КИЇВСЬКИЙ НАЦІОНАЛЬНИЙ УНІВЕРСИТЕТ

БУДІВНИЦТВА ТА АРХІТЕКТУРИ

Лагоднюк Олег Анатолійович

УДК 332.334.2:711.11

КОНЦЕПЦІЯ ФОРМУВАННЯ ПРИБУДИНКОВИХ ТЕРИТОРІЙ

НАСЕЛЕНИХ ПУНКТІВ

05.24.04 – Кадастр та моніторинг земель

Автореферат

дисертації на здобуття наукового ступеня

кандидата технічних наук

Київ – 2008

Дисертацією є рукопис.

Робота виконана у Національному університеті водного господарства та природокористування Міністерства освіти і науки України, м. Рівне

Науковий керівник: заслужений працівник освіти України, доктор технічних наук, професор Черняга Петро Гервазійович, Національний університет водного господарства та природокористування, завідувач кафедри землеустрою, геодезії та геоінформатики, декан факультету землеустрою та геоінформатики

Офіційні опоненти: доктор технічних наук, професор

Лященко Анатолій Антонович, Київський національний університет будівництва і архітектури, професор кафедри геоінформатики і фотограмметрії;

кандидат економічних наук, доцент

Лоїк Григорій Карлович, Національний аграрний університет, завідувач кафедри земельного кадастру

Захист відбудеться 03.07.2008 р. о 13 годині на засіданні спеціалізованої вченої ради Д .056.09 при Київському національному університеті будівництва та архітектури за адресою: 03680, м. Київ-37, Повітрофлотський пр., 31, ауд.____

З дисертацією можна ознайомитися в науково-технічній бібліотеці Київського національного університету будівництва та архітектури за адресою: 03680, м. Київ-37, Повітрофлотський пр., 31.

Автореферат розісланий 02.06. 2008 р.

Вчений секретар

спеціалізованої вченої ради,

кандидат технічних наук, доцент Ісаєв О.П.

ЗАГАЛЬНА ХАРАКТЕРИСТИКА РОБОТИ

Актуальність теми. Реформи в житловій сфері, які розпочались в Україні у 1989 році з приватизації житла громадянами, перетворили велику кількість квартиронаймачів у власників нерухомості і призвели до суттєвих змін у відносинах власності. Проблеми в управлінні багатоквартирними житловими будинками, які в зв’язку з цим виникають, і правові врегулювання відношень між власниками спільного майна, в тому числі й у користуванні спільними земельними ділянками прибудинкових територій, в даний час належним чином не врегульовані через відсутність чітких та прозорих механізмів для визначення і формування цілісних житлових комплексів та належних їм земельних ділянок прибудинкових територій.

У зв’язку з цим актуальними є дослідження теоретичних, методичних і практичних аспектів формування прибудинкових територій цілісних житлових комплексів об’єднань співвласників багатоквартирних будинків, удосоналення систем управління ними з врахуванням екологічних, архітектурних та історико-культурних особливостей населених пунктів.

Низка наукових проблем з формування прибудинкових територій населених пунктів у сучасних умовах земельної та житлово-комунальної реформ, встановлення взаємної відповідності між різноманітними суспільними потребами та забезпечення можливості цих територій для гармонійного існування різних форм власності, сплати обґрунтованого земельного податку залишаються до кінця не вирішеними.

Для раціонального використання та ефективного управління прибудинковими територіями житлових будинків, які є, по суті, багатофункціональними у просторовому та часовому вимірах, необхідна розробка нової концепції. Ці обставини обумовили актуальність обраної теми дисертаційної роботи, її теоретичну і практичну значимість.

Вагомі наукові досягнення в дослідженнях формування та планування землекористувань, управління територіями та земельними ресурсами мають роботи вчених Ю.М. Білоконя, С.П. Войтенка, М.О. Володіна, В.В. Горлачука, В.М. Гусакова, М.М. Дьоміна, Л.В. Корнілова, Г.К. Лоїка, А.А. Лященка, Л.Я. Новаковського, В.І. Нудельмана, А.П. Осітнянка, Л.М. Перовича, О.С. Петраковської, А.М. Третяка, П.Г. Черняги та інших.

Питаннями геоінформаційних технологій та створення ГІС міських територій з їх інфраструктурою займаються вчені Ю.О. Карпінський, А.А. Лященко, С.Г. Могильний, Ю.М. Палеха та інші.

В західних країнах ГІС широко використовується для формування 3D моделей об’єктів нерухомості та їх реєстрації. Вирішенню цих задач присвячено праці J.S.M.P.Oosterom, P.Der Molen та інші.

У дисертації здійснено теоретичне узагальнення та викладено концептуальні основи для вирішення науково-практичного завдання удосконалення методичних засад формування прибудинкових територій житлових комплексів у населених пунктах на основі методів системного аналізу, зокрема, методу аналізу ієрархій, для підвищення ефективності управління земельними ресурсами, визначення розміру земельного податку для власників квартир та комерційної нерухомості, з метою формування об’єктів власності з двох складових власності – земельної ділянки та нерухомості на ній.

