ДЕРЖАВНЕ ПІДПРИЄМСТВО “ГОЛОВНИЙ НАУКОВО-ДОСЛІДНИЙ ТА ПРОЕКТНИЙ ІНСТИТУТ ЗЕМЛЕУСТРОЮ”

Кілочко Валентин Михайлович

УДК 332.63; 332.64; 332.37

НАУКОВО-МЕТОДИЧНІ ЗАСАДИ

ГРОШОВОЇ ОЦІНКИ ЗЕМЕЛЬ

Спеціальність 08.08.01 – | Економіка природокористування і охорони навколишнього середовища |

Автореферат дисертації на здобуття наукового ступеня кандидата економічних наук |

Київ – 2004

Дисертацією є рукопис

Робота виконана в ДП “Головний науково-дослідний та проектний інститут землеустрою”

Науковий керівник: доктор економічних наук, професор,

чл.-кор. УААН Третяк Антон Миколайович,

Українська академія аграрних наук, віце-президент

Офіційні опоненти:

доктор економічних наук, професор, Горлачук Валерій Васильович, Миколаївський державний гуманітарний університет ім. П. Могили, завідувач кафедри економіки та менеджменту;

кандидат економічних наук Шворак Анатолій Максимович, ДП “Волинський інститут землеустрою”, директор.

Провідна установа:

Рада по вивченню продуктивних сил України НАН України, відділ проблем використання і охорони земельних ресурсів, м. Київ

Захист відбудеться “18” травня 2004 р. об 11 годині на засіданні спеціалізованої вченої ради К 26.865.01 ДП “Головний науково-дослідний та проектний інститут землеустрою” за адресою: 03151, м. Київ, вул. Народного ополчення, 3.

З дисертацією можна ознайомитися у бібліотеці ДП “Головний науково-дослідний та проектний інститут землеустрою” за адресою: 03151, м. Київ, вул. Народного ополчення, 3.

Автореферат розісланий “15” квітня 2004 р.

Вчений секретар

спеціалізованої вченої ради,

кандидат економічних наук Ш.І. Ібатуллін

ЗАГАЛЬНА ХАРАКТЕРИСТИКА РОБОТИ

Актуальність теми. В умовах економічних перетворень, запровадження ін-ституту приват-ної вла-сності на землю та плати за неї, формування ринку землі, зе-мельно-іпотеч-ного кре-ди-тування по-треба в грошовій оцінці земель стала на-галь-ною.

Починаючи з 1995 р., в Україні здійснюється грошова оцінка сільськогос-по-дарських угідь, земель в межах населених пунк-тів та земель несільсь-когоспо-дар-сь-кого призначення за межами населених пунктів.

Грошова оці-нка земель виконує основні функції регулювання земельних від-но-син: визначення роз-міру земельного пода-тку, державного мита при міні, спадку-ванні та даруванні земельних ділянок, оренд-ної плати за земельні ділянки держав-ної та комунальної власності, визначення розмірів відшкодування втрат і збит-ків при відво-дах землі, судових претензіях, економічного об-ґрунту-вання раціональ-ного і ефектив-ного використання земель, варто-сті зе-мель при створенні ста-тут-них фондів суб’єктів підприємни-цької діяльності тощо.

Грошова оцінка земель є також важливим джерелом наповнення бюдже-тів різних рівнів, консолідації бюджетних коштів для фінансування захо-дів щодо збере-ження родючості ґрунтів та охорони земель, виконання робіт по зе-мле-уст-рою і зе-мельному кадастру.

За останні 10 – 15 років проблемі оцінки земель присвячено значну кількість на-укових праць вітчизняних вчених. Найбільш вагомий внесок у нау-кову тео-рію оці-нки земель зробили П.В. Веденічев, Д.І. Гнаткович, В.В. Горлачук, Г.О. Гуцуляк, Б.М. Данилишин, Д.С. Добряк, С.І. Дорогунцов, І.І. Лукінов, Т.П. Магазинщиков, В.М. Месель-Веселяк, І.Р. Михасюк, Л.Я. Новаковський, П.Ф. Пасхавер, І.А. Розумний, П.Т. Саблук, А.М. Третяк, М.М. Федоров, Б.З. Харченко та інші.

За ці роки опубліковано наукові роботи, в яких висвітлено важ-ливі науково-ме-тодичні підходи до оцінки земель в умовах трансформації форм влас-ності на землю, формування ринку земель.

Так, широко відомі наукові праці з цих проблем Ю.Ф. Дехтяренко,
О.І. Драпіковського, І.Б. Іванової, О.П. Канаша, О.О. Кучера, М.Г. Лихогруда, Ю.М. Манцевича, Ю.М. Палехи, О.Я. Панчука, Б.А. Семененка, Д.І. Солярчука, А.Я. Сох-нича, М.О. Соколова, М.Г. Ступеня, О.М. Теліженко та інших. Але багато аспектів дослі-джуваної проблеми залишаються дискусійними і потребують здійснення більш гли-боких наукових досліджень і обґрунтувань.

Зміни, що відбулися у сільськогосподарському виробництві, в соціально-еко-номічних умовах жителів населених пунктів, фінансових виробничих показни-ках різ-них галузей економіки, особливо аграрної, потребують удоскона-лення методики здійснення грошової оцінки на новій інформаційній базі. Удо-сконалення методич-них підходів до грошової оцінки земель є не-об-хідною умо-вою захисту законних ін-тересів держави та інших суб’єктів правовідносин з пи-тань оцінки земель, інформа-ційного забезпечення оподаткування, ринку та ра-ціонального використання і охо-рони земель.

Зв’язок роботи з науковими програмами, планами, темами. Тема ди-сер-та-ції тісно пов’язана з науково-дослідними роботами, що проводяться в Ін-сти-туті земле-устрою: “Земельна реформа в Україні” (номер дер-жав-ної реєстрації 0196U022555) та “Удосконалення земельних відносин на селі” (номер державної реєстрації 010U007175). Роль дисертанта в цих роз-робках полягала у визначенні на-прямів удосконалення методологічних та методичних підходів до нормативної гро-шо-вої оці-нки сіль-ськогосподарських угідь і земель в межах сільських населе-них пунк-тів в умовах ринкової економіки.

