НАЦІОНАЛЬНА АКАДЕМІЯ НАУК УКРАЇНИ

ІНСТИТУТ ЕКОНОМІЧНОГО ПРОГНОЗУВАННЯ

Євтух Олександр Олександрович

УДК 336.71

ОЦІНКА НЕРУХОМОСТІ В ІПОТЕЧНОМУ КРЕДИТУВАННІ

08.04.01 – фінанси, грошовий обіг і кредит

Автореферат

дисертації на здобуття наукового ступеня

кандидата економічних наук

Київ – 2005

Дисертацією є рукопис.

Робота виконана у Волинському державному університеті імені Лесі Українки Міністерства освіти і науки України.

Науковий керівник доктор економічних наук, професор

Гриценко Андрій Андрійович,

Рада Національного банку України,

керівник експертно-аналітичного центру з питань грошово-кредитної політики.

Офіційні опоненти: доктор економічних наук, професор

Барановський Олександр Іванович,

Інститут економічного прогнозування НАН України, завідувач відділу досліджень розвитку та регулювання фінансових ринків;

кандидат економічних наук

Терещенко Олег Олександрович,

Київський національний економічний університет, доцент кафедри фінансів підприємств.

Провідна установа Українська академія банківської справи, кафедра фінансів (м. Київ).

Захист відбудеться 23 червня 2005 р. о 14 годині 30 хвилин на засіданні спеціалізованої вченої ради Д 26.239.01 Інституту економічного прогнозування НАН України за адресою: 01011, м. Київ, вул. Панаса Мирного, 26.

З дисертацією можна ознайомитися у бібліотеці Інституту економічного прогнозування НАН України за адресою: 01011 м. Київ-11, вул. Панаса Мирного, 26.

Автореферат розісланий 19” травня 2005 р.

Вчений секретар

спеціалізованої вченої ради Левчук Н. І.

Загальна характеристика роботи

Актуальність теми. Теоретичні засади оцінки майна є однією з найважливіших складових сучасної теорії фінансів. Оцінка – це основа господарських операцій, обліку ресурсів, аналізу результатів господарської діяльності, вона слугує фундаментом економічних досліджень. В оціночній діяльності найважливіше місце займає оцінка нерухомості. Це обумовлено, по-перше, тим, що нерухомість складає значну частку в структурі активів як окремого підприємства, домогосподарства, так і держави в цілому. По-друге, оцінка нерухомості, порівняно з іншими активами, є одним з найскладніших завдань. У зв’язку з цим оцінка нерухомості постійно перебуває в центрі уваги економічної думки.

Тема дослідження набуває особливої актуальності для економіки України у зв’язку із швидким збільшенням обсягів іпотечного кредитування. Важливо, що іпотечне кредитування має значний потенціал і для подальшого зростання, оскільки у розвинених країнах більш ніж половина всіх інвестицій спрямовується у нерухомість, і значна їх частка здійснюється за допомогою іпотечного фінансування.

Теоретичні засади оцінки нерухомості заклали, перш за все, зарубіжні вчені, зокрема Ф. Бебкок, А. Веймер, П. Венд, І. Джонсон, Дж. Грейаскемп, Л. Елвуд, Р. Ілі, П. Колвел, А. Маршал, Р. Реткліф, Х. Хойт. Їхні розробки знайшли відображення у працях сучасних зарубіжних спеціалістів, зокрема М. Волвертона, Ч. Вюрцебаха, М. Дотзора, М. Доуні, С. Ілі, Н. Кросбі, М. Майлса, Н. Ордуея, Х. Стока, Н. Френча, Дж. Фридмана, Г. Харисона та Дж. Екерта. Серед учених України і країн СНД, які присвятили свої праці проблемам оцінки майна, можна виділити А. Асаула, В. Павлова, І. Балабанова, Л. Бєлих, Е. Бугулова, Н. Внукову, В. Галасюка, В. Горемикіна, М. Горенбургова, С. Грибовського, В. Григор’єва, А. Гриценко, О. Гриценко, А. Грязнову, Ю. Дехтяренко, О. Драпіковського, В. Зарубіна, М. Захарову, І. Іванову, Л. Ігнатова, С. Коростельова, А. Крутика, Н. Лебедь, М. Лихогруд, С. Максимова, Ю. Манцевича, Я. Маркуса, О. Медведєву, О. Мендрул, Г. Мікеріна, В. Прорвіч, В.Рутгайзера, С. Сивець, Є. Тарасевича, О. Терещенко, В. Федоренко, М. Федотову. Проблеми стабільності роботи фінансово-кредитної системи та ринку іпотечного капіталу розглядалися в працях О. Барановського, С. Башлая, К. Вандела, І. Довдієнко, Е. Долана, В.Кудрявцева, С. Кручка, В. Лагутіна, С. Науменкової, В. Ордера, В. Смирнова, Г. Циліної та інших вчених.

Однак низка питань в оцінці нерухомості при іпотечному кредитуванні лишається сьогодні невирішеною або потребує вдосконалення, зокрема це стосується оцінки на слаборозвинених ринках нерухомості, методології розрахунку ліквідаційної і стійкої вартості.

Зв’язок роботи з науковими програмами, планами, темами. Дисертаційне дослідження є частиною бюджетної науково-дослідної теми “Фінансове і кредитне стимулювання економічного зростання в Україні” (№ДР U000229), що виконувалася на кафедрі фінансів підприємств і кредиту Волинського державного університету імені Лесі Українки. Результати дисертаційного дослідження ввійшли у звіт з цієї теми третім розділом, який підготовлено автором, і має назву “Оцінка нерухомості в системі фінансово-кредитного забезпечення розвитку економіки”.

