На становлення ринку комерційної нерухомості глибоко вплинуло те, що він почав формуватися на основі ринку житла, ціни якого стали визначати ціни всіх інших видів нерухомості. Так, згідно з «Положенням про порядок проведення експертної оцінки державного майна при при-ватизації», як базову вартість пропонувалося брати ринкову вартість 1 м2 жилої площі5. Тут зовсім не враховувався той факт, що механізми ціноутворення на різних сегментах ринку нерухомості зовсім різні.

Четвертою особливістю інверсійного характеру становлення ук-раїнського ринку нерухомості виступає порушення загальноісторичної логіки формування цін: вільне ринкове ціноутворення доповнюється державним регулюванням. На етапі становлення ринку нерухомості (первинний ринок) існував нормативно-державний механізм ціноутво-рення, і тільки значно пізніше (вторинний ринок) починають формува-тися вільні ринкові ціни. Це призвело до того, що на одні й ті самі об'єкти нерухомості встановлювалися дві різні ціни.

І нарешті, п'ята особливість інверсійності розвитку ринку нерухо-мості в Україні дістає свій прояв у нерівномірності становлення і розвитку його окремих частин. Так, «піонером» ринкових перетворень став ринок житлової нерухомості, який нині активно функціонує в рамках закономірностей вторинного ринку. Набирають швидкості перетворен-ня на ринку нежилої (виробничої та комерційної) нерухомості. А ринок землі перебуває в зародковому стані.

Найбільш рельєфно закономірності формування ринку нерухомості простежуються в розвитку ринку нежилої (виробничої та комерційної) нерухомості, тому основну увагу приділимо даному питанню. Критеріями виокремлення етапів формування цього ринку виступають міра розвинутості умов для його функціонування і реальність ринкових проце-сів у цілому.

На першому етапі формування ринку нерухомості в Україні (1992— 1995 рр.), через відповідне законодавство з питань приватизації держав-ної власності, починають складатися вихідні умови для його функціо-нування. Цьому етапові притаманне створення реальних умов для ста-новлення первинного ринку як жилої, так і нежилої нерухомості, а та-кож формальних підстав для створення ринку землі. Головними шляха-ми «виходу» нежилої нерухомості на ринок стають неконкурентні спосо-би приватизації державного майна, і насамперед — за допомогою вику-пу трудовими колективами і організаціями орендарів. Найбільш ак-тивно проходив викуп орендованого майна за договорами оренди. При цьому нерухомість викуповувалася у складі всього іншого майна, без якихось особливостей. З грудня 1992 р. по січень 1994 р. приватизацію даним способом було припинено. Це багато в чому зумовлювалося не-визначеністю в розрахунку вартості нежилих приміщень, будівель і спо-руд, які були обов'язковою частиною майна, що передавалося в орен-ду7, оскільки на тому етапі держава ще не могла встановити особли-вості приватизації нерухомості. На етапі формування первинного рин-ку нерухомості її об'єкти, які входили до складу основних фондів під-приємств, викуповувалися в єдиному майновому комплексі, без особ-ливого економічного і правового механізму. Згодом це серйозно уск-ладнило реєстрацію права власності на об'єкти нерухомості.

Вартість державної власності, що підлягала приватизації, розра-ховувалася в такий спосіб. Залишкову вартість основних фондів за ста-ном на 1 вересня 1992 р. було збільшено в 13,2 раза, а вартість оборот-них фондів — відповідно, в 6,6 раза (або в середньому в 10 разів). У ре-зультаті відновна вартість державного майна, що підлягало приватиза-ції, становила 2171 млрд. крб., а загальна сума емісії приватизаційних майнових сертифікатів — 1520 млрд. крб. (або 70 % вартості цього май-на). Звідси було визначено вартість приватизаційного майнового серти-фіката, який дозволив привласнити частину державної власності (і в то-му числі — об'єкти нерухомості) безплатно. Передбачалося, що безплат-на («народна») приватизація завершиться до 1995 р. У ході неї стала швидко змінюватися структура державного майна. З його загальної вартості, у зв'язку з грошово-фінансовими кризами, дуже швидко вими-ваються оборотні фонди. Так, якщо в 1992 р. дебіторська заборгова-ність досягала 18 млн. грн., а кредиторська — 19 млн., то вже в 1993 р.— відповідно, 995 млн. і 1277 млн., а в 1994 р.— 4904 млн. і 6834 млн. грн.8. У разі перевищення кредиторської заборгованості над дебіторською вартість оборотних засобів прирівнювалася до нуля. У складі основних фондів зменшується частка активної частини (устаткування, транс-портних засобів тощо), яка має високу норму амортизації, та збільшу-ється частка власне нерухомого майна, що має значно меншу норму амортизації. У відношенні до об'єктів «малої» приватизації (переваж-но — торгівлі, громадського харчування і побутового обслуговування) стало цілком очевидно, що головний інтерес полягає у привласненні не-рухомості.

Вже з першого етапу приватизації починається розходження між вартістю державного майна і грошовою величиною приватизаційного сертифіката. За весь час існування ваучера його ринкова вартість не піднімалася вище від 10 >% номінальної ціни. Це примушувало органи приватизації постійно змінювати механізм визначення вартості майна, що підлягало приватизації (методика оцінки змінювалася 5 разів) і шу-кати можливості для оцінки нерухомості за ринковими критеріями. На першому етапі для збільшення вартості основних фондів стали засто-совуватися зональні коефіцієнти, що враховували специфічні особли-вості нерухомості (місцеположення, стан інженерної, економічної та екологічної інфраструктур). Вартість майна все ще визначається нор-мативним шляхом і не враховує появи деяких ринкових процесів. Впер-ше цей момент було виокремлено в постанові Кабінету Міністрів Ук-раїни «Про поліпшення механізму приватизації в Україні та посилення контролю за її проведенням» (липень 1994), де підкреслюється необхід-ність враховувати у вартості об'єктів приватизації світовий досвід про-ведення експертних оцінок і розрахунку потенціальної прибутковості. Відповідно до даної вимоги, було