Проведені дослідження також тісно пов’язані з науковою програмою Ін-сти-туту землеустрою: “Розробити і науково обґрунтувати нормативи консе-рва-ції де-градова-них земель та методичні підходи запровадження екологі-чно-еко-номічних нормати-вів по охороні і використанню земельних ресур-сів” (номер державної ре-єстрації 0196U018638). Роль дисертанта в цій ро-боті по-ля-гає у ви-значенні впливу на показ-ники нормативної грошової оцінки сільськогосподар-ських угідь заходів щодо консе-рвації деградо-ваних і малопродуктивних земель як одного із нових напрямів їх екологобезпечного використання.

Мета і задачі дослідження. Метою роботи є вдоскона-лення методичних під-ходів щодо грошової оцінки сільськогоспо-дарсь-ких угідь і земель сільських населе-них пунктів. Відповідно до цього ставились такі завдання:

обґрунтувати на підставі аналізу методологічних і методич-них ос-нов оцінки земель необхідність запровадження постійно діючої системи зби-рання вихідної інформації для грошової оцінки, її розширення і удоскона-лення ме-тодичних підходів щодо оцінки у зв’язку з трансформацією земельних від-носин;

здійснити типізацію ландшафтів території Черкаської області як необхід-ної складової земельно-оціночного районування для грошової оцінки сільсько-госпо-дар-ських угідь;

обґрунтувати методологічні підходи щодо визначення регіональних коефі-ціє-н-тів корегування показників економічної оцінки земель у період до про-ведення но-вого туру економічної оцінки земель та уточнення оціночних шкал но-рмативної грошової оцінки сільськогосподарських угідь відповідно до існую-чих умов економіки землекористування;

розробити методичні підходи щодо створення шкал грошової оцінки в межах зе-ме-льно-оціночних районів для проведення нормативної грошової оцінки сільсько-гос-подарських угідь;

обґрунтувати ефективність консервації малопродуктивних і деградованих зе-мель як одного із основних напрямів екологобезпечного їх використання;

розробити модель Схеми доступності сільських населених пунктів до адмініст-ративних центрів та магістральних шляхів сполучення, яка враховує регіональний рентоутворюючий фактор диференціації населених пунктів за їх міс-цеположенням;

розробити методичні підходи щодо удосконалення показників норматив-ної грошової оцінки в межах сільських населених пунктів.

Об’єктом дослідження є процес здійснення нормативної грошової оцінки сільськогосподарських угідь і земель сільських населе-них пунктів в умовах трансформації земельних відносин.

Предметом дослідження є методологія і методика нормативної грошової оці-нки сільськогосподарських угідь і земель сільсь-ких на-се-лених пунктів.

Методи дослідження. Методологічною основою досліджень є діалектич-ний метод пізнання, що розглядає процеси, які відбуваються в природі та су-спільс-тві. В роботі ви-корис-тані відомі ме-тоди до-слі-джень: історичний (при визначенні етапів розвитку і становлення оці-нки земель); монографічний (для виявлення ос-новних те-нде-нцій та закономірнос-тей здійснення грошової оцінки земель); статистично-еконо-мічний і економічного аналізу (для аналізу сукупності фак-торів, що впливають на рівень дохідно-сті зе-мельних діля-нок); розрахун-ково-конструк-тивний (при визна-ченні показни-ків ди-ференціального доходу та гро-шової оцінки 1 га сільськогоспо-дарських угідь земе-льно-оціночних районів і обла-сті в цілому, зонуванні території населе-них пунктів тощо); аб-страк-тно-ло-гіч-ний (для виявлення рентоутворюючих фак-торів, які най-більше впливають на вартість земель); експертних оцінок (при ви-значенні індек-сів цінності тери-торії та розміру коефіцієнтів доступності до адмі-ніс-тративних центрів і магістральних шляхів сполучення); порівняльного аналізу (для зістав-лення фа-ктичних да-них звітного періоду та попередніх років); графічний (для наочного відобра-ження від-носних і абсолютних показників).

Наукова новизна одержаних результатів визначається сукупністю теоре-ти-ч-них, методичних і прикладних положень, висновків та рекомендацій щодо здій-с-нення нормативної грошової оцінки сільськогосподарських угідь і зе-мель сіль-ських населених пунктів, а саме:

обґрунтовано на підставі аналізу методологічних і методич-них ос-нов оцінки земель необхідність запровадження постійно діючої системи вихідної інформації для грошової оцінки, її розширення і удосконалення мето-ди-чних підхо-дів щодо оцінки у зв’язку з трансформацією земельних відносин;

вперше здійснено типізацію ландшафтів території Черкаської області як необхід-ної складової зе-мельно-оціночного районування регіону для грошової оцінки сільсь-ко-господарських угідь;

запропоновано методологічні підходи щодо визначення коефіцієнтів корегу-вання показників економічної оцін-ки земель в період до про-ведення но-вого туру економічної оцінки земель та розробки оціночних шкал нормативної гро-шової оцінки сільськогос-подарських угідь у сучасних умовах еко-номіки земле-користування;

вперше розроблено оціночні шкали для проведення нормативної грошової оцінки сіль-сь-когосподарських угідь по кожному земельно-оціночному району і обґрунтовано переваги запропонованого методичного підходу при оцінці сільськогосподарських угідь у межах населених пунктів перед існуючим, який передбачає використання оціночних шкал створених по базових госпо-дарствах;

обґрунтовано ефективність консервації малопродук-тивних і деградованих зе-мель як одного із нових напрямів екологобезпечного їх використання;

вперше розроблено модель Схеми доступності сільських населених пунктів до адмініс-тративних центрів та магістра-льних шляхів сполучення, яка вра-ховує регіона-льний рентоутворюючий фактор диференціа-ції сільських на-селе-них пунктів за їх місцепо-ложенням;

пропонуються методичні підходи щодо удосконалення показників норма-тив-ної грошової оцінки в межах сільських населених пунктів шляхом:

- розробки нормативів показників вартості витрат на освоєння та облашту-вання територій сільських населених пунктів;

- визначення оптимального розміру оцінної площі сільських населених пунк-тів;

- формування кількості економіко-планувальних зон залежно від площі, фо-рми і місцеположення центру сільських населених пунктів;

- встановлення порядку застосування локальних коефіцієнтів інженерної ін-фра-структури в межах сільських населених пунктів.