Мета і задачі дослідження. Метою дисертаційної роботи є удосконалення теоретичних засад оцінки нерухомості та величини іпотечного кредиту. Для досягнення цієї мети необхідно було розв’язати такі завдання:

- визначити роль оцінки нерухомості в іпотечному кредитуванні;

- виявити особливості нерухомості, які впливають на оцінку її вартості;

- дослідити взаємозв’язок ринку нерухомості з фінансовим ринком;

- дослідити сутність поняття ринкової вартості, принципи і методи оцінки ринкової вартості нерухомості, в тому числі і вільних земельних ділянок;

- проаналізувати і вдосконалити методологію оцінки неринкових видів вартості;

- розробити методологію визначення розміру іпотечного кредиту;

- розробити пропозиції щодо підвищення ефективності оцінки нерухомості при іпотечному кредитуванні.

Об’єктом дослідження є процес оцінки нерухомості при іпотеці.

Предметом дослідження є теоретичні засади і проблемні питання в оцінці нерухомості при іпотечному кредитуванні та у визначенні величини іпотечного кредиту.

Методи дослідження. В основі дослідження лежить системний підхід до питання оцінки нерухомості в іпотечному кредитуванні. Процес оцінки розглядався через призму взаємозв’язку та єдності теорії і практики, змісту та форми. Широко використовувався метод наукової абстракції, аналізу і синтезу. При дослідженні генезису теоретичних засад оцінки нерухомості використано метод історичного аналізу. При дослідженні принципів і методів оцінки ринкової вартості використано метод порівняльного аналізу, логічних узагальнень та метод коефіцієнтів. При дослідженні питання оцінки нерухомості за вартостями, відмінними від ринкової, використано методи логічного аналізу, моделювання, графічного зображення отриманих результатів тощо.

Наукова новизна одержаних результатів полягає в тому, що отримані в процесі дослідження теоретичні і практичні результати розв’язують важливе наукове завдання удосконалення теоретичних засад оцінки нерухомості і визначення величини іпотечного кредиту. Головні наукові положення такі:

- удосконалено визначення нерухомості як об’єкта оцінки в іпотечному кредитуванні і подано її тлумачення як товару, що об’єднує матеріальні компоненти (земельну ділянку і поліпшення на ній) та економічні і юридичні властивості, які впливають на різноманітні види її вартості;

- розкрито вплив особливостей нерухомості (єдність земельної ділянки з поліпшеннями на ній, фізична неоднорідність, тривалість створення і довгостроковість функціонування та нескінченність існування земельної ділянки, висока вартість) на методологію оцінки (вибір інформаційних джерел і алгоритм оціночних процедур);

- розширено спектр принципів оцінки вартості нерухомості та згруповано їх за двома напрямками: принципи інвестування і формування вартості та принципи (загальні та спеціальні) проведення оцінки нерухомості. До першої групи належать принципи корисності, заміщення, очікування, залишкової продуктивності, внеску, збалансованості, збільшення і зменшення доходів, оптимальної величини і розподілу, залежності, відповідності, попиту і пропозиції, конкуренції, зміни. До другої групи віднесено загальні принципи – об’єктивного підходу, врахування загальних закономірностей процесу оцінки, комплексного підходу, гнучкого реагування, професіоналізму, конфіденційності та інформаційного впливу і спеціальні – найкращого і найбільш ефективного використання, відповідності методики оцінки цілям її проведення, залежності величини оціночної вартості від ліквідності і частки прав на оцінюваний об’єкт, взаємної відповідності використовуваних даних. Урахування цих принципів дає можливість підвищити ефективність оціночної діяльності;

- дістало подальший розвиток обґрунтування вибору методів оцінки вільних земельних ділянок, що втілилось у розробці алгоритму оцінки ринкової вартості вільних земельних ділянок, який передбачає вибір методу оцінки з урахуванням наявності ринкових угод, найбільш ймовірного використання земельної ділянки та існування інформаційного забезпечення. Наведений алгоритм дає змогу підвищити точність оцінки земельних ділянок;

- узагальнено методи оцінки ліквідаційної вартості та проведено їх класифікацію за такими підходами: на основі порівняння цін угод з оптимальним і скороченим періодом експозиції, моделювання поведінки суб’єктів ринку, визначення нижньої границі ринкової вартості та з урахуванням емпіричних залежностей. Ця класифікація дозволяє виділити переваги, недоліки та, відповідно, сферу використання кожного з методів;

- вдосконалено класифікацію ризиків нерухомості в іпотечному кредитуванні. Визначено, що вона підвладна впливу ризиків як предмет забезпечення кредитних зобов’язань і об’єкт оцінки. До ризиків нерухомості як предмету забезпечення зобов’язань належать юридичні та економічні ризики (ризик падіння вартості нерухомості внаслідок форс-мажорних обставин, ризик зниження вартості внаслідок зміни кон’юнктури ринку і внаслідок зносу). До ризиків нерухомості як об’єкта оцінки входять навмисний і ненавмисний;

- розвинуто теоретичні засади визначення розміру іпотечного кредиту на основі стандартизації співвідношення між його розміром і вартістю нерухомості та виявлено характер впливу цього співвідношення на дохідність кредитних операцій: з одного боку, із його зменшенням знижується ризик неплатежів з кредиту та підвищується захищеність кредитора на випадок реалізації предмету іпотеки, а з другого боку – зменшується обіговість коштів кредитора. Це свідчить про необхідність встановлення такого рівня цього співвідношення, який би забезпечив максимальний дохід при оптимальному рівні ризику.

