МІНІСТЕРСТВО ОСВІТИ І НАУКИ УКРАЇНИ

ДОНЕЦЬКИЙ ДЕРЖАВНИЙ УНІВЕРСИТЕТ ЕКОНОМІКИ І ТОРГІВЛІ

ім. М.ТУГАН-БАРАНОВСЬКОГО

КАНЄЄВА ІНАРА ІСМАІЛІВНА

УДК 332.72

ТОРГІВЛЯ ЖИТЛОВОЮ НЕРУХОМІСТЮ ТА МЕХАНІЗМ ЇЇ УДОСКОНАЛЕННЯ

Спеціальність 08.07.05 – Економіка торгівлі та послуг

АВТОРЕФЕРАТ

дисертації на здобуття наукового ступеня

кандидата економічних наук

Донецьк – 2006

Дисертацією є рукопис.

Робота виконана у Донецькому державному університеті економіки і торгівлі ім. М.Туган-Барановського Міністерства освіти і науки України

Науковий керівник: доктор економічних наук, професор

Омелянович Лідія Олександрівна,

Донецький державний університет економіки

і торгівлі ім.М.Туган-Барановського, перший проректор, завідувач кафедри фінансів.

Офіційні опоненти: доктор економічних наук, професор

Онищук Георгій Ілліч,

Науково-дослідний та проектно-вишукувальний інститут

“НДІпроектреконструкція” Міністерства будівництва,

архітектури та житлово-комунального господарства

України (м. Київ), директор;

кандидат економічних наук, доцент

Сєвка Вікторія Геннадіївна,

Донбаська національна академія будівництва і архітектури (м. Макіївка), доцент кафедри економіки підприємства.

Провідна установа – Полтавський університет споживчої кооперації України Міністерства освіти і науки України (м. Полтава).

Захист відбудеться "30" січня 2007 р. о 14.00 годині на засіданні спеціалізованої вченої ради Д 11.055.01 у Донецькому державному університеті економіки і торгівлі ім. М.Туган-Барановського за адресою: 83050, м. Донецьк, вул. Щорса, 31.

З дисертацією можна ознайомитись у бібліотеці Донецького державного університету економіки і торгівлі ім. М.Туган-Барановського за адресою: 83017, м. Донецьк, б. Шевченка, 30.

Автореферат розісланий "29" грудня 2006 р.

В.о. ученого секретаря

спеціалізованої вченої ради О.Б. Чернега

ЗАГАЛЬНА ХАРАКТЕРИСТИКА РОБОТИ

Актуальність теми дослідження. На ринку житлової нерухомості України, який розвивається стрімкими темпами і має реальні стратегічні перспективи, вагомого значення набувають операції купівлі-продажу житла. Темпи зростання обсягів торгівлі житловою нерухомістю становили у 2003р. – 118,6%, 2004 р. – 114,3%, 2005р. – 125,2%. Визначився новий конструктивний підхід, що розглядає житлову нерухомість не тільки як засіб задоволення найважливіших суспільних потреб, але й як об’єкт торгівлі.

Торгівля житловою нерухомістю на сучасному етапі розвитку ринкових відносин в країні відбувається в умовах недосконалої законодавчої бази, відсутності наукових обґрунтувань і нормативних документів, що регламентують операції з житловою нерухомістю, а також конкретного методичного забезпечення, яке б враховувало світовий досвід і було б адаптованим до вітчизняної специфіки.

Проблемам розвитку ринку житлової нерухомості присвячені наукові праці вітчизняних і зарубіжних вчених-економістів. Серед них: А. Асаул, М. Белопольський, І. Бєлих, Г. Богословець, О. Бондаренко, Д. Волков, І. Геллер, М. Гончаренко, В. Горемикін, С. Грибовський, О. Гриценко, А. Євтух, О. Кирилов, С. Коростельов, О. Куліков, Ю. Левін, С. Максимов, Р. Моісеєнко, О. Мухін, Л. Омелянович, Г. Онищук, Т. Плішко, І. Рахман, В. Руденко, А. Садєков, В. Сєвка, В. Северин, І. Фатєєв, В. Чевганов, Н. Ордуей, Дж. Фридман, Г. Харрісон та ін.

Дослідження теоретичної спадщини науковців дозволило зробити висновок про те, що більшість вчених свої дослідження присвячували загальним проблемам розвитку ринку житлової нерухомості, але безпосередньо торгівлі не приділяли належної уваги. Поза межами досліджень залишалися питання, пов’язані з формуванням економічного механізму управління торгівлею житловою нерухомістю. До теперішнього часу відсутня методика соціально-економічної оцінки розвитку торгівлі житловою нерухомістю та механізм управління нею.

Недостатня розробка проблем, що виникають при організації торгівлі на ринку житлової нерухомості, доцільність та затребуваність їх вирішення обумовили вибір теми дисертації, її цільову спрямованість і структуру.