Практичне значення одержаних результатів. Практичне значення дослі-джень полягає в можливості використання структурними підрозділами Держкомзему Ук-раїни та ДП “Ін-ститут землеустрою” при вдосконаленні методів оцінки земель, в зе-мельно-оціно-чній діяльності й формуванні екологобезпечного землекористу-вання. Дисерта-ційні розробки можуть бути використані в навчальних програ-мах вищих навчаль-них за-кладів України.

Пропозиції здобувача використані в науково-дослідній роботі ДП “Інститу-т земле-уст-рою”, зокрема при підготовці проекту Закону України “Про оці-нку зе-мель” (довідка № Н/Ч 10/06 від 10.06.2003 р.).

Положення дисертації використовуються державними землевпорядними організаціями Черкаської області при кадастрових і земельно-оціноч-них ро-бо-тах, експертній грошовій оцінці земель.

На основі удосконаленого автором еталона науково-технічної докумен-тації з грошової оцінки зе-мель розроблено нормативну грошову оцінку зе-мель 152 сіль-сь-ких насе-лених пунктів Черкаської області.

Результати досліджень були враховані при розробці “Про-грами розвитку земе-льних відносин у Черкаській області на 2001 – 2010 роки” (довідка № 497/2-1 від 10.06.2003 р.).

Розроблена типізація ландшафтів території та земельно-оціночне району-вання Черкаської області сприяють більш повному урахуванню потенціа-ль-них мож-ливостей земель-них ресурсів кожного регіону області, обґрунту-ванню їх ефе-ктив-ного та еколого-без-печного використання (довідка № 02-12/26 від 18.06.2003 р.).

Методологічні положення дисертації застосовувалися Державним нау-ково-до-слідним інститутом автоматизованих систем в будівництві (ДНДІАСБ) при роз-робці науково-технічної документації з грошової оцінки міст Черкаської обла-сті (довідка № 139/8 від 30.05.2003 р.).

Висновки і рекомендації, запропоновані автором виробництву, використовуються Смілянським міським управлінням земельних ресурсів при грошо-вій оцінці присадибних земельних ділянок і забудованих територій міста Сміла (дові-дка № 317 від 03.06.2003 р.).

Основні наукові положення, висновки та пропозиції дисертації знайшли ві-до-браження у “Концептуальних основах удосконалення грошової оцінки земель в Україні”, розроблених Українською академією аграрних наук (дові-дка № 07-5/16 від 13.05.2003 р.).

Особистий внесок здобувача. Дисертант опублікував у співавторстві 4 наукові праці, ідеї яких використані в дисертації, зокрема:

“Типізація ландшафтів територій для грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення (на прикладі Черкаської області)” – автор обґрунтував необхідність типізації ландшафтів території для проведення земельно-оціночного районування;

“Основні напрямки вдосконалення грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення (на прикладі Черкаської області)” – автор обґрунтував доцільність застосування шкал земельно-оціночних районів для нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення;

“Грошова оцінка земель сільськогосподарського призначення (на прикладі Черкаської області)” – автор обґрунтував ефективність застосування шкал земельно-оціночних районів для нормативної грошової оцінки земель населених пунктів;

“Екологобезпечне використання та грошова оцінка деградованих і малопродуктивних земель” – автор обґрунтував, що оптимізація агроландшафтів шляхом консервації деградованих і малопродуктивних земель позитивно впливає на їх нормативну грошову оцінку.

Апробація результатів дисертації. Наукові дослідження, що містяться в ди-сертації, пройшли апро-бацію і одержали позитивну оцінку на Міжнарод-ній нау-ково-практичній конфере-нції “ Зе-млевпорядна наука, виробництво і освіта ХХІ сто-ліття” (Київ, 2001р.), Всеук-раїнській конференції молодих учених еко-номістів-агра-рників “Організа-ційно-економічні проблеми розвитку АПК” (Київ, 2001 р.), Всеук-раїнській нау-ковій конференції „Проблеми розвитку земельних відносин на засадах но-вого Земель-ного Кодексу України” (Київ, 2002 р.), Між-народній конфе-ренції “Теорія і ме-тоди оцінювання, оптимізації використання та відтворення земельних ресур-сів” (Київ, 2002 р.).

Публікації. За результатами досліджень, опубліковано 11 наукових праць, з них 7 у фахових журналах, 4 у матеріалах науково-практичних конференцій. Загальний об-сяг публі-кацій становить 2,17 друкованого аркуша.

Структура та обсяг дисертації. Дисертація складається із вступу, трьох роз-ділів, висновків, списку використаних джерел та додатків. Обсяг основної час-тини дисертації становить 160 сторінок комп’ютерного тексту, містить 36 таб-лиць і 6 ри-сунків. Повний обсяг дисертації – 231 сторінка, до нього входить 8 додатків на 47 сторінках, які містять розрахунково-аналітичні матеріали.

ОСНОВНИЙ ЗМІСТ РОБОТИ

У першому розділі “Методологічні та методичні основи грошової оці-нки земель” здійс-нено аналіз історичного розви-тку оці-нки зе-мель в Україні, розкрито теоретичні засади грошової оцінки зе-мель різного при-зна-чення, її рентний характер.