Практичне значення одержаних результатів. Теоретичні положення в роботі доведено до рівня прикладних рекомендацій. Використання результатів дисертаційного дослідження дозволяє підвищити ефективність оцінки нерухомості при іпотеці та зробити обґрунтований висновок щодо розміру іпотечного кредиту, який слід надати позичальнику. Науково-практичні рекомендації, що викладені в роботі, а саме: стосовно вибору методу оцінки поліпшених і вільних ділянок, використання методів оцінки ринкової вартості нерухомості, оцінки стійкої і ліквідаційної вартості, управління ризиками нерухомості в іпотечному кредитуванні, розрахунку коефіцієнта LTV та визначення величини іпотечного кредиту використані і підтверджені щодо впровадження Волинською Торгово-промисловою палатою (довідка №19-22/01-3/58 від 14.02.05), підприємством “Регіна” (довідка №05 від 11.02.05), ВАТ “Державний експортно-імпортний банк України” (довідка №086-10/263 від 10.02.05), АТ “Український інноваційний банк” (довідка №265/19 від 11.02.05).

Результати дисертаційного дослідження використовуються у навчальному процесі на економічному факультеті Волинського державного університету імені Лесі Українки (довідка № 3/435 від 15.02.05) при розробці та викладанні навчальних дисциплін “Банківські операції”, “Економіка підприємств” та спецкурсу “Ринок іпотечного капіталу”.

Апробація результатів дисертації. Основні положення і результати дослідження доповідались і обговорювалися на міжнародних науково-практичних конференціях “Реформування фінансово-кредитної системи і стимулювання економічного зростання” (Луцьк, 2002, 2003), “Фінансово-кредитні відносини: проблеми і перспективи розвитку” (Київ, 2004), всеукраїнській науково-практичній конференції “Економічні проблеми ринкової трансформації України” (Львів, 2002), всеукраїнській науково-методичній конференції “Сучасні аспекти фінансового управління економічними процесами” (Севастополь, 2003), науково-практичних конференціях “Економічні та гуманітарні проблеми розвитку суспільства в третьому тисячолітті” (Рівне, 2003), “Фінансова система України: становлення та розвиток” (Острог, 2004).

Публікації. Основні результати дисертаційного дослідження опубліковано у 13 статтях у наукових журналах, збірниках наукових праць і матеріалах тез конференцій.

Структура і обсяг дисертаційної роботи. Робота складається зі вступу, трьох розділів, висновків, списку використаних джерел і додатків. Загальний обсяг – 188 сторінок машинописного тексту. Дисертація містить 23 таблиці на 26 сторінках та 29 рисунків на 28 сторінках. Список використаних джерел містить 209 найменувань і викладений на 15 сторінках. Робота має один додаток на шести сторінках.

Основний зміст

У першому розділі “Теоретичні основи оцінки нерухомості в іпотечному кредитуванні” розглянуто роль оцінки в іпотечному кредитуванні, а також особливості нерухомості, які впливають на методологію її оцінки. Розкрито сутність і генезис теорії оцінки нерухомості, дано визначення низки основних понять, які використовуються в оцінці нерухомості при іпотеці.

Іпотечне кредитування в Україні розвивається швидкими темпами і має перспективи для подальшого збільшення обсягів. Показано, що оцінка нерухомості впливає на розміри грошових потоків у системі іпотечного кредитування (рис. 1).

Рис. 1. Вплив оціночної вартості нерухомості на грошові потоки в іпотечному кредитуванні (платежі за кредитом і цінними паперами здійснюються за ануїтетною схемою)

Оцінка має велике значення для її ефективної роботи як на рівні первинного, так і вторинного ринків. Правильна оцінка нерухомості забезпечує захист усіх учасників іпотечної системи від кредитного ризику при певному рівні дохідності їх роботи. Вона створює умови для довіри до інституту іпотечного кредитування в країні.

Аналіз свідчить, що теоретичні засади оцінки нерухомості розвивалися протягом тривалого часу. Вагомий внесок у їхню розробку здійснили класики економічної теорії. А. Маршалом були закладені концептуальні основи трьох підходів у оцінці (порівняльного, дохідного і витратного) у їх сучасному вигляді. Положення, викладені ним, вдосконалювалися до сьогодні низкою вчених, які розробили систему поглядів на основні поняття, використовувані в оцінці нерухомості, і її методологію. Це дозволяє стверджувати про існування теорії оцінки нерухомості, яку визначено як сукупність наукових принципів, методів і понятійного апарату, що використовується при визначенні вартості нерухомості. Виділено основні елементи теорії оцінки нерухомості (рис. 2), в рамках яких повинно здійснюватись її дослідження та удосконалення, в тому числі під час вирішення таких наукових проблем, як оцінка нерухомості в іпотечному кредитуванні.

Рис. 2. Основні елементи теорії оцінки нерухомості

Стверджується, що нерухомість як об’єкт оцінки слід розглядати, по-перше, як фізичний об’єкт, по-друге, як об’єкт правового регулювання і, по-третє, як джерело доходів. Відповідно до цього подано визначення нерухомості як товару, що об’єднує матеріальні компоненти (земельну ділянку і поліпшення на ній) та економічні і юридичні властивості, які впливають на різноманітні види її вартості. Проведений аналіз дав змогу стверджувати, що класифікація об’єктів нерухомості для цілей оцінки буде залежати від умов, що склалися на локальному ринку нерухомості.

