Вперше розуміння того, що нерухомість є особливе благо, вартість якого має інші закономірності формування, приходить у 1995 р., коли Фонд державного майна України своїм наказом приймає «Положення про експертну оцінку державного майна при приватизації»10. Тепер неру-хомість виокремлюється як особлива частина державного майна, з осо-бливим правовим і економічним механізмом функціонування. Це стало важливою передумовою для виокремлення нерухомості як специфічно-го товару і зміни способів її приватизації. Отже, на першому етапі фор-мування ринку нерухомості створено нормативно-законодавчі умови для його функціонування, з'являються перші ознаки ринкового ціноут-ворення, відбувається «державна емісія» до сфери первинного ринку як жилої, так і нежилої нерухомості. На цьому етапі понад 55 '% громадян України вже одержали свої приватизаційні майнові сертифікати, але останні ще не є об'єктом ринкового обороту, оскільки представлені у вигляді депозитних рахунків. На кінець 1995 р. було приватизовано 28152 підприємства, і в тому числі — 20057 об'єктів «малої» приватиза-ції (куди входила і нерухомість) ".

З 1995 р. розпочинається другий етап формування ринку нерухо-мості в Україні. Його основний зміст — активне функціонування пер-винного ринку та початок становлення вторинного ринку нерухомості, тобто ринку з своїми власними законами функціонування. Головною осо-бливістю даного етапу є формування особливого механізму ціноутворен-ня на нерухомість. Проте цей механізм ще має половинчастий характер. На первинному ринку у визначенні вартості переважають державно-нор-мативні розцінки (залишкова вартість за даними бухгалтерського облі-ку) . З введенням практики експертної оцінки нерухомості стали викорис-товуватися ринкові підходи, але відсутність основних ринкових операцій (купівлі-продажу, ринку оренди, комерційного будівництва) не дозво-ляла робити це в повному обсягу. В таких умовах ціна нерухомості від-шукувалася методом погодження вартості, одержаної в ході експертної оцінки, між трудовим колективом (як покупцем) і державою (як про-давцем). Певний орієнтир ринкової ціни могли давати аукціони як кон-курентні способи приватизації, але гам переважали фактори, які не спри-яли появі власне ринкової ціни (нечисленність продажів, змова тощо). Основні цінові пропорції все ще складалися в процесі неконкурентного викупу — наймасовішого способу приватизації.

Початкову вартість об'єктів почала виражати так звана «привати-заційна ціна». Умовами її виникнення стали необхідність для держави як монопольного власника продавати свою нерухомість згідно з певни-ми нормативно-правовими документами; неможливість продати неру-хомість нікому, крім трудового колективу або організації орендарів (ос-новних покупців в умовах неконкурентного способу приватизації). Все це приводило до зростання пропозиції нерухомості на первинному ринку, але водночас інвестиційні можливості покупців були обмежені (прива-тизаційними сертифікатами і коштами). Як наслідок, «приватизаційна ціна» не могла відбити власне ринкову вартісіь повною мірою. У свою чергу, це починає впливати на вартість нерухомості на вторинному рин-ку. Адже покупцеві вторинного ринку немає сенсу купувати її значно до-рожче від тієї вартості, що склалася на первинному ринку, оскільки в даному випадку пропозиція набагато перевищує попит, і завжди є мож-ливість цілком законно увійти до складу трудового колективу або ор-ганізації орендарів, які мають пріоритетне право на придбання нерухо-мості. Тому в основі механізму ціноутворення на її вторинному ринку ще довго утримуються «приватизаційні ціни» 12. Тим часом на оинку жилої нерухомості вже панують ринкові принципи ціноутворення. З початку 1995 р. приватизаційні майнові сертифікати набирають товарної форми і активно використовуються як спосіб привласнення нерухомості.

Про те, що держава стала пильно стежити за приватизацією ко-мерційної нерухомості, свідчить підготовка Фондом державного майна України спеціального довідника об'єктів-аналогів по 3 тис. нерухомих об'єктів державної (без комунальної) власності, приватизованих за 1995—1996 рр. шляхом викупу.

Починаючи з 1996 р. український ринок нерухомості входить у но-вий (третій) етап розвитку, який триває і донині. У цей період відбува-ється роздержавлення власності у формі безплатного передання неру-хомості в комунальну власність. Це приводить до формування дуже великого сегменту регіонального ринку. Починає розвиватися ринок міської нерухомості, який стає важливим обєктом комунальної економіки і джерелом поповнення муніципального бюджету.

2.1. Місцеві та регіональні особливості ціноутворення на ринку нерухомого майна в України.

Найбільш віддомими програмами, що дозволяють споживачу купити нерухомість в кредит є програми банку “Аркада” та холдингу “Київгосстрой” . При цьому , одним з найважливіших аспектів цих програм є те, що вони практично стали першим шагом в область організації систем іпотечних зберігань, за яким раніше чи пізніше відбудеться створення інвестеційних трастів з нерухомості і т.п.

В той же час розповсюдження досвіду будівлі житла за рахунок вкладів населення в регіонах України досить важко, оскільки є велика різниця цін на нерухомість на первинному та вторинному ринку нерухомості, також в деяких районах України будівельний комплекс практично не розвивається.

В якості ілюстрації нижче наведена табл.1, в якій преведені дані про середню вартість 1 кв.м. загальної площі 1 кв.м. загальної вартості нерухомості за обласними центрами України.

Табл.2

Середні ціни за 1 кв.м. нерухомості за регіонами України, $

Місто | Околиця | Центр | Ранг міста

Околиця | Центр

Київ* | 330 | 732 | 1 | 1

Ялта* | 221 | 398 | 2 | 2

Одеса* | 205 | 320 |