Дисертаційна робота відповідає паспорту спеціальності 05.24.04 – кадастр та моніторинг земель – і охоплює напрямки дослідження та удосконалення організаційно-правових форм землекористування та землеволодіння.

Зв’язок роботи з науковими програмами, планами, темами. Дослідження пов’язані з реалізацією завдань Програми реформування і розвитку житлово-комунального господарства на 2002-2005 роки та на період до 2010 року (схвалена постановою Кабінету Міністрів України від 14.02.02 р. № 139) та Земельного Кодексу України – Закон № III від 25.10.2001 р., а також Законів України: «Про планування і забудову територій» №1699-ІІІ від 20.04.2000 р., «Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку» №2866-ІІІ від 29.11.2001 р., „Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень” № IV від 01.07.2004 р. і науково-дослідними роботами Галузевої науково-дослідної лабораторії геодинаміки та геоінформатики при Національному університеті водного господарства та природокористування (м. Рівне) за угодою №4-107 від 15 липня 2004 р. „Складання проекту поділу території кадастрового кварталу 5610100000:01:026 м.Рівне”.

Мета і задачі дослідження. Метою дисертаційної роботи є розробка моделей та вдосконалення методики формування прибудинкових територій житлових комплексів населених пунктів для підвищення ефективності використання міських земель, їх обліку й оподаткуванню.

Відповідно до поставленої мети в роботі розв’язуються такі задачі:

- вивчення зарубіжного досвіду та дослідження національних особливостей у формуванні майнових комплексів і визначенні належних їм прибудинкових територій;

- класифікація кондомініумів як цілісних майнових комплексів;

- вдосконалення методики визначення прибудинкових територій для одиниць нерухомості житлових комплексів;

- визначення способів реєстрації майнових комплексів як 3D об’єктів в Україні;

- обґрунтування вибору характеристик та побудова ієрархічної моделі системи формування прибудинкових територій житлових кварталів;

- розробка проекту системи автоматизованого проектування прибудинкових територій житлових кварталів з використанням ГІС-технологій;

- виконання експериментальних оцінок отриманих результатів.

Об’єктом дослідження є території житлових кварталів населених пунктів.

Предметом дослідження є теоретичні й методичні положення, підходи та методи формування прибудинкових територій населених пунктів.

Методи дослідження – системний аналіз як основа прикладної наукової методології формування прибудинкових територій; монографічний (при опрацюванні наукових публікацій з питань створення та управління житловими комплексами, нормативних документів з питань землекористування); історичний (при аналізі історичних та соціальних умов створення та розвитку кондомініумів); абстрактно-логічний (теоретичні узагальнення щодо підходів формування прибудинкових територій житлових комплексів ОСББ та формування висновків).

Наукова новизна одержаних результатів. У дисертації проведено дослідження формування прибудинкових територій цілісних житлових комплексів об’єднань співвласників багатоквартирних будинків та отримано такі основні нові результати:

- доведена доцільність введення нового нормативного показника – «прибудинкова частка», – який визначається для кожної одиниці нерухомості та включає в себе частку земельної ділянки в межах периметру житлового будинку і вільної від житлової забудови прибудинкової території та використовується у фіскальних цілях і як частка в загальному об'ємі обов'язкових платежів;

- розвинуто та поглиблено сутність поняття «одиниця нерухомості», яким рекомендовано замінити поняття «житлова одиниця», що не враховувало переобладнаних та вбудовано-прибудованих об’єктів власності комерційного призначення у житловому комплексі об’єднань співвласників багатоквартирних будинків;

- визначено систему факторів та обґрунтовано пріоритети розвитку прибудинкових територій ОСББ за допомогою методу аналізу ієрархій, який дозволив описати систему управління єдиним житловим комплексом та її проблеми в термінах взаємозв’язаної ієрархії.

- розроблено структурну та функціональну моделі ГІС, а також моделі геопросторових даних для автоматизованого формування прибудинкових територій житлових комплексів;

- визначено напрямки реєстрації єдиних майнових комплексів як об’єктів 3D кадастру в системі державного земельного кадастру.

Практичне значення одержаних результатів. Основні висновки та результати роботи можуть бути використані при коригуванні чинного нормативного забезпечення у сфері формування прибудинкових територій житлових комплексів ОСББ.

Практичне застосування вдосконаленої методики визначення прибудинкових територій дозволяє суттєво збільшувати надходження до місцевих бюджетів від сплати земельного податку власниками одиниць нерухомості через розрахунок прибудинкової частки для одиниць нерухомості житлового комплексу з урахуванням їх змішаного функціонального використання.