Встановлено, що ліквідація держав-ної монополії і запровадження приватної власності на землю, формування рин-кових відносин потребують поєднання адмі-ністративних та економічних методів управ-ління земельними ресурсами. Важ-ливим економічним важелем регулю-вання земе-льних відносин є дані грошової оцінки земель.

В Україні створена необхідна нормативно-правова та методична база для здійс-нення нормативної грошової оцінки земель. Запровадження ринкових відносин доко-рінно змінює соціально-економічні умови землекористування і виробниц-тва, тому гро-шова оцінка земель має здійснюватись на новій ін-формаційній базі, що потре-бує відповідних змін та доповнень до діючої нормативно-методич-ної бази.

Зарубіжний та вітчизняний досвід щодо оціночної практики до-зво-ляє застосовувати два види оцінки земель: масову (нормати-вну) і одиночних об’єктів земельної власності (експертна грошова оцінка ринко-вої варто-сті земельних ділянок). Обидва види оцінки являють со-бою систематичні ме-тоди розрахунку вартості. В обох випадках необхідний аналіз ринку. Але принципова різниця між ними полягає в масштабі проведення і кон-тролі якості виконування оцінки. Одночасно кожна із видів оці-нки поділяється на певні різнови-дності, які мають свої статус і мету, при-значення та методи оці-нки.

Запровадження ринкових відносин докорінно змінює соціально-економічні умови життя, суттєві зміни відбуваються в умовах виробництва, створю-ються нові і зникають існуючі суб’єкти підприємни-цької діяльності, набувають біль-шого поши-рення купівля, продаж, дарування, обмін, успадкування, оренда зе-млі, виникає не-обхідність запровадження іпотеки землі, формується ринок зе-мельних діля-нок. Тому грошова оцінка земель має здійснюватися на новій ін-фор-маційній базі, що по-тре-бує і відповідних змін та доповнень до діючої нор-мативно-методи-чної бази.

Характерною особливістю сучасної методичної бази нормативної грошової оцінки земель є те, що вона побудована не на ринковій інформаційній основі і не враховує кон’юнктуру ринку землі.

Щодо визначення рентного доходу, який є основою нормативної грошової оцінки сільськогосподарських угідь, запропонований метод, що враховує урожай-ність сільськогос-подарських куль-тур і виробничі затрати, отримані в базових господарствах та на масових польових дослідах, в межах земельно-оціночних районів. Цей метод дозволяє створити в ринкових умовах постійно діючу систему земельно-оціночної інформації, враховувати кон’юнктуру ринку та регіональні природні особливості.

Процедура грошової оцінки сільськогосподарських угідь, як показують наші дослідження, повинна вклю-чати:

1) оціночне районування території;

2) визначення базових (репрезентативних) територій та розрахункового рентного доходу за агровиробничими групами ґрунтів;

3) визначення показників економічної і нормативної оцінки земель;

4) нормативну оцінку сільськогосподарських угідь на ос-нові оці-ночних шкал з урахуванням їх технологічних властивос-тей та місцероз-ташу-вання;

5) оцінку земель сільськогосподарських землеволодінь та землекористу-вань (зе-ме-льних ділянок) в цілому.

Нормативна грошова оцінка в межах населених пунктів в основному базу-ється на витратній концепції.

Аналіз показав, що процедура проведення нормативної грошової оцінки забудованих земель населених пунктів повинна включати:

1) оціночне зонування території населеного пункту;

2) визначення встановлених правових та економічних обмежень щодо викорис-тання зе-мель у ме-жах оціночних зон;

3) визначення базових показників грошової оцінки одиниці площі земель від-по-від-ного цільового призначення залежно від осво-єння, екологічного стану території, регіональних факторів і мі-сця розташу-вання;

4) диференціацію базових показників грошової оцінки населеного пун-кту за оціночними зонами з урахуванням від-повідних локальних фа-кто-рів.

У другому розділі “Природно-економічні передумови грошової оцінки зе-мель” розглядаються природно-економічні особливості району дослідження і їх вплив на грошову оцінку земель сільськогосподарського призначення.

При цьому обґрунтовано необхідність проведення типізації ландшафтів тери-торії як основної складової земельно-оціночного районування, що дає мо-жливість швидко, економічно і в той же час повно оцінити потен-ці-альну мож-ливість природ-них ресурсів тієї чи іншої місцевості.

Серед домінуючих показників сільськогосподарської оцінки території є рі-вень родючості ґрунтів, на яку впливає комплекс природних і економічних фак-то-рів, сила та характер прояву яких залежать від умов ґрунтоутворення, способу й інтен-сивності використання земельних угідь, спеціалізації та концентрації сільсь-когос-подарського виробництва, а також від повноти здійснення природо-охорон-них захо-дів у процесі виробничої діяльності.

Вплив цих факторів на сільськогосподарську оцінку окремих територій (міс-це-востей) показано на прикладі Черкаської області, яка у типологіч-ному від-но-шенні являє собою рівнинний лісостеповий тип ландшафту. Залежно від різно-мані-тності природних умов він підрозділяється на вісім типів територій (міс-цево-стей), які увійшли у відповідні земельно-оціночні райони.

За період реформування земельних відносин в регіоні відбулися докорінні зміни у формах господарювання на селі. Приватна влас-ність на землю і майно змі-нила ви-робничі відносини й поставила економіку агропроми-слового ком-пле-ксу на інший рівень господарювання. Проведений аналіз показує, що значних змін за-знали виро-бничі витрати і рівень урожайності сіль-сько-господарських куль-тур.

Якщо в 1980 – 1986 рр. у Черкаській області при вирощу-ванні зернових куль-тур витрати становили 186,6 крб./га, то за 1999 – 2001 рр. вони з-росли до 348,7 грн./га, се-редня урожай-ність цих куль-тур відповідно знизилася з 28,6 ц/га до 26,2 ц/га.

В досліджуваному Драбівському земельно-оціночному райо-ні (01) середні ви-робничі витрати за 1980 – 1986 рр. становили 177,1 крб./га, у 1999 – 2001 рр. – 309,8 грн./га, середня урожайність зернових культур – від-повідно 30,6 та 21,0 ц/га.

