середнє арифметичне валових рентних мультиплікаторів аналогів);
визначити вартість обєкту, що оцінюється як добуток доходу від використання оцінюваного обєкту і валового рентного мультиплікатора оцінюваного обєкту.
Метод витрат грунтується на тому, що вартість обєкту не перевищує витрат по заміні його новим. Цей метод базується на:
поведінці раціонального покупця, який не заплатить за обєкт більше мінімальної суми витрат на будівництво обєкта, аналогічного за конструкцією і функціональним призначенням;
поведінці типового продавця, який бажає повернути витрачені на будівництво кошти.
Метод витрат застосовується переважно при оцінці:
обєктів малої приватизації;
обєктів, що не приносять дохід;
унікальних обєктів;
обктів, що потребують оцінки для заміні;
для визначення страхової вартості.
Основним результатом експертної оцінки обєктів нерухомості методом витрат є визначення їх відновної вартості за мінусом зносу (фізичного, природного, економічного і т.д.). У практиці оцінки обєктів вартість обєктів визначається з урахуванням їх фізичног зносу, так як врахування інших видів зносу не рекомендується Фондом державного майна України.
Метод витрат поділяється на:
оцінку за вартістю конструктивних елементів;
оцінка на основі кількісного аналізу;
оцінка за вартістю заміни будівельним аналогом.
Оцінка за першими двома методами, як правило, проводиться:
у відношенні нетипових обєктів, для яких важко знайти функціональний аналог;
у відношенні обєктів незавершеного будівництва з метою визначення їх ціни та подальшої добудови, у тому числі функціональної переорієнтації;
у інших випадках, перш за все з метою відновлення обліку їх початкової вартості.
Оцінка за вартістю конструктивних елементів передбачає визначення повної вартості відтворення обєкту оцінки на основі сумування всіх витрат та прибутку підрядника за кожним елементом будівництва. Витрати та прибутки розраховуються на одиничний показник, наприклад 1м3 фундаменту, стін, підлоги, перекриття і т.д. розраховуються елементи витрат: матеріали, зарплата, амортизаційні відрахування і т.д., прибуток, як правило, розраховують у % до витрат. Розрахунок витрат та прибутку підрядника проводиться у цінах, діючих на момент оцінки. Вартість обєкту розраховується з урахуванням фізичного зносу.
Оцінка на основі кількісного аналізу передбачає складення кошторису витрат на здійснення будівельно-монтажних робіт та врахування прибутку підрядника.
Перших два метода не знаходять широкого застосування через велику трудомісткість робіт, повязаних з необхідністю перерахунку цін в умовах інфляції.
Оцінка за вартістю заміни будівельним аналогом поділяється на:
оцінку обєктів за вартістю одиничного показника будівельного аналога;
оцінку за вартістю будівництва обєкту аналогічного функціонального призначення.
Оцінка обєктів за вартістю одиничного показника будівельного аналога базується на вартості одиничного показника (1м2, 1м3 ) обєкту, аналогічного оцінюваному за конструктивним рішенням, матеріалам, що застосовуються та інших факторах.
Оцінка здійснюється у такій послідовності:
обстеження обєкта оцінки і вибір будівельного аналога;
визначення вартості обєкта оцінки виходячи із вартості одиничного показника будівельного аналога на дату, що відповідає вартості будівництва будівельного аналога;
перерахунок вартості обєкту оцінки на дату оцінки (визначення відновної вартості обєкту);
визначення поточної вартості витрат на зовнішню інфраструктуру;
визначення фізичного зносу обєкта оцінки на дату оцінки;
Розрахунок залишкової вартості.
Вибір будівельного аналога здійснюється згідно збірників “Укрупненні показники відновної вартості будівництва” або на основі проектно-кошторисної документації аналогічних будівель і споруд (для нетипових проектів).
Вартість обєкту оцінки на дату, що відповідає будівельному аналогу (Вп) складає:
Вп = Вб * S(V),
де Вб – базова вартість одиничного показника (1м2, 1м3 );
S(V) – площа або будівельний обсяг обєкту оцінки.
Відновна вартість обєкту оцінки визначається за формулою:
Вв = Вп*Кп*Кгал*Крин + Ззов.,
де Кп – коефіцієнт подорожчання вартості будівництва;
Кгал – галузевий коефіцієнт подорожчання вартості будівництва;
Крин – ринковий коефіцієнт зміни вартості підрядних робіт в цінах дати оцінки;
Ззов. – вартість витрат на створення зовнішньої інфраструктури.
Оцінка за вартістю одиничного показника є самою поширеною для визначення вартості обєкту методом витрат, так як дозволяє формалізувати процедуру індексації цін, що викликані інфляцією.
Оцінка за вартістю обєкта аналогічного функціонального призначення близька до методу оцінки одиничного показника. Відмінність заключається в тому, що він грунтується на поведінці раціонального покупця, який не заплатить за власність більше мінімальної ціни, що визначається за другу власність такої ж корисності. Даний метод використовується у випадку недоцільності відновлення обєкту у його початковому вигляді.
Оцінка доцільності придбання передбачає визначення того, наскільки вигідною буде купівля обєкту.
Для оцінки доцільності придбання використовують наступні методи:
розрахунок окупності;
аналіз чутливості;
розрахунок чистої поточної вартості;
визначення індексу прибутковості;
розрахунок внутрішньої норми доходу;
оцінка ризику повязаного з ймовірними доходами.
Дані методи детальніше були розглянуті у курсі “Фінанси”, “Економіка підприємства”, тому виносяться на самостійне вивчення.
5. Розглядаючи моделі і методи винесення рішень, треба виходити з того, що модель – це уявлення обєкта, системи чи ідеї в певній формі, тобто головною характеристикою моделі є спрощення реальної життєвої ситуації, до якої вона застосовується.
Головні типи базових моделей, що застосовуються до винесення рішень:
фізична – зображує те, що досліджується, з допомогою збільшеного чи зменшеного опису обєкта;
аналогова – зображує досліджуваний обєкт аналогом, що поводиться як реальний обєкт, але не виглядає таким.
Математична – використовуються символи для опису якостей або характеристик обєкта чи події.
Крім базових використовуються деякі моделі науки управління.
Модель теорії черг або оптимального обслуговування використовуються для визначення оптимального числа каналів обслуговування стосовно до потреби в них. Модель управління запасами використовується для визначення часу розміщення замовлень на ресурси і маси готової продукції на складах. Мета цієї моделі – зведення до мінімуму негативного впливу накопичення запасів, що виражаються у певних витратах.
Модель лінійного програмування застосовується для визначення оптимального способу розподілу дефіцитних ресурсів за наявності конкурентних потреб.
Імітаційне моделювання означає процес створення моделі та її експериментального застосування для визначення змін реальної ситуації.
Найпоширенішим методом ухвалення рішень виступає економічний аналіз, що охоплює майже всі методи оцінки витрат і економічних переваг, а також відносної рентабельності діяльності фірми.
Слід звернути увагу на методи прогнозування, у яких використовуються