4. Безперервність і послідовність підрозділу на види, підвиди і т.п.

Ієрархічний метод класифікації — послідовний (за ступенями) поділ безлічі нерухомих об'єктів на супідрядні групи. На кожній ступіні класифікації утворяться різнорідні групи предметів. При цьому глибина класифікації (число ступіней) може бути різною і включати кілька ступіней. Наприклад, виробничі будинки по ознаці поверховості поділяються на одне-двох- і багатоповерхові (перша ступінь). Останні, у свою чергу, за видом висвітлення підрозділяються на будівлі з природним, штучним і сполученим висвітленням (друга ступінь) і т.п.

Фасетный метод класифікації, що припускає рівнобіжний поділ безлічі об'єктів нерухомості на незалежні групи (види, підвиди), має наступні особливості:

* наявність тільки однієї ступіні класифікації;

* поділ безлічі об'єктів може здійснюватися за різними ознакам;

*висока інформаційна насиченість .

При загальній класифікації нерухомого майна ступінь дроблення може обмежуватися виходячи з принципу розумної доцільності, достатнього для заглибленого аналізу стану об'єктів ринкової їхньої оцінки.

2. Особливості формування ринку нерухомості в Україні

2.1. Етапи становлення.

Стадія формування українського ринку нерухомості починається в перехідній економіці трансформаційного типу. Трансформування і пере-хідність — це загальноісторичні закономірності розвитку, але вони ма-ють конкретно-історичний зміст. Сьогодні в економічній теорії досить обгрунтовано розглядаються особливості трансформаційних процесів, і зокрема — їх інверсійний характер, пов'язаний з перестановкою еконо-мічних перетворень у послідовності *. їх інверсійність порушує загально-історичну логіку розвитку, змінюючи послідовність подій, які відбува-ються. Формування ринку нерухомості в Україні яскраво демонструє інверсійність розвитку її перехідної економіки.

Головним фактором і першою особливістю інверсійного розвитку ринку нерухомості (як, до речі, і перехідної економіки в цілому) в Укра-їні є перевернута взаємодія політики і економіки, переважання в об'єк-тивному процесі позаекономічних факторів. Якщо в загальноісто-ричній логіці розвитку економічні перетворення були визначальними по відношенню до змін у політичних та інших сферах, то інверсійний тип трансформування означає, що економічні перетворення диктуються по-літичними інститутами. Тим самим формується особлива логіка еконо-мічних реформ, отже — інтересів і переваг у їх проведенні. Така інверсія спричиняє різні суперечності, розузгодження і невпорядкованість. По-літичне бачення змін не завжди укладається у досить жорсткі форми діяння економічних законів. Про це яскраво свідчить приклад привати-зації державної власності, що виступає головною умовою становлення ринку нерухомості. Приватизаційні процеси здійснювалися у відповід-ності з Державною програмою приватизації, законодавством про приватизацію, Указами Президента України, постановами і методика-ми Кабінету Міністрів України. Оскільки закономірності процесу при-ватизації були вивчені погано і не враховувалися, то потрібні були без-перервні зміни стратегії та тактики. Крім того, ідеологічна функція, притаманна політичному інститутові, нав'язувала суто об'єктивному економічному процесові певні ідеологізовані форми. Так, на початково-му етапі приватизація проголошувалася народною, з спробами виокре-мити відповідні пріоритети і пільги для трудящих. Згодом зовсім чітко визначився об'єктивний характер приватизації — необхідність первіс-ного нагромадження капіталу. Таке розузгодження реалій економіки та ілюзій політики призвело до порушень правових механізмів привати-зації державної власності. Так, під виглядом трудящих у приватизації активну участь брали суб'єкти тіньового капіталу, що спричинило на-ростання соціальної напруженості, підрив довіри до здійснюваних захо-дів, формування способів досягнення цілей (привласнення власності) будь-якими, і в тому числі — незаконними, методами. Становлення рин-ку нерухомості в процесі приватизації відбувалося під впливом найріз-номанітніших, суперечливих процесів — аж до оголошення «мораторію» на приватизацію її об'єктів.

Другою особливістю інверсійного характеру формування україн-ського ринку нерухомості є порушення закономірностей первісного на-громадження капіталу. Його класичний механізм полягав у відокрем-ленні виробників від факторів виробництва (насамперед — землі) та в концентрації капіталу в руках окремих суб'єктів. У процесі приватиза-ції (приховано або явно) відбувається відокремлення працівників від засобів виробництва, але насамперед — у формі майна (нерухо-мості, основних або оборотних фондів). Приватизація нерухомості при-зводить до прихованої форми відчуження основної маси трудящих від .землі, хоча остання і залишається в руках держави. Первісне нагромад-ження капіталу в перехідний період наочно показало, що приватизація нерухомості стала ключовим фактором концентрації та нагромаджен-ня капіталу в окремих руках. Інші види основних фондів (і тим біль-ше— оборотний капітал) не можуть забезпечити головних умов пер-вісного нагромадження капіталу (просторового розміщення і довго-строковості вкладення), які необхідні йому для довгочасного і нормаль-ного функціонування. Крім того, через приватизацію нерухомості влас-ник здобуває право на землю. І хоча це не повний набір прав власності, все ж можна вважати, що перший крок на шляху до привласнення зем-лі вже зроблено: продати землю, на якій розташовано об'єкт нерухомос-ті, неможливо.

Третя особливість Інверсійності розвитку ринку нерухомості в Ук-раїні полягає в тому, що звичайно, в закономірному історичному проце-сі, його становлення йде від простих форм до більш складних. Так, ри-нок нерухомості розвивався від дрібної приватної форми власності (на-самперед — на землю) до більшої, а потім і до державної. В умовах ни-нішнього, перехідного, періоду ринок розвивається від державних форм власності до більш простих, приватних. Тим самим формується не ві-домий історії феномен — «державна емісія» нерухомості. Інакше кажу-чи, спочатку держава «випускає» нерухомість з своїх рук на первинний ринок, де ще не склалися закономірності ринкових механізмів, і насам-перед — ринкового механізму ціноутворення. Це призвело До того, що на ринку нерухомості держава здійснила її початкову емісію практич-но безплатно (через