Для приведення економічної оцінки земель минулих років у відповідність з сучас-ним економічним станом господарств розроблено методичний підхід визна-чення коефі-ціє-нтів по кожному земельно-оціночному району, які б відображали зміни в рівні базових показників оцінки земель: виро-б-ничих витратах, урожай-ності, окупності витрат та диференціальному доході. При уточненні показників оцінки використа-ний вибірковий метод, при якому в межах земельно-оціноч-ного району відбираються типові господарства.

Для розрахунку коефіцієнтів корегування базових показників економічної оці-нки земель на найбільш поширених чорноземах типових малогумусних глибоких легко- і середньосуглинкових (агровиробничі групи ґрунтів 53 г, 53 д) методом варі-ацій-ної статистики були визначені середні за 1999 – 2001 рр. на одиницю площі врожайність зернових культур (без кукурудзи) та матеріальні ви-трати на їх вирощування. Зіставлення їх з відповід-ними показниками економічної оцінки земель 1988 р. пока-зує, що в типо-вих господарствах з переважаю-чою агрогру-пою ґрунтів 53 д ви-роб-ничі ви-трати в середньому збіль-шилися в 1,75 раза, уро-жайність зернових куль-тур змен-шилася на 30%, відпові-дно окупність витрат при кадастровій ціні 1ц зе-рна 25 грн. знизилася на 61% і диференціальний до-хід – на 77%. Близькі за своїми зна-чен-нями пока-зники економіч-ної оцінки агрови-робничої групи 53 г.

Відкореговані за встановленими коефіцієнтами шкали оцінки ріллі при ка-да-ст-ровій ціні 25 крб. пока-зали, що більшість ґрунтів Драбівського земе-льно-оціноч-ного районі (01) ма-ють дуже низький диференціаль-ний дохід. В той же час ви-роб-ництво зерна в Черкаській області і в цьому районі є прибутковим.

Тому для встановлення об’єктивного диференціального доходу визначено і об-ґрунтовано рівень кадастрової ціни 1ц зерна за 1999 – 2001 рр., яка була вико-рис-тана для визначення коефіцієнтів корегування ба-зових оціночних показни-ків. Вона дорі-внює 50,8 грн. При цьому окупність витрат на 100 грошо-вих оди-ниць зменшилася на 20%, а диференціальний дохід зріс на 25%.

Одержані коефіцієнти на переважаючій агровиробничій групі ґрунтів (53 д) були використані для корегування шкали оцінки ріллі в цілому для Драбівсь-кого земельно-оціночного району.

У третьому розділі “Напрями удосконалення нормативної грошової оці-нки” розглянуті проблеми і запропоновані напрями удосконалення мето-дики здій-снення нормативної грошової оцінки сільськогосподарських угідь і сільських на-селених пунктів на прикладі Черкаської області.

За основу грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення бе-реться рентний дохід, який створюється при виробниц-тві зернових культур (без ку-курудзи).

На основі визначеного рентного доходу відповідно до Порядку грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів (далі Порядок...) розра-хо-ву-ється гро-шова оцінка 1 га відповідного угіддя базового господарства, а потім че-рез бонітет ґрунтів розроб-ляються шкали гро-шо-вої оцінки аг-ровиробничих груп ґрунтів в розрізі сільськогосподар-ських угідь.

Практика показала, що для більшості земель населених пунктів вони не є об’єктивними, тому що ґрунтовий покрив сільських населених пунктів, розта-шова-них пе-ре-ва-жно на схилах вододілів і в долинах річок, істотно відрізняється від ґру-нтів вододі-льних просторів базових госпо-дарств. Це не тільки впливає на реальну вартість 1 га угідь (ріллі, багаторічних наса-джень, сіножатей, пасо-вищ), але й потребує додат-ко-вих витрат для встанов-лення оціночних пока-зни-ків нових агро-вироб-ничих груп ґрунтів, яких немає на території господарства.

Наприклад, в с. Руська Поляна Чер-кась-кого району багаторічні плодові насадження ви-рощують на підзолистих глинисто-піщаних та супіщаних ґрун-тах, тоді як сади ба-зового господарства закладені на чорноземах ти-по-вих глибоких малогу-мусних лег-косуг-линкових. В цьому випадку багаторічні насадження населе-ного пункту ма-ти-муть завищені показники грошової оцінки. По-дібне відбу-вається і в тих населених пунк-тах, де в базових госпо-дарс-твах є по-ліпшені сіно-жаті та зро-шувані землі. Тому до грошової оцінки сільськогосподарських угідь необхідний такий методологічний підхід, який би опосе-ред-нював вищевказані умови.

Розв’язати ці проблеми можливо шляхом створення оціночних шкал і про-ведення грошової оцінки земель у межах земельно-оціночних ра-йонів Чер-кась-кої обла-сті.

Про достовірність таких шкал свідчить порівняння середніх показників гро-шової оцінки сільськогосподарських угідь базових господарств Золотоніського адмі-ністра-тивного району і земельно-оціночних районів (01, 02), які вказують на незна-чні відхилення для ріллі – близько 1%, бага-торічних насаджень – 7, пасовищ – 9%. Для сіножатей відхилення значне (56%), оскільки в складі вгідь базових гос-по-дарств є поліпшені сіножаті.

Вирішальним напрямом соціально-економічного розвитку суспільства є еко-ло-гобезпечне використання природних ресурсів, в тому числі і забезпечення раціо-на-льного та ефективного ресурсозберігаючого землекорис-тування.

За площею та біопродуктивним потенціалом земельного фонду Черкаська об-ласть займає одне із перших місць в Україні. Проте внаслідок екстенсивного зе-мле-робства сільськогосподарська освоє-ність та розораність території досягли від-пові-дно 71,4 та 61,3%, а у половині районів розораність перевищує 90%.

