Таким чином, виходячи з характеру об’єкта оцінки та наявної інформації, для визначення оціночної вартості земельної ділянки можливе застосування методичних підходів, що ґрунтуються на капіталізації чистого доходу та врахуванні витрат на будівництво об’єктів нерухомого майна на ділянці.

При оцінюванні нерухомості, яка є джерелом вироблення прибутку, застосовується підхід по доходах. Типовими видами нерухомості, яка оцінюється за таким підходом, є магазини, готелі, офіси, автозаправні станції, автостоянки і т.п. В доходному підході попередньо приймається, що прибутки надходять протягом року. Потік майбутніх доходів переводиться у вартість сьогоднішнього дня.

Для оцінки вартості нерухомості, що приносить доход, як правило, застосовують метод прямої капіталізації (метод потенційної прибутковості) або техніку дисконтування грошових потоків.

Техніка методу прямої капіталізації чистого доходу дозволяє перетворювати показник доходу, який можна одержати від нерухомості, в показник її теперішньої вартості.

Відповідно цього, вартість об’єкту оцінки може бути визначена за формулою:

Цкп = До Ск,

де До - річний чистий валовий доход;

Ск - норма (ставка) капіталізації, яка визначає прибутковість

орендованого приміщення (повернення капіталу).

Розрахунок прибутків

Ставка капіталізації - це коефіцієнт зв’язку між доходом за конкретний період (місяць, рік) та вартістю об’єкту.

Відповідно до «Порядку проведення експертної грошової оцінки земельних ділянок несільськогосподарського призначення», ставка капіталізації може бути визначена як відношення чистого річного доходу від земельної ділянки до ціни продажу цієї нерухомості. При цьому ставка капіталізації визначається превалюючим співвідношенням між рентним або чистим доходом та цінами продажу для аналогічних об’єктів. Однак даний спосіб коректно застосовувати лише при умові достатньо розвинутого ринку землі.

Експерт визначав ставку капіталізації для земельної ділянки методом кумулятивної побудови, суть якого полягає в сумуванні базової безризикової ставки та компенсацій за ризики, пов’язаних із ліквідністю об’єкта оцінки, відмінностями в умовах інвестицій, необхідності в компетентному керуванні .

В якості базової безризикової ставки обрано середньозважену величину банківських ставок по валютних депозитах провідних комерційних банків України, які знаходяться близько до району місцерозташування об’єкта оцінки.

Розрахунок ставки капіталізації чистого доходу приведено в таблиці 4.3.1

Розрахунок ринкової ставки капіталізації чистого доходу методом кумулятивної побудови

Таблиця 4.3.1

Найменування ставки та компенсацій |

Значення, %

Базова безризикова ставка (середня ставка відсотка за валютними депозитами відносно долара США провідних комерційних банків України) |

7…8

Компенсація відмінностей у ліквідності вкладень (нерухомість на відміну від банківських вкладів не може бути у короткий час обернена в гроші без суттєвих втрат у вартості, хоча в межах своєї кваліфікаційної групи об’єкт, що оцінюється, є відносно ліквідним) |

1…2

Компенсація відмінностей в умовах інвестицій (термін вкладень у нерухомість є значно більшим, ніж термін банківських депозитів) |

2…3

Компенсація необхідності в інвестиційному менеджменті та компетентному керуванні активами (вибір можливих варіантів фінансування та прийняття рішень про утримання чи продаж об’єкту не передбачає значних зусиль з боку інвестора або рівня кваліфікації інвестора) |

1…2

Всього: |

11…15

Як видно з таблиці 4.3.1, прийнятна для вітчизняного інвестора ставка капіталізації чистого доходу з врахуванням поправки на інфляційні очікування і компенсацій на ліквідність, компетентне керування, специфічні умови інвестицій та ризиків, притаманних галузі, оцінюється у межах 11…15 %. Експертом приймається як найбільш вірогідне середнє значення ставки Ск капіталізації чистого доходу в межах вказаного діапазону: Ск = 13,5 %.

Отже, ставка капіталізації даного типу нерухомості для даного району розташування земельної ділянки становить: Ск = 13,5%.

Аналіз даних про орендну аналогічних приміщень, встановив, що орендна плата за 1 кв.м. становить 4-10 грн./м2 в місяць. Враховуючи зручне місцерозташування земельної ділянки, для подальших розрахунків ставку орендної плати приймаємо на рівні 6,5 грн./ м2 в місяць.

Річні потенційний доход від оренди приміщень буде становити :

ПД = 6,5 грн. х 12міс. х 347м2 = 27066,00 грн.

Ефективний валовий доход з врахуванням коефіцієнту фактичного валового доходу від потенційно можливого за рахунок неповної оренди та недобору платежів на рівні 25%, становитиме 75% від потенційно можливого доходу:

ЕД = 27066,00 х 0,75 = 20299,50 грн.

Щорічні витрати на експлуатацію та утримання об'єкту нерухомості

Таблиця 4.3.2 |

Показники | Значення ( грн.)

Орендна плата | 761,76

Управлінські витрати | 497,00

Охорона, санітарне очищення, поточний ремонт | 1300,00

Інші експлуатаційні витрати | 400,00

Всього: | 2958,76

Тоді річний чистий валовий доход від оренди об’єкта нерухомості буде становити:

Д0 = 20299,50 грн. - 2958,76 грн. = 17340,74 грн.

Як було встановлено раніше, ставка капіталізації для даної забудованої ділянки становить Ск = 13,5%.

Таким чином, оціночна вартість забудованої ділянки, яка визначена шляхом капіталізації чистого доходу, складає:

Цкп = 11094,74 грн. / 0,135 = 128449,92 грн.

Враховуючи, що одержаний результат є сумою вартості землі і вартості об’єктів нерухомого майна, для визначення оціночної вартості безпосередньо земельної ділянки необхідно визначити суму витрат на освоєння та забудову земельної ділянки.

Згідно з даними наданими Замовником будівництво ведеться господарським способом та за власні кошти. При визначенні вартості проведених робіт на освоєння та забудову земельної ділянки враховані такі витрати (таблиця 4.3.3):

Таблиця 4.3.3

№ п/п | Витрати | Значення, грн.

1 | На розробку проектної документації та відведення земельної ділянки | 8700,00

2 | На інженерну підготовку, будівництво та обладнання | 92500,00

3 | На маркетинг та менеджмент | 1800,00

4 | На облаштування території | 11000,00

Всього витрат на будівництво | 114000,00

Таким чином, різниця капіталізованої вартості забудованої ділянки і витрат на забудову земельної ділянки становить :

128449,92 – 114000,00 = 14449,92 грн.

Отже, вартість земельної ділянки несільськогосподарського