Практичні результати роботи в частині визначення прибудинкових територій за вдосконаленою методикою використовуються:

- при розробці проектів визначення прибудинкових територій житлових кварталів у м. Рівному;

- спеціалістами Рівненського міського управління земельних ресурсів при розрахунку розмірів земельних ділянок прибудинкових територій комерційних одиниць нерухомості для подання відомостей про їх площу у податкову адміністрацію з метою визначення розміру земельного податку;

- у курсовому та дипломному проектуванні студентами факультету землеустрою та геоінформатики спеціальностей «Землевпорядкування та кадастр», «Геоінформаційні системи та технології» Національного університету водного господарства та природокористування.

Результати досліджень та їх впровадження підтверджуються відповідними актами.

Особистий внесок здобувача. Всі наукові результати, викладені у дисертації, отримано особисто автором. В публікаціях у співавторстві дисертанту належать: [5] – визначення методики досліджень та оцінка отриманих результатів; [6] – дослідження стану вивченості проблеми та рекомендації щодо можливих рішень.

Апробація результатів дисертації. Основні результати дисертації доповідалися і обговорювалися на Міжнародних наукових конференціях «Сучасні досягнення геодезичної науки та виробництва» (Львів-Яворів, 2005-2008 рр.), «Земельні відносини і просторовий розвиток в Україні» (Київ, 2006 р.), Міжнародному симпозіумі «Геоінформаційний моніторинг навколишнього середовища» (Алушта, 2005 р.), науково-технічних конференціях Національного університету водного господарства та природокористування 2005-2008 рр., а також на виробничих нарадах Рівненського міського управління земельних ресурсів та Рівненського міського управління земельних відносин.

Публікації. Основні положення та результати дисертаційної роботи опубліковано у 7 друкованих працях, з них 5 у фахових наукових виданнях [1 – 5], визначених ВАК України, а також 2 тези доповідей [6 – 7].

Структура та обсяг роботи. Дисертація складається з вступу, трьох розділів, висновків, списку використаних джерел та додатків. Загальний обсяг дисертації – 168 сторінок, у тому числі 140 сторінок основної частини, 11 сторінок списку використаних джерел із 113 найменувань, 26 рисунків (9 на окремих сторінках), 12 таблиць (4 на окремих сторінках), 4 сторінки додатку.

ОСНОВНИЙ ЗМІСТ РОБОТИ

У вступі обґрунтовано актуальність теми дисертаційної роботи. Сформульована мета і задачі досліджень, наукова новизна і практичне значення одержаних результатів. Приводяться основні положення, які виносяться на захист, дані про публікації та апробацію результатів досліджень.

У першому розділі «Аналіз стану та тенденції формування прибудинкових територій майнових комплексів» приведено аналіз результатів сучасних досліджень нормативно-правового забезпечення майнових комплексів, які виконувались в таких напрямках: класифікація та принципи формування кондомініумів, рівень законодавчого закріплення (усталена практика, закон, порядок, інструкція, статут діяльності, права та обов’язки членів тощо), порядок та методика визначення прибудинкових територій житлових комплексів, встановлення меж, а також сформульовано основні актуальні проблеми, принципи та методичні підходи до їх вирішення з урахуванням світового досвіду, стану, тенденцій та умов, що склалися в Україні.

В Україні об’єднання співвласників багатоквартирного будинку є порівняно новою організаційною формою суб’єктів господарювання, виникнення якої пов’язано передусім з проблемами права власності на житло, управління та обслуговування майнового комплексу.

Земельна ділянка багатоквартирного житлового будинку є частиною житлового комплексу. Комплекс нерухомого майна, утворений земельною ділянкою в установлених межах, розміщеним на ній житловим багатоквартирним будинком або його частиною разом із спорудами та інженерними мережами, утворюють цілісний житловий комплекс.

Для багатоквартирних будинків нормативно не встановлено конкретні розміри земельних ділянок прибудинкових територій, оскільки площа, конфігурація вже існуючих будинків різна, а будівництво нових залежить від обсягу та виду будівництва, а також від забезпеченості певного населеного пункту вільними землями. Документом, який дає відповідь на ці питання, є проект розподілу території, який розробляться згідно з відповідним положенням.

В загальному випадку за своїм складом земельна ділянка прибудинкової території може мати багатофункціональну структуру (рис. ).

Зауважимо, що, за визначенням, до «житлової одиниці» не належать вбудовано-прибудовані приміщення та переобладнані квартири у нежитлові приміщення (магазини, офіси, перукарні, ресторани, кафе тощо). При розрахунках не враховується: наявність таких вбудованих об’єктів, період забудови, тобто будівельні та санітарні норми, які діяли на той час, поверховість забудови – нормативна площа прибудинкової території на одну житлову одиницю є однаковою як для двохповерхового, так і для шістнадцятиповерхового будинку і більше (26,8 м2).