Дослідження дозволили виділити особливості нерухомості, які мають прямий вплив на процес її оцінки. Такими особливостями є: тривалість створення і довгостроковість функціонування, нескінченність існування земельних ділянок, висока вартість, фізична неоднорідність, єдність земельної ділянки з поліпшеннями на ній. Зроблено висновок, що ці особливості ускладнюють проведення оцінки, а також впливають на її методологію (цей вплив розкрито на рис. 3).

У роботі здійснено дослідження функцій ринку нерухомості, що дало змогу визначити ринок нерухомості як систему відносин, яка забезпечує передачу прав на нерухоме майно, можливість отримання вигод від об’єктів нерухомості, інформаційну підтримку і конкурентну взаємодію суб’єктів, а також ефективне використання об’єктів нерухомості.

Рис. 3. Схема впливу особливостей нерухомості на методологію її оцінки

Розвиток іпотечного кредитування приводить до об’єднання ринку нерухомості з фінансовим ринком та утворення іпотечного ринку. Як наслідок, поряд із впливом вартості нерухомості на грошові потоки на фінансовому ринку спостерігається зворотний зв’язок: іпотечне кредитування впливає на вартість нерухомості (механізм впливу факторів іпотечного кредитування на висхідну і низхідну динаміку ринкової вартості нерухомості відображено в табл. 1).

Таблиця 1

Механізм впливу фінансового ринку на ринкову вартість нерухомості

Фактори впливу | Попит на ринку нерухомості | Ринкова вартість нерухомості | Пов’язані з попитом на кредитні кошти | Доходи позичальників:

- збільшення

- зменшення |

- збільшення

- зменшення |

- збільшення

- зменшення | Пов’язані з пропозицією кредитних коштів | Обсяги ресурсів іпотечних кредиторів:

- збільшення

- зменшення |

- збільшення

- зменшення |

- збільшення

- зменшення | Пов’язані як з пропозицією, так і з попитом на кредитні кошти | Терміни надання кредитів

- збільшення

- зменшення |

- збільшення

- зменшення |

- збільшення

- зменшення | Розміри відсоткових ставок

- збільшення

- зменшення

- зменшення

- збільшення |

- зменшення

- збільшення | Розмір LTV з іпотечних кредитів

- підвищення верхнього рівня

- зниження верхнього рівня |

- збільшення

- зменшення |

- збільшення

- зменшення | Вид вартості, на основі якого визначається LTV:

- ринкова вартість

- стійка вартість

- ліквідаційна вартість |

- збільшення

-зниження попиту в період підйому цін;

- зменшення |

- збільшення

- антициклічний вплив (зниження вартості в період підйому цін на ринку);

- зменшення |

Такий тісний зв’язок між ринком нерухомості і фінансовим ринком підвищує роль оцінки нерухомості у стабільній роботі іпотечної системи, оскільки похибки в оцінці призводять до нестабільності як на фінансовому ринку, так і на ринку нерухомості, що виявляється у змінах ринкової вартості нерухомості, викликаних економічно необґрунтованими змінами в обсягах іпотечного кредитування.

У другому розділі “Принципи і методи оцінки ринкової вартості нерухомості” проаналізовано сутність поняття ринкової вартості, принципи і методи її оцінки.

Зроблено висновок, що ринкова вартість є базовим видом вартості в оцінці нерухомості при іпотечному кредитуванні, оскільки інші прийнятні види вартості визначаються на її основі або з використанням елементів методології її розрахунку. Доведено: незважаючи на те, що між визначеннями ринкової вартості можуть бути відмінності, у середовищі зарубіжних і вітчизняних спеціалістів існує принципова згода щодо сутності цього поняття.

Дослідження свідчать, що класифікація принципів оцінки ринкової вартості має низку недоліків, а саме: різні визначення поняття “принципи оцінки”, недостатня розробка системи принципів, неоднорідність у економічній сутності принципів та недоліки у їх класифікації. Зроблено висновок, що такі принципи, як принцип корисності, принцип заміщення, принцип очікування, принцип залишкової продуктивності, принцип внеску, принцип збалансованості, принцип збільшення і зменшення доходів, принцип оптимальної величини, принцип оптимального розподілу, принцип залежності, принцип відповідності, принцип попиту і пропозиції, принцип конкуренції, принцип зміни слід віднести до групи принципів інвестування і формування вартості. Аналіз дав змогу виділити низку принципів, що раніше не були включені у склад теорії оцінки, ці принципи ми об’єднали у групу принципів проведення оцінки. Здійснено поділ принципів проведення оцінки на дві групи: загальні принципи (принцип об’єктивного підходу до оцінки, принцип врахування загальних закономірностей процесу оцінки, принцип комплексного підходу, принцип гнучкого реагування, принцип професіоналізму, принцип конфіденційності, принцип інформаційного впливу) і спеціальні принципи (принцип найкращого і найбільш ефективного використання, принцип відповідності методики оцінки цілям її проведення, принцип залежності величини оціночної вартості від ліквідності та частки прав на оцінюваний об’єкт, принцип відповідності використовуваних даних).

Оцінка ринкової вартості нерухомості може базуватися на трьох підходах: порівняльному, дохідному і витратному. У порівняльному підході при оцінці ринкової вартості як орієнтир беруть ціни угод (або пропозицій) на ринку у зв’язку з тим, що ці ціни враховують як дохідні, так і витратні характеристики об’єктів. У дохідному підході як основний чинник, що визначає величину ринкової вартості, розглядають дохід, який генерує оцінюваний об’єкт, і рівень ризику, пов’язаний з отриманням цього доходу. В основі зв’язку майбутніх доходів і ризиків з теперішньою вартістю об’єктів лежить концепція зміни вартості грошей у часі. У витратному підході за основу ринкової вартості беруть витрати, пов’язані зі створенням об’єкта.