Зв'язок роботи з науковими програмами, планами, темами. Дисертаційну роботу виконано у відповідності до планів науково-дослідної роботи Донецького державного університету економіки і торгівлі ім. М. Туган-Барановського на 2001-2006 рр. Дисертація є складовою двох науково-дослідних держбюджетних тем: № Д-2000-9 “Бюджетні відносини в Україні та їх удосконалення” – проведено дослідження ефективності фінансування житлової нерухомості за рахунок коштів державного бюджету; № Д-2005-11 “Вдосконалення фінансової діяльності суб’єктів господарювання” - розроблено розділ “Оцінка вартості майна” - визначені основні принципи і надані пропозиції щодо вдосконалення методів оцінювання житлової нерухомості; а також госпдоговірних науково-дослідних робіт: №830/2001 “Стратегія фінансової діяльності підприємства” (№ державної реєстрації 0102U000363) – запропоновані альтернативні методи визначення вартості об’єктів житлової нерухомості; №842/2002 “Забезпечення економічної безпеки підприємства в сучасних умовах” (№ державної реєстрації 0102U000364) – визначено рівень впливу чинників зовнішнього середовища на розвиток торгівлі житловою нерухомістю, №960/2003 “Фінансові умови розвитку суб’єктів господарювання у сучасних умовах” (№ державної реєстрації 0103U007787) – розроблені рекомендації щодо розвитку операцій купівлі-продажу житлової нерухомості; №961/2003 “Створення інформаційної системи аналізу фінансово-економічних показників крупних муніципальних об’єктів” (№ державної реєстрації 0103U007788) – удосконалено інформаційну систему оцінювання майнового стану підприємства; №9/2004 “Фінансово-економічна оцінка результатів діяльності підприємства” - запропоновано механізм управління торгівлею житловою нерухомістю; №106/2005 “Фінансово-кредитні умови економічного росту” – встановлено зв'язок між рівнем економічного зростання та розвитком ринку житлової нерухомості.

Мета і завдання дослідження. Мета дослідження полягає в теоретичному обґрунтуванні, розробці науково-методичних засад і практичних рекомендацій, спрямованих на вдосконалення механізму торгівлі житловою нерухомістю.

Відповідно до встановленої мети поставлено і вирішено такі завдання:

визначити сутність та властивості житлової нерухомості як специфічного товару, її види та класифікацію;

встановити особливості сучасної торгівлі житловою нерухомістю;

дослідити інфраструктуру ринку житлової нерухомості;

встановити вплив чинників зовнішнього середовища на розвиток торгівлі житловою нерухомістю;

провести моніторинг ринку житлової нерухомості;

запропонувати систему показників оцінки розвитку торгівлі житловою нерухомістю;

визначити і дати оцінку організаційно-економічному механізму управління торгівлею житловою нерухомістю;

обґрунтувати та удосконалити методичні підходи до оцінки житлової нерухомості як товару;

розробити ситуаційну модель управління торгівлею житловою нерухомістю та визначити вірогідні цінові сценарії на ринку житлової нерухомості.

Об’єктом дослідження є механізм торгівлі житловою нерухомістю на сучасному етапі розвитку економіки.

Предмет дослідження - економічні відносини в системі торгівлі житловою нерухомістю.

Методи дослідження. Теоретико-методологічну основу дослідження склали діалектичний і системний підхід, теоретичні положення сучасної економічної теорії, законодавчі та нормативні акти, що регулюють торгівлю житловою нерухомістю в Україні, наукові праці вітчизняних і зарубіжних вчених і фахівців у сфері торгівлі житловою нерухомістю. З метою одержання обґрунтованих висновків у процесі роботи над дисертацією використано наступні методи: абстрактно-логічний метод (при теоретичних узагальненнях та висновках); системний підхід (для удосконалення методики оцінювання житлової нерухомості); регресивно-кореляційного аналізу (для визначення взаємозв’язку основних факторів, що впливають на вартість житла); групування (для здійснення моніторингу ринку житлової нерухомості); опитування (для вивчення практичного досвіду застосування методик експертної оцінки житла); моделювання та сучасних комп’ютерних технологій (у ситуаційному управлінні торгівлею житлом).

Інформаційною базою дослідження є дані Державного комітету статистики України та Головного управління статистики Донецької області, Бюро технічної інвентаризації, Державних комітетів України з питань житлово-комунального господарства та з будівництва та архітектури, Фонду державного майна України та результати власного анкетного обстеження діяльності фахівців ріелторських фірм Донецької області.

Наукова новизна отриманих результатів полягає в теоретичному обґрунтуванні та практичному вирішенні комплексу завдань, пов’язаних із здійсненням сучасної торгівлі житловою нерухомістю. Основні результати, що містять наукову новизну, полягають у наступному:

Вперше:

розроблено ситуаційну модель управління торгівлею житловою нерухомістю на основі аналізу поточної, цільової та еталонної ситуації з урахуванням мінливого зовнішнього соціально-економічного середовища, яка дає можливість обґрунтувати управлінське рішення і спрогнозувати вірогідні цінові сценарії на ринку житлової нерухомості.

Удосконалено:

науково-методичний підхід до визначення чинників зовнішнього соціально-економічного середовища, що впливають на торгівлю житловою нерухомістю за допомогою ринкових параметрів: попиту, пропозиції та ціни;

систему оцінки торгівлі житловою нерухомістю на основі загальних та спеціальних показників, яка дозволяє здійснювати моніторинг ринку житла і прогнозувати перспективи розвитку торгівлі житловою нерухомістю;

економічний механізм управління торгівлею житловою нерухомістю на основі визначення організаційно-економічних складових, що сприяє підвищенню ефективності торгових операцій на ринку житлової нерухомості;

науково-методичні підходи щодо оцінювання вартості об’єктів житлової нерухомості при здійсненні торгових операцій на принципах системного підходу із застосуванням методів багатокритеріальної оцінки.

