У законодавстві європейських країн іпотека визначається як застава нерухомого майна, за рахунок якого заставодержатель (кредитор) має право – переважне щодо інших кредиторів заставодавця (позичальника) – у разі невиконання забезпеченого іпотекою основного зобов’язання задовольнити свої вимоги.

Іпотека є похідною від основного зобов’язання (окремо воно існувати не може) і припиняється з його виконанням.

Важливою передумовою іпотеки є об’єктивна оцінка майна, вартість якого зазначається і в договорі, і в заставній.

Іпотека поширюється як на основну вимогу, так і на додаткові – проценти, нараховані за основним зобов’язанням, витрати, понесені кредитором на утримання і збереження майна в разі недбалого ставлення заставодавця до своїх обов’язків, витрати заставодержателя на страхування заставленого майна, витрати на звернення стягнення на предмет іпотеки при невиконанні позичальником основного зобов’язання тощо.

Слово «іпотека» з’явилося дуже давно. Ще Плутарх в своїх працях описує дуже багато конфліктів і угод, пов’язаних з іпотечним фінансуванням

За статистикою, понад 80% зобов’язань, що обертаються на ринку капіталів, це зобов’язання, забезпечені іпотекою, більше половини всіх кредитів, що видаються країнами Європейського союзу – це іпотечні кредити. Обсяг портфелів іпотечних кредитів в країнах Європейського союзу складає біля 400 млрд. євро, що дорівнює 40% ВВП Об’єднаної Європи. Статистика дає можливість стверджувати, що в основі сучасного фінансового ринку мають зобов’язання, забезпечені іпотекою. Специфіка забезпечення нерухомістю, яка дає кредиту впевненість у тому, що його зобов’язання будуть погашені. Нерухомість є віссю, на якій будуються відносини кредитора і боржника. 15

Позитивна сторона іпотечної фінансової системи – дешеві довгострокові кредити, зростаючі обсяги житлового будівництва, задоволення попиту на житло.

Сьогодні на іпотечному ринку України склалась така ситуація, при якій швидкими темпами зростають вклади населення в банках на депозитних рахунках (з початку року на 40%), збільшуються активи банків (на 50%), зростання ВВП складає більше 5%. Це говорить про те, що ступінь довіри населення до банків зростає.

У розвинутих країнах з 50% кредитів населення 40% припадає на іпотечні кредити. В нашій країні цей показник знаходиться на рівні 6% . це свідчить про те, що всі кошти, що надходять на банківські депозити, направляються на корпоративне кредитування, на ринок, де існують зовсім інші правила гри, інші ризики.

Сьогодні в Україні склалися такі умови, як відкритість економіки, залежність від зовнішніх ринків, дуже високий ступінь за політизованості, вони дуже сильно загострюють ризики банків.

На даний час спостерігається тенденція зростання частки іпотечних кредитів в портфелях банків, щорічно цей показник збільшується в два рази. За минулий рік житлові іпотечні кредити в портфелях банків зросли на 80%. На 1 липня цього року зафіксовано зростання на 40%, тобто розміри іпотечного кредитування збільшуються і це говорить про те, що банки змінюють свою політику у цій сфері

Іпотечні кредити, що видаються сьогодні банками, номінуються в доларах, як і весь ринок нерухомості в Україні, тобто практично всі кредити видаються у валюті. Слід звернути увагу на те, що при наданні кредитів у валюті банки беруть на себе ризики, пов’язані з довгостроковими активами, оскільки активи, по суті, формуються залишками на рахунках експортерів і вкладами населення. В даному контексті дуже значним є валютний ризик, оскільки важко спрогнозувати, як поведе себе гривня в довгостроковій перспективі. Якщо національна валюта є стабільною, то експортерам також вигідно тримати залишки на рахунках в цій валюті, тому що депозитні ставки в гривні вищі, ніж у валюті. Це може певним чином вплинути на валютну ліквідність банків. Адже сьогодні клієнти банків, користуючись валютним кредитом, дохід отримують в гривні.

На сьогодні , за підрахунками Держкомунгоспу, 60-80% населення країни мають потребу в поліпшенні житлових умов. Отже, потенційний обсяг кредитно-іпотечного ринку величезний. Щороку в експлуатацію здається понад мільйон квадратних метрів житла. Ціни на квартири за рік-півтора підвищились приблизно на 40%.

На руках у громадян України , за різними оцінками, перебуває від $10 до $20 млрд. за даними ЗМІ, 7млн. українців працюють за кордоном. Навіть при середньому їх заробітку $500 на місяць річний фонд заробітної плати цих людей становить $42 млрд. іпотека могла би стати важливим інструментом репатріації хоча б частини цих доходів в Україну. При цьому, можливо, фінансовий потік таких коштів був би значно більшим за обсягами, ніж потік іноземних інвестицій в економіку України.

За даними Національного банку України, загальний обсяг чистих активів комерційних банків країни перевищив оцінку в 100 млрд. грн. Основною причиною такого росту стало рекордне (на 60%) збільшення в 2003році виданих кредитів у порівнянні з попереднім роком.

З 1 січня 2004 року набрали чинності основні для розвитку системи іпотечного кредитування законодавчі акти (Цивільний кодекс України, закони України «Про іпотеку», «Про іпотечне кредитування», «Операції з консолідованим іпотечним боргом і іпотечними сертифікатами»). Завдяки цьому створено законодавче підґрунтя для нових іпотечних цінних паперів.

Одними з перших банків, які активно і системно почали прогнозувати послуги іпотечного кредитування на ринку нерухомості, були АКБ «Правексбанк» та КБ «Приватбанк».

Схеми іпотечного кредитування у різних банках принципово не відрізняються, хоча є певні відмінності, що стосуються самої процедури отримання кредиту чи вартості послуг. Крім того різні банки по-різному співпрацюють (чи