При оцінці поліпшених земельних ділянок в Україні використовуються такі методи: метод прямої капіталізації, метод порівняльного аналізу продаж, метод витрат, а також метод дисконтованих грошових потоків. Аналіз дає змогу стверджувати, що застосування розробленої в західних країнах методології потребує достатньо розвиненого ринку нерухомості, тому оцінка в Україні здійснюється з її спрощенням. Методологія оцінки ринкової вартості в Україні має свої особливості. У практиці оцінки рідко використовується метод дисконтованих грошових потоків; у розрахунках методом прямої капіталізації і дисконтованих грошових потоків враховується лише віддача на власні кошти; визначення ставки капіталізації і ставки дисконтування здійснюється методом кумулятивної побудови; ставка капіталізації часто визначається без урахування норми повернення капіталу; у розрахунках методом порівняльного аналізу продаж переважно використовуються ціни пропозиції на продаж; у методі витрат використовується нормативна база з переоцінки основних засобів і визначається, як правило, лише фізичний знос, а також не завжди визначається ринкова вартість земельної ділянки. Більшість із цих особливостей пов’язана з нерозвиненістю ринку нерухомості і економічної системи в цілому. Разом з тим, може бути зроблено низку практичних рекомендацій, наведених нижче, які дадуть можливість підвищити точність оцінки ринкової вартості.

Усі використані в розрахунках кількісні показники повинні підтверджуватися фактичними даними, отриманими на ринку нерухомості.

Насамперед це стосується поправок, що використовуються у методі порівняльного аналізу продаж, і ставок капіталізації та дисконтування. При визначенні ставки капіталізації найбільш прийнятним є метод ринкових аналогів, причому у розрахунках повинні бути використані фактичні (а не прогнозні) показники чистого операційного доходу і цін продажу нерухомості на дату, максимально наближену до дати оцінки.

Обґрунтовано, що ставка дохідності інвестицій у земельну ділянку кількісно відповідає ставці дохідності інвестицій у поліпшення на ній, тому при розрахунку ставки капіталізації методом кумулятивної побудови її слід визначати як суму ставки дохідності інвестицій і норми повернення капіталу, помножену на частку вартості поліпшень у загальній вартості об’єкта нерухомості. Для полегшення розрахунків можуть бути використані дані про термін економічного життя і дійсний вік будівлі, тоді формула розрахунку ставки капіталізації буде мати вигляд:

Ск= Сд +ФФВ (і,ТЕЖ-ДВ) (1–Чз),

де Ск – ставка капіталізації;

Сд – ставка дохідності інвестицій у нерухомість;

ФФВ (і,ТЕЖ-ДВ) – коефіцієнт фонду відшкодування, розрахований за період рівний різниці між терміном економічного життя і дійсним віком будівлі, за річною відсотковою ставкою і, що відповідає ризику інвестицій у будівлю;

Чз – частка вартості землі у вартості об’єкта нерухомості.

Ця ж формула (якщо є достатньо даних для розрахунку ставки капіталізації методом ринкових аналогів) може бути використана для розрахунку ставки дисконтування.

У методі витрат врахування вартості земельної складової повинно здійснюватися шляхом аналізу можливих варіантів отримання ділянки під забудову і розрахунку поточної вартості витрат, пов’язаних з ним. Ці витрати, як правило, дорівнюють ринковій вартості вільної земельної ділянки.

Низька частка витрат на оздоблювальні роботи у збірниках укрупнених показників відновної вартості будівель і споруд для переоцінки основних засобів робить доцільним окреме врахування цих витрат запропонованим у роботі способом.

Аналіз свідчить, що метод витрат доцільно застосовувати для оцінки нових (порівняно нових) об’єктів з неактивним ринком або при оцінці спеціалізованої нерухомості. Іпотечне кредитування передбачає існування активного ринку об’єктів нерухомості, які приймаються як забезпечення, тому метод витрат при іпотечному кредитуванні є найменш прийнятним. З іншого боку, найбільш прийнятним є метод порівняльного аналізу продаж.

Проведений аналіз свідчить, що вибір методу оцінки вільних земельних ділянок повинен базуватися на наявності на ринку інформації та на тому, який з варіантів використання ділянки є найбільш ймовірним. З урахуванням цього запропоновано алгоритм вибору методу оцінки вільних земельних ділянок, який подано на рис. 4.

Рис. 4. Алгоритм вибору методу оцінки вільних земельних ділянок

У третьому розділі “Удосконалення оцінки нерухомості і розміру іпотечного кредиту” увага приділена неринковим видам вартості, які можуть бути використані при іпотечному кредитуванні, а саме стійкій вартості і ліквідаційній вартості. Розглянуто питання визначення розміру іпотечного кредиту, який слід надати позичальнику. Розкрито шляхи підвищення ефективності оціночної діяльності при іпотечному кредитуванні.

Досліджено два нових у вітчизняній науці поняття: стійка вартість і вартість іпотечного кредитування. Зроблено висновок, що стійка вартість і вартість іпотечного кредитування являє собою один вид вартості, який має два варіанти розрахунку: шляхом внесення поправок до ринкової вартості і за методологією оцінки ринкової вартості з використанням стійких показників ринку нерухомості.

Використання стійкої вартості дає змогу кредитору зменшити ризик зниження ринкової вартості нерухомості, який він бере на себе, і сформувати більш обґрунтоване рішення щодо розміру іпотечного кредиту. Запропоновано формулу для розрахунку стійкої вартості, яка має вигляд:

SV = MV ,

де MV – ринкова вартість оцінюваної нерухомості на дату оцінки;

min (a,b) – мінімальне значення двох чисел (а,b);

MV` – ринкова вартість оцінюваної нерухомості на дату останнього падіння цін у минулому.