Набуло подальшого розвитку:

термінологічний апарат стосовно визначення ключових понять, таких як “житлова нерухомість”, “ринок житлової нерухомості”, “торгівля житловою нерухомістю” на основі аналізу їх характеристик і синтезу загальних ознак;

класифікація видів ринку житлової нерухомості за такими ознаками: форма власності, масштаби діяльності, спроможність приносити доход, цілі та мотиви придбання нерухомості, здатність задовольняти потреби, вид угод, способи здійснення угод, рівень готовності до експлуатації;

оцінка динаміки ринку житлової нерухомості: виявлено нові тенденції його розвитку, серед яких головними є існування органічної потреби людини в покращенні якості житла; зниження обсягів будівництва житла в Україні, підвищення рівня реальних доходів населення та розширення можливостей фінансування купівлі житла; залежність між основними соціально-економічними показниками торгівлі житловою нерухомістю, необхідність розробки механізму управління торговими операціями на ринку житла.

Практичне значення одержаних результатів полягає в розробці науково-методичних підходів та рекомендацій, що дозволяють підвищити ефективність торгівлі на ринку житлової нерухомості. Практичне значення мають наступні розробки: механізм управління торгівлею на ринку житлової нерухомості; модель цілісної системи пропозиції, що дає змогу об’єднати інформаційну базу ріелторських фірм; ситуаційна модель управління торгівлею житловою нерухомістю; рекомендації щодо розширення спектру послуг ріелторських фірм; цінові сценарії розвитку торгівлі житловою нерухомістю.

Отримані в дисертації наукові результати доведені до рівня практичних рекомендацій і використовуються в діяльності окремих підприємств Донецької області, серед них: ТОВ "ВІСТ" (акт впровадження від 03.03.2002 р.), ПП “Авантаж” (акт впровадження від 16.05.2004 р.), Краматорське відділення Донецької ТПП (акт впровадження від 18.06.2004р.), ТОВ ВКФ “Титан” (акт впровадження від 25.09.2004 р.), МПП “Метан” (акт впровадження від 26.12.2004 р.).

Результати дослідження використовуються в навчальному процесі під час викладання дисциплін “Фінансова діяльність суб’єктів господарювання”, “Фінанси підприємств”, “Стратегічне управління” та при виконанні курсових і дипломних робіт (довідка від 18 грудня 2006 р.).

Особистий внесок здобувача. Наукові результати, що одержані автором, є самостійним внеском в розвиток теорії і практики торгівлі житловою нерухомістю.

Апробація результатів дисертації. Основні положення дисертації доповідалися автором на Міжнародній науковій конференції студентів та молодих вчених "Проблеми та перспективи розвитку фінансів, кредиту і бухгалтерського обліку" (м. Донецьк, 2002 р.); Міжнародній науково-практичній конференції "Підприємництво, маркетинг, менеджмент" (м. Донецьк, 2002 р.), Міжнародному семінарі "Нова економіка і вища освіта" (м. Донецьк, 2003р.), ІІІ, ІV, V міжрегіональних науково-практичних конференціях “Оподаткування в промисловому регіоні: теорія, практика і перспективи розвитку” (м. Донецьк, 2003, 2004, 2005 рр.), VІ міжнародній науково-практичній конференції “Стан і перспективи оподаткування в умовах ринкової економіки” (м. Донецьк, 2006 р.), Науково-методичній конференції “Модернізація вищої освіти України в контексті євроінтеграції” (м. Донецьк, 2004 р.), Всеукраїнській науково-методичній конференції “Підготовка фахівців вищої кваліфікації для ХХІ століття” (м. Донецьк, 2004 р.), Всеукраїнській науково-практичній конференції “Інтеграційні процеси та розвиток фінансової системи України”(м. Харків, 2006 р.), а також на щорічних наукових конференціях професорсько-викладацького складу Донецького державного університету економіки і торгівлі ім. М.Туган-Барановського у 2001-2006 рр.

Публікації. За результатами досліджень опубліковано 13 наукових робіт загальним обсягом 5,6 д.а., з них 5,1 д.а. належить особисто автору, 6 статей опубліковано у фахових виданнях.

Структура і обсяг дисертації. Дисертація складається з вступу, трьох розділів, висновків, списку використаних джерел з 133 найменувань, 15 додатків. Загальний обсяг дисертації складає 180 сторінок. Робота містить 42 таблиці на 22 сторінках, 18 рисунків на 9 сторінках.

ОСНОВНІ ПОЛОЖЕННЯ ДИСЕРТАЦІЙНОЇ РОБОТИ

У вступі обґрунтовано актуальність теми дисертації, визначено мету та завдання, об’єкт, предмет і методи дослідження, відображено наукову новизну і практичне значення отриманих результатів, надано інформацію щодо апробації та висвітлення основних результатів дисертації у відкритому друці, наведено структуру дослідження.

У першому розділі дисертації “Розвиток ринку житлової нерухомості” на основі аналітичних досліджень теорії ринку житлової нерухомості та практики його функціонування визначено сутність понять “житлова нерухомість”, “ринок житлової нерухомості”, “торгівля житловою нерухомістю”, обґрунтовано властивості житлової нерухомості як специфічного товару та встановлено особливості здійснення торгівлі житловою нерухомістю.

За аналітикою результатів огляду наукової теорії встановлено, що житлова нерухомість – це нерухоме майно, яким розпоряджаються або володіють та використовують фізичні особи з метою постійного чи тимчасового проживання. Доведено, що за своєю економічною природою житлова нерухомість є специфічним товаром, з певними властивостями, які обумовлюють різноманіття її видів та особливості здійснення торгових операцій (рис. 1).

