введення об’єкта в експлуатацію (календарний план виробництва робіт); конкретні зобов’язання щодо підготовки вибраного майданчика для будівництва; енергопостачання; організацію будівельно-монтажних робіт; умови розірвання договору; відповідальність за невиконання зобов’язань.
Договір підряду укладається двома сторонами: замовником або інвестором та підрядчиком, які можуть бути як юридичними, так і фізичними особами. Замовником можуть бути держава в особі виконавчих або муніципальних органів, міністерство, корпорація, підприємство, установа або приватна особа, а виконавцем робіт — підрядчик або фірма-посередник, яка за його дорученням формує портфель замовлень. За невеликих обсягів інвес-тування інвестор не зможе утримати керівника проекту або інших посередників, тому він одночасно є і замовником проекту. За реалізації великих проектів звичайно залучається посередницька фірма — керівник проекту — або фірма-девелопер, які діють на контрактних засадах. У цьому ви-падку договір підряду набуває вигляду договору фінансування проекту. Керівник проекту або фірма-девелопер, у свою чергу, укладають підрядний договір з підрядчиком або самі проводять будівельно-монтажні роботи.
За придбання об’єкта на ринку нерухомості інвестор укладає договір з однією або кількома фірмами-ріелтерами на пошук об’єкта, який його цікавить. Деякі фірми в цьому разі ремонтують та облаштовують придбані об’єкти. Підрядчиками можуть бути фірми, які виконують усі види робіт на об’єкті — від нульового циклу до благоустрою та здачі в експлуатацію. На жаль, така форма взаємодії суб’єктів інвестування використовується тіль-ки за будівництва житла, малих промислових та комунальних об’єктів. Великі промислові об’єкти найближчим часом будуть споруджуватись традиційним підрядним способом, учасниками якого є замовник, генеральний підрядчик, проектувальник, певна кількість субпідрядних організацій, постачальників обладнання та матеріалів. Взаємовідносини всіх цих суб’єктів інвестування оформлюються підрядними договорами.
Розрізняють генеральний, річний субпідрядний і прямий договори. Генеральний укладається між інвестором (замовником) і генеральним підрядчиком, можливо з генеральним проектувальником (стосовно великих об’єктів) на виконання будівельних та інженерних робіт, постачання й монтаж устаткування, благоустрій території (іноді й пусконалагоджувальних робіт).
Підрядчик виконує основну частину загальнобудівельних робіт (монтаж залізобетонних і металевих конструкцій, кам’яні, бетонні та столярні роботи), постачає більшість матеріальних ресурсів для будівництва, бере на себе координацію робіт, передба-чених у генеральному договорі, з роботами, передбаченими іншими договорами, які укладені ним особисто, і називається генеральним. Замовник при цьому бере на себе зобов’язання здійснити частину поставок і робіт як самостійно, так і за окремими прямими договорами.
В окремих випадках за тривалих термінів будівництва, крім генерального договору, можуть укладатися річні договори, де деталізуються й уточнюються обов’язки сторін. Вони можуть укладатися в межах генеральних, якщо строки будівництва (проектування) перевищують два роки.
Різновидом генерального договору є договір «під ключ», від-повідно до якого підрядчик бере на себе зобов’язання виконати комплекс робіт і поставок, відповідає за спорудження об’єкта й замінює замовника відносно інших учасників інвестиційного проекту. При цьому частина робіт й поставок може залишатися за замовником, але відповідальність за здачу «під ключ» несе підрядчик, який повинен здати об’єкт повністю підготовленим до експлуатації, відповідно до умов договору й гарантійних зобов’язань.
Генеральний договір «під ключ» може мати дві модифікації — «проектування — будівництво» і «проектування — управління».
В окремих випадках договір «під ключ» може містити умови, згідно з якими юридичні сторони укладають угоду про створення консорціуму. Відповідно до неї підрядчик зобов’язується перед інвестором не тільки здати об’єкт в експлуатацію, але й забезпечити випуск та реалізацію готової продукції. За створення консор-ціуму розрахунки між юридичними сторонами здійснюється не тільки за рахунок інвестицій за кошторисом вартості робіт, але й за рахунок грошових потоків, що надходять від реалізації готової продукції. Такі договори звичайно укладають інжинірингові фірми, які є авторами проектів.
Субпідрядні договори укладаються між генеральним підрядчиком (генпроектувальником) із субпідрядними фірмами на виконання окремих спеціалізованих робіт. Прямий договір укладається між замовником і заводом-виготовлювачем технологічного обладнання. У прямому договорі може бути передбачено шефмонтаж обладнання, якщо воно того потребує. Такі договори звичайно укладаються замовником (інвестором) у разі, коли він є автором (власником) технології виробництва, передбаченого в ін-вестиційному проекті. Окремо замовник укладає договір з банком, який фінансує будівництва та виконує розрахунки між суб’єк-тами інвестування.
Для генерального підрядчика, з погляду правової організації взаємовідносин учасників, різниці між прямим (окремим) й субпідрядним договором немає.
Взаємозв’язки суб’єктів інвестиційного процесу показано на рис. 2.1.
Така складна структура взаємодії суб’єктів інвестування не сприяє нормальному функціонуванню інвестиційного процесу. Ситуація, коли укладаються десятки договорів і їхні суб’єкти одночасно є і замовниками, і виконавцями робіт, значно ускладнює процедуру їх укладання, зумовлює залежність один від одного кошторисом, що обмежений інвестиційними ресурсами замовника, потребує багато часу на узгодження і, урешті-решт, значно подовжує інвестиційний цикл.
Рис. 2.1. Схема взаємодії суб’єктів інвестиційного процесу
Так, скажімо, генеральний підрядчик або генеральний проектувальник, які узгоджують умови виконання робіт і кошторисні ціни із замовником, водночас самі стають замовниками стосовно субпідрядних фірм, які, у свою чергу, прагнуть одержати пільгові умови вироб-ництва й збільшити кошторисні (договірні) ціни на свою користь.
За цих умов на замовника покладається багато обов’язків щодо організації інвестиційного процесу. Він повинен відкрити фінансування проекту, тобто знайти кошти: вивільнити власні інвестиційні ресурси, залучити кошти інших акціонерів і компаньйо-нів, укласти угоду про кредит з комерційним банком, забезпечити свої ліцензійні права на будівництво в контрольних організаціях та місцевих органах влади; крім того, на вимоги підрядчика, замовник повинен забезпечити комплектне постачання технологічного обладнання та деяких видів матеріалів (металевих виробів, кабельної продукції, ливарних виробів, засобів оргтехніки, меблів тощо). Замовник також повинен забезпечити підрядчика на будівельному майданчику підведенням інженерних комунікацій — під’їзними шляхами,