Методологія оцінки стійкої вартості базується на ретроспективних даних, тому її використання є найбільш ефективним на стабільних ринках нерухомості, де кожне з циклічних коливань подібне до попереднього. Чим менш прогнозована динаміка цін на ринку, тим менший захист кредитора від ризику падіння цін забезпечує стійка вартість.

Використання ліквідаційної вартості дає змогу врахувати обмеженість терміну експозиції при реалізації предмету іпотеки. Чим менш ліквідною є нерухомість, тим більшу роль відіграє методологія розрахунку ліквідаційної вартості. Аналіз методів оцінки ліквідаційної вартості дозволив здійснити їх класифікацію, схема якої відображена на рис. 5. Зроблено висновок, що найбільшу точність забезпечує підхід на основі порівняння цін угод з оптимальним та скороченим періодом експозиції, а також (якщо у розрахунках використано дані про ціни попиту на нерухомість) підхід на основі визначення нижньої границі ринкової вартості.

Рис. 5. Класифікація методів оцінки ліквідаційної вартості

Доведено, що з розвитком іпотечного кредитування співвідношення між розміром іпотечного кредиту і вартістю нерухомості набуває сталого характеру, що обґрунтовано з економічної точки зору. Зроблено висновок, що для визначення розміру іпотечного кредиту необхідно використовувати конкретизовані коефіцієнти, а саме LTMV, LTLV, LTSV (відношення розміру кредиту до ринкової, ліквідаційної, стійкої вартості відповідно).

Виділено два напрямки, за якими LTV впливає на повернення кредитором коштів. По-перше, зі зниженням LTV знижується ризик неплатежів за кредитом, що пояснюється посиленням відповідальності позичальника (внаслідок збільшення суми, якою позичальник ризикує). По-друге, зі зниженням LTV збільшується захист кредитора на випадок реалізації нерухомості, яка є предметом іпотеки. LTV повинен бути встановлений на такому рівні, щоб, по-перше, забезпечити повернення коштів кредитора і, по-друге, не зменшити доступність позики для позичальників. З цією метою виділено фактори, які впливають на можливість кредитора повернути кошти шляхом реалізації нерухомості (обмеженість терміну експозиції при реалізації нерухомості, зростання суми вимог банку до дати реалізації, існування витрат при реалізації, а також низка факторів, які мають імовірнісний характер: юридичний ризик, ризик падіння вартості предмету іпотеки внаслідок форс-мажорних обставин, ризики зниження вартості внаслідок зміни кон’юнктури ринку і внаслідок зносу, ризик неправильної оцінки предмету іпотеки) і виділено два способи врахування цих факторів кредитором: зменшення розміру LTМV або збільшення відсоткової ставки.

Проведено аналіз факторів, які впливають на можливість кредитора повернути кошти шляхом реалізації нерухомості. Класифіковано ризики нерухомості в іпотечному кредитуванні і розкрито способи управління ними. Це дало змогу поділити фактори, які впливають на ймовірність повернення кредитних коштів шляхом реалізації нерухомості, на три групи за способом їх врахування (рис. 6).

Рис. 6. Поділ факторів, що впливають на можливість кредитора задовольнити свої вимоги за рахунок реалізації нерухомості

Проведені дослідження дали можливість зробити висновок, що доцільно встановлювати градацію рівнів LTМV залежно від виду нерухомості, який приймається в іпотеку. Для житлової нерухомості оптимальний рівень LTМV визначений на рівні 70 %.

Проведено системний аналіз розвитку оцінки нерухомості при іпотечному кредитуванні в Україні. Сьогодні система оцінки перебуває на стадії розвитку і потребує вдосконалення. Серед можливих шляхів слід виділити: подальше вдосконалення теоретико-методологічних засад оцінки нерухомості, розширення нормативної бази оціночної діяльності, вдосконалення регулювання оціночної діяльності, перш за все концентрація повноважень щодо регулювання оцінки поліпшених і вільних ділянок у компетенції одного відомства, підвищення конкуренції на ринку оціночних послуг, встановлення іпотечними кредиторами спеціальних вимог до оцінювачів стосовно їхньої компетенції і ділової репутації.

Висновки

У дисертації отримано нові науково обґрунтовані результати, що в сукупності розв’язують важливе наукове завдання: удосконалення теоретичних засад оцінки нерухомості і визначення величини іпотечного кредиту. Проведене дослідження дозволило зробити наступні висновки.

1. Визначення розміру іпотечного кредиту повинно базуватися на оцінці вартості нерухомості, яка слугує забезпеченням. Відповідно, результати оцінки нерухомості будуть визначати грошові потоки на всіх рівнях системи іпотечного кредитування. Від правильності її проведення залежить як фінансова стійкість кредиторів, так і стабільність ринку іпотечних цінних паперів і захищеність інвесторів. З іншого боку, спостерігається зворотна залежність – умови іпотечного кредитування впливають на вартість нерухомості. Як результат, правильна оцінка нерухомості є ключовим фактором стабільної роботи іпотечної системи.

Підвищення ефективності роботи іпотечної системи вимагає мобілізації всього комплексу заходів, спрямованих на підвищення точності оцінки нерухомості і визначення оптимального розміру іпотечного кредиту.

3. Об’єкт нерухомості при оцінці слід розглядати з трьох точок зору: як фізичний об’єкт, як об’єкт правового регулювання і як джерело доходів, що дозволяє отримати цілісне уявлення про його корисність.