Результатом високої господарської освоєності земельного фонду без належ-них заходів його охорони і відновлення як виробничого ресурсу є прогресуюча де-гра-дація грунтів, що створює загрозу екологічній безпеці землям області. Так, площа еродова-ної ріллі займає майже третину загальної її площі – 309,7 тис. га, а площа ярів – 5,6 тис. га, де-гра-довані та малопродуктивні землі становлять 143,6 тис. га.

Показники економічної оцінки земель Драбівського (01) земельно-оціноч-ного району свідчать, що деградовані й ма-лопродук-тивні ґрунти мають низь-кий рент-ний дохід, який коливається залежно від сільськогосподарського вико-ристання цих земель.

Най-нижчі його показники (-23,30; -43,90 грн./га) мають кормові культури і зе-рнові на болотних ґрунтах (агрогрупи 141, 143) і сіножаті (16,80 грн./га) на де-рново-під-золис-тих ґрунтах легкого ме-ханічного складу (агрогрупи 5 б, в; 175 а). Та-кож низь-кі показ-ники рентного доходу ма-ють зерно-ві культури (226,40-277,60 грн./га) на си-льнозмитих ґрунтах (аг-рогрупи 57 г, д) та сіножаті і пасо-вища на цих же ґру-нтах – від-по-відно – 71,20 грн./га і -12,80 грн/га. Дещо вищий рентний дохід зернових на се-редньозми-тих ґрунтах (агрогрупи 56 г, д). Най-вищі пока-зники рентного доходу (205,8 грн./га) мають сіножаті на лучних та де-рнових ґрунтах (аг-ро-групи 133в, 134д).

Виходячи із цього та приймаючи до уваги науково-методичні основи кон-сервації сільськогосподарських угідь, пропону-ються напрямки використання де-градо-ваних і малопродуктивних земель та їх нормативна грошова оцінка за функцією ви-корис-тання.

Найменш продуктивні ґрунти (агровиробничі групи 5 б, в, 175 а) раціона-льно використовувати під лі-сонаса-дженнями і оцінювати як землі природоохо-рон-ного призначення. Середньозмиті ґрунти (аг-ровиробничі групи 56 г, д) краще залужити і викори-стовувати як землі сільськогосподарського призна-чення. Сильнозмиті та пе-резво-ложені ґру-нти (агровироб-ничі групи 57 г, д, 133 в, 134 д, 181 в) та-кож пропону-ється використовувати в сільськогосподарському ви-робництві під сіножа-тями, а со-лонці лучно-степові (агровиробнича група 159 д), як менш продуктивні, під пасо-ви-щами.

Сильнозаболочені болотні грунти (агровиробничі групи 141, 143) мають бути природно ренатуризовані і використовуватись як землі рекреацій-ного при-значення.

Здійснено грошову оцінку малопродуктивних та деградованих грунтів у складі орних зе-мель і після визначення напрямів їх використання за новим функціональним при-значен-ням. Аналіз показав, що після передба-чених напрямів консервації вона зросла з 40624,4 тис. грн. до 47584,8 тис. грн., або на 17% і підвищилася в цілому по області на 119,6 млн.грн.

Першим етапом нормативної грошової оцінки сільських населених пунктів є визна-чення ви-трат на освоєння та облаштування території з розрахунку на 1 м2.

В існуючій земельно-оціночній практиці витрати по кожному виду інженерної інфраструк-тури ви-зна-чаються шляхом прямого збирання інформації про їх розміри, обсяги та ва-ртість.

Практика показала, що збір інформації про наявність та вартість елемен-тів ін-женерної інфраструктури сільських населених пунктів пов’язаний зі значними труд-нощами. В органах сільської комунальної служби часто відсутні матеріали чергових планів інженерних мереж, в звіт-ності є розбіжності в обсягах та вар-тості інфрастру-ктури. Часто ва-ртість одного і того виду інже-нерної інфраструк-тури різна. Це пов’язано з тим, що інженерна інфра-структура населених пун-ктів створювалася за рахунок різних джерел фінансу-вання, переважно господарсь-ким шляхом.

Враховуючи вищевикладене, на основі зібраних фактичних даних про ін-жене-рну інфра-структуру сільсь-ких населених пунктів методом варі-аційної ста-тистики розраховані норма-тивні по-казники витрат на освоєння та облаш-ту-вання території сільських населених пунк-тів Черкаської області.

З метою перевірки достовірності одержаних нормативних показників на при-кладі сільських населених пунктів Золотоні-ського району виконані розра-хунки ба-зової ціни 1 м2 землі за фактичними та нормативними витратами. Аналіз результатів показує, що рівень їх близь-кий, що дає право на застосування рекомендованих нормативів.

Відомо, що базова вартість 1 м2 земель населених пун-к-тів залежить не тільки від рівня витрат на облаштування території, а й від розміру оцін-ної площі.

Автором пропонуються три найбільш оптимальні варіанти включення зе-мель-них угідь до оцінної площі:

1) загальна площа населеного пункту, за винятком сільськогосподарсь-ких угідь та вуличної мережі;

2) площа забудованих територій (без земель відкритих розробок, кладовищ та ву-лиць без твердого покриття) і землі під виробничими дворами;

3) площа забудованих територій та землі під виробничими дворами.

Аналіз існуючих методичних підходів до оцінки земель у межах населених пунктів показав, що до оцінної площі, крім забудованих земель, відно-сяться та-кож відкриті землі, лісові масиви, болота, піски, водоймища та іна це призво-дить до значного збільшення оцінної площі і зниження базової вартості 1 м2 землі.

Так, наприклад, у с. Чорнявка Черкаського району оцінна площа за першим варіантом становить 266,0 га, другим – 77,3, за третім – 88,5 га, у с. Медведі-вка Чигиринського району відповідно 123,4; 57,2; 91,7 га, а в с. Бужанка Лисян-сь-кого району – 142,3; 51,2 та 76,1 га.

