Соціальна роль нерухомого майна складається в задоволенні фізіологічних, психологічних, інтелектуальних і інших потреб людей. Усе, що потрібно людині для виживання і пристойного життя, вона одержує в кінцевому рахунку від землі. Володіння нерухомістю престижно в суспільній свідомості і необхідно для формування цивілізованого середнього соціального шару.

У світовій практиці під нерухомістю розуміється земельна ділянка й усе, що знаходиться під ним із проекцією до центра землі, і усе, що знаходиться над ним, продовжене в нескінченність, включаючи постійні об'єкти, приєднані до нього природою (дерева, вода й ін.) чи людиною, а також права на ці об'єкти .

Поняття нерухомого майна в міжнародній практиці можна представити у виді п'яти блоків, чотири з який відбивають фізичний склад, а п'ятий — юридичний зміст:

У загальному випадку приватний власник земельної ділянки вважається власником і всіх його складових частин: природних ресурсів у виді мінеральних покладів, що знаходяться в надрах під ділянкою, і відповідного повітряного простору над ділянкою. Але власник має право розпоряджатися таким обсягом повітряного простору над землею, що він може розумно використовувати з урахуванням законодавчих обмежень, і, зокрема, повного суверенітету уряду над навігаційним повітряним простором країни, тобто право на повітряний простір є обмеженим. Не абсолютно і право власника ділянки на надра. У ряді районів США права на підземні мінеральні ресурси належать державі, а не власнику нерухомості. У той же час власник нерухомого об'єкта має право на доступ до сонячного світла.

Недержавні суб'єкти власності на землю в Україні мають права не на всі надра, що відповідають їх земельній ділянці, а тільки на загальнопоширені корисні копалини (глина, пісок і т.п.). Поклади вугілля, нафти, руди і т.д. не включаються до складу нерухомого майна приватного власника земельної ділянки, тому що надра належать державі цілком. Не входить у фізичний, отже, і в економіко-правовий склад нерухомого майна і повітряний простір над поверхнею земельної ділянки того чи іншого приватного власника. Воно має суспільний характер і належить уряду. Тільки на землях державного фонду поняття нерухомості включає всі його складові частини у вертикальній проекції.

Кожен об'єкт нерухомості і усі вони разом узяті мають істотні (родові) ознаки, що дозволяють відрізнити їх від спонукуваних речей, і видові, що характеризують особливості об'єктів по однорідних групах (схема 3).

Основні ознаки нерухомості. Табл.1.

№№ п/п |

Ознаки |

Зміст (стан)

1. |

Сутнісні (родові)

Ступінь рухливості |

Абсолютна нерухомість, неперемещаемость у просторі без збитку функціональному призначенню

2. |

Зв'язок із землею |

Міцна фізична і юридична

3. |

Форма функціонування |

Натурально-речовинна і вартісна

4. |

Стан споживчої форми в процесі використання |

Не споживається, зберігається натуральна форма протягом усього терміну експлуатації

5. |

Тривалість кругообігу (довговічність) |

Багаторазове використання, а землі — нескінченно при правильному використанні

6. |

Спосіб переносу вартості у виробничому чи процесі втрати споживчих властивостей |

Поступово в міру зносу і нагромадження амортизаційних відрахувань

7 |

Суспільне значення |

Користування об'єктом часто торкається інтересів багатьох громадян і інших власників, інтереси яких захищаються державою

8. |

Видові (частки)

Технічні і технологічні характеристики (місце розташування, функціональне призначення, стан і ін.) |

Визначаються конкретними приватними показниками в залежності від виду нерухомості і доцільності поширення особливого режиму використання на інше майно

Основні фундаментальні властивості нерухомості — нерухомість і матеріальність чи неспоживаємість, на яких базуються всі інші її родові і видові ознаки.

Існують і прикордонні поняття між спонукуваними і нерухомими речами. В Україні їм ще не привласнені спеціальні терміни, а в закордонній практиці вони іменуються фіксчерсами і ЧЕТЛами. Фіксчерс — це спонукувані предмети, прикріплені до землі чи розміщені в будинках і спорудженнях так, що вони стали невід'ємною частиною об'єкта нерухомості (наприклад, устаткування опалювальної системи і водопроводи, електроустаткування, ліфт, другі металеві двері). ЧЕТЛ — будь-який набір прав і інтересів, що не складають у сумі повне (абсолютне) право власності на нерухомість чи її складові частини. Це права оренди, господарського ведення, переважного придбання, спеціальне право на участь у керуванні приватизованими підприємствами («золота акція») і т.п.

Розходження між нерухомістю і рухомим майном (особистою власністю) на практиці не настільки очевидно, як може показатися на перший погляд, тим більше, що деякі види можуть переходити з нерухомої категорії в спонукувану. Наприклад, посів на корені — нерухомість, а знятий врожай може випливати за власником.

Розмежування нерухомого і рухомого майна в різних країнах проводиться неоднаково. Так, у Франції вважаються нерухомими всі предмети, поміщені на земельну ділянку для його обслуговування, — тварини, сільськогосподарські машини і знаряддя і т.п., а в США — земля й усе, що з нею міцно зв'язане, і повітряний простір.

При віднесенні того чи іншого «прикордонного» предмета до нерухомості чи особистій власності треба враховувати одночасно три фактори:

* характер зв'язку з об'єктом нерухомості: особисті предметь можна легко переміщати,без збитку для них і нерухомому майну;

* намір сторін, що визначають тип зв'язку предмета з нерухомістю, тобто передбачається залишити його назавжди у встановленому місці чи вилучити при здійсненні угоди;

* вартість предмета — при використанні більше року і вартості понад 100