Складність методології оцінки нерухомості викликана її специфічними особливостями, такими, як тривалість створення і довгостроковість функціонування, нескінченність існування земельних ділянок, висока вартість, єдність земельної ділянки з поліпшеннями на ній, фізична неоднорідність. Ці особливості впливають на вибір інформаційних джерел при оцінці нерухомості і на алгоритм оціночних процедур.

4. В основі розрахунку розміру іпотечного кредиту лежить ринкова вартість об’єкта нерухомості, що слугує забезпеченням. Оцінка ринкової вартості нерухомості повинна здійснюватись із урахуванням принципів проведення оцінки, які являють собою правила, яких необхідно дотримуватися при визначенні величини вартості. Іпотечне кредитування вимагає існування активного ринку нерухомості, яка приймається як забезпечення. Відповідно, при іпотечному кредитуванні доцільно використовувати порівняльний, а також дохідний підходи, а витратний підхід є найменш прийнятним.

5. Використання методів оцінки ринкової вартості в Україні має низку особливостей порівняно з розвиненими зарубіжними країнами. Ці особливості викликані недостатнім розвитком ринку та його низькою інформаційною прозорістю, і більшість з них сьогодні є виправданими. Для підвищення точності оцінки слід прагнути до того, щоб розрахункові величини були повною мірою підтверджені фактичними даними.

6. При оцінці ринкової вартості вільних земельних ділянок вибір методу оцінки повинен базуватися на аналізі доступності інформації і того, який з варіантів використання є найбільш ймовірним, що знайшло вияв у розробленому алгоритмі вибору методу оцінки вільних земельних ділянок.

7. З розвитком іпотечного кредитування відношення між розміром іпотечного кредиту і вартістю забезпечення набуває сталого характеру, що з економічної точки зору є обґрунтованим. Для визначення розміру іпотечного кредиту слід використовувати конкретизований показник LTV, який уточнює, з яким видом вартості співвідноситься розмір кредиту. Кредитор у розрахунках може використовувати будь-який з трьох видів вартості (ринкову, стійку або ліквідаційну), оскільки вони пов’язані між собою. Однак, який би вид вартості не був використаний, розмір іпотечного кредиту повинен бути встановлений на рівні, котрий забезпечував би низький ризик неплатежів за кредитом і давав змогу повернути кошти кредитора на випадок невиконання позичальником зобов’язань, та, з іншого боку, не здійснював негативного впливу на швидкість обігу капіталу кредитора.

Збільшення процентної надбавки за ризики дозволяє збільшити рівень LTV. Зменшення ризиків на ринку нерухомості, впровадження менш витратних механізмів реалізації зменшує ризики кредитора і тому також сприяє збільшенню LTV.

8. Для підвищення ефективності роботи іпотечної системи вдосконалення оціночної діяльності повинно відбуватися не лише на методологічному рівні, а й на організаційному. Зокрема, важливу роль відіграє підвищення конкуренції серед оцінювачів, обґрунтований розподіл повноважень між державними органами, що регулюють оціночну діяльність, і професійними об’єднаннями оцінювачів, встановлення кредиторами власних вимог, які стосуються кваліфікації професійних оцінювачів і методології оцінки, підвищення інформаційної прозорості ринку нерухомості.

СПИСОК ОПУБЛІКОВАНИХ ПРАЦЬ ЗА ТЕМОЮ ДИСЕРТАЦІЇ

1. Євтух О.О. Оцінка нерухомості: сутність поняття // Вісник української академії банківської справи. – 2002. – № 2. – С. 76-78. – 0,3 друк. арк.

2. Євтух О.О. Використання нерухомості та проблеми її оцінки при інвестуванні шляхом банківського кредитування // Проблеми науки. – 2003. – № 6. – С. 19-24. – 0,5 друк. арк.

3. Євтух О.О. Теорія вартості в сучасній оціночній діяльності: нові аспекти // Державний інформаційний бюлетень про приватизацію. – 2003. – № 8. – С. 45-48. – 0,5 друк. арк.

4. Євтух О.О. Система оцінки заставної нерухомості і її склад за елементами // Наук. вісн. Волин. держ. ун-ту ім. Лесі Українки. – 2003. – № 9. – С. 151-154. – 0,3 друк. арк.

5. Євтух О.О. Вплив особливостей нерухомого майна на методологію його оцінки // Наук. вісн. Волин. держ. ун-ту ім. Лесі Українки. – 2004. – № 5. – С. . – 0,4 друк. арк.

6. Євтух О.О. Зв’язок ринку нерухомості з фінансовим ринком за іпотечного кредитування // Соціально-економічні дослідження в перехідний період. Мале та середнє банківництво в умовах становлення ринкової системи в Україні: Зб. наук. пр. За ред. акад. НАН України М.І. Долішного. Вип. 6. – Львів: Інститут регіональних досліджень НАН України, 2004. – С. 184-193. – 0,4 друк. арк.

7. Євтух О.О. Принципи оцінки ринкової вартості нерухомості: новий аспект // Економіка та держава. – 2005. – № 1. – С. 48-54. – 0,7 друк. арк.

8. Євтух О.О. Методи оцінки ліквідаційної вартості нерухомості: класифікація і застосування // Державний інформаційний бюлетень про приватизацію. – 2005. – № 3. – С. 25-28. – 0,4 друк. арк.

9. Євтух О.О. Нерухомість як об’єкт оцінки: сутність і класифікація // Актуальні проблеми економіки. – 2005. – №3. – С.90-96. – 0,4 друк. арк.

10. Євтух О.О. Нові види вартості в іпотеці // Фінанси України. – 2005. – № 4. – С. 100-108. – 0,5 друк. арк.