Визначена базова вартість 1 м2 за варіантами в цих селах відповідно дорів-нює: в Чорнявці – 0,69; 2,38; 2,07; Медведівці – 1,16; 2,50; 1,56; Бу-жанці – 0,85; 2,37; 1,59. У селі Сунки Смілянського району вона ко-ливається від 0,48 до 2,39 грн.

Для обрання оптимального варіанта визначення оцінної площі проведено та-кож дослідження залежності базової вартості земель насе-лених пунктів від оцін-ної площі і чисельності населення (табл. 1).

Таблиця 1

Залежність базової ціни 1 м2 сільських населених пунктів Черкаської області від оцінної площі і чисельності населення (фрагмент)

Назва населених пунктів | Площа, га | Базова ціна 1 м2, грн. | Коефіцієнт кореляції

за-гальна | в тому числі оцінна | Варіанти | Варіанти

1 | 2 | 3 | 1 | 2 | 3 | згідно з Порядком... | 1 | 2 | 3

Будище | 313,6 | 74,7 | 56,3 | 72,1 | 1,78 | 2,36 | 1,85 | 2,70 | 0,77 | 1,00 | 0,80

Чорнявка | 506,0 | 266,0 | 77,3 | 88,5 | 0,69 | 2,38 | 2,07 | 2,10 | 0,30 | 1,00 | 0,89

Галаганівка | 285,1 | 61,5 | 65,1 | 85,2 | 2,31 | 2,18 | 1,67 | 2,10 | 1,00 | 0,94 | 0,72

Медведівка | 487,2 | 123,4 | 57,2 | 91,7 | 1,16 | 2,50 | 1,56 | 2,70 | 0,50 | 1,00 | 0,67

Сунки | 812,2 | 199,6 | 40,1 | 69,1 | 0,48 | 2,39 | 1,38 | 2,70 | 0,21 | 1,00 | 0,60

Бужанка | 502,0 | 142,3 | 51,2 | 76,1 | 0,85 | 2,37 | 1,59 | 2,70 | 0,37 | 1,00 | 0,69

Чаплинка | 223,7 | 25,0 | 16,9 | 21,5 | 1,49 | 2,21 | 1,74 | 2,10 | 0,64 | 0,95 | 0,75

Кривоносівка | 334,9 | 53,3 | 40,0 | 59,4 | 1,74 | 2,33 | 1,57 | 2,10 | 0,75 | 1,00 | 0,67

Лукашівка | 517,4 | 84,1 | 43,1 | 77,1 | 1,10 | 2,14 | 1,20 | 2,10 | 0,47 | 0,92 | 0,52

Результати дослідження показали, що коефіцієнт кореляції між величиною оцін-ної площі і рівнем базової вартості земель за чисельністю насе-лення в пер-шому та третьому варіантах коливається від 0,30 до 1,0, тоді як у дру-гому варі-анті він бли-зький до 1,0. Отже, при виконанні ро-біт з грошової оцінки земель сільських на-селе-них пунктів найбільш оптимальним варі-антом для визначення величини оцінної площі є другий варіант, який включає забудовані тери-торії (без відкритих розробок, кладо-вищ і вулиць без твердого по-криття) та землі під виробни-чими дворами.

Враховуючи те, що інженерна інфраструктура більшості сільських населе-них пунктів Черкаської області розвинена слабо, а витрати на облаштування їх терито-рій близькі за своїм рівнем, то для їх диференціації автором пропону-ється такий рен-тоут-ворюючий фактор, як доступність до адміністратив-них центрів і магістра-льних шляхів сполучення. Для цього розробляється Схема до-ступності (рис. 1).

Рис.1. Схема доступності населених пунктів відносно адміністративних центрів і магістральних шляхів сполучення Золотоніського району Черкаської області

Коефіцієнти доступності, запропоновані в Схемі, враховуються при визна-ченні ба-зової вартості 1 м2 забудованих земель сільських населених пунктів.

Групування населених пунктів за розміром, формою і місцеположенням гро-мадського центру (табл. 2) показало, що існує певна закономірність в економіко-планувальному зонуванні їх територій. Населені пункти однакові за площею, але рі-зної форми, зокрема видовженої, мають на 1 – 2 зони більше.

Таблиця 2

Залежність кількості економіко-планувальних зон від площі,

форми і місцеположення центру сільського населеного пункту

Загальна площа населеного пункту, га | К і л ь к і с т ь з о н

Компактна форма | Видовжена форма

центр посередині | центр зміщений | центр посередині | центр зміщений

До 100 | 1 | 1 | 1 | 1 – 2

100 – 300 | 1 – 2 | 2 – 3 | 2 – 3 | 3 – 4

300 – 500 | 2 – 3 | 3 – 4 | 3 – 4 | 4 – 5

500 і більше | 3 – 4 | 4 – 5 | 4 – 5 | 5 – 7

Також збі-ль-шується кількість економіко-планувальних зон у випадку, коли громадський центр населеного пункту змі-щений від фізи-чного центру.

Практика застосування локальних коефіцієнтів на місцеположення земель-ної ділянки сільських населених пунктів пока-зала, що більшість із них відобра-жають особливості локальних рентоутво-рюючих факторів. Проте застосу-вання локальних коефі-цієнтів інженерного облаштування територій потребує уточ-нення. Це пов’язано з дуже низьким рівнем забезпечення сільських населених пунктів інжене-рною інфраструктурою. Навіть у відносно облаштованих селах від-су-тні або в не-зна-чних обсягах є централізовані каналіза-ція, водо-, тепло- та газо-постачання. Тому локальні коефіцієнти в цих випадках пропонується при-ймати рівними 1,0. При наявності інженерної інфраструктури слід приймати підвищуючі коефіцієнти на рівні 1,05 – 1,10. Це дасть можливість врахувати пе-реваги тих земельних ділянок, які ма-ють відповідне інженерне облаштування.

Результати дослідження, методологічні підходи і рекомендації автора знайшли втілення при удосконаленні еталона технічної документації з нормативної грошової оці-нки земель с. Косарі Кам’янського району Черкаської області.