Рис. 1. Властивості житлової нерухомості як специфічного товару

Визначено, що операції з житлом є найбільш привабливими на сучасному ринку нерухомості, оскільки дозволяють в умовах низького ризику і залежності від економічної кон’юнктури підвищувати ліквідність житлової нерухомості як об’єкту торгівлі і мати можливість залучення зовнішніх джерел фінансування. У дисертації визначені види житлової нерухомості та розроблена її класифікація за такими ознаками: первинне житло (місце постійного проживання); вторинне житло (заміське житло, що використовується протягом обмеженого часу) та третинне житло (призначене для короткострокового проживання - готелі, мотелі тощо).

Дослідження показало, що основними факторами, які суттєво впливають на процес становлення та розвитку ринку житлової нерухомості в Україні, є такі: економічні реформи і пов'язане з ними введення інституту приватної власності на житлову нерухомість; масова приватизація житла; демонополізація в сфері будівництва та експлуатації житлової нерухомості; створення правових і економічних передумов для здійснення професійної діяльності на ринку житла; становлення механізму ринкового ціноутворення на житлову нерухомість.

На основі аналізу узагальнено основні тенденції розвитку ринку житлової нерухомості України і запропоновано виділення семи етапів еволюції цього ринку за часовим періодом та надана їх характеристика в залежності від темпів зростання цін, приросту кількості угод, співвідношення попиту і пропозиції, стану законодавчої бази та розвитку ріелторських фірм.

Дослідження і узагальнення досвіду функціонування українського ринку житлової нерухомості надало підстави для структурування ринку житла за такими класифікаційними ознаками: форма власності, масштаби діяльності, спроможність приносити доход, цілі та мотиви придбання нерухомості, здатність задовольняти потреби, вид угод, способи здійснення угод, рівень готовності до експлуатації.

Встановлено, що ринок житлової нерухомості як складова частина загального споживчого ринку має властиві тільки йому особливості: цикли в розвитку ринку житлової нерухомості не завжди збігаються у часі з циклами в реальній економіці; залежність від фінансового ринку; тісний зв'язок з інвестиційною активністю; стрімке реагування споживачів на зміну цін.

Доведено, що торгівля житловою нерухомістю являє собою процес купівлі-продажу об’єктів житлової нерухомості, який супроводжується зміною його власника, рухом капіталу та має обов’язкове документальне оформлення згідно чинного законодавства. Здійснення торгівлі житловою нерухомістю як специфічним товаром, інші операції та угоди, визначені чинним законодавством, формування попиту, пропозиції і ціни на цей товар відбуваються на відокремленому секторі ринку нерухомості, який пропонується розглядати як ринок житлової нерухомості.

Дійовими особами економічних відносин у сфері торгівлі житловою нерухомістю виступають покупці (юридичні та фізичні особи, що формують попит на ринку), продавці (власники та розпорядники майна, в т.ч. іноземні), професійні учасники (ріелторські фірми, комерційні банки, страхові компанії). Саме ефективність їх взаємодії забезпечує розвиток торгівлі житловою нерухомістю.

У другому розділі дисертації “Соціально – економічна оцінка торгівлі житловою нерухомістю” проведено аналіз впливу чинників зовнішнього середовища на стан розвитку торгівлі житловою нерухомістю, здійснено моніторинг ринку житлової нерухомості, визначено систему показників оцінки розвитку торгівлі житловою нерухомістю.

В результаті аналізу доведено, що торгівля житловою нерухомістю здійснюється в умовах постійного впливу різноманітних чинників, найбільш впливовими з яких є чинники зовнішнього середовища, такі як: правові (законодавча база); політичні (сучасна політична ситуація, передвиборні кампанії, воєнні дії в зоні міжнаціональних конфліктів); економічні (поточні грошові доходи населення, схильність населення до збереження, індекс споживчих цін, індекс споживчих настроїв, кредитна ставка, депозитна ставка, рівень доларизації, валютний курс, податок на нерухомість, ціни і тарифи на комунальні послуги, рівень орендної плати); демографічні (кількість населення, міграція населення); соціально-культурні (кількість зареєстрованих шлюбів, кількість зареєстрованих розлучень, рівень злочинності); техніко-технологічні (рівень технології і організації будівництва); територіальні (ступінь розвиненості території); природньо-кліматичні (екологія).

В роботі встановлено значну залежність між чинниками зовнішнього середовища та основними параметрами ринку житлової нерухомості (попитом, пропозицією та ціною), що визначило необхідність впровадження дійової системи моніторингу ринку житла.

У ході моніторингу, який здійснено на конкретних матеріалах Донецької області, розглянуті об’єкти житлової нерухомості: наявні та необхідні; якість житлових умов населення; рух вартісних показників операцій з нерухомістю; кількісні показники, що відображають сформованість інфраструктури ринку житлової нерухомості області. Певна увага приділена ціновому фактору здійснення операцій з житловою нерухомістю, як одному з ключових. Узагальнені показники моніторингу наведені у табл. 1.

Таблиця 1

Узагальнені показники моніторингу ринку житлової нерухомості Донецької області за 2000-2005 рр.

Дослідження показало, що можливості подальшого розвитку торгівлі житловою нерухомістю в Донецькій області обумовлюються, з одного боку, низькою забезпеченістю житлом населення, а з іншого, зростанням міграції і доходів населення.

