4
Метод капіталізації
ВИКОРИСТАННЯ МЕТОДУ КАПІТАЛІЗАЦІЇ
Методичний підхід, що грунтується на капіталізації чистого доходу, застосовується за умов найкращого та найбільш ефективного використання земельної ділянки з урахуванням існуючих правових обтяжень та планувальних обмежень щодо її використання.
За цим підходом оціночна вартість земельної ділянки визначається як відношення чистого доходу до ставки капіталізації за формулою:
До
Цкп = ,
Ск
де Цкп – оціночна вартість земельної ділянки, визначена шляхом прямої капіталізації чистого підходу (у гривнях);
До – річний чистий дохід (фактичний або очікуваний) (у гривнях);
Ск – ставка капіталізації (у відсотках).
Ставка капіталізації чистого доходу визначається співвідношенням між чистим річним доходом та ціною продажу подібної земельної ділянки, або як сума (у відсотках) безризикової процентної ставки, ризику на інвестування та ліквідність земельної ділянки.
Чистий річний дохід від забудованої земельної ділянки прирівнюється до валового доходу, за винятком витрат, пов’язаних з утриманням та експлуатацією забудованої ділянки, в тому числі об’єктів нерухомого майна, які на ній розташовані.
Суть методу капіталізації чистого доходу
Аналіз найкращого та найбілош ефективного використання земельної ділянки дозволяє визначити найбільш прибуткове та конкурентноспроможне використання об’єкта нерухомості – тобто те використання, якому відповідає максимальна вартість об’єкту.
Найбільш ефектвне використання об’єкта оцінки повинне відповідати чотирьом критеріям:
бути законодавчо дозволеним;
бути фізично можливим;
бути економічно виправданим;
приносити максимально можливий прибуток.
Вартість будь-якої земельної ділянки визначається її унікальністю, довговічністю, незмінністю місцеположення, відносною обмеженістю пропозицій на ринку нерухомості, а також специфічною корисністю конкретної земельної ділянки: доступністю, рівнем облаштування та характером її використання, - які забезпечують власнику землі (землекористувачу) одержання додаткового доходу – земельної ренти.
Саме заможливість отримання цього доходу і справляється плата при передачі земельної ділянки у власність.
Вартість земельної ділянки, відповідно до Указу Президента України від 19 січня 1999 р. №32/99 “Про продаж земельних ділянок несільськогосподарського призначення”, визначається на підставі експертної грошової оцінки.
Відповідно до Методики експертної оцінки земельних ділянок несільськогосподарського призначення, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України від 11 жовтня 2002 р. №1531 експертна грошова оцінка проводиться за такими методичними підходами:
капіталізації чистого доходу;
зіставлення цін продажу подібних земельних ділянок;
врахування витрат на спорудження об’єктів нерухомого майна на земельній ділянці;
грошової оцінки земельної ділянки за діючою нормативною Методикою грошової оцінки земель несільськогосподарського призначення (крім земель населених пунктів), затвердженою постановою Кабінету Міністрів України від 30 травня 1997 р. №525, і Методикою грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів, затвердженою постановою Кабінету Міністрів України від 23 березня 1995 р. №213, в частині оцінки земель населених пунктів;
поєднання декількох методичних підходів з умовним розподілом забудованої земельної ділянки на складові компоненти (земельна ділянка, будівлі, споруди).
Експертна грошова оцінка базується принципах кон’юктури ринку, найкращого і найбільш ефективного використання, очікуваних змін та доданої прибутковості землі.
Визначення оціночної вапртості земельної ділянки в рамках експертної грошової оцінки забезпечується шляхом дотримання вимог спеціальних процедур, що відображають наступні методичні підходи: дохідний (капіталізація чистого доходу), ринковий (зіставлення цін продажуподібних земельних ділянок), витратний (врахування витрат на спорудження об’єктів нерухомого майна на земельній ділянці).
Ставка капіталізації чистого доходу визначається співвідношенням між чистим річним доходом та ціною продажу подібної земельної ділянки, або як сума (у відсотках) безризикової процентної ставки, ризику на інвестування та ліквідність земельної ділянки.
Чистий річний доход від забудованої земельної ділянки прирівнюється до валового доходу, за винятком витрат, пов'язаних з утриманням та експлуатацією забудованої ділянки, в тому числі об'єктів нерухомого майна, які на ній розташовані.
Проведений Експертом аналіз сучасного стану ринку нерухомості у Івано-Франківській області та прилеглих районах свідчить про те, що найбільш розвинутими сегментами ринку є:
ринок продажу та оренди квартир;
ринок продажу та оренди нежитлових приміщень (офісних, торговельних та складських);
ринок земельних ділянок, що знаходяться у власності громадян і використовуються для розміщення та обслуговування житлових будинків і господарських споруд (присадибні ділянки), ведення садівництва та розміщення індивідуальних гаражів.
Наявність достатньої кількості даних про діючі ставки орендної плати за об’єкти нерухомості, що за своїми внутрішніми споживчими якостями, функціональним використанням та місцерозташуванням можуть бути визнані аналогами до нерухомості, розташованій на об’єкті оцінки, дає Експерту змогу застосувати методичний підхід, що ґрунтується на капіталізації чистого доходу від використання земельної ділянки.
Враховуючи перелік наданої інформації, характер розміщення та функціонального використання земельної ділянки, відсутність обмежень та сервітутів, експертна група вважає, що найбільш вірогідну ринкову вартість об’єкта слід розраховувати поєднанням методів капіталізації чистого доходу та залишку для землі.
Доцільність такого вибору аргументується наступними фактами та припущеннями.
Перше, аналіз земельної ділянки з точки зору ефективності її використання свідчить, що напрямок комерційної діяльності та характер експлуатації об’єкта дійсно відповідають критеріям кращого та найбільш ефективного використання власності при забезпеченні належної якості надання послуг. Місцерозташування ділянки та особливості споживчого ринку дозволяють сподіватися на одержання стійкого прибутку, який по мірі підвищення купівельної спроможності населення буде зростати. Більш ефективні напрямки комерційного використання ділянки в умовах, що склалися в населеному пункті, відсутні.
Друге, особливості місцерозташування і цільова призначеність ділянки не дозволяють розглядати її, як об’єкт орендних відносин на вторинному ринку. Здача ділянки в оренду гіпотетично можлива, але тільки після приватизації землі і поліпшення економічної ситуації.
Третє, на думку експертної групи, складовими потенційної прибутковості об’єкта є очікуваний чистий прибуток та амортизаційні відрахування на будинок та устаткування. Включення до складу показників потенційної прибутковості земельно-майнового комплексу амортизаційних відрахувань обумовлене тим, що вони є джерелом нагромадження і розширеного відтворення основних засобів, що, в підсумку, суттєво впливає на ефективність бізнесу.
Відсутність достовірних даних про поточний прибуток змушує використовувати з метою визначення