Вдосконалення методики визначення прибудинкових територій пропонується здійснити в таких напрямках:

- з метою визначення частки власності у майні житлового комплексу всіх членів ОСББ замінити визначення «житлова одиниця» чинної методики більш ємним поняттям – «одиниця нерухомості» та віднести до нього комерційну, житлову та виробничу нерухомість, яка розташована у багатоквартирних будинках житлового кварталу;

- повністю відмовитись від практики розрахунку нормативної площі прибудинкової території, виходячи із середнього розміру сім’ї, що мешкає в одній житловій одиниці;

- при визначенні прибудинкових територій для будинків, які знаходяться в одному житловому кварталі, але побудовані в різні періоди забудови, застосувати до розрахунку прибудинкової території схему, яка враховуватиме містобудівні особливості будівельних правил, що діяли в той період забудови, а також кількість поверхів житлових будинків;

- для розрахунку мінімальної нормативної площі прибудинкової території застосовувати виключно коефіцієнти містобудівної цінності території, враховуючи економіко-планувальні зони нормативної грошової оцінки земель населеного пункту;

- для врахування специфіки окремих населених пунктів розробляти нормативи, наприклад, рекомендаційного характеру, з врахуванням місцевих правил забудови.

В другому розділі «Методичні основи формування прибудинкових територій житлових комплексів» розглянуто класифікацію житлових комплексів (кондомініумів), особливості утворення та їх структуру, визначено напрямки вдосконалення містобудівних норм та правил формування прибудинкових територій, запропоновано вдосконалення до методики визначення прибудинкових
|

Рис. . Схема взаємозв’язків земельної ділянки цілісного житлового комплексу

часток одиниць нерухомості, виконано обґрунтування системи факторів формування прибудинкових територій ОСББ за допомогою методу аналізу ієрархій та розглянуто новітні тенденції розвитку 3D кадастру при реєстрації житлових комплексів як єдиних об’єктів кадастру.

На даний час прийнято й затверджено цілу низку законів та законодавчих норм і правил щодо створення й функціонування ОСББ, а також правил визначення належних ОСББ земельних ділянок прибудинкових територій. Проте, норми цих документів працюють не зовсім ефективно, оскільки, відсутня концепція у створенні ОСББ як цілісного майнового комплексу. Це є спільна проблема багатьох галузей господарського комплексу: житлово-комунального господарства, земельних та цивільно-правових відносин.

В Україні цілісний житловий комплекс складається з 2-х груп нерухомих частин:

- приміщень, які призначені для виняткового ізольованого один від одного користування і є не пов’язаними між собою суб’єктами права;

- спільного майна, що перебуває в спільному користуванні (власності) суб’єктів: приміщення спільного користування та земельні ділянки.

1. Відповідно до викладеного, виконано класифікацію кондомініумів за функціональним використанням нерухомості. А також визначено основні елементи, які впливають на формування житлового комплексу ОСББ в Україні. Кожен з цих елементів має власну вагу впливу як на цілісний житловий майновий комплекс в цілому так і на формування прибудинкових територій, як складну систему земельних відносин у населених пунктах.

Для визначення концептуальних засад формування нормативно-правового забезпечення прибудинкових територій було виконано дослідження, за якими встановлено особливості, що недостатньо врегульовані чинним законодавством або не врегульовані зовсім, а саме:

1. Визначення нормативних розмірів земельних ділянок прибудинкових територій.

2. Встановлення меж прибудинкових територій.

3. Закріплення прав на земельну ділянку прибудинкових територій при будівництві житлових багатоквартирних будинків за умови формування ОСББ.

4. Врахування зон з особливими умовами використання територій при складанні проектів розподілу житлових кварталів.

5. Обґрунтування визначення складових частин власності одного власника ОСББ.

Частка власності у ОСББ – це частина об’єкту нерухомості (як будівлі так і земельної ділянки), що знаходиться у власності одного члена об’єднання, яку неможливо відділити від об’єкту в натурі, і яка може існувати лише в сукупності з іншими частинами, створюючи єдиний комплекс нерухомого майна ОСББ.

Така частка може складатися із трьох компонентів:

1. Особиста власність – житлове (квартира) або нежитлове приміщення, яка виражається тільки в квадратних метрах. За цією складовою, розраховуються всі інші частки в інших складових частки власності одного власника ОСББ.

2. Частка права власності на майно у житловому комплексі ОСББ. Встановлена пропорційно до загальної площі квартири чи нежитлових приміщень, що перебувають у власності громадян, держави, територіальної громади, частка в праві спільної власності на спільне неподільне майно. Ця частка права власності на майно визначає їх частку власника в загальному об'ємі обов'язкових платежів.

3. Частка у спільній власності на земельну ділянку ОСББ. Частка призначена для використання і обслуговування більше як одного власника, та доступу до основної будівлі (споруди), допоміжних споруд, насаджень, різних майданчиків та до іншого, що розташоване на земельній ділянці ОСББ. Не підлягає відчуженню окремо від права власності на частку в ОСББ, включаючи житлове або нежитлове приміщення, яке знаходиться у приватній власності. Складовою частиною власності одиниці нерухомості є частина земельної ділянки прибудинкової території.