З метою встановлення відповідності між існуючою потребою населення у житлі та рівнем розвитку торгівлі житловою нерухомістю проведено дослідження обсягів послуг по операціям з житловою нерухомістю.

Визначено стрімке зростання обсягів послуг по операціям з житловою нерухомістю: лише протягом 2005 р. на операції з житлом припадає 93,5% від загальної кількості відпрацьованих угод по підприємствах-посередниках на ринку нерухомості та 22,2% - при біржових угодах. Сучасне загальне скорочення житлового будівництва в Україні і, як наслідок, наявність незадоволеного попиту населення на житло підвищують роль і значення торгівлі житловою нерухомістю.

Результатом проведеного моніторингу стала систематизація проблем та можливостей подальшого розвитку торгівлі житловою нерухомістю. З метою удосконалення науково-методичних підходів щодо здійснення моніторингу ринкової ситуації з житловою нерухомістю в дисертації обґрунтовано систему загальних і спеціальних показників оцінки розвитку торгівлі житлом. До загальних показників пропонується віднести: індекс вартості житлової нерухомості (визначає величину одиниці виміру на ринку житла); індекс цінового очікування (дозволяє прогнозувати динаміку ринку житлової нерухомості на декілька найближчих місяців); індекс прибутковості житла (дозволяє проводити моніторинг вкладень в житлову нерухомість та оцінювати рівень доходності на ринку житлової нерухомості); узагальнений індекс доступності житла (визначається як відношення платоспроможного попиту до пропозиції на ринку житла); індекс комерційної доступності житла (дозволяє визначити спроможність домашнього господарства виплатити при оформленні довгострокового кредиту початковий внесок, розмір якого складає приблизно 30% від вартості придбання житла, і кредитні платежі); індекс соціальної доступності житла (характеризує види і способи надання житла на безоплатній основі або з використанням субсидій).

До спеціальних показників відносяться наступні: коефіцієнт очікування (відображає потенційні зміни, що можуть відбуватися на ринку житлової нерухомості у зв’язку з можливим збільшенням його учасників внаслідок існування об’єктивної необхідності в покращенні житлових умов); коефіцієнт привабливості (відображає готовність населення вкладати кошти у житлову нерухомість та її привабливість як специфічного товару); коефіцієнт прибутковості (показує скільки приходиться прибутку на 1 грн. загального обсягу операцій з житловою нерухомістю за певний період часу); коефіцієнт сучасності житлової нерухомості (дає можливість встановити частку об’єктів житлової нерухомості, що збудовані у сучасних ринкових умовах); коефіцієнт затребуваності (показує частку реалізованої пропозиції на ринку житлової нерухомості); коефіцієнт відповідності (дозволяє визначити рівень задоволення потреб споживачів у купівлі житлової нерухомості); коефіцієнт загрози (відображає рівень небезпеки здійснення торгових операцій з житлом на ринку житлової нерухомості); коефіцієнт розвиненості організованого ринку (дозволяє визначити ступінь організованості ринку житлової нерухомості на конкретний період); коефіцієнт зайнятості (дозволяє визначити привабливість професійної діяльності на ринку житлової нерухомості); коефіцієнт прогресивності (відображає ступінь наближення вітчизняного ринку житлової нерухомості до міжнародних стандартів).

За даними розрахунку спеціальних показників (табл. 2) встановлено, що у 2000-2005 рр. торгівля житловою нерухомістю розвивалась досить активно, підвищилась привабливість житла як товару, розширився спектр операцій та послуг на ринку житлової нерухомості. Це свідчить про якісний розвиток торгових операцій на ринку житлової нерухомості Донецької області.

Таблиця 2

Система спеціальних показників оцінки розвитку торгівлі житловою нерухомістю в Донецькій області

Показник | 2000 | 2001 | 2002 | 2003 | 2004 | 2005

Коефіцієнт очікування | 0,003 | 0,002 | 0,002 | 0,002 | 0,003 | 0,003

Коефіцієнт привабливості | 0,982 | 0,862 | 0,847 | 0,865 | 1,117 | 0,889

Коефіцієнт прибутковості | -0,123 | -0,023 | 0,006 | 0,011 | 0,014 | 0,012

Коефіцієнт затребуваності | 0,03 | 0,18 | 0,25 | 0,52 | 0,28 | 0,22

Коефіцієнт загрози | 0,136 | 0,170 | 0,212 | 0,229 | 0,232 | 0,242

Коефіцієнт зайнятості | 0,137 | 0,166 | 0,184 | 0,447 | 0,152 | 0,145

Коефіцієнт прогресивності | 0,667 | 0,667 | 0,778 | 0,778 | 0,889 | 0,889

Запропонована система загальних і спеціальних показників розвитку торгівлі житловою нерухомістю дозволить в залежності від ситуації, що складається на ринку, через параметри фінансово-кредитної політики, цінові, об’ємні і структурні характеристики житлового будівництва досягти більшої збалансованості між реальним платоспроможним попитом і пропозицією на ринку житла, реалізувати соціально-орієнтовані механізми житлової політики як в окремих областях, так і у цілому в Україні.

У третьому розділі “Удосконалення механізму торгівлі на ринку житлової нерухомості” обґрунтовано основні організаційно-економічні складові механізму управління торгівлею на ринку житла, удосконалено методику оцінювання житлової нерухомості, запропоновано ситуаційну модель управління торгівлею на ринку житла.