11. Євтух О.О. Оцінка заставної нерухомості в процесі банківського кредитування // Наук. вісн. Волин. держ. ун-ту ім. Лесі Українки. – 2002. – № 2. – С. 280-282. – 0,2 друк. арк.

12. Євтух О.О. Систематизація принципів оцінки нерухомості // Проблеми трансформації соціально-економічної системи в Україні: Зб. наук. пр. – Острог: Вид-во “Острозька академія”, 2004. – С. 158-165. – 0,4 друк. арк.

13. Євтух О.О. Принципи ефективної оцінки нерухомості при іпотечному кредитуванні // Розвиток фінансово-кредитних відносин в Україні: Зб. матеріалів Всеукраїнської наук.-практ. конф. вчених, викладачів, практичних працівників і молодих науковців / За ред. проф. В.П. Матвієнка. – К.: Київський інститут банківської справи, 2004. – С. 130-132. – 0,3 друк. арк.

Анотація

Євтух О.О. Оцінка нерухомості в іпотечному кредитуванні. – Рукопис.

Дисертація на здобуття наукового ступеня кандидата економічних наук за спеціальністю 08.04.01 – фінанси, грошовий обіг і кредит. – Інститут економічного прогнозування НАН України, Київ, 2005.

Дисертація присвячена дослідженню оцінки нерухомості в процесі іпотечного кредитування. Іпотечне кредитування відіграє у суспільстві вагому соціально-економічну роль та є важливим джерелом доходів як кредитних установ, так і інституційних інвесторів. В Україні відбувається процес становлення системи іпотечного кредитування. Ефективна робота цієї системи спирається на правильну оцінку нерухомості, яка є предметом забезпечення кредитних зобов’язань.

У роботі зроблено низку рекомендацій теоретичного і прикладного характеру, спрямованих на підвищення точності оцінювання нерухомості та визначення розміру іпотечного кредиту. Частина цих рекомендацій має важливе значення в оцінці нерухомості не лише для іпотечного кредитування, а й для інших цілей, приміром купівлі-продажу.

Ключові слова: оцінка, нерухомість, фінансовий ринок, ринок нерухомості, принципи оцінки, методи оцінки, ринкова вартість, стійка вартість, ліквідаційна вартість, відношення розміру кредиту до вартості забезпечення.

Аннотация

Евтух А.А. Оценка недвижимости в ипотечном кредитовании. – Рукопись.

Диссертация на соискание ученой степени кандидата экономических наук по специальности 08.04.01 – финансы, денежное обращение и кредит. – Институт экономического прогнозирования НАН Украины, Киев, 2005.

Диссертация посвящена исследованию оценки недвижимости в процессе ипотечного кредитования. Эффективное функционирование системы ипотечного кредитования требует точной оценки недвижимости, служащей обеспечением, и правильного определения величины ипотечного кредита. В Украине проблема оценки для ипотечного кредитования особенно актуальна в связи с развитием системы ипотечного кредитования и быстрым увеличением его объемов.

Характерной особенностью работы есть ее системный характер: в ней задеты как чисто теоретические вопросы, так и вопросы методологии оценки и повышения ее эффективности, а оценка стоимости недвижимости рассмотрена в неразрывной связи с определяемой на ее основе величиной ипотечного кредита.

Раскрыто важную роль, которую играет оценка недвижимости в стабильной работе ипотечной системы. Дано определение теории оценки и раскрыто ее составляющие (понятийный аппарат, принципы и методы оценки, различающиеся в зависимости от оцениваемого вида стоимости). Проведено исследование генезиса теории оценки. Дано определение недвижимости как объекта оценки, которое включает не только физические особенности, но и юридические и экономические свойства, влияющие не полезность. Выделено особенности недвижимости, влияющие на ее оценку, и раскрыто способы влияния этих особенностей на отбор информации для оценки и алгоритм оценочных процедур.

Исследовано функции рынка недвижимости и усовершенствовано их перечень. Это дало возможность уточнить определение рынка недвижимости как системы, выполняющей определенные функции.

Рассмотрено различные определения понятия “рыночная стоимость”, что дало возможность сделать вывод о существовании, несмотря на различия в трактовках, принципиального согласия относительно его смысла. На основе анализа большого количества источников в дополнение к принципам инвестирования и формирования стоимости выделено принципы проведения оценки, проведена их классификация.

Раскрыто методы оценки рыночной стоимости недвижимости (участков с улучшениями), выделено особенности оценки рыночной стоимости в Украине и раскрыто их основные причины. Сформулировано ряд предложений, позволяющих повысить качество оценки недвижимости в Украине, среди которых: предложения по расчету ставки капитализации и ставки дисконтирования, использованию метода затрат.

Сделано вывод, что в ипотечном кредитовании наиболее эффективен метод сравнительного анализа продаж, а метод затрат есть наименее приемлемым.

На основе анализа методов оценки свободных земельных участков разработан алгоритм выбора метода оценки свободных участков, базирующийся на анализе наличия доступной информации и выборе наиболее вероятного варианта использования земельного участка.

Проведен анализ приемлемых в ипотечном кредитовании нерыночных видов стоимости. Исследованы новые в оценке понятия устойчивой стоимости и стоимости ипотечного кредитования, что позволило сделать вывод о том, что они представляют собой один вид стоимости, позволяющий снизить риск падения цен на недвижимость, принимаемый кредитором на себя, и предложить формулу расчета устойчивой стоимости. Проведено классификацию основных методов оценки ликвидационной стоимости по четырем подходам: подход на основе сравнения цен сделок с оптимальным и сокращенным