Однопорядкові терміни «нерухоме майно», «нерухомі речі», «нерухомість»; можуть використовуватися в залежності від контексту для відображення економічних, правових чи географічних (фізичних) відносин. Звичайно, для цілей заглибленого аналізу завжди можна представити нерухоме майно як фізичний об'єкт + права на нього + вартість і доходи. У США застосовується ще один термін «нерухома власність» — це права на володіння, що переходять разом з нерухомістю.

1.2. Місце нерухомості в ринковій системі

Нерухоме майно займає центральне місце в системі знань при будь-якому суспільному пристрої, виконуючи одночасно дві найважливіші функції: засобу виробництва і предмета особистого споживання для проживання, відпочинку, культурного дозвілля і т.п. З об'єктами нерухомості тісно зв'язане економічне і правове регулювання державою різних сфер життя суспільства і матеріального виробництва.

Основний, базовий об'єкт нерухомості — земля — має унікальне і ключове значення у всій системі підприємницької діяльності людей і самого їхнього життя. Вона являє собою особливу цінність для всього людського суспільства, оскільки є єдиним місцем проживання всіх народів і поколінь людей, основним і природної: фактором у будь-якій сфері бізнесу, прямо чи побічноприймають участь у виробництві всіх інших товарів і благ.

У ринковому середовищі земля має багатофункціональне призначення. Як природний об'єкт, що існує незалежно від волі людей, земля — це вся планета, колиска людини, що виконує найважливішу екологічну функцію. Одночасно земля — це і ґрунт, верхній шар нашої планети, її поверхня чи просторовий базис — об'єкт господарювання і, отже, відбиває економічні відносини. Соціальна роль землі в тім, що вона є місцемзнаходження і умовою життя людей. І, нарешті, земля, якс територія держави чи суб'єкта України, обумовлює політичну функцію. Тому здійснення угод із земельними участками регулюється не тільки конституційними нормами і земельним правом, але і цивільним законодавством з обліком лісового, екологічного й іншого спеціального законодавства.

В силу перерахованих вище факторів земля, як непоправний ресурс багатофункціонального значення, має особливий юридичний статус. Розпорядження землею, особливо купівля-продаж земельних ділянок в Україні на сучасному етапі — справа специфічна і непроста. Ринок землі, як засіб законного перерозподілу земель між власниками економічними методами, об'єктивно регулюється різними обмеженнями і нормами.

В Україні, як і в багатьох промислово розвитих країнах світу (США, Англія й ін.), встановлено: коли приватна власність перешкоджає реализації суспільних інтересів, вона піддається постійним чи тимчасовим обмеженням. Постійні обмеження права власності на землю, обумовлені обмеженістю її в природі і незамінністю в підприємницькій діяльності, включають: систему зонування; раціональне використання й охорону земель; контроль навколишнього середовища; захист законних прав і інтересів інших власників, орендарів і користувачів землі; дотримання умов використання особливо охоронюваних територій і охоронних зон; облік будівельних норм і правил, проектів планування і забудови населених пунктів; примусовий викуп земель у власника для державних і муніципальних нестатків та ін.

Існують і тимчасові обмеження правомочий власника землі: тільки цільове використання земельної ділянки, можливість купівлі-продажу сільськогосподарських земель за умови збереження їхнього цільового призначення, вилучення невикористовуваних земельних ділянок, обмежена оборотоздатність окремих категорій земель, виняткове користування землею на умовах оренди в м. Києві й ін.

Не можуть також державні і муніципальні підприємства самостійно здавати в оренду будь-яке нерухоме майно, закріплене за ними на праві господарського ведення чи оперативного керування. Обмежено і розпорядження нерухомим майном у акціонерних товариствах - при великих угодах (25-50% балансової вартості активів суспільства), рішення приймає одноголосно Рада директорів чи загальні збори акціонерів, а якщо предмет угоди перевищує 50% активів — тільки загальні збори акціонерів (ст. 79 Закону про акціонерні товариства).

Нерухомість знаходиться в центрі складного переплетення різних економічних процесів, приватних і суспільних інтересів, адміністративних норм і правил (схема 2).

Нерухомість як обєкт державних та економічних інтересів Схема 2

Здійснення угод із земельними ділянками й іншими об'єктами нерухомості вимагає глибоких і систематичних знань особливостей ринку, обумовлених специфікою самого товару — нерухомого майна.

Залучення відповідних категорій земель чи прав користування ними в узаконені ринкові відносини стимулює ділову й інвестиційну активність, перешкоджає кримінальним угодам із землею.

Як об'єкт підприємницької діяльності, нерухомість є визначеною гарантією стабільності бізнесу і відтворення капіталу зі збільшенням. Типовий інвестор, вкладаючи засобу в нерухомість, звичайно не тільки повертає капітал, але і дістає прибуток і компенсує всі інші витрати. Можливий витяг і інші задоволення з володіння престижною власністю.

1.3. Загальна класифікація об'єктів нерухомості

Класифікація — це розподіл безлічі об'єктів нерухомості на їхні підмножини по подібності чи розходженню у відповідності з обраними ознаками і методами. Вона полегшує процесдослідження нерухомого майна, дозволяє швидко знайти внутрішні закономірності, що визначають стан і зміни його політичних і ринкових властивостей. Об'єктами класифікації є елементи досліджуваної безлічі (будинку, спорудження і т.д.). Признаки класифікації — найбільш істотні і практично важливі властивості і характеристики об'єктів, що служать підставою Для їхнього угруповання чи розподілу.

Класифікацію проводять, використовуючи наступні чотири правила розподілу обсягу понять.

1. В одній і тій же класифікації необхідно застосовувати та саме підстава.

2. Домірність розподілу — сума членів (видів, різновидів, груп) класифікації повинна дорівнювати обсягу досліджуваного класу.

3. Члени класифікації повинні взаємно виключати один