зазначити необхідність проведення оцінки об'єкта оренди;—

визначити порядок передачі об'єкта оренди;—

врахувати вимоги щодо можливості суборенди (передача в суборенду цілісних майнових комплексів заборонена, а нерухоме та окреме індивідуальне визначене майно можна передавати в суборенду на строк, що не перевищу* терміну дії договору оренди, плата за суборенду цього майна не повинна пере-вищувати орендної плати орендаря);—

обумовити принципи, на яких припиняється договір оренди, та правові наслідки цього.

Щодо оцінки об'єкта оренди, яка передує укладенню договору оренди, їх вона здійснюється за методикою, визначеною Кабінетом Міністрів України

Оцінку вартості об'єкта оренди здійснює комісія, створена орендодавцем. Д складу комісії обов'язковим порядком включаються представники орендодавця та осіб, що бажають укласти договір оренди.

Розмір орендної плати державного майна також вираховується за методи кою, визначеною Кабінетом Міністрів України, а для об'єктів, що перебуванні у комунальній власності, — органами місцевого самоврядування.

Методикою, визначеною Кабінетом Міністрів України, слід керуватися як для визначення розміру плати за оренду цілісних майнових комплексів, такі за оренду окремого індивідуально визначеного та нерухомого державного май на. Вона також може застосовуватись для розрахунку плати за оренду кому-з пального майна, але за наявності рішення з цього приводу органів місцевого самоврядування.

Щодо цілісних майнових комплексів підприємств, їх структурних підрозді-лів та нерухомого майна, що є державною власністю, а також майна, що не увійшло до статутних фондів господарських товариств, створених у процесі приватизації (корпоратизації), орендодавцями можуть бути Фонд державного майна України, його регіональні відділення та представництва.

Зупинимося на випадках, коли підприємства, установи та організації сами можуть виступати орендодавцями.

Установи можуть виступати орендодавцями тільки щодо окремого індивідуально визначеного майна, і в цьому випадку розмір річної орендної плати повинен встановлюватись не менше 5% від вартості цього майна. Передача в оренду окремого індивідуально визначеного майна (крім нерухомого) здійснюється орендодавцем — установою (підприємством) без погодження з органом, уповноваженим розпоряджатись цим майном.

На нерухоме майно (будівлю, споруду, приміщення) потрібно одержати дозвіл Фонду державного майна України, його регіонального відділення (представництва). Якщо ж майно перебуває у комунальній власності, то такий дозвіл може бути наданий установами, уповноваженими органами місцевого са-моврядування розпоряджатись цим майном.

У випадку оренди нерухомого майна орендна плата обчислюється, виходя-чи з вартості орендованого майна, визначеної експертним шляхом. При цьому слід врахувати орендну ставку.

Для орендодавців важливо врахувати, що при здачі в оренду нерухомого майна бюджетним установам, які, до речі, мають пріоритетне право на оренду нерухомого державного майна перед іншими заявниками, річна орендна плата повинна становити 1 гривню.

Зміна умови договору щодо ставок орендної плати може мати місце лише за погодженням сторін у разі зміни цін і тарифів та в інших випадках, передба-чених законодавчими актами України. Зміна умов господарювання, наприклад, зміни у податковій політиці, у рівні попиту па товари, роботи, послуги тощо, можуть бути підставою для зміни розміру орендної плати, якщо це передба-чено договором оренди.

Ухвалені після укладення договору оренди законодавчі акти, які погіршу-ють становище орендаря, не поширюються на взаємини останнього з орендо-давцем за раніше укладеним договором. Винятком з цього правила є стаття 21 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", згідно з якою збільшення цін і тарифів може бути підставою для відповідної зміни роз-міру орендної плати на вимогу однієї із сторін, незважаючи на погіршення фінансового становища орендаря. Отже, збільшення цін і тарифів може тягти за собою внесення відповідних змін до договору оренди.

У разі закінчення строку, на який було укладено договір оренди, за відсут-ності заяви однієї із сторін про припинення або зміну договору він вважається продовженим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором раніше. Одностороння відмова від договору оренди не допуска-ється. Однак на вимогу однієї із сторін цей договір може бути достроково ро-зірвано за погодженням сторін, а за наявності спору — за рішенням арбітра-жного суду.

Чинним законодавством України передбачено надання пільг фізичним та юридичним особам щодо оренди державного та комунального майна (цілісних майнових комплексів, їх структурних підрозділів (філій, цехів, дільниць).

Зокрема, порядок і умови надання передбачених пільг щодо орендної пла-ти орендарям майна державних підприємств (цілісних майнових комплексів державних підприємств) встановлено відповідним Положенням, затвердженим Кабінетом Міністрів України. Відповідно до цього Положення, пільги нада-ються орендарям у тому разі, якщо протягом останніх 6 місяців (у агропро-мисловому комплексі — 12 місяців) до укладення договору оренди державне підприємство було збитковим або рівень рентабельності (відношення прибутку до собівартості) був нижчим 25 відсотків від середньої у галузі (підгалузі), а також якщо об'єкт оренди має важливе соціальне значення (належність об'єкта оренди до такої групи визначається Мінекономіки за поданням органу місцево-го самоврядування за місцезнаходженням цього об'єкта). Пільги можуть бути надані на термін не більш як на 2 роки.

Щодо підприємств (об'єктів), що перебувають у комунальній власності, то порядок визначення таких підприємств, а також умови надання пільг встанов-люються органами місцевого самоврядування.

Розглянувши основні правові аспекти орендних відносин між бюджетною установою та суб'єктом підприємницької діяльності, ми звернули особливу увагу на нормативні документи, які регулюють цей