На основі цієї методики пропонується для всіх власників одиниць нерухомості багатоквартирного будинку розраховувати прибудинкову частку одиниці нерухомості (ПЧОН).

Прибудинкова частка одиниці нерухомості – це територія, яка визначається для власника конкретної одиниці нерухомості в квадратних метрах, не виділяється в натурі і призначена для фіскальних та містобудівних цілей.

ПЧОН визначається в межах житлового кварталу за вилученням площ земельних ділянок приватної власності, постійного користування, загального користування та резервної території.

Площа ПЧОН розраховується за формулою:

, (1)

де - площа частки в межах периметру житлового будинку, м.кв.;

- площа частки прибудинкової території за винятком площі під житловим будинком, м.кв.

Площі та визначаються пропорційно до площі одиниці нерухомості, яка знаходиться у власності члена житлового об’єднання. Тоді, площа ПЧОН буде

, (2)

де - площа одиниці нерухомості, що знаходиться у власності члена ОСББ;

- частка площі в межах периметру житлового будинку для 1 м.кв. площі одиниці нерухомості;

- частка площі в прибудинковій території за винятком площі під житловим будинком для 1 м.кв. площі одиниці нерухомості.

Частки розраховується для кожного житлового будинку, що входить до ОСББ. Частка однакова для всіх членів ОСББ.

Структурне відображення проблеми формування прибудинкових територій наведено на рис. 2.

Експертами було проведено аналіз можливих сценаріїв щодо визначення прибудинкових територій з точки зору групи експертів. Задача полягала у виявленні сценарію який, на думку експертів, є найбільш вагомим.

Запропоновано шість сценаріїв:

1. Status quo (A) – формування прибудинкових територій та їх розміри встановлюються за діючими нормативно-правовими документами. |

Рис. 2. Ієрархія впливу на формування концептуальних підходів до встановлення прибудинкових територій

2. Комерційні одиниці нерухомості (B) – формування ПЧОН виключно для переобладнаних, вбудовано-прибудованих комерційних одиниць нерухомості з метою справляння земельного податку.

3. Житлові одиниці нерухомості (C) – формування прибудинкових територій для всіх без винятку житлових одиниць нерухомості з метою організації ОСББ як альтернативи ЖКП в межах комунальної реформи.

4. Проектна методика (D) – формування прибудинкових територій за вдосконаленою методикою.

5. Прибудинкові території у постійному користуванні (E) – формування прибудинкових територій для ОСББ з наданням їх у постійне користування.

6. Без визначення прибудинкових територій (F) – створення ОСББ без формування належних їм прибудинкових територій. Управління майновим комплексом ОСББ здійснюється без права управління належними ОСББ земельними ділянками прибудинкових територій.

Після використання апарату методу аналізу ієрархій, експертами встановлено, що для органів місцевого самоврядування найважливішими цілями є земельний податок та податок на нерухомість, а також забезпечення зростання і збереження житлового фонду та комунальної інфраструктури. Для територіальних органів земельних ресурсів та архітектури – визначення ЗОУВТ та інвентаризація земель.Для ОСББ – розпорядження прибудинковими територіями та гарантування права власності.

Використовуючи зазначені цілі та нормалізувавши їх ваги, отримано:

.(3)

Для отримання ваг сценаріїв побудовано матриці домінування відносно кожної мети та шести можливих сценаріїв.

Матриця ваг сценаріїв має вигляд:

. (4)

Сценарій D мав найбільшу вагу (4) – 0,352. Це означає, що експерти віддали перевагу саме цьому сценарію.

Після отримання кожного значення характеристики, за узагальненою шкалою вимірів побудовано узагальнений сценарій формування прибудинкових територій з врахуванням особливостей кожного із запропонованих експертами шести сценаріїв.

В третьому розділі розроблено структурну та функціональні моделі геоінформаційної системи для автоматизованого виконання проектів формування прибудинкових територій житлових кварталів, яка дозволяє інтегрувати геопросторові дані з різних джерел та базу нормативних знань містобудівної й землевпорядної сфер як основи комплексної підготовки проектної документації на прибудинкові території. Розглянуто особливості формування прибудинкових територій цілісних майнових комплексів з врахуванням зон з особливими умовами використання територій, в тому числі зон охорони пам’яток історії та культури, зон з екологічними і санітарно-епідеміологічними вимогами та водоохоронних зон. Виконано оцінку впровадження результатів досліджень для визначення прибудинкових часток одиниць нерухомості ОСББ на прикладі міста Рівного.

Структурна модель (рис. ) геоінформаційної системи автоматизованого проектування прибудинкових територій включає інструментальну ГІС, спеціальне програмне забезпечення, базу нормативних та оперативних даних проекту земельних ділянок прибудинкових територій, в тому числі: класифікатори та кодифікатори об’єктів предметної сфери, відомості про нормативні розміри елементів прибудинкових територій, обмеження та розміри земельних ділянок під об’єкти різного функціонального призначення, цифрову топографічну основу, геопросторові дані про сучасний стан використання та забудову міської території.