Висновки

Основні теоретичні положення дослідження та сформульовані практичні реко-мендації дисертації полягають в наступному:

1. Запровадження приватної власності на землю і встановлення платно-сті за її користування потребують поєднання адміністративних і еконо-мічних методів управління земельними ресурсами. Важливим економічним ва-желем регу-лювання земельних відносин в Україні стала грошова оцінка земель.

2. Зміни, які відбулися в процесі реформування земельних відносин в еконо-міч-них галузях, потребують здійснення нормативної грошової оцінки земель на новій ін-фор-маційній базі і удосконалення її методики.

3. Обґрунтовано, що типізація ландшафтів території і земельно-оціно-чне райо-нування є природно-економічною передумовою розробки системи ра-ціонального використання земель. Вони є специфічною формою виявлення й вирівнювання впливу природних і соціально-економічних факторів на резуль-тати господарювання. Вперше в розрізі земельно-оціночних районів Черкась-кої області розроблені шкали грошової оцінки сільсько-господарських угідь.

4. Встановлено, що економічна оцінка земель 1988 р. не може слугувати об’єктивною основою нормативної грошової оцінки. Тому запропоновано під-ходи щодо корегування базових показників економічної оцінки земель в період до проведення нового туру цієї оцінки.

5. Обґрунтовано, що одним із напрямів екологобезпечного і ефективного зем-леко-ристування є оптимізація агроландшафтів шляхом консервації деградо-ваних і малопродуктивних земель. Консервації підлягає 134,95 тис. га орних земель Чер-каської області. Трансформація їх в пасовища, сіножаті, захисні лі-сонасадження, а також залуження збільшують грошову оцінку на 119,6 млн. грн.

6. Розроблені автором нормативи витрат елементів інженерної інфраструк-тури сільських населених пунктів Черкаської області можна використовувати для визна-чення витрат на освоєння та облаштування території.

7. Встановлено, що оптимальний розмір оцінної площі для визначення базо-вої ціни 1 м2 земель сільського населеного пункту включає забудовані території (без земель відкритих розробок, кладовищ і доріг без твердого покриття) та зе-млі під виробничими дворами.

8. Обґрунтовано, що для нормативної грошової оцінки земель сільських населених пунк-тів важ-ливе значення має один із рентоутворюючих факторів, який вра-ховує їх місця розташу-вання відносно магістральних шляхів сполучення та адміністративних центрів. Для його врахування запропоновано модель Схеми доступності в межах сільського адміністративного району. При її застосуванні базова вартість 1 м2 забудованих земель окремих сільсь-ких населених пунктів збільшується на 20 – 30%.

9. Низький рівень забезпечення сільських населених пунктів інженер-ною ін-фра-структурою потребує змінити порядок застосування локальних кое-фіцієнтів (пофа-кторних оцінок). Пропонується в разі відсутності того чи іншого фа-ктора коефіці-єнт приймати за 1,0, а при наявності – на рівні 1,05 – 1,10.

10. Групування сільських населених пунктів за розміром, формою і місцем розташу-вання громадського центру показало, що існує певна закономірність в еконо-міко-планувальному зонуванні їх територій. Населені пункти, однакові за пло-щею, але різної форми (зокрема видовженої), мають на 2 – 3 зони більше. Збі-льшується кі-ль-кість економіко-планувальних зон у випадку, коли громадський центр населеного пункту зміщений від фізичного.

11. Розроблені в дисертації методичні підходи щодо визначення розмірів оцінної площі порядку застосування регіональних і локальних рентоутворюючих факторів використані при вдосконаленні еталону науково-технічної документації з нормативної грошової оцінки с. Косарі Кам’янського району Черкаської області. Внесені пропозиції з удосконалення еталону порівняно з методичними підходами в еталоні с. Красилівка Броварського району Київської області на 30 – 40% ефек-тивніші.

Список опублікованих праць за темою дисертації

1. Кілочко В.М. До питання грошової оцінки земель сільських населених пунк-тів // Матеріали всеукраїнської конференції “Проблеми розвитку земель-них відно-син на засадах нового Земельного Кодексу України” – К.: Ін-т земле-устрою УААН, 2002.– С. 168 – 171.

2. Кілочко В.М. Досвід та проблеми грошової оцінки земель населених пунктів у Черкаській області //Землевпорядкування. – 2001. – №1.– С. 64 – 65.

3. Кілочко В.М. Методичні підходи щодо грошової оцінки земель сільсь-ких на-селених пунктів Золотоніського району Черкаської області //Землевпорядкування. – 2001. – №3. – С. 52 – 56.

4. Кілочко В.М. Методологічні підходи щодо корегування базових показ-ників економічної оцінки земель // Землевпорядкування. – 2002. – №1. – С. 35 – 39.

5. Кілочко В.М. Необхідність вдосконалення методики грошової оцінки земель сільських населених пунктів // Матеріали всеукраїнської конф. молодих учених економістів-аграрників “Організаційно-економічні проблеми розвитку АПК”. Ч.2. “Організація виробництва та земельні відносини.” – К.: Ін-т аграрної економіки, 2001.– С. 283 – 287.

6. Кілочко В.М. Практика здійснення грошової оцінки земель у Черкаській об-ласті // Матеріали міжнар. конф. “Землевпорядна наука, виробництво і освіта ХХІ століття.” – К.: Ін-т землеустрою УААН, 2001.– С. 242 – 245.

7. Кілочко В.М., Пантелеймонов А.І. Типізація ландшафтів територій для гро-шової оцінки земель сільськогосподарського призначення (на прикладі Чер-каської області) // Землевпорядкування.– 2001.– №2.– С. 46 – 51.

8. Кілочко В.М., Пантелеймонов А.І. Основні напрямки вдосконалення грошо-вої оцінки земель сільськогосподарського призначення (на прикладі Чер-каської об-ласті) //Матеріали міжнар. конф. “Теорія і методи оцінювання, опти-мізації