І. Мазоренка, Г.Є.