З метою удосконалення торгових операцій з житловою нерухомістю в дисертації обґрунтовано механізм управління ринком житла, під яким пропонується розуміти сукупність організаційних та економічних складових, ступінь розвиненості яких сприяє підвищенню ефективності торгівлі об’єктами житлової нерухомості, враховуючи характер і глибину впливу чинників як зовнішнього, так і внутрішнього середовища (рис. 2).

З огляду на те, що сучасне правове поле функціонування ринку житлової нерухомості є недосконалим, запропоновано науково-методичні підходи до розробки Концепції розвитку ринку житлової нерухомості, яка забезпечить його прозорість та ефективність функціонування.

Рис. 2. Організаційно-економічні складові механізму управління торгівлею житловою нерухомістю

Найбільш ефективне вирішення проблеми систематизації інформації щодо пропозиції на ринку житлової нерухомості можливе шляхом створення цілісної системи пропозиції (рис. 3), що поєднує п’ять основних блоків, пов’язаних безпосередньо з об’єктами продажу та їх характеристиками, і два блоки - послуги будівельних організацій та пропозиції будівельних матеріалів.

Для удосконалення державного регулювання торгівлі житловою нерухомістю в дисертації запропоновано інструменти прямого впливу: створення законодавчо-нормативної бази, що регламентує функціонування ринку житла; введення системи відповідальності за порушення нормативних вимог при здійсненні правочинів щодо об’єктів житла та інструменти непрямого впливу: створення системи оподаткування житлової нерухомості; реалізація державних цільових програм; реформування житлово-комунального господарства тощо.

Крім цього, рекомендовано важелі громадського впливу, що передбачають реакцію широких верств суспільства, в тому числі професійних учасників, на ті або інші операції з житловою нерухомістю, які служать основою для розробки законодавчо-нормативної бази.

В дисертації розроблена методика оцінювання житлової нерухомості, як об’єкту торгівлі, на основі принципів системного підходу і методів багатокритеріальної оцінки. За допомогою регресійного аналізу побудовано модель залежності вартості об’єкту житлової нерухомості (у) від впливу найбільш вагомих факторів: кількість кімнат (х1), престижність району розміщення (х2), загальна площа (х3), роздільність кімнат (х4), площа кухні (х5), тип будинку (х6), систематичність надання комунальних послуг (х7) та одержано рівняння лінійної регресії:

(1)

Рис. 3. Складові цілісної системи пропозиції

Надійність рівняння регресії в цілому і тіснота зв'язку між факторами підтверджена за допомогою критерію Фішера (він становить 6,67·10-20, що не перевищує припустимий рівень значущості 5%).

Одним з перспективних напрямків адекватної оцінки і ефективного управління торгівлею житловою нерухомістю визначено модель, що базується на інформації щодо структурованого опису накопиченого передового досвіду професійних учасників ринку житла. Рекомендована модель ситуаційного управління торгівлею житловою нерухомістю (рис. 4) визначається наступними складовими: максимальною кількістю цільових ситуацій (відображають дискретний процес зміни стану торгівлі житловою нерухомістю у безперервному часі при сприятливому для суб’єктів протіканні процесів); поточним і еталонним станом (супроводжують відповідно фактичний і сприятливий стан торгівлі житловою нерухомістю); максимальною кількістю еталонних ситуацій і відповідних їм станів зовнішнього середовища (виникають незалежно від суб’єктів управління і значно впливають на торгівлю житлом).

Рис. 4. Ситуаційна модель управління торгівлею житловою нерухомістю

До кожної пари “еталонна ситуація - стан зовнішнього середовища” у відповідність ставляться організаційно-управлінські заходи, які дозволяють в заданих умовах зовнішнього соціально-економічного середовища досягти бажаного стану торгівлі житлом. В узагальненому випадку кожна ситуація на ринку житлової нерухомості буде визначатися сукупністю техніко- та соціально-економічних показників, кількість елементів і зміст яких характеризує рівень спостереження, а отже, і можливості управління процесом торгівлі житловою нерухомістю.

Запропонована модель дає можливість спрогнозувати чотири вірогідні цінові сценарії на ринку житлової нерухомості (рис. 5): 1) орієнтовані на поступове зниження цін (дозволить швидко збалансувати між собою попит і пропозицію, якщо не спрацює фактор відкладеного попиту); 2) відсутність реальних можливостей з утримання цін (призведе виключно до зниження активності придбання новобудов, формуванню застою на ринку первинного житла при збереженні незадоволеного попиту на житло); 3) збереження попередніх цінових можливостей по реалізації великих обсягів житла в результаті розробки і реалізації нових стратегічних рішень; 4) пошук та швидка реалізація стратегій, які основані на різних схемах кредитування з метою збільшення доступності житла (розробка і реалізація комплексу заходів з стимулювання попиту).

Рис. 5. Цінові сценарії на ринку житлової нерухомості

Науково-методичні підходи та рекомендації, розроблені і запропоновані в дисертаційній роботі, дозволять забезпечити удосконалення механізму торгівлі житловою нерухомістю та підвищити ефективність його функціонування.

ВИСНОВКИ

У дисертаційній роботі на основі комплексного аналізу теоретичних основ формування та розвитку ринку житлової нерухомості, практики здійснення торгових операцій з житлом запропоновано нове вирішення наукового завдання щодо удосконалення механізму торгівлі житловою нерухомістю.