Рис. . Модель системи автоматизованого проектування прибудинкових територій

Функціонально ГІС в інтерактивному режимі забезпечує автоматизацію усіх етапів підготовки та випуску землевпорядної документації на прибудинкову територію (узгодження геопросторових даних з різних джерел, оцінку містобудівної ситуації та умов землекористування, розрахунок нормативних площ компонентів прибудинкової території за їх функціональним призначенням, делімітацію меж земельної ділянки багатоквартирного житлового будинку, підготовку та випуск планів землевідведення та текстової частини проекту).

В базі даних прибудинкова територія описується такими основними відношеннями:

1) Земельна ділянка прибудинкової території:

HOUSE_LAND {#HsLand_Id, HsLand_App, HsLand_HA, State_Flag, Land_HA, Land_TA, Real_A, Ideal_A, Obj_GM},

де: #HsLand_Id – унікальний ідентифікатор земельної ділянки; HsLand_App – кількість одиниць нерухомості у ОСББ; HsLand_HA – загальна площа земельної ділянки; State_Flag – ознака стану проведення розподілу території (True/False); Land_HA – загальна площа забудови житлових будинків; Land_TA – розрахункова площа житлової території для ОСББ; Real_A – площа реальної земельної частки; Ideal_A – площа ідеальної земельної частки; Obj_GM – цифрова модель, що описує геометричні властивості локалізації меж земельної частки.

2) Складові земельної ділянки:

COMPONENTS_LAND {#HsLand_Id, #CLand_Id, #CLand_Type, СLand_A},

де: #HsLand_Id – унікальний ідентифікатор земельної ділянки; #CLand_Id – ідентифікатор складової земельної ділянки; #CLand_Type – тип складової земельної ділянки; СLand_A – площа складової земельної ділянки.

3) Інші відношення, що визначають реєстр членів ОСББ з площею приміщень, що їм належать, та їх частки в спільному майні житлового будинку та в прибудинковій земельній ділянці.

Запропоновано геоінформаційні моделі та логічні відношення прибудинкових територій і зон з особливими умовами використання територій:

а) відношення «Зони з особливими умовами використання територій»:

ZOUVT_LAND {#ZOUVT_Id, #ZOUVT_Type, ZOUVT_A, #Parcel_Id, #Vlas_Id, #Doc_Id, Zone_GM},

де #ZOUVT_Id – унікальний ідентифікатор ЗОУВТ; #ZOUVT_Type – класифікаційний код типу ЗОУВТ; ZOUVT_A – площа ЗОУВТ; #Parcel_Id – унікальний ідентифікатор ділянки території; #Doc_Id – ідентифікатор документу про встановлення ЗОУВТ; Zone_GM – цифрова модель, що описує геометричні властивості просторової локалізації зони;

б) відношення «об’єкти за видами діяльності в ЗОУВТ»:

ZOUVT_OBJ {#Obj_Id, #Obj_Type, #Doc_Type, #Vlas_Id, Obj_GM },

де #Obj_Id – унікальний ідентифікатор об’єкту діяльності в ЗОУВТ; #Obj_Type – класифікаційний код типу об’єкта діяльності; #Doc_Type – класифікаційний код типу діяльності в ЗОУВТ; #Vlas_Id – унікальний ідентифікатор власника об’єкту діяльності; Obj_GM – цифрова модель, що описує геометричні властивості локалізації меж об’єкту діяльності;

в) відношення «Містобудівні регламенти до об’єктів діяльності в ЗОУВТ»:

DOC_MREG {#Doc_Id, #Doc_Type, #Obj_Type, MReg_Type},

#Doc_Id – унікальний ідентифікатор типу діяльності в ЗОУВТ; #Doc_Type – класифікаційний код типу діяльності в ЗОУВТ; #Obj_Type – класифікаційний код типу об’єкта діяльності; MReg_Type – формалізований опис містобудівних регламентів щодо видів діяльності об’єктів в ЗОУВТ.

На основі чинних законодавчих, регуляторних, нормативно-правових актів та нормативно-технічних документів визначено напрямки вирішення проблеми формування прибудинкових територій з врахуванням ЗОУВТ, що дозволяє мінімізувати виникнення конфліктних ситуацій в узгоджені майнових прав членів ОСББ та публічних прав міської громади.

ВИСНОВКИ

Основні наукові та практичні результати дисертаційної роботи полягають у наступному:

1. Виконано аналіз та узагальнено нормативно-правові підходи і практику формування прибудинкових територій цілісних майнових комплексів, який показав, що формування кондомініумів є необхідною та вагомою частиною реформи житлово-комунального господарства, земельної та соціально-економічної реформ, оскільки вони суттєво впливають на раціональне та цільове використання земель, дотримання правил добросусідства, благоустрій міських територій, якість проживання, величину земельного та інших платежів.

