Іпотека

Сучасна ринкова економіка надає можливість використання іпотечного кредиту, тобто довгострокових позик, які надаються банками під заставу нерухомості, перш за все землі. Іпотека має свою історію розвитку, яка є не тільки цікавою, а й представляє собою свого роду накопичення позитивного досвіду іншими державами, якій міг би бути викорастаний і для удосконалення нашого законодавства.

Іпотечний кредит виникнув ще у рабовласнецькому суспільстві, де він представляв собою різновид лихварського капіталу, отримав розвиток при феодалізмі, але особливо поширився при капіталізмі. Підприємці за допомогою цього кредиту мають можливість збільшити розмір виробничого використання вільного капіталу, землевласникі мають можливість фінансувати купівлю додаткових ділянок землі, тобто цей кредит сприяє розвиткові та зміцненю ринкових відносин. Як правило, цей кредит видається на строк понад п'ять років.

Надають цей кредит, як правило, банки, які спеціалізуються на видачи довгострокових займів під заставу нерухомості. Такими банками є насам перед іпотечні банки. До них відносяться і земельні банки, які видають довгострокові займи в основному під заставу землі. Цими операціями можуть займатися також комерційні та інші банки. Вперше іпотечні банки виникли в Німеччині у XVIII ст. А першим іпотечним банком став державний банк, який був заснований у Сілезій в 1770р. і надавав фінансову допомогу великим поміщицьким господарствам але згодом, на початку XIX ст., діяльність іпотечного банку поширилась на не великі поміщицькі господарства. У середині 60-х років ХХст. там було 13-ть державних та 25-ть приватних земельних банків. Контрольний пакет акцій більшості цих банків належить госсбанкам.

В США в 1916р. були утворені земельні банки у 12-ти округах для надання довгострокових займів фермерам під заставу землі. На сьогоднішній день наданням іпотечного кредиту в США займаються в основному позико-ощадні асоціації, взаємо-ощадні банки на невеликі фермерські банки регіонального значення. Але такої чіткої системи іпотечних банків як в Німеччині немає в жодній капіталістичній державі.

У Канаді іпотечні банки займаються головним чином кредитуванням операцій з нерухомістю. Спочатку об'єктом їх діяльності було кредитування сільського господарства під заставу землі та сільськогосподарських будівель, а згодом – переважно житлового будівництва.

У Франції, іпотечні кредити, надає відомий, великий земельний банк (Креді фонс’є де Франс) та його філія. Контора підприємців (Контуар дез антрепренер) надають позики землевласникам та будівним компаніям на житлове та промислове будівництво. Відомий також банк земельного кредиту (французський поземельний кредит), який був заснований у 1852р., надає кредити в основному великим будівельним компаніям та землевласникам на житлове та промислове будівництво від 3-х до 20-ти років.

В невеликіх країнах Західної Європи з сільськогосподарською орієнтацією, таких, як Фінляндія, Швеція, Бельгія, Нідерланди, існують як приватні, так і державні іпотечні банки.

Так, в Фінляндії іпотечний кредит надають п'ять приватних банків під заставу нерухомості – землі та будівель, як виробничих так і не виробничих. Більш 70% коштів банки мобілізують шляхом випуску іпотечних облігацій1.

В Швеції є чотири іпотечних банка, які знаходяться під державним контролем. Вони займаються кредитуванням житлового будівництва, сільського господарства, судобудівництва, а також торгівлі.

У Бельгії операції по наданню довгострокових позик виконують спеціальні кредитні установи, які утворюють так званий державний кредитний сектор. В цей сектор входить Центральне управління іпотечного кредиту, займи якого гарантуються державою.

В Нідерландах іпотечний кредит надають сільськогосподарські кредитні інститути, які організовані на засадах кооперативності. Їх об’єднює Центральний кооперативний селянський банк (Рабобанк).

Існують також інвестиційі банки і в деяких країнах, що розвиваються (Аргентина, Мексика, Нігерія тощо).

В Україні розвиток іпотечного кредитування почався з одержання незалежності. За радянських часів іпотечне кредитування припинило своє існування, тому що іпотечний кредит має на увазі ніявність приватної власності, перш за все на землю, а так як приватна власність заперечувалася, то всі іпотечні банки після 1917р. були закриті.

Іпотечний ринок отримав широкий розвиток після другої світової війни в США, Канаді, Західній Європі та Японії. В сучасних умовах ресурси іпотечного ринку активно використовувались для поновлення та розширення виробничих фондів торгово-промислових корпорації, для сільського господарства та житлового будівництва.

Відповідно до статті 30 Закону України "Про заставу" від 2 жовтня 1992р. іпотекою визнається застава землі, нерухомого майна, при якій земля або майно, що становить предмет застави, залишається у заставодавця або третьої особи.

Предметом іпотеки може бути майно, пов'язане з землею – будівля, споруда, квартира, підприємство (його структурні підрозділи) як цілісний майновий комплекс, а також інше майно, віднесене законодавством до нерухомого.

Відповідно до законодавства України предметом іпотеки можуть бути також належні громадянам на праві приватної власності земельні ділянки та багаторічні насадження1.

Застава транспортних засобів та космічних об'єктів, які залишаються у володінні заставодавця здійснюється за правилами іпотеки, хоча транспортні засоби та космічні об'єкти не є нерухомістю2.

А якщо предмето епотеки є будівля чи споруда, то як звертати стягнення на це майно, як бути з земельною ділянкою, на якій знаходиться об'єкт застави?

На це питання дає відповідь стаття 37 Закону: “При іпотеці будівлі чи споруди предметом застави разом з нею стає також право на користування земельною ділянкою, на якій розташовані вказані об'єкти. У цих випадках при звернені стягнення на предмет застави набувач будівлі, споруди має право на одержання земельної ділянки відповідно до законодавства України.

Предметом іпотеки, як було сказано, може бути майновий комплекс підприємства. А що ж включає до себе цей комплекс?

Іпотека майнового комплексу підприємства і його структурного підрозділу, якщо інше не передбачене законом чи договором, поширюється на все його майно, в тому