Основні висновки і рекомендації щодо їх використання:

1. Встановлено, що у процесі розвитку вітчизняного ринку нерухомості все більшого значення набувають операції купівлі-продажу житла. Житлова нерухомість являє собою нерухоме майно, яке знаходиться в розпорядженні або на правах володіння та використання у фізичних осіб з метою постійного або тимчасового проживання. Особливості житлової нерухомості як специфічного товару необхідно враховувати при здійсненні торгових операцій, які супроводжуються зміною його власника та рухом капіталу і мають обов’язкове документальне оформлення.

2. Доведено, що головними причинами, які гальмують подальший розвиток торгівлі житловою нерухомістю, відповідно до результатів виконаної роботи, є: неефективність оподаткування житлової нерухомості; регулювання відносин на ринку різними міністерствами і відомствами; неповнота законодавчої бази, її суперечливість; повільне становлення системи іпотечного кредитування; широке використання практики заниження ціни угоди з житловою нерухомістю; слабкий розвиток діяльності по управлінню житловою нерухомістю; відсутність механізмів інтеграції ринку цінних паперів і ринку житла та єдиної державної політики розвитку ринку житлової нерухомості.

3. Визначено, що інфраструктура ринку житлової нерухомості розвивається нерівномірно. Більша частина обороту ринку житла здійснюється без участі професійних учасників. Обґрунтовано необхідність розробки програми врегулювання професійного середовища, реалізація якої, перш за все, залежатиме від професіоналів, що працюють на ринку житла. Функціонування інститутів ринку житлової нерухомості гальмується повільним розвитком інформаційної, нормоутворюючої і ментальної складової.

4. Встановлено, що на розвиток торгівлі житловою нерухомістю в найбільшій мірі впливають чинники зовнішнього соціально-економічного середовища (правові, економічні, політичні, демографічні, соціально-культурні, природньо-кліматичні, техніко-технологічні), які формуються на національному та регіональному рівнях та від яких залежить попит, пропозиція і ціна на житлову нерухомість.

5. Проведений у процесі дослідження моніторинг ринку житлової нерухомості Донецької області дозволив визначити тенденції і закономірності його функціонування та розвитку: зростання потреби населення у покращенні своїх житлових умов у зв’язку з низькою забезпеченістю житловою площею, знаходження житлового фонду в аварійному і ветхому стані, незначне просування по квартирній черзі, зниження обсягів будівництва та введення в експлуатацію житлових будинків.

6. Запропоновано систему загальних та спеціальних показників для оцінки торгівлі житловою нерухомістю, що дають змогу визначити потенційні можливості її подальшого розвитку та значно розширюють моніторингові підходи.

7. Доведено, що для підвищення ефективності торгівлі житловою нерухомістю необхідно впроваджувати дійовий організаційно-економічний механізм управління торгівлею житлом. Важливими складовими такого механізму є правове поле, інформаційний простір, моніторинг ринку, система показників оцінки, методика оцінювання об’єктів житлової нерухомості, інфраструктура ринку, механізм фінансування та регулювання ринку.

8. Виявлено недосконалість оцінювання житлової нерухомості на основі використання методів аналогів продажів, порівняльної вартості, капіталізації доходу, а також відсутність універсального. В дисертації доведено необхідність інтеграції відповідних методів оцінки вартості житла з урахуванням принципів системного підходу і методів багатокритеріальної оцінки для їх застосування відносно об’єктів торгівлі. Запропоновано модель оцінки залежності вартості об’єктів житлової нерухомості від впливу найбільш вагомих факторів (кількість кімнат, престижність району розміщення, загальна площа, роздільність кімнат, площа кухні, тип будинку, систематичність надання комунальних послуг) та одержано рівняння лінійної регресії, що дозволяє забезпечити максимальну об’єктивізацію вартості житла.

9. Запропоновано модель ситуаційного управління торгівлею житлом для адекватної оцінки і ефективного управління торговими операціями на ринку житлової нерухомості, що дозволяє обґрунтувати управлінське рішення і спрогнозувати вірогідні цінові сценарії на ринку житлової нерухомості. Доведено, що вибір стратегії розвитку торгівлі житлом залежить від можливих сценаріїв: поступового зниження цін на житло як на первинному, так і на вторинному ринках і їх стабілізації після коливань на певному рівні; утримання цін на новобудови на попередньому рівні завдяки олігополістичності первинного ринку житла в кожному регіоні; збереження попередніх цінових можливостей по реалізації великих обсягів житла в результаті розробки і реалізації нових стратегічних рішень; активізації попиту на житло при теперішньому рівні цін або їх подальшого зростання в перспективі через впровадження різних заходів щодо збільшення рівня доступності житла, в тому числі за рахунок іпотечного кредитування.

СПИСОК ОПУБЛІКОВАНИХ ПРАЦЬ ЗА ТЕМОЮ ДИСЕРТАЦІЇ

Статті у наукових фахових виданнях:

1.

2.

3.

(Особистий внесок: запропоновано основні шляхи вдосконалення механізму майнового оподаткування. – 0,3 д.а.).

4.

5.

6.

(Особистий внесок: визначені показники оцінки соціальної спрямованості розвитку ринку житла. – 0,3 д.а.)

Матеріали наукових конференцій:

7.

8.

9.

10.

11.

(Особистий внесок: досліджено проблеми законодавчого забезпечення здійснення операцій з житловою нерухомістю. – 0,2 д.а.).

12.

Інші

13. Омелянович Л.О., Чайковська О.В., Канєєва І.І. та ін. Бюджетна система України: Навчальний посібник.– Харків: ВД “ІНЖЕК”, 2004. – 256 с.

(Особистий внесок: обґрунтована ефективність фінансування житлової нерухомості за рахунок коштів державного бюджету. – 1,2 д.а.).

АНОТАЦІЯ

Канєєва І.І. Торгівля житловою нерухомістю та механізм її удосконалення. – Рукопис.

Дисертація на здобуття наукового ступеня кандидата економічних наук за спеціальністю 08.07.05 – Економіка торгівлі та послуг. – Донецький державний університет економіки і торгівлі ім. М. Туган-Барановського. – Донецьк, 2006.

Дослідження присвячено вирішенню недостатньо розроблених теоретичних і практичних проблем розвитку торгівлі житловою нерухомістю. Визначено рівень впливу чинників зовнішнього соціально-економічного середовища на розвиток торгівлі житловою нерухомістю; проведено моніторинг ринку житлової нерухомості і обґрунтовано систему загальних і спеціальних показників оцінки розвитку торгівлі житлом.

Виходячи з проведеної соціально-економічної оцінки сучасної торгівлі житловою нерухомістю запропоновано механізм управління ринком житла; визначені методичні підходи до оцінювання об’єктів житлової нерухомості, розроблена ситуаційна модель управління торгівлею житлом.

Ключові слова: торгівля, житлова нерухомість, ринок житлової нерухомості, моніторинг ринку житлової нерухомості, механізм управління ринком житла, ситуаційна модель управління торгівлею житлом

АННОТАЦИЯ

Канеева И.И. Торговля жилой недвижимостью и механизм ее совершенствования. – Рукопись.

Диссертация на соискание научной степени кандидата экономических наук по специальности 08.07.05 – Экономика торговли и услуг. – Донецкий государственный университет экономики и торговли им. М. Туган-Барановского. – Донецк, 2006.

Диссертация посвящена решению ряда недостаточно разработанных теоретических и практических проблем развития торговли жилой недвижимостью, ее совершенствованию в условиях изменяющейся внешней социально-экономической среды.

Проведено исследование теоретических основ организации процесса торговли жилой недвижимостью. Раскрыта и уточнена сущность понятий “жилая недвижимость”, “рынок жилой недвижимости”, “торговля жилой недвижимостью”. Доказано, что торговля жилой недвижимостью представляет собой процесс купли-продажи объектов жилья, который сопровождается сменой его собственника, движением капитала и подлежит обязательному документальному оформлению в соответствии с действующим законодательством.

Обозначены специфические особенности жилой недвижимости как товара и основные ее виды, определены этапы становления отечественного рынка жилой недвижимости и проблемы его дальнейшего развития.

Выявлены факторы внешней социально-экономической среды, существенно влияющие на торговлю жилой недвижимостью в Украине посредством рыночных параметров спроса, предложения и цены. Осуществлен мониторинг рынка жилой недвижимости, результатом проведения которого стала систематизация проблем и возможностей дальнейшего развития торговли жилой недвижимостью. Установлено, что рынок жилой недвижимости отражает все проблемы, происходящие в экономике страны.

С целью расширения научно-методических подходов по проведению мониторинга рынка жилой недвижимости в диссертации обоснована система общих и специальных показателей оценки развития торговли жильем, которые отражают состояние и тенденции развития торговли жилой недвижимостью.

Разработан механизм управления торговлей жилой недвижимостью на основе таких организационно-экономических составляющих, как правовое поле, информационное пространство, мониторинг рынка жилья, система показателей оценки торговли жильем, методика оценивания объектов жилой недвижимости, инфраструктура рынка жилья, механизм финансирования и регулирования.

Усовершенствованы методологические подходы к оцениванию объектов жилой недвижимости через реализацию принципов системного подхода и методов многокритериальной оценки. С помощью регрессионного анализа разработана модель зависимости стоимости объекта жилой недвижимости от влияния наиболее существенных факторов.

Разработана ситуационная модель управления торговлей жильем. Установлено, что ситуация на рынке будет определяться совокупностью технико- и социально-экономических показателей, количество элементов и содержание которых характеризует возможности управления процессом торговли жилой недвижимостью.

Определено, что выбор стратегии развития торговли жильем зависит от оценки возможных сценариев: постепенного снижения цен на жилую недвижимость как на первичном, так и на вторичном рынках и их стабилизация после колебаний на определенном уровне; удержание цен на новостройки на предыдущем уровне; сохранение предыдущих ценовых возможностей по реализации больших объемов жилья в результате разработки и реализации новых стратегических решений; активизация спроса на жилье при текущем уровне цен или их дальнейший рост в перспективе за счет реализации различных мероприятий по увеличению степени доступности жилья, в том числе за счет ипотечного кредитования.

Ключевые слова: торговля, жилая недвижимость, рынок жилой недвижимости, мониторинг рынка жилой недвижимости, механизм управления рынком жилья, ситуационная модель управления торговлей жильем

SUMMARY

Kaneeva I.I. Trade of housing immovables and mechanism of its improvement. - Manuscript.

The dissertation for scientific a degree a candidate of economic sciences. Specialty 08.07.05. – Economy of Trade and Services. – Donetsk State University of Economics and Trade named after M.Tugan-Baranovsky of the Ministry of Education and of Ukraine. – Donetsk, 2006.

Research is concerned with the solution of the theoretical and practical problems in developing of housing immovables trade which were treated insufficiently. The level of external