2. Визначено основні принципи формування цілісних житлових комплексів ОСББ їх склад та структуру. Від них залежить вартість майна конкретної одиниці нерухомості, правила сервітутного землекористування, що безпосередньо впливає на ефективність використання кожної земельної ділянки прибудинкової території.

3. Запропоновано положення, якими необхідно керуватись при визначенні нормативних розмірів земельних ділянок прибудинкових територій та підхід, що передбачає затверджувати на державному рівні базову методику розрахунку їх нормативних розмірів, а на місцевому рівні розробляти правила, які максимально враховуватимуть місцеві особливості формування та функціонування кондомінатів.

4. Визначено методичні засади формування житлових комплексів як об’єкту реєстрації та визначено зміст кадастрових відомостей, які необхідно встановлювати при реєстрації багатоквартирних житлових будинків як спільного майна членів ОСББ.

5. Вдосконалено методику визначення прибудинкових територій при формуванні ОСББ. Введено поняття «прибудинкова частка одиниці нерухомості», яка є ключовим поняттям методики та визначає складову частину власності одиниці нерухомості власника ОСББ.

6. Розроблено ієрархічну модель системи впливу факторів на формування концептуальних підходів до встановлення прибудинкових територій житлових кварталів, виконано оцінку впливу шести сценаріїв ієрархічної моделі на структуру системи, а також на основі оцінки експертів отримано узагальнений сценарій, за яким виявлено пріоритети, що суттєво впливають на формування прибудинкових територій.

7. Визначено, що існуючі правила встановлення прибудинкових територій є недосконалими та не передбачають державної реєстрації цілісного житлового комплексу як об’єкту нерухомості, зокрема, у напрямку розвитку 3D кадастру, а також не враховують майнових прав членів кондомініуму та їх часток. Запропоновано керівні принципи для розвитку реєстрації цілісних майнових житлових комплексів ОСББ.

8. Запропоновано структурну та функціональну моделі ГІС, бази геопросторових даних, реалізація яких забезпечить високий рівень автоматизації, ефективність, якість та оперативність виготовлення технічної документації проектів формування прибудинкових територій цілісних житлових комплексів.

9. Проведено аналіз впровадження результатів досліджень на прикладі розрахунку прибудинкових часток одиниць нерухомості у житловому кварталі м. Рівного, який показав не тільки ефективність, а й достовірність та практичну цінність запропонованої методики. За рахунок встановлення часток змішаного використання об’єктів нерухомості та врахування їх при визначенні розміру земельного податку загальна сума його зросла на порядок.

СПИСОК ОПУБЛІКОВАНИХ ПРАЦЬ ЗА ТЕМОЮ ДИСЕРТАЦІЇ

Статті у наукових фахових виданнях

1. Черняга П., Лагоднюк О., Поладич М. Прибудинкові території: проблеми та шляхи їх вирішення // Сучасні досягнення геодезичної науки та виробництва. – Зб.наук.пр. Львів, Лiга-Прес, 2005.- С. 357-361.

2. Лагоднюк О.А., Черняга П.Г. Аналіз стану та напрямки вирішення проблем 3D-кадастру об’єктів нерухомого майна // Вісник геодезії та картографії. – К.: 2006. – №1 – С. 41-44.

3. Лагоднюк О. Визначення прибудинкових територій з метою встановлення плати за користування земельними ресурсами населених пунктів // Вісник національного університету водного господарства та природокористування: Зб. наук. пр. – Рівне, 2006. – С. 286-291.

4. Лагоднюк О. Концептуальні аспекти формування земельних ділянок кондомініумів // Сучасні досягнення геодезичної науки та виробництва. – Львів, 2006 (І Вип.). – с. 294-302.

5. Лагоднюк О. Ієрархічна модель концептуальних аспектів формування прибудинкових територій // Сучасні досягнення геодезичної науки та виробництва. – Львів, 2007 (І Вип.). – с. 300-306.

Тези доповідей, матеріали наукових конференцій

6. Лагоднюк О. Про визначення прибудинкових територій житлового кварталу центральної частини м. Рівне // Геоінформаційний моніторинг навколишнього середовища – GPS та GIS технології.: X Міжн. наук. – техн. симпоз. (Алушта, верес. ). – Львів, 2005. – С. .

7. Лагоднюк О. Рекомендації щодо встановлення прибудинкових територій // Земельні відносини і просторовий розвиток в Україні. Матер. міжн. наук. конф. – К.: 2006. – Част. І. – С. 245-248.

Лагоднюк О.А. Концепція формування прибудинкових територій населених пунктів. – Рукопис.

Дисертація на здобуття наукового ступеня кандидата технічних наук за спеціальністю 05.24.04 – Кадастр та моніторинг земель. Київський національний університет будівництва та архітектури. Київ, 2008.

У дисертації виконано аналіз та узагальнено нормативно-правові підходи і практику формування прибудинкових територій цілісних майнових комплексів, який показав, що їх формування є необхідною та вагомою частиною реформи житлово-комунального господарства, земельної та соціально-економічної реформ. Визначено основні принципи формування цілісних житлових комплексів ОСББ, а також їх склад та структуру. Сформовано методичні засади формування житлових комплексів як об’єктів реєстрації. Вдосконалено методику визначення прибудинкових територій при формуванні ОСББ. Введено поняття «прибудинкова частка одиниці нерухомості», яка є складовою частиною власності одиниці нерухомості власника ОСББ. Створено ієрархічну модель системи впливу факторів на формування концептуальних підходів до встановлення прибудинкових територій житлових кварталів. Запропоновано керівні принципи для розвитку реєстрації цілісних майнових житлових комплексів ОСББ. Запропоновано структурну та функціональну моделі ГІС, бази геопросторових даних, реалізація яких забезпечить високий рівень автоматизації, ефективність, якість та оперативність технічної документації проектів формування прибудинкових територій цілісних житлових комплексів.

Ключові слова: прибудинкова територія, житловий комплекс, кондомініум, реєстрація майнових комплексів, 3D кадастр, геопросторові дані.

Лагоднюк О.А. Концепция формирования придомовых территорий населенных пунктов. – Рукопись.

Диссертация на соискание ученой степени кандидата технических наук по специальности 05.24.04 – Кадастр и мониторинг земель. Киевский национальный университет строительства и архитектуры. Киев, 2008.

В диссертации выполнено анализ и обобщено нормативно-правовые подходы и практику формирования придомовых территорий целостных имущественных комплексов, который продемонстрировал, что формирование кондоминиумов есть необходимой и весомой частью реформы жилищно-коммунального хозяйства, земельной и социально-экономической реформ. Определены основные принципы, по которым формируются целостные жилищные комплексы в странах Центральной и Восточной Европы, США, а также их состав и структура. Рассмотрено схему определения придомовых территорий в Украине и указано на недостатки существующей методики. Определены задание и направление усовершенствования развития института формирования единых жилищных имущественных комплексов (кондоминиумов). Рассмотрены конкретные предложения по усовершенствованию методики определения придомовых территорий. Предложено заменить понятие «жилищная единица» более емким понятием – «единица недвижимости», в которое входит коммерческая, жилищная и производственная недвижимость, которая расположена в многоквартирных домах жилищных кварталов. Выполнено обоснование системы факторов формирования придомовых территорий с помощью метода анализа иерархий. Сделан вывод понятия «придомовая часть единицы недвижимости», которая есть ключевым понятием усовершенствованной методики и составляющей частью собственности единицы недвижимости собственника жилищного объединения. Предложен усовершенствованный порядок определения придомовой части единиц недвижимости жилищных комплексов. Создана иерархическая модель системы влияния факторов на формирование концептуальных подходов определения придомовых территорий жилищных кварталов. Предложены руководящие принципы для развития регистрации целостных имущественных жилищных комплексов. Рассмотрены тенденции развития 3D кадастра при регистрации жилищных комплексов как единых объектов кадастра. Для автоматизации технологии проектирования придомовых территорий жилищных кварталов предложено использовать средства геоинформационных технологий, которые позволяют поддерживать базы знаний нормативов разных отраслей – градостроительные, землеустроительные, санитарно-экологические и т.п. Предложенные структурная и функциональная модели ГИС, базы геопространственных данных позволят обеспечить высокий уровень автоматизации, эффективность, качество и оперативность технической документации проектов формирования придомовых территорий жилищных комплексов.

Ключевые слова: придомовая территория, жилищный комплекс, кондоминиум, регистрация имущественных комплексов, 3D кадастр, геопространственные данные.

Lagodnyuk O.A. Concept of forming houses adjoining territories of settlements. Manuscript.

Thesis for academic degree of candidate of technical science in speciality 05.24.04 – Land cadastre and monitoring. Kyiv national university of building and architecture. Kyiv, 2008.

The thesis has carried out the analysis and generalized normative legal approaches and practice for forming houses adjoining territories of integrated property complexes which has shown that the formation of condominiums is a necessary and substantial part for reforming housing communal economy, for land and social economic reforms. Basic principles are determined by which are formed housing complexes, their composition and structure. Methods are formulated for forming housing complexes as an object of registration. Methods are improved for determining houses adjoining territories during the formation of association of co-owners.

The concept in derived of “houses adjoining part of real estate unit” which is a constituent part of property of real estate unit for owner of association of co-owners.

The hierarchical model is created for the system of factors influence on the formation of conceptual approaches to establishing houses adjoining territories of housing quarters leading principles are proposes for developing the registration of integrated property housing complexes association of co-owners.

The structure and functional GIS model geospatial data bases are proposed the implementation of which will guarantee a high level of automatization, efficiency, quality and operability of technical documentation for forming houses adjoining territories of integrated complexes.

Key words: houses adjoining territories, housing complex, condominium, property complex registration, 3D